ВС РФ: снос самовольной постройки — крайняя мера, приведение в соответствие имеет приоритет

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер определения: № 4-КГ25-30-К1

Дата: 4 июля 2025 г.

Состав СКГД: председательствующий Асташов С.В., судьи Горшков В.В., Марьина А.Н.

Судья-докладчик: Горшков В.В.

Стороны: - Истец: администрация городского округа Котельники Московской области (орган публичной власти, муниципальное образование) - Ответчик: Панченко Сергей Николаевич (гражданин, собственник земельного участка и строений) - Третьи лица: ООО ЭК «Аксиома» (юридическое лицо, проводившее экспертизу)

Категория спора: жилищно-строительный спор; спор о признании строений самовольными постройками и их сносе; административно-правовой элемент (соблюдение градостроительных норм и требований безопасности).

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца

Администрация городского округа Котельники обратилась в суд с исковыми требованиями о: 1. Признании самовольными постройками трёх объектов капитального строительства, расположенных на земельном участке Панченко С.Н.: - четырёхэтажное здание с кадастровым номером (площадь 846,6 м²) - одноэтажное здание площадью 56 м² - одноэтажное здание площадью 18 м² 2. Сносе указанных строений 3. Взыскании судебной неустойки в размере 10 000 рублей за каждый день неисполнения по истечении трёх месяцев с момента вступления решения в законную силу 4. Предоставлении администрации права осуществить снос за счёт ответчика

Правовое основание: нарушение градостроительных, санитарно-бытовых, противопожарных норм; отсутствие разрешения на строительство; частичное расположение строения на чужом земельном участке; угроза жизни и здоровью граждан.

Возражения ответчика

Панченко С.Н. возражал против удовлетворения исковых требований в полном объёме, настаивая на возможности приведения строений в соответствие с установленными требованиями вместо их полного сноса.

Решение первой инстанции (Люберецкий городской суд, 19 октября 2023 г.)

Резолюция: исковые требования удовлетворены частично.

Ключевые мотивы: - Признаны самовольными постройками: четырёхэтажное здание (846,6 м²), строение площадью 56 м² и примыкающее к нему строение - На Панченко С.Н. возложена обязанность в трёхмесячный срок: - демонтировать четвёртый этаж здания с кадастровым номером (приведение в соответствие с предельными нормами этажности) - осуществить снос некапитального строения площадью 18 м² - осуществить снос капитального строения площадью 56 м² - Администрации предоставлено право осуществить снос за счёт ответчика в случае неисполнения - Взысканы расходы по проведению экспертизы в пользу ООО ЭК «Аксиома» в размере 370 625 рублей

Правовая позиция суда первой инстанции: частичное расположение строения на чужом земельном участке не является основанием для полного сноса, если возможно приведение в соответствие с нормами путём демонтажа четвёртого этажа.

Постановление апелляции (Московский областной суд, 22 мая 2024 г.)

Резолюция: решение суда первой инстанции отменено в части возложения обязанности демонтировать четвёртый этаж.

Ключевые мотивы: - Строение создаёт угрозу жизни и здоровью граждан - Строение частично расположено на чужом земельном участке - Устранение выявленных нарушений возможно лишь путём полного сноса - Вынесено новое решение об удовлетворении требования администрации о сносе четырёхэтажного здания в полном объёме

Правовая позиция суда апелляции: угроза безопасности и частичное расположение на чужом участке являются основаниями для полного сноса, а не приведения в соответствие.

Постановление КСОЮ (Первый кассационный суд, 9 октября 2024 г.)

Резолюция: апелляционное определение оставлено без изменения.

Позиция: суд кассационной инстанции согласился с выводами суда апелляции.

Обращение в ВС РФ

Кассационная жалоба: Панченко С.Н. (через адвоката Козлова Е.Ю.) обратился в ВС РФ с требованием отмены судебных постановлений апелляции и кассации.

Позиция прокурора Генеральной прокуратуры РФ (Клевцова Е.А.): судебные постановления подлежат отмене.

Позиция администрации: возражала против удовлетворения кассационной жалобы.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта

Спор возник между публичным интересом (безопасность, соблюдение градостроительных норм, защита прав соседей) и частным интересом собственника (сохранение имущества, избежание несоразмерных убытков). Конфликт касается выбора меры гражданско-правовой ответственности за самовольную постройку: - Позиция администрации и апелляционного суда: полный снос как единственное средство устранения нарушений - Позиция ответчика и суда первой инстанции: приведение в соответствие путём демонтажа четвёртого этажа как менее обременительная альтернатива

Категория проблемы

Материально-правовая с элементами процессуально-правовой (надлежащее исследование доказательств и оценка показаний эксперта).

Проблема находится на пересечении: - гражданского права (право собственности, самовольная постройка, ответственность) - земельного права (использование земельного участка, разрешённое использование) - градостроительного права (соблюдение норм и правил) - принципов пропорциональности и соразмерности государственного вмешательства

Почему дело передано на коллегию

Определением судьи ВС РФ Киселёва А.П. от 26 мая 2025 г. кассационная жалоба с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании СКГД ВС РФ, что свидетельствует о наличии существенных нарушений норм материального и процессуального права, требующих пересмотра в кассационном порядке.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Является ли полный снос самовольной постройки единственным допустимым способом устранения нарушений, если возможно приведение строения в соответствие с установленными требованиями путём частичной переделки (демонтажа отдельных элементов)?

2. Должен ли суд, установивший факт возведения самовольной постройки, определить меру гражданско-правовой ответственности, исходя из принципа пропорциональности и соразмерности нарушения, или полный снос является обязательным следствием признания постройки самовольной?

3. Надлежащим ли образом суд апелляции исследовал и оценил показания эксперта о возможности приведения строения в соответствие с градостроительными нормами путём демонтажа четвёртого этажа?

4. Должны ли суды учитывать при определении последствий самовольной постройки обстоятельства, установленные судом первой инстанции, включая наличие реестровой ошибки в сведениях ЕГРН и отсутствие возражений смежного собственника?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ установил, что снос самовольной постройки является крайней мерой государственного вмешательства, а не автоматическим следствием признания постройки самовольной. Суд должен определить меру ответственности, соразмерную нарушению, исходя из принципа пропорциональности: если возможно привести строение в соответствие с установленными требованиями, это должно быть предпочтено полному сносу. Полный снос допустим только в случае, если приведение в соответствие невозможно.

B. Развёрнутое обоснование

1. Нормативная база права собственности и строительства

Применённые нормы материального права:

• Ст. 263 ГК РФ, п. 1: собственник земельного участка может возводить на нём здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

• Земельный кодекс РФ, подп. 2 п. 1 ст. 40: собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением и разрешённым использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Вывод СКГД: право собственности на строительство не является абсолютным; оно ограничено требованиями законодательства о безопасности и соблюдении норм.

2. Определение самовольной постройки и её последствий

Применённые нормы материального права:

• ГК РФ, п. 1 ст. 222: самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведённые или созданные:
• на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта, либо
• возведённые или созданные без получения необходимых согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил,

• если разрешённое использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

• ГК РФ, п. 2 ст. 222, абзац четвёртый: самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим её лицом либо за его счёт.

Ключевой вывод СКГД: закон предусматривает две альтернативные меры: снос ИЛИ приведение в соответствие. Выбор между ними должен быть обоснован судом.

3. Принцип пропорциональности как основание для выбора меры ответственности

Применённое постановление Пленума ВС РФ:

• Постановление Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», п. 25, абзац второй:

«Исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков».

Развитие позиции в п. 29 того же постановления:

По общему правилу наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной. Однако при определении последствий такого нарушения суду следует оценить его существенность. Допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

Применение СКГД: необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могут препятствовать использованию такой постройки вследствие её несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

4. Алгоритм судебного разрешения спора о самовольной постройке

Позиция СКГД (сформулирована в определении):

Для правильного разрешения спора о самовольной постройке суду, установившему факт возведения стороной спора самовольной постройки, надлежит:

1. Определить меру гражданско-правовой ответственности, которую возможно применить сообразно обстоятельствам дела: привести строение в соответствие с требованиями закона или снести его в полном объёме, если первое невозможно.

2. Определить, каким установленным законом параметрам должен соответствовать жилой дом, расположение которого допускается законом на принадлежащем собственнику земельном участке.

3. Установить, соответствует ли возведённое строение данным параметрам, если нет, то возможно ли привести его в состояние, при котором он будет им соответствовать.

4. Вынести решение о сносе в полном объёме только в случае, если приведение в соответствие невозможно.

Критическое замечание СКГД к судам апелляции и кассации: указанные действия судом апелляционной инстанции не выполнены.

5. Оценка конкретных обстоятельств дела

Установленные судом первой инстанции факты (не оценённые апелляцией):

• Право собственности на земельный участок с кадастровым номером не разграничено; участок образован в результате раздела органом местного самоуправления 23 марта 2023 г.

• Контур № 5 (земельный участок площадью 161 м²) расположен между земельным участком истца и смежным участком, не имеет прохода к нему.

• В материалы дела представлены доказательства, свидетельствующие о реестровой ошибке в сведениях ЕГРН о смежной границе земельного участка истца и ответчика; в случае устранения этой ошибки спорное жилое строение будет полностью располагаться на земельном участке Панченко С.Н.

• От собственника земельного участка с кадастровым номером в суд поступило заявление об отсутствии возражений и нарушений его прав по расстоянию от здания до его земельного участка.

Позиция СКГД: указанные обстоятельства, установленные судом первой инстанции, оценки суда апелляционной инстанции не получили, что является существенным упущением.

6. Показания эксперта о возможности приведения в соответствие

Установленный факт:

В судебном заседании эксперт Мустафин И.Р. дал показания и указал на возможность сноса четвёртого этажа жилого дома, в результате чего жилое строение будет: - соответствовать градостроительным нормам и правилам - иметь площадь застройки менее 40% территории - устранены нарушения санитарных и противопожарных норм и правил

Позиция СКГД: данные показания эксперта, положенные в основу вывода суда первой инстанции, судом апелляции учтены не были и оценки не получили. Это является существенным нарушением требований о законности и обоснованности судебного акта.

7. Процессуально-правовые нарушения

Применённые нормы процессуального права:

• ГПК РФ, ст. 390: основаниями для отмены или изменения судебной коллегией ВС РФ судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов.

Выявленные нарушения:

• Суд апелляции не разрешил вопрос о возможности сохранения спорного строения с учётом приведения его в соответствие с установленными требованиями.

• При постановлении решения не были соблюдены требования о законности и обоснованности судебного акта.

• Допущенные нарушения, не исправленные кассационным судом, являются существенными и непреодолимыми.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Ошибки суда апелляции (Московский областной суд, 22 мая 2024 г.)

1. Материально-правовая ошибка — неправильное применение принципа пропорциональности: - Суд апелляции не применил принцип пропорциональности, установленный Постановлением Пленума ВС РФ № 44 от 12 декабря 2023 г. - Суд не определил, является ли полный снос единственно возможным способом устранения нарушений, или возможно приведение в соответствие. - Суд не провёл анализ существенности допущенных нарушений в соответствии с п. 29 Постановления Пленума № 44.

2. Процессуально-правовая ошибка — ненадлежащее исследование и оценка доказательств: - Суд апелляции не учёл и не оценил показания эксперта Мустафина И.Р. о возможности демонтажа четвёртого этажа и приведения строения в соответствие с нормами. - Суд не рассмотрел доказательства, свидетельствующие о реестровой ошибке в ЕГРН, которая могла бы устранить основание для сноса (частичное расположение на чужом участке). - Суд не учёл заявление собственника смежного участка об отсутствии возражений и нарушений его прав.

3. Материально-правовая ошибка — неправильное толкование ст. 222 ГК РФ: - Суд апелляции рассматривал снос как единственное следствие признания постройки самовольной, игнорируя альтернативу приведения в соответствие, предусмотренную законом.

4. Существенность нарушений (в смысле ст. 390 ГПК РФ): - Нарушения повлияли на исход дела: вместо приведения в соответствие суд вынес решение о полном сносе. - Без устранения этих нарушений невозможна защита имущественных прав ответчика.

Ошибки суда кассации (Первый кассационный суд, 9 октября 2024 г.)

1. Процессуально-правовая ошибка — неправильное применение кассационного контроля: - Суд кассации не исправил допущенные апелляцией нарушения. - Суд кассации не провёл самостоятельный анализ применимости Постановления Пленума ВС РФ № 44. - Суд кассации не рассмотрел, были ли соблюдены требования о законности и обоснованности судебного акта.

2. Существенность нарушений: - Нарушения, не исправленные кассационным судом, остались существенными и непреодолимыми.

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Определение СКГД ВС РФ:

1. Отменить: - апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 22 мая 2024 г. - определение судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 9 октября 2024 г.

2. Направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции (Московский областной суд) для надлежащего разрешения спора в соответствии с позицией ВС РФ.

Правовое основание: ст. 390.14–390.16 ГПК РФ (кассационное производство в ВС РФ).

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Влияние на практику нижестоящих судов

Определение СКГД устанавливает обязательный алгоритм судебного разрешения споров о самовольных постройках, который должны применять суды общей юрисдикции при рассмотрении аналогичных дел:

• Обязательность анализа возможности приведения в соответствие перед вынесением решения о сносе.
• Обязательность применения принципа пропорциональности при определении меры ответственности.
• Обязательность оценки существенности допущенных нарушений в соответствии с Постановлением Пленума ВС РФ № 44.
• Обязательность надлежащего исследования и оценки экспертных показаний о возможности устранения нарушений.

Суды, игнорирующие этот алгоритм, допускают существенные нарушения норм материального и процессуального права, подлежащие отмене в кассационном порядке.

2. Защита какой стороны усиливается

Позиция собственника (ответчика) усиливается:

• Собственник получает право на судебную защиту, основанную на принципе пропорциональности.
• Суд обязан рассмотреть возможность сохранения строения путём приведения его в соответствие с требованиями, прежде чем вынести решение о сносе.
• Собственник получает право на полное исследование и оценку доказательств, включая экспертные показания о возможности устранения нарушений.

Баланс интересов:

Определение не отменяет право администрации на защиту публичных интересов (безопасность, соблюдение норм), но требует, чтобы эта защита была соразмерна нарушению и не причиняла несоразмерные убытки собственнику.

3. Связь с ранее сформированными позициями ВС/КС РФ и обзорами практики

Постановление Пленума ВС РФ № 44 от 12 декабря 2023 г.:

Определение СКГД развивает и конкретизирует позицию Пленума о принципе пропорциональности, превращая его из общего принципа в обязательный алгоритм судебного разрешения споров о самовольных постройках.

Постановление Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»:

Определение СКГД применяет принципы защиты права собственности, установленные в этом постановлении, в контексте самовольных построек.

Принцип добросовестности (ст. 10 ГК РФ):

Определение подчёркивает, что суд должен действовать добросовестно при определении меры ответственности, не допуская несоразмерных ограничений прав собственника.

4. Стандарт доказывания и распределение бремени

Распределение бремени доказывания:

• На истца (администрацию) возлагается бремя доказывания:
• факта возведения самовольной постройки
• нарушения градостроительных и строительных норм и правил
• наличия угрозы жизни и здоровью граждан или нарушения прав третьих лиц

• невозможности приведения строения в соответствие с требованиями (новое требование, вытекающее из определения)

• На ответчика (собственника) возлагается бремя доказывания:

• возможности приведения строения в соответствие с требованиями (если он это утверждает)
• отсутствия угрозы безопасности при сохранении строения
• отсутствия нарушения прав третьих лиц

Стандарт доказывания:

Суд должен применять стандарт «преобладание доказательств» (более вероятно, чем нет) при определении: - возможности приведения в соответствие - существенности допущенных нарушений - наличия угрозы безопасности

5. Сферы применения позиции по аналогии

Позиция СКГД может быть применена по аналогии в следующих сферах:

1. Споры о признании иных объектов недвижимого имущества самовольными постройками (не только жилые дома, но и хозяйственные строения, гаражи, теплицы и т.д.).

2. Споры о нарушении градостроительных и строительных норм и правил, где требуется определить меру ответственности (не только снос, но и переделка, демонтаж отдельных элементов).

3. Споры о защите публичных интересов, где необходимо применить принцип пропорциональности и соразмерности государственного вмешательства.

4. Споры о реестровых ошибках в ЕГРН, где суд должен учитывать возможность исправления ошиб