ВС РФ: снос самовольной постройки — крайняя мера, требующая оценки пропорциональности

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Внутрисудебный номер и номер определения: - Дело № 18-КГ25-227-К4 - Определение СКГД ВС РФ от 30 сентября 2025 г.

Состав СКГД: - Председательствующий: Асташов С.В. - Судьи: Горшков В.В., Марьина А.Н. (судья-докладчик)

Стороны: - Истец: Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (орган публичной власти) - Ответчик: Чернокальский Евгений Алексеевич (гражданин)

Категория спора: Жилищно-строительный спор о признании объекта капитального строительства самовольной постройкой и его сносе; материально-правовой спор, связанный с применением норм Гражданского кодекса РФ о самовольных постройках и Градостроительного кодекса РФ.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца

Администрация города-курорта Сочи обратилась в суд с исковыми требованиями о: 1. Признании трёхэтажного объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке (кадастровый номер не указан в открытой части), самовольной постройкой; 2. Обязании ответчика осуществить снос этого объекта за свой счёт; 3. Аннулировании записей о государственной регистрации права собственности ответчика на четыре жилых дома (с кадастровыми номерами, указанными в решении) в ЕГРН.

Правовое основание: статья 222 ГК РФ (самовольная постройка), статья 51 Градостроительного кодекса РФ (требование разрешения на строительство).

Возражения ответчика

Ответчик оспаривал квалификацию объектов как самовольных построек, ссылаясь на: - Соответствие объектов градостроительным, строительным, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным и антисейсмическим нормам и правилам; - Надлежащую государственную регистрацию объектов в ЕГРН с 2015 года без изменения параметров; - Соответствие объектов виду разрешённого использования земельного участка (жилые дома блокированной застройки в зоне Ж-2).

Решение первой инстанции

Адлерский районный суд г. Сочи (18 ноября 2020 г.): Отказал в удовлетворении иска Администрации. Суд признал, что объекты надлежащим образом зарегистрированы и соответствуют требованиям законодательства.

Апелляционные определения

Краснодарский краевой суд (3 июня 2021 г.): Отменил решение первой инстанции и принял новое решение об удовлетворении исковых требований Администрации частично.

Четвёртый кассационный суд (30 ноября 2021 г.): Отменил апелляционное определение и направил дело на новое апелляционное рассмотрение.

Краснодарский краевой суд при новом рассмотрении (29 сентября 2022 г.): Отменил решение первой инстанции и принял новое решение о частичном удовлетворении иска.

Четвёртый кассационный суд (11 апреля 2023 г.): Отменил апелляционное определение и направил дело на повторное рассмотрение в апелляцию.

Краснодарский краевой суд при повторном рассмотрении (11 июня 2024 г.): Отменил решение первой инстанции и принял новое решение: - Признал трёхэтажный объект капитального строительства самовольной постройкой; - Возложил на ответчика обязанность осуществить его снос за свой счёт; - Признал отсутствующим право собственности ответчика на четыре жилых дома путём аннулирования записей в ЕГРН; - Отказал в удовлетворении остальной части исковых требований.

Четвёртый кассационный суд (10 декабря 2024 г.): Оставил апелляционное определение от 11 июня 2024 г. без изменения.

Обращение в ВС РФ

Чернокальский Е.А. подал кассационную жалобу в ВС РФ, оспаривая апелляционное определение от 11 июня 2024 г. и определение кассационного суда от 10 декабря 2024 г. как незаконные.

Определением судьи ВС РФ Петрушкина В.А. от 27 августа 2025 г. кассационная жалоба с делом передана на рассмотрение в судебном заседании СКГД.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта

Спор возник между публичным интересом (контроль органов местного самоуправления за соблюдением градостроительного регламента) и частным интересом собственника земельного участка (сохранение права собственности на надлежащим образом зарегистрированные объекты недвижимого имущества).

Конфликт заключается в следующем: - Администрация настаивала на сносе объектов, ссылаясь на отсутствие разрешения на строительство и несоответствие вида разрешённого использования земельного участка; - Ответчик возражал, указывая на соответствие объектов всем нормам безопасности, надлежащую регистрацию в ЕГРН и фактическое соответствие виду разрешённого использования (жилые дома блокированной застройки в зоне Ж-2).

Суды апелляционной и кассационной инстанций встали на сторону Администрации, не учитывая принцип пропорциональности и соразмерности мер государственного вмешательства.

Категория проблемы

Материально-правовая с элементами процессуально-правовой: - Применение норм статьи 222 ГК РФ о самовольной постройке; - Применение норм статей 263 ГК РФ и 40 ЗК РФ о правах собственника земельного участка; - Применение норм Градостроительного кодекса РФ (статья 51); - Применение принципа пропорциональности и соразмерности при определении необходимости сноса; - Процессуально-правовой аспект: обязанность суда выносить на обсуждение сторон вопрос об устранимости нарушений (часть 2 статьи 56 ГПК РФ).

Причины передачи на коллегию

Дело передано на СКГД в связи с необходимостью: 1. Уточнения применения постановления Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 о самовольной постройке; 2. Разрешения конфликта между буквальным применением норм о самовольной постройке и принципом пропорциональности; 3. Исправления существенных нарушений норм права, допущенных судами апелляционной и кассационной инстанций.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Является ли отсутствие разрешения на строительство самостоятельным и достаточным основанием для признания постройки самовольной и её сноса, если объект соответствует всем нормам безопасности, не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает права третьих лиц?

2. Должен ли суд при рассмотрении требования о сносе самовольной постройки применять принцип пропорциональности и соразмерности, оценивая, является ли снос крайней мерой государственного вмешательства?

3. Обязан ли суд апелляционной инстанции вынести на обсуждение сторон вопрос об устранимости допущенных при возведении постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а также о возможности приведения постройки в соответствие с разрешённым использованием земельного участка?

4. Может ли суд признать незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков) несущественным и не препятствующим сохранению постройки, если такое нарушение не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает права третьих лиц?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ занял позицию, что отсутствие разрешения на строительство, хотя и является признаком самовольной постройки, не является самостоятельным и достаточным основанием для её сноса. Необходимость сноса должна быть обусловлена наличием обстоятельств, которые препятствуют использованию постройки вследствие её несоответствия требованиям безопасности, нарушения прав третьих лиц или существенного нарушения градостроительных и строительных норм и правил. Снос является крайней мерой государственного вмешательства и должен быть пропорционален и соразмерен допущенным нарушениям. При наличии незначительных нарушений, не создающих угрозу жизни и здоровью граждан, суд может признать их несущественными и не препятствующими сохранению постройки.

B. Развёрнутое обоснование

1. Правовая база самовольной постройки и условия её сноса

Применённые нормы материального права:

• Статья 263 ГК РФ (пункт 1): Собственник земельного участка может возводить на нём здания и сооружения при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

• Статья 40 ЗК РФ (подпункт 2 части 1): Собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешённым использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

• Статья 222 ГК РФ (пункт 1, абзац первый): Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведённые или созданные:

• на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта, либо
• возведённые или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Критическое уточнение: Эти требования должны быть установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являться действующими на дату выявления самовольной постройки.

• Статья 222 ГК РФ (пункт 2, абзац четвёртый): Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями осуществившим её лицом либо за его счёт, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 данной статьи, и случаев, если снос или приведение в соответствие осуществляется органом местного самоуправления.

Постановление Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке»:

• Пункт 25: Возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки.

• Пункт 29 (абзац третий): С учётом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

• Пункт 30: Независимо от того, заявлено ли истцом требование о сносе самовольной постройки либо о сносе или приведении её в соответствие с установленными требованиями, суд с учётом пункта 3 статьи 222 ГК РФ выносит на обсуждение вопрос об устранении допущенных при её возведении нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а в отношении самовольной постройки, возведённой с нарушением разрешённого использования земельного участка, в том числе о возможности приведения её в соответствие с таким разрешённым использованием.

2. Принцип пропорциональности и соразмерности

СКГД ВС РФ подчеркнула, что исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества.

Ключевой вывод: Устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

Следствие: Необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие её несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

3. Процессуально-правовой аспект

Применённые нормы процессуального права:

• Часть 2 статьи 56 ГПК РФ: Суд вправе предложить сторонам представить дополнительные доказательства, если сочтёт представленные доказательства недостаточными, и вправе вынести на обсуждение сторон новые обстоятельства, имеющие значение для дела.

• Часть 2 статьи 65 АПК РФ: Аналогичное положение для арбитражного процесса.

Вывод СКГД: Суд обязан вынести на обсуждение сторон вопрос об устранимости допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а в отношении самовольной постройки, возведённой с нарушением разрешённого использования земельного участка, в том числе о возможности приведения её в соответствие с таким разрешённым использованием.

4. Анализ фактических обстоятельств дела

Выводы судебных экспертиз:

Согласно заключениям судебной строительно-технической экспертизы (ООО «Экспертное предприятие «Стройтекс») и повторной судебной строительно-технической экспертизы (ООО «Эксперт ЮФО»):

1. Объекты капитального строительства с указанными кадастровыми номерами представляют собой жилые дома блокированной застройки в соответствии с пунктом 40 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ.

2. Указанные строения соответствуют противопожарным, санитарно-эпидемиологическим, строительным, градостроительным и иным нормам и правилам, предъявляемым к соответствующему типу зданий.

3. Строения не создают угрозу жизни и здоровью граждан.

4. Объекты располагаются в правомерных границах земельного участка.

5. Объекты, зарегистрированные на праве собственности за ответчиком в ЕГРН, не изменяли своих параметров с даты регистрации в ЕГРН (2015 год).

6. Строения в территориальной зоне Ж-2 (малоэтажная жилая застройка до 15 м) соответствуют основным видам разрешённого использования земельного участка и соответствуют предельным параметрам разрешённого строительства в части количества надземных этажей, максимальной высоты здания и процента застройки.

7. Единственное нарушение: Объекты расположены на расстоянии от 0,09 м до 0,19 м от границы с соседним земельным участком, что не соответствует минимальному отступу в 3 метра, установленному Таблицей 11 статьи 12 Правил землепользования и застройки. Однако это несоответствие не создаёт препятствий для использования соседних земельных участков и объектов недвижимости, не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан*.

5. Ошибки судов апелляционной и кассационной инстанций

Суд апелляционной инстанции (Краснодарский краевой суд, 11 июня 2024 г.):

1. Критически отнёсся к выводам экспертов без надлежащего обоснования.

2. Указал на расхождения в площадях объектов, выявленных при проверке в 2015 году (216 кв. м по осмотру, 241,5 кв. м по техническому паспорту) и в 2020 году (288 кв. м), и сделал вывод, что в 2015 году на участке располагался иной объект, чем построенный ответчиком в настоящее время.

3. Не указал на существенность нарушений градостроительных регламентов и не привёл мотивов этого вывода в судебном постановлении.

4. Не высказал суждений о пропорциональности и соразмерности сноса объекта допущенным ответчиком нарушениям.

5. Не вынес на обсуждение сторон вопрос об устранимости допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил.

Суд кассационной инстанции (Четвёртый кассационный суд, 10 декабря 2024 г.):

1. Согласился с выводами суда апелляционной инстанции без исправления допущенных ошибок.

2. Указал на нарушение статьи 51 Градостроительного кодекса РФ (отсутствие разрешения на строительство), но не учёл, что это нарушение должно быть оценено в контексте принципа пропорциональности.

3. Не исправил процессуально-правовые нарушения суда апелляционной инстанции.

6. Оценка СКГД ВС РФ

СКГД ВС РФ установила, что:

1. Положения норм права и разъяснения Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 не были учтены судом апелляционной инстанции.

2. Суд апелляционной инстанции не указал на существенность нарушений и не привёл мотивов этого вывода.

3. Суд апелляционной инстанции не высказал суждений о пропорциональности и соразмерности сноса.

4. Суд апелляционной инстанции не вынес на обсуждение сторон вопрос об устранимости нарушений.

5. Суд кассационной инстанции ошибки суда апелляционной инстанции не исправил.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Существенные нарушения норм материального права

1. Неправильное применение статьи 222 ГК РФ

Ошибка: Суды апелляционной и кассационной инстанций рассматривали отсутствие разрешения на строительство как самостоятельное и достаточное основание для сноса постройки, не учитывая, что согласно статье 222 ГК РФ и постановлению Пленума ВС РФ № 44 необходимость сноса должна быть обусловлена наличием обстоятельств, препятствующих использованию постройки.

Почему это существенно: Это нарушение привело к неправильному разрешению спора по существу и причинило несоразмерный вред интересам ответчика (потеря права собственности на объекты, зарегистрированные в ЕГРН с 2015 года).

Ссылка на ст. 390.14 ГПК РФ: Нарушение норм материального права, повлиявшее на исход дела.

2. Неправильное применение принципа пропорциональности

Ошибка: Суды не применили принцип пропорциональности и соразмерности при определении необходимости сноса. Они не оценили, является ли снос крайней мерой государственного вмешательства, соразмерной допущенным нарушениям.

Почему это существенно: Согласно постановлению Пленума ВС РФ № 44 (пункт 29, абзац третий), незначительные нарушения, не создающие угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающие права третьих лиц, могут быть признаны несущественными. В данном деле единственное нарушение (отступ от границы менее 3 метров) не создавало таких угроз и не нарушало права третьих лиц.

Ссылка на ст. 390.14 ГПК РФ: Нарушение норм материального права (неправильное применение принципа пропорциональности, вытекающего из норм ГК РФ и постановления Пленума ВС РФ).

3. Игнорирование выводов судебных экспертиз

Ошибка: Суд апелляционной инстанции критически отнёсся к выводам обеих судебных экспертиз (первоначальной и повторной), указав на расхождения в площадях, выявленных при осмотре в разные годы. Однако эксперты пришли к выводу, что объекты, зарегистрированные в ЕГРН, не изменяли своих параметров с 2015 года.

Почему это существенно: Суд не обосновал, почему он не согласен с выводами экспертов, и не указал на наличие других доказательств, опровергающих эти выводы. Это нарушает правила оценки доказательств.

Ссылка на ст. 390.14 ГПК РФ: Нарушение норм процессуального права (неправильная оценка доказательств).

Существенные нарушения норм процессуального права

1. Нарушение обязанности суда вынести на обсуждение сторон вопрос об устранимости нарушений

Ошибка: Согласно пункту 30 постановления Пленума ВС РФ № 44 и части 2 статьи 56 ГПК РФ, суд обязан вынести на обсуждение сторон вопрос об устранении допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а также о возможности приведения постройки в соответствие с разрешённым использованием земельного участка.

Суд апелляционной инстанции этого не сделал.

Почему это существенно: Это нарушение лишило ответчика возможности предложить способы устранения нарушений (например, приведение отступа от границы в соответствие с требованиями или получение согласия соседей). Это повлияло на исход дела.

Ссылка на ст. 390.14 ГПК РФ: Существенное нарушение норм процессуального права (части 2 статьи 56 ГПК РФ), повлиявшее на исход дела.

2. Отсутствие надлежащей мотивировки судебного постановления

Ошибка: Суд апелляционной инстанции не указал на существенность нарушений градостроительных регламентов и не привёл мотивов этого вывода в судебном постановлении.

Почему это существенно: Согласно статье 198 ГПК РФ, судебное постановление должно содержать мотивированное изложение обстоятельств дела, установленных судом, доказательства, на которых основаны выводы суда, и правовые основания решения. Отсутствие надлежащей мотивировки делает невозможным проверку правильности решения.

Ссылка на ст. 390.14 ГПК РФ: Существенное нарушение норм процессуального права (статьи 198 ГПК РФ).

3. Неправильное применение стандарта доказывания

Ошибка: Суд апелляционной инстанции, указав на расхождения в площадях, выявленных при осмотре в разные годы, сделал вывод о том, что в 2015 году на участке располагался иной объект. Однако эксперты пришли к выводу, что объекты не изменяли своих параметров с 2015 года. Суд не объяснил, почему он предпочёл одни доказательства другим.

Почему это существенно: Это нарушает правила оценки доказательств и принцип справедливого судебного разбирательства.

Ссылка на ст. 390.14 ГПК РФ: Существенное нарушение норм процессуального права (статей 67, 198 ГПК РФ).

Влияние нарушений на исход дела

СКГД ВС РФ установила, что допущенные судами апелляционной и кассационной инстанций нарушения норм права:

1. Повлияли на исход дела: Без этих нар