ВС отменил снос самовольной постройки, соответствующей всем нормам безопасности

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № 18-КГ25-267-К4 (внутрисудебный номер 23RS0002-01-2014-007405-63)

Дата: 19 августа 2025 г.

Состав СКГД: Председательствующий Асташов С.В., судьи Киселёва А.П. и Петрушкина В.А. (судья-докладчик Петрушкин В.А.)

Стороны: - Истец: администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (орган публичной власти) - Истец: Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (в настоящее время — Межрегиональное территориальное управление ФАУГСИ в Краснодарском крае и Республике Адыгея) (орган публичной власти) - Ответчики: Морозова Светлана Ивановна (гражданин), Дробышев Виктор Алексеевич (гражданин) - Встречный истец: Дробышев Виктор Алексеевич - Встречный ответчик: администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края - Третьи лица (не заявляющие самостоятельных требований): администрация федеральной территории «Сириус» (орган публичной власти), ООО «Коммерческий Банк «Кубань Кредит» (юридическое лицо, залогодержатель)

Категория спора: жилищно-земельный (самовольная постройка, признание права собственности на недвижимое имущество, снос самовольно возведённого строения, освобождение земельного участка)

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истцов:

1. Администрация г. Сочи просила освободить самовольно занятый земельный участок ориентировочной площадью 853 кв. м путём сноса одноэтажной самовольной постройки (капитального строения размерами 24 м × 24 м), возведённой без разрешительной документации на земельном участке без установленного правообладателя.

2. ТУ Росимущества в Краснодарском крае требовал признать строящийся объект капитального строительства (трёхэтажный объект с надстройкой из металлоконструкции) самовольной постройкой, расположенный в границах земельного участка, находящегося в федеральной собственности и предоставленного ответчику в аренду, и обязать ответчика снести данное строение за свой счёт в связи с осуществлением строительства без разрешительной документации и нарушением условий договора аренды.

Возражения ответчика (встречный иск Дробышева В.А.):

Дробышев В.А. просил признать за ним право собственности на три нежилых здания (склад-магазин литера «В» площадью 5 536,4 кв. м, склад-магазин литера «Д» площадью 2 002,6 кв. м, здание литера «Б» площадью 5 585,6 кв. м), указав, что названные объекты отвечают всем нормам и правилам, не нарушают права третьих лиц. Дробышев ссылался на то, что спорное имущество является предметом залога по договору об открытии кредитной линии (залогодержатель — ООО КБ «Кубань Кредит»), а с Морозовой С.И. заключён предварительный договор купли-продажи.

Решение первой инстанции (Адлерский районный суд г. Сочи, 13 ноября 2014 г., в редакции определения об исправлении описки от 19 марта 2015 г.):

• В удовлетворении иска администрации г. Сочи о сносе самовольной постройки отказано
• В удовлетворении иска ТУ Росимущества о сносе самовольно возведённой постройки отказано
• Встречные исковые требования Дробышева В.А. удовлетворены
• За Дробышевым В.А. признано право собственности на три нежилых здания (литеры «В», «Д», «Б») с указанием их площадей и кадастровых номеров

Постановление апелляции (Краснодарский краевой суд, определение от 26 сентября 2024 г.):

Суд апелляционной инстанции: - Перешёл к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции (без учёта особенностей главы 39 ГПК РФ) - Привлёк администрацию ФТ «Сириус» и ООО КБ «Кубань Кредит» в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований - Администрация г. Сочи уточнила исковые требования, просив признать четыре объекта капитального строительства самовольными постройками, возложить на Дробышева В.А. обязанность их сноса, аннулировать запись в ЕГРН о его праве собственности, признать незаконным использование земельных участков, запретить коммерческую деятельность, взыскать судебную неустойку 10 000 руб. в день - Отменил решение суда первой инстанции - Удовлетворил уточнённые требования администрации г. Сочи и иск ТУ Росимущества - Признал объекты самовольными постройками - Возложил на Дробышева В.А. обязанность сноса в течение трёх месяцев - Аннулировал запись о праве собственности в ЕГРН - Наложил запрет на коммерческую деятельность - Установил судебную неустойку 10 000 руб. в день за неисполнение - Отказал в удовлетворении встречных исков Дробышева В.А.

Постановление КСОЮ (Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции, определение от 22 января 2025 г.):

Оставил апелляционное определение без изменения.

Обращение в ВС РФ:

Дробышев В.А. и ООО КБ «Кубань Кредит» подали кассационные жалобы на апелляционное и кассационное определения, ставя вопрос об их отмене как незаконных. Определением судьи ВС РФ Марьина А.Н. от 14 июля 2025 г. жалобы с делом переданы в судебное заседание СКГД.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта:

Спор возник между публичными интересами (органы публичной власти требуют сноса объектов, возведённых без разрешительной документации и в нарушение условий договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности) и частными интересами (застройщик, осуществивший строительство, претендует на признание права собственности на возведённые здания, которые соответствуют строительным и градостроительным нормам, не создают угрозы жизни и здоровью, и являются предметом залога по кредитному договору).

Конфликт также касается вопроса о том, является ли отсутствие разрешения на строительство самостоятельным и достаточным основанием для сноса постройки, если она соответствует всем техническим и безопасности требованиям, или необходимо исследовать возможность приведения постройки в соответствие с установленными требованиями.

Дополнительный процессуальный конфликт: надлежащий субъект спора (администрация ФТ «Сириус» как правопреемник полномочий администрации г. Сочи в части строительного надзора) был привлечён в качестве третьего лица вместо надлежащей замены стороны.

Категория проблемы: материально-правовая (применение норм о самовольной постройке, условия признания права собственности на самовольную постройку) и процессуально-правовая (процессуальное правопреемство, статус третьих лиц, переход к рассмотрению по правилам суда первой инстанции).

Почему дело передано на коллегию:

Дело содержит существенные нарушения норм материального и процессуального права, повлиявшие на исход дела, касающиеся толкования и применения ст. 222 ГК РФ (самовольная постройка), ст. 44 ГПК РФ (процессуальное правопреемство), ст. 43 ГПК РФ (статус третьих лиц), а также применения Постановления Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 о самовольной постройке.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Является ли отсутствие разрешения на строительство самостоятельным и достаточным основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки, если постройка соответствует установленным строительным и градостроительным нормам и не создаёт угрозы жизни и здоровью граждан?

2. Обязаны ли судебные инстанции исследовать возможность устранения нарушений, допущенных при возведении самовольной постройки, и предусмотреть в решении оба возможных способа исполнения (снос или приведение в соответствие с установленными требованиями)?

3. Соблюдены ли процессуальные требования при привлечении администрации ФТ «Сириус» в качестве третьего лица вместо надлежащей замены стороны (администрации г. Сочи) в связи с передачей полномочий по строительному надзору?

4. Допустимо ли возведение новых объектов на земельных участках, предоставленных в аренду для эксплуатации существующих строений, при отсутствии возражений арендодателя и при соблюдении норм градостроительного и земельного законодательства?

5. Должны ли судебные инстанции исследовать вопрос об устранимости нарушений земельного законодательства при размещении построек на земельных участках, не предоставленных для их использования?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ пришёл к выводу, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить единственным и достаточным основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки, если отсутствуют иные препятствия для её сохранения. Суды апелляционной и кассационной инстанций допустили существенные нарушения норм материального и процессуального права, удовлетворив иск о сносе, исходя исключительно из формального признака (отсутствия разрешения), без надлежащего исследования соответствия постройки установленным требованиям, возможности устранения нарушений, наличия у застройщика прав на земельные участки и соблюдения условий договора аренды. Дело подлежит отмене и направлению на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию.

B. Развёрнутое обоснование

1. Материально-правовые основания признания постройки самовольной

Применённые нормы: - Статья 222 ГК РФ (пункты 1 и 3) — определение самовольной постройки и условия признания права собственности на неё - Статья 10 ГК РФ — принцип добросовестности и запрет на злоупотребление правом

Позиция ВС РФ:

Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ, к признанию постройки самовольной приводит либо частноправовое нарушение (строительство на земельном участке в отсутствие соответствующего гражданского права на землю), либо публично-правовые нарушения: формальное (отсутствие необходимых разрешений) или содержательное (нарушение градостроительных и строительных норм и правил).

Суд апелляционной инстанции удовлетворил иск, исходя исключительно из формального основания — отсутствия разрешения на строительство, при этом не исследовал, соответствуют ли постройки установленным требованиям и были ли допущены при их возведении нарушения строительных и градостроительных норм и правил, препятствующие использованию таких построек. Суд не учёл заключение судебной экспертизы от 12 ноября 2014 г. № 368/14д, согласно которому спорные строения соответствуют градостроительным нормам, строительным нормам и правилам, требованиям сейсмичности, противопожарным требованиям, не создают угрозу жизни и здоровью граждан, не препятствуют смежным землепользователям.

2. Условия признания права собственности на самовольную постройку

Применённые нормы: - Статья 222 ГК РФ, пункт 3 — условия признания права собственности на самовольную постройку - Постановление Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (пункты 25, 31, 43) - Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утверждённый Президиумом ВС РФ 16 ноября 2022 г. (пункт 9)

Позиция ВС РФ:

Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом при одновременном соблюдении следующих условий:

1. если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нём данного объекта;
2. если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
3. если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

Исходя из действующих положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ, отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и (или) удовлетворения иска о её сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки (пункт 9 Обзора судебной практики от 16 ноября 2022 г.).

В пункте 43 Постановления Пленума № 44 разъяснено, что иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых согласований и разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика (например, если лицо обращалось за разрешением лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности (статья 10 ГК РФ).

3. Принцип пропорциональности и соразмерности при определении мер ответственности

Применённые нормы: - Статья 222 ГК РФ, пункт 1 (абзац третий) и пункт 3.1 — возможность приведения постройки в соответствие с установленными требованиями - Статья 55.32 Градостроительного кодекса РФ - Постановление Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 (пункты 25, 31)

Позиция ВС РФ:

Исходя из принципа пропорциональности, снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением объектов недвижимого имущества. Устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

Согласно пункту 31 Постановления Пленума № 44, при установлении возможности устранения нарушений, допущенных при возведении самовольной постройки, суд принимает решение, предусматривающее оба возможных способа его исполнения: о сносе самовольной постройки или о её приведении в соответствие с установленными требованиями (абзац третий пункта 2, пункт 3.1 статьи 222 ГК РФ, статья 55.32 Градостроительного кодекса РФ, часть 5 статьи 198 ГПК РФ).

4. Исследование допустимости строительства на земельных участках, предоставленных в аренду

Применённые нормы: - Статья 222 ГК РФ, пункт 1 (абзац второй) — постановление Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44, пункт 20 - Условия договоров аренды земельных участков (договор от 7 марта 2013 г. № [кадастровый номер], договор от 16 мая 2008 г. № [кадастровый номер])

Позиция ВС РФ:

По общему правилу постройка, возведённая арендатором на земельном участке, условиями договора аренды которого не предусматривалась возможность создания соответствующего объекта, является самовольной (абзац второй пункта 20 Постановления Пленума № 44).

Однако судебные инстанции не дали правовой оценки допустимости строительства новых объектов на земельных участках, предоставленных для эксплуатации уже существующих зданий (сооружений), при соблюдении норм градостроительного и земельного законодательства. Суду апелляционной инстанции необходимо было проверить:

1. соблюдение правового режима земельных участков;
2. условия договора аренды;
3. наличие согласования с уполномоченными органами строительства иных объектов.

Значимый факт: ТУ Росимущества в Краснодарском крае, рассмотрев обращение от 2 апреля 2013 г. о возможности строительства торгового центра на арендуемом земельном участке, в ответе от 10 апреля 2013 г. № 09-11/4221 возражений не заявляло, указав лишь на необходимость изменения вида разрешённого использования.

Возведение постройки с нарушением вида разрешённого использования земельного участка является основанием для удовлетворения иска о сносе, если не будет доказана возможность приведения её в соответствие с установленными требованиями.

5. Исследование устранимости нарушений земельного законодательства

Применённые нормы: - Постановление Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44, пункт 30

Позиция ВС РФ:

При определении существенности последствий нарушения земельного законодательства и размещения построек на земельных участках, в том числе на участках с кадастровыми номерами [указаны в определении], судебные инстанции не исследовали вопрос об устранимости допущенных при возведении этих построек нарушений.

Суд апелляционной инстанции не устранил противоречия между заключением экспертизы (от 12 ноября 2014 г. № 368/14д) и актами обследования (от 12 июля 2024 г. № 124/24-ВО, 125/24-ВО, 126/24-ВО) относительно расположения спорных строений в границах арендуемых Дробышевым В.А. земельных участков.

C. Процессуально-правовые основания отмены судебных актов

1. Нарушение норм о процессуальном правопреемстве

Применённые нормы: - Статья 44 ГПК РФ (часть 1) — замена стороны при выбытии одной из сторон в спорном правоотношении - Федеральный закон от 22 декабря 2020 г. № 437-ФЗ «О федеральной территории «Сириус» (статьи 8, 43, 47) - Федеральный закон от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»

Позиция ВС РФ:

Согласно части 1 статьи 44 ГПК РФ, в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном решением суда правоотношении (смерть гражданина, реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга и другие случаи перемены лиц в обязательствах) суд допускает замену этой стороны её правопреемником. Правопреемство возможно на любой стадии гражданского судопроизводства.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 8 Федерального закона от 22 декабря 2020 г. № 437-ФЗ, органы публичной власти федеральной территории «Сириус» осуществляют полномочия органов местного самоуправления городского округа, определённые Федеральным законом от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ и другими федеральными законами.

В пункте 4 статьи 47 указанного закона определено, что словосочетания «федеральная территория «Сириус» и «муниципальное образование городской округ Сириус» используются в одном значении. Вновь созданные органы публичной власти ФТ «Сириус» обеспечивают непрерывность осуществления функций и решения задач местного самоуправления на соответствующей территории.

Согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 43 Федерального закона от 22 декабря 2020 г. № 437-ФЗ, органы публичной власти ФТ «Сириус» осуществляют полномочия собственника в отношении федерального имущества, переданного ФТ «Сириус».

Вывод ВС РФ:

Суд апелляционной инстанции при наличии заявления администрации г. Сочи от 2 сентября 2024 г. и оснований, предусмотренных законом, не разрешил вопрос о процессуальном правопреемстве, при этом не учёл, что полномочия по осуществлению функции государственного строительного надзора на ФТ «Сириус» в соответствии с Федеральным законом от 22 декабря 2020 г. № 437-ФЗ переданы администрации ФТ «Сириус».

Суд разрешил спор с участием администрации г. Сочи, которая совершила процессуальные действия (в том числе по уточнению исковых требований) без учёта того, что с момента принятия Федерального закона от 22 декабря 2020 г. № 437-ФЗ функции по осуществлению муниципального земельного контроля и строительного надзора переданы ФТ «Сириус».

2. Нарушение норм о статусе третьих лиц

Применённые нормы: - Статья 43 ГПК РФ (части 1 и 6) — третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований - Статья 330 ГПК РФ (части 4 и 5) — переход к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции - Статья 327 ГПК РФ (часть 6) — ограничения прав сторон в апелляционном производстве - Статья 35 ГПК РФ — права сторон в гражданском судопроизводстве

Позиция ВС РФ:

Согласно части 1 статьи 43 ГПК РФ, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судом первой инстанции судебного постановления по делу, если оно может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они пользуются процессуальными правами и несут процессуальные обязанности стороны, за исключением права на изменение основания или предмета иска, увеличение или уменьшение размера исковых требований, отказ от иска, признание иска, предъявление встречного иска и требование принудительного исполнения решения суда.

Согласно частям 4 и 5 статьи 330 ГПК РФ, когда суд апелляционной инстанции переходит к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции, ограничения, предусмотренные частью 6 статьи 327 ГПК РФ, не применяются.

Вывод ВС РФ:

В нарушение предусмотренного законом порядка и оснований для замены стороны при передаче полномочий, суд апелляционной инстанции привлёк администрацию ФТ «Сириус» в качестве третьего лица, в результате чего ограничил права стороны по делу (статья 35 ГПК РФ). Это нарушение тем более существенно, что суд переходил к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции, когда ограничения части 6 статьи 327 ГПК РФ не должны были применяться.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Существенные нарушения норм материального права:

1. Применение формального критерия вместо комплексного анализа (ст. 222 ГК РФ, пункт 1): - Суды удовлетворили иск о сносе, исходя исключитель