ВС РФ: снос самовольной постройки — крайняя мера, требующая доказательства неустранимости нарушений

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № 18-КГ25-256-К4; Определение СКГД ВС РФ от 30 сентября 2025 г.

Состав СКГД: Председательствующий Асташов С.В., судьи Горшков В.В. и Марьин А.Н. (судья-докладчик Марьин А.Н.)

Стороны: - Истец: администрация муниципального образования город-курорт Сочи (орган публичной власти) - Ответчик: Манукян Кристина Сережаевна (гражданин, собственник земельного участка)

Категория спора: жилищно-строительный спор; административно-правовой элемент (градостроительное законодательство); вещное право (признание самовольной постройки и её снос)

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца: Администрация города-курорта Сочи обратилась в суд с исками о: 1. признании объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке (кадастровый номер не указан в открытой части), самовольной постройкой; 2. сносе указанного объекта; 3. взыскании неустойки за неисполнение судебного акта в размере 1000 руб. в день.

Истец обосновывал требования тем, что управлением муниципального земельного контроля проведён осмотр земельного участка площадью 421 кв. м, принадлежащего ответчику на праве собственности. По результатам осмотра установлено, что на участке возведён объект без разрешительной документации с нарушением норм градостроительного законодательства и Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи.

Возражения ответчика: Ответчик оспаривала наличие оснований для сноса постройки, ссылаясь на результаты судебной строительно-технической экспертизы.

Решение первой инстанции (Адлерский районный суд г. Сочи, 17 ноября 2023 г.): Суд отказал в удовлетворении иска. Суд первой инстанции, учитывая заключение судебной экспертизы, пришёл к выводу об отсутствии оснований для сноса объекта капитального строительства.

Постановление апелляции (Краснодарский краевой суд, 4 июля 2024 г.): Апелляционное определение отменило решение суда первой инстанции и приняло новое решение об удовлетворении требований Администрации. Апелляционный суд исходил из того, что вывод эксперта о соответствии объекта требованиям к индивидуальным жилым домам опровергается фотоматериалами, объёмно-планировочным решением и поэтажными планами, и установил, что спорный объект имеет признаки многоквартирного дома, что является нарушением вида разрешённого использования земельного участка.

Постановление кассации (Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции, 19 ноября 2024 г.): Определение кассационного суда оставило судебные постановления без изменения, согласившись с выводами апелляционного суда.

Обращение в ВС РФ: Манукян К.С. подала кассационную жалобу на апелляционное и кассационное определения, ставя вопрос об их отмене как незаконных. Определением судьи ВС РФ Петрушкина В.А. от 27 августа 2025 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании СКГД ВС РФ.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта: Спор возник между публичным интересом (соблюдение градостроительного законодательства и Правил землепользования и застройки) и частным интересом собственника земельного участка (право на возведение жилого объекта на принадлежащем ему участке). Конфликт заключается в определении того, является ли объект, соответствующий по техническим параметрам требованиям к индивидуальному жилому дому, но имеющий внешние признаки многоквартирного дома, самовольной постройкой, подлежащей обязательному сносу, или может быть приведён в соответствие с установленными требованиями.

Категория проблемы: материально-правовая (применение норм ГК РФ о самовольной постройке, земельного законодательства) с элементами процессуально-правовой (оценка доказательств, в том числе заключения судебной экспертизы).

Причина передачи на коллегию: Дело передано на коллегию в связи с необходимостью разъяснения и унификации судебной практики по применению норм о самовольной постройке, в частности по вопросу о соотношении между признаком нарушения вида разрешённого использования земельного участка и возможностью приведения постройки в соответствие с установленными требованиями, а также по вопросу о роли принципа пропорциональности при определении последствий возведения самовольной постройки.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Может ли суд апелляционной инстанции, не опровергнув заключение судебной экспертизы надлежащим образом и не проведя дополнительную или повторную экспертизу, отменить решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска о сносе самовольной постройки, основываясь исключительно на указании на фотоматериалы и объёмно-планировочные решения?

2. Является ли нарушение вида разрешённого использования земельного участка (возведение объекта с признаками многоквартирного дома на участке для индивидуального жилищного строительства) безусловным основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки, или суд обязан установить неустранимость допущенных нарушений и отсутствие возможности приведения постройки в соответствие с установленными требованиями?

3. Должен ли суд при рассмотрении иска о сносе самовольной постройки выносить на обсуждение вопрос об устранимости допущенных нарушений и соразмерности сноса как меры ответственности, даже если истец требует только сноса?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ установил, что снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, применяемой только в случае, когда устранение последствий нарушения невозможно иным способом, сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы граждан, и эти нарушения являются неустранимыми. Нарушение вида разрешённого использования земельного участка само по себе не является безусловным основанием для сноса, если не доказана невозможность приведения постройки в соответствие с установленными требованиями. Суд обязан применять принцип пропорциональности и соразмерности при определении последствий возведения самовольной постройки.

B. Развёрнутое обоснование

1. Нормативная база права собственника на строительство и ограничения этого права

Согласно пункту 1 статьи 263 ГК РФ, собственник земельного участка может возводить на нём здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своём участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения: - градостроительных и строительных норм и правил; - требований о целевом назначении земельного участка.

Подпункт 2 пункта 1 статьи 40 ЗК РФ конкретизирует, что собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешённым использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Несоблюдение установленных требований при строительстве может послужить основанием для признания постройки самовольной в порядке, предусмотренном статьей 222 ГК РФ.

2. Определение самовольной постройки и её признаки

Абзац первый пункта 1 статьи 222 ГК РФ определяет самовольную постройку как здание, сооружение или другое строение, возведённые или созданные: - на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; или - на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта; или - возведённые или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений; или - с нарушением градостроительных и строительных норм и правил,

при условии, что разрешённое использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Пункт 2 Постановления Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» разъясняет, что самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: - возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; - возведение (создание) на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; - возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений; - возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

3. Процессуальные требования к оценке доказательств и заключению эксперта

Часть 3 статьи 86 ГПК РФ устанавливает, что заключение эксперта не является обязательным для суда, однако суд должен дать оценку этому заключению в соответствии с правилами оценки доказательств.

Пункты 5 и 6 части 2 статьи 329 ГПК РФ предусматривают, что апелляционный суд проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции, в том числе правильность применения норм материального права и надлежащее рассмотрение доказательств.

Верховный Суд РФ указал, что вывод апелляционного суда о том, что спорный объект имеет признаки многоквартирного дома, вопреки положениям части 3 статьи 86, пунктов 5 и 6 части 2 статьи 329 ГПК РФ, обоснован исключительно указанием на фотоматериалы, объёмно-планировочное решение строения и его поэтажные планы и не содержит какой-либо мотивировки, опровергающей заключение эксперта о том, что данный объект соответствует требованиям, предъявляемым к индивидуальным жилым домам.

При этом апелляционный суд: - не поставил под сомнение другие выводы судебной экспертизы об отсутствии допущенных нарушений, создающих угрозу жизни и здоровью граждан, нарушающих права и интересы третьих лиц; - не установил, что восстановление нарушенного права возможно только путём сноса спорного объекта; - не установил, что только в этом случае будет соблюдён баланс публичных и частных интересов; - не поставил перед сторонами вопрос о необходимости проведения дополнительной или повторной судебной экспертизы.

4. Альтернативные последствия возведения самовольной постройки

Пункт 31 статьи 222 ГК РФ предусматривает, что судом принимается решение: - о сносе самовольной постройки; или - о сносе самовольной постройки или её приведении в соответствие с установленными требованиями.

Таким образом, для определения последствий возведения самовольной постройки юридически значимым обстоятельством является установление факта неустранимости допущенных при её возведении нарушений либо возможности приведения постройки в соответствие с установленными требованиями.

5. Нарушение вида разрешённого использования и возможность приведения в соответствие

Пункт 19 Постановления Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 разъясняет, что возведение (создание) постройки с нарушением вида разрешённого использования земельного участка (например, в случае возведения здания, отвечающего признакам многоквартирного жилого дома, на земельном участке, имеющем вид разрешённого использования «для индивидуального жилищного строительства») является основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки, если не будет доказана возможность приведения её в соответствие с установленными требованиями.

Это означает, что бремя доказывания невозможности приведения постройки в соответствие лежит на истце (органе публичной власти), требующем сноса.

6. Принцип пропорциональности как основание для ограничения применения сноса

Исходя из принципа пропорциональности, снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества. Устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

Пункт 25 Постановления Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 прямо закрепляет этот принцип.

7. Обязанность суда выносить на обсуждение вопрос об устранимости нарушений

Пункт 30 Постановления Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 устанавливает, что независимо от того, заявлено ли истцом требование о сносе самовольной постройки либо о сносе или приведении её в соответствие с установленными требованиями, суд с учётом положений пункта 31 статьи 222 ГК РФ выносит на обсуждение вопрос об устранимости допущенных при её возведении нарушений градостроительных и строительных норм и правил.

В отношении самовольной постройки, возведённой с нарушением разрешённого использования земельного участка, суд выносит на обсуждение о возможности приведения её в соответствие с таким разрешённым использованием.

Это требование вытекает из части 2 статьи 56 ГПК РФ, которая обязывает суд выяснить все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела.

8. Итоговый вывод о природе сноса как крайней меры

Снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, применяемой только в случае, когда: - устранение последствий нарушения невозможно иным способом; - сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы граждан; - эти нарушения являются неустранимыми.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Ошибки апелляционного суда (Краснодарский краевой суд, 4 июля 2024 г.)

1. Нарушение процессуального права при оценке доказательств

Существенное нарушение: Апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции, основываясь на указании на фотоматериалы, объёмно-планировочное решение строения и его поэтажные планы, не содержа какой-либо мотивировки, опровергающей заключение эксперта.

Норма: Части 3 статьи 86, пункты 5 и 6 части 2 статьи 329 ГПК РФ требуют надлежащей оценки доказательств и мотивировки решения.

Влияние на исход дела: Это нарушение повлияло на исход дела, так как суд первой инстанции, опираясь на заключение судебной экспертизы, пришёл к обоснованному выводу об отсутствии оснований для сноса, а апелляционный суд отменил это решение без надлежащего обоснования.

2. Неправомерное игнорирование других выводов судебной экспертизы

Существенное нарушение: Апелляционный суд не поставил под сомнение выводы судебной экспертизы об отсутствии допущенных нарушений, создающих угрозу жизни и здоровью граждан, нарушающих права и интересы третьих лиц, но при этом удовлетворил иск о сносе.

Норма: Пункт 31 статьи 222 ГК РФ предусматривает альтернативные последствия (снос или приведение в соответствие), что требует установления неустранимости нарушений.

Влияние на исход дела: Апелляционный суд не установил, что восстановление нарушенного права возможно только путём сноса и что только в этом случае будет соблюдён баланс публичных и частных интересов, что является существенным упущением.

3. Неправомерное отклонение необходимости проведения дополнительной экспертизы

Существенное нарушение: Апелляционный суд не поставил перед сторонами вопрос о необходимости проведения дополнительной или повторной судебной экспертизы, хотя заключение эксперта не оспаривалось и не поступало заявлений о проведении такой экспертизы.

Норма: Часть 2 статьи 56 ГПК РФ обязывает суд выяснить все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела.

Влияние на исход дела: Это нарушение повлияло на исход дела, так как суд не выяснил все обстоятельства, необходимые для правильного разрешения дела.

4. Неприменение принципа пропорциональности и норм Постановления Пленума ВС РФ № 44

Существенное нарушение: Апелляционный суд не применил положения пункта 19 Постановления Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44, согласно которому нарушение вида разрешённого использования земельного участка является основанием для удовлетворения иска о сносе только если не будет доказана возможность приведения постройки в соответствие с установленными требованиями.

Апелляционный суд также не применил принцип пропорциональности (пункт 25 Постановления Пленума ВС РФ № 44), согласно которому снос является крайней мерой и должен быть соразмерен нарушению.

Норма: Пункты 19, 25, 30 Постановления Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44; пункт 31 статьи 222 ГК РФ.

Влияние на исход дела: Это нарушение материального права повлияло на исход дела, так как суд удовлетворил иск о сносе без установления неустранимости нарушений и без применения принципа пропорциональности.

Ошибки кассационного суда (Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции, 19 ноября 2024 г.)

Существенное нарушение: Кассационный суд не исправил ошибки апелляционного суда, оставив его определение без изменения.

Норма: Статьи 390.14–390.16 ГПК РФ требуют от кассационного суда проверки законности и обоснованности судебных постановлений.

Влияние на исход дела: Кассационный суд не выполнил свою функцию по проверке и исправлению ошибок нижестоящих судов, что повлияло на исход дела.

Общая оценка существенности нарушений

Верховный Суд РФ пришёл к выводу, что допущенные судами апелляционной и кассационной инстанций нарушения норм права являются существенными в смысле статьи 390 ГПК РФ, так как:

1. Они нарушили нормы материального права (статья 222 ГК РФ, пункты 19, 25, 30 Постановления Пленума ВС РФ № 44);
2. Они нарушили нормы процессуального права (части 3 статьи 86, пункты 5 и 6 части 2 статьи 329, часть 2 статьи 56 ГПК РФ);
3. Они повлияли на исход дела (суд удовлетворил иск о сносе вместо отказа в удовлетворении);
4. Без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя.

ПРАКТИЧЕСКОЕ ЗНАЧЕНИЕ ОПРЕДЕЛЕНИЯ

Данное определение СКГД ВС РФ имеет принципиальное значение для адвокатской практики в судах общей юрисдикции:

1. Изменение стандарта доказывания: Бремя доказывания невозможности приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями лежит на истце (органе публичной власти), требующем сноса, а не на ответчике.

2. Обязательность выяснения устранимости нарушений: Суд обязан выносить на обсуждение вопрос об устранимости нарушений независимо от того, какие требования заявлены истцом.

3. Применение принципа пропорциональности: Снос является крайней мерой и должен быть соразмерен нарушению, что требует установления неустранимости нарушений и отсутствия иных способов восстановления нарушенного права.

4. Надлежащая оценка доказательств: Суд не может отклонить заключение судебной экспертизы без надлежащей мотивировки и без проведения дополнительной или повторной экспертизы.

5. Применение Постановления Пленума ВС РФ № 44: Суды обязаны применять положения Постановления Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 при рассмотрении дел о самовольных постройках.