ВС подтвердил снос торговых павильонов как самовольных построек, нарушивших градостроительные нормы

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № 18-КГ25-296-К4; Определение СКГД ВС РФ от 25 ноября 2025 г.

Состав СКГД: Председательствующий Асташов С.В., судьи Киселев А.П. и Петрушкин В.А. (докладчик).

Стороны: - Истец: Администрация муниципального образования город Краснодар (орган публичной власти) - Ответчики: Шелест Константин Григорьевич, Ковтун Ольга Владимировна, Ковтун Руслан Николаевич, Мельник Елена Владимировна, Мельник Николай Михайлович, Батков Игорь Анатольевич, Ничик Юлия Сергеевна (граждане — собственники земельного участка на праве общей долевой собственности)

Категория спора: Жилищно-строительный спор; административно-правовой элемент (контроль за соблюдением земельного и градостроительного законодательства); требование о сносе самовольных строений и взыскании судебной неустойки.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца: Администрация города Краснодара обратилась в суд с иском о сносе двух одноэтажных объектов капитального строительства, расположенных на земельном участке (кадастровый номер не указан в открытой части определения) площадью 1911 кв.м, категория земель — земли населённых пунктов, вид разрешённого использования — малоэтажная многоквартирная жилая застройка. Один из объектов использовался для размещения магазина «Фермерские продукты «Успенское», второй на момент проверки не эксплуатировался.

Основание иска: возведение строений без разрешения на строительство, с нарушением градостроительных норм и строительных правил, в нарушение требований Правил землепользования и застройки муниципального образования г. Краснодар (утверждены решением Городской Думы от 30 января 2007 г. № 19), в частности — минимального отступа от красных линий улиц.

Возражения ответчиков: Ответчики ссылались на то, что спорные объекты являются некапитальными строениями, получение разрешения на возведение которых не требуется; строения возведены на принадлежащем им земельном участке в соответствии с разрешённым видом использования, без существенного нарушения градостроительных норм и правил, не создают угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушают прав третьих лиц.

Решение первой инстанции (Прикубанский районный суд г. Краснодара, 13 апреля 2022 г.): В удовлетворении исковых требований отказано. Суд согласился с доводами ответчиков о некапитальном характере строений и отсутствии необходимости в разрешении на строительство.

Постановление апелляции (Краснодарский краевой суд, 22 августа 2024 г.): Решение суда первой инстанции отменено, по делу постановлено новое решение, которым исковые требования удовлетворены частично: - На ответчиков возложена обязанность осуществить снос двух самовольно возведённых одноэтажных объектов строительства в течение трёх месяцев со дня вынесения апелляционного определения; - Указано, что в случае неисполнения ответчиками обязательства в установленный срок, истец вправе совершить эти действия за свой счёт с взысканием с ответчиков необходимых расходов; - Требование о взыскании судебной неустойки оставлено без рассмотрения.

Апелляционный суд назначил повторную судебную строительно-техническую экспертизу (определение от 22 августа 2023 г.). Согласно заключению ООО «Эксперт ЮФО» от 11 марта 2024 г., строения являются нестационарными торговыми объектами некапитального типа, соответствуют требованиям градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных правил, но не соответствуют Правилам землепользования и застройки в части отступа от красной линии.

Апелляционный суд пришёл к выводу, что технические характеристики объектов и их назначение свидетельствуют о прочной связи строений с землей и об отсутствии возможности их перемещения без несоразмерного ущерба, что позволяет квалифицировать их как объекты недвижимого имущества, подлежащие сносу как самовольные постройки.

Постановление кассации (Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции, 21 января 2025 г.): Определение апелляционного суда оставлено без изменения. Кассационный суд поддержал позицию апелляции, указав на соответствие выводов положениям ст. 130, 209, 222, 263 ГК РФ и ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

Кассационная жалоба в ВС РФ: Шелест К.Г. обратился в Верховный Суд РФ с кассационной жалобой, просив отменить апелляционное определение от 22 августа 2024 г. и определение кассационного суда от 21 января 2025 г. Определением судьи ВС РФ Горшкова В.В. от 27 октября 2025 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании СКГД.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта: Спор возник между публичным интересом (контроль администрации за соблюдением земельного и градостроительного законодательства, защита территорий общего пользования и безопасности граждан) и частным интересом собственников земельного участка (право собственности на возведённые строения, используемые в коммерческих целях).

Центральный конфликт: являются ли спорные объекты объектами недвижимого имущества (и, следовательно, подпадают под режим самовольной постройки по ст. 222 ГК РФ) или некапитальными строениями, не требующими разрешения на строительство?

Вторичный конфликт: может ли суд отказать в сносе самовольной постройки, если она не создаёт угрозы жизни и здоровью граждан, но нарушает требования градостроительного законодательства о минимальных отступах от красных линий?

Категория проблемы: Материально-правовая (применение норм гражданского, земельного и градостроительного права) с элементами процессуально-правовой (оценка доказательств, в том числе заключений судебных экспертиз).

Причина передачи на коллегию: Дело передано на коллегию в связи с необходимостью уточнения судебной практики по применению норм о самовольной постройке, критериям отнесения строения к объектам недвижимого имущества, соотношению понятий «объект капитального строительства» и «объект недвижимого имущества», а также по вопросу о роли судебных экспертиз при оценке характера строений.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Являются ли одноэтажные торговые объекты, возведённые без разрешения на строительство и нарушающие требования Правил землепользования и застройки в части минимального отступа от красных линий, объектами недвижимого имущества, подпадающими под режим самовольной постройки по ст. 222 ГК РФ?

2. Может ли суд отказать в сносе самовольной постройки на основании того, что она не создаёт угрозы жизни и здоровью граждан, если она нарушает требования градостроительного законодательства и возведена без необходимых разрешений?

3. Как должны оцениваться заключения судебных экспертиз о характере строений (капитальные vs. некапитальные) в совокупности с иными доказательствами, в частности с документами, подтверждающими нарушение градостроительного законодательства?

4. Какова роль критерия «прочная связь с землей» при квалификации строения как объекта недвижимого имущества в контексте ст. 130 ГК РФ и ст. 222 ГК РФ?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ подтвердил, что спорные объекты являются объектами недвижимого имущества, подпадающими под режим самовольной постройки по ст. 222 ГК РФ, и подлежат сносу, поскольку они возведены без необходимого разрешения на строительство и нарушают требования градостроительного законодательства о минимальных отступах от красных линий. Суд отклонил доводы ответчиков о некапитальном характере строений, указав, что окончательные суждения по квалификации объекта как недвижимого имущества уполномочены делать исключительно суды, а не эксперты, и что заключение эксперта является лишь одним из доказательств, подлежащих оценке в совокупности с иными доказательствами.

B. Развёрнутое обоснование

1. Нормативная база кассационного пересмотра и отсутствие существенных нарушений

В соответствии со ст. 390.14 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального и (или) процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

СКГД установила, что при рассмотрении дела судами апелляционной и кассационной инстанций таких нарушений не допущено. Выводы нижестоящих судов основаны на установленных судом обстоятельствах, достаточных для правильного разрешения спора, и соответствуют нормам гражданского, земельного и градостроительного законодательств.

2. Право собственника на возведение зданий и сооружений: условия осуществления (ст. 263 ГК РФ)

Согласно п. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нём здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своём участке другим лицам. Однако эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных норм и строительных правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 ГК РФ).

В данном деле ответчики пренебрегли указанными требованиями законодательства, действовали недобросовестно и вопреки закону.

3. Требование разрешения на строительство объектов капитального строительства (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ)

В силу ч. 1 и 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ возведение объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения уполномоченного органа государственной власти. Такой документ подтверждает соответствие планируемого объекта проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории.

В материалы дела ответчиками не представлено доказательств получения таких разрешений. Напротив, из письма администрации Прикубанского внутригородского округа г. Краснодара от 18 ноября 2020 г. следует, что сведения о выдаче разрешения на строительство или иной разрешительной документации по указанному адресу отсутствуют.

4. Понятие и критерии самовольной постройки (ст. 222 ГК РФ)

Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведённые или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта, либо возведённые или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных норм и строительных правил, если эти обстоятельства установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В данном деле установлены все признаки самовольной постройки: отсутствие разрешения на строительство, нарушение градостроительных норм и правил (минимальный отступ от красных линий).

5. Постановление Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке»

В пп. 5–6 указанного Постановления разъяснено, что положения ст. 222 ГК РФ регулируют отношения, связанные с самовольным возведением (созданием) зданий, отвечающих критериям недвижимого имущества. Ключевой критерий отнесения строения к объекту недвижимости состоит в его прочной связи с землей, исключающей перемещение объекта без ущерба его назначению.

Возведение (создание) постройки с нарушением вида разрешённого использования земельного участка (например, возведение магазина, офисного центра и т.п. на земельном участке, имеющем вид разрешённого использования «для индивидуального жилищного строительства») является основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки, если не будет доказана возможность приведения её в соответствие с установленными требованиями.

6. Соотношение понятий «объект недвижимого имущества» и «объект капитального строительства» (ст. 130 ГК РФ, п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ)

В силу ст. 130 ГК РФ понятие «недвижимое имущество» является правовой категорией, определяемой совокупностью критериев, ключевым из которых является прочная связь объекта с землей. К недвижимым вещам закон относит земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В свою очередь закреплённый в п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ специальный градостроительный термин «объект капитального строительства» подразумевает под собой здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка.

Вывод СКГД: Понятие «объект капитального строительства» является более узкой правовой категорией, чем «объект недвижимого имущества», а следовательно, окончательные суждения по делу уполномочены делать исключительно суды.

7. Оценка доказательств: заключения судебных экспертиз в совокупности с иными доказательствами (ст. 86 ГПК РФ)

Суд апелляционной инстанции не проигнорировал выводы судебных экспертиз, а обоснованно оценил их с учётом положений ст. 86 ГПК РФ, в которой закреплено, что заключение эксперта является лишь одним из доказательств. Оно не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке на предмет относимости, допустимости, достоверности и достаточности наряду и в совокупности с другими доказательствами, имеющимися в деле.

Изучив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, в том числе акты визуальной фиксации от 18 февраля 2021 г. и от 19 июня 2024 г., фото-таблицы к ним, технический паспорт домовладения, техническое заключение от 2 февраля 2021 г., выписки из Единого государственного реестра недвижимости, объяснения сторон, суд апелляционной инстанции справедливо пришёл к выводу о том, что суждения экспертов о нестационарном характере спорных строений не соответствуют объективной действительности.

8. Требования Правил землепользования и застройки и их нарушение

На момент рассмотрения дела в соответствии с Правилами землепользования и застройки земельный участок относился к территориальной зоне застройки индивидуальными жилыми домами в границах г. Краснодара «Ж-1», которая предназначена для размещения индивидуальных жилых домов, объектов социального, культурно-бытового обслуживания населения, иного назначения, необходимых для создания условий развития зоны.

Среди основных видов разрешённого использования указаны магазины с предельными параметрами разрешённого строительства, включая минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений: в случае совпадения границ земельных участков с красными линиями улиц — 5 м.

На основе сопоставления обозначенных критериев с фактическими результатами застройки суд апелляционной инстанции признал, что ответчики указанными требованиями законодательства пренебрегли.

9. Угроза жизни и здоровью граждан как следствие отсутствия разрешительной документации и надлежащего строительного контроля

Поскольку застройка произведена без разрешительной документации, это означает, что проектирование и возведение магазинов осуществлялось без учёта требований Свода правил «Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009» (утв. и введён в действие приказом Минрегиона России от 29 декабря 2011 г. № 635/10).

То есть строения и его помещения не проходили проверку на предмет их соответствия стандартам безопасности и санитарно-гигиеническим требованиям. Надёжность строительных конструкций и оснований, их огнестойкость не исследовались, параметры микроклимата в помещениях не измерялись, системы противопожарной защиты, эвакуационные пути и выходы не верифицировались. Наличие системы оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре не выяснялось, соответствие отопления, вентиляций и кондиционирования требованиям пожарной безопасности не проверялось.

Наряду с этим ответчики не доказали, что строения проектировались специализированным учреждением, возводились квалифицированным подрядчиком или трудовым коллективом, при надлежащем строительном контроле, а их приёмка и введение в эксплуатацию произведены в порядке, установленном Градостроительным кодексом РФ.

При названных обстоятельствах спорные объекты создают угрозу жизни и здоровью неопределённого круга лиц.

10. Цель установления строительных норм и правил (Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»)

Устанавливая обязательные для всех строительные нормы и правила (своды правил), законодатель преследует цель защитить жизнь и здоровье граждан, имущество физических или юридических лиц, государственное или муниципальное имущество, обеспечить охрану окружающей среды, жизни и здоровья животных и растений, предупредить действия, вводящие в заблуждение приобретателей, обеспечить энергетическую эффективность зданий и сооружений (ст. 1 указанного Федерального закона). Однако ответчики не обеспечили достижение названной цели.

11. Позиция Конституционного Суда РФ о самовольном строительстве как правонарушении и сносе как санкции

Согласно позиции Конституционного Суда РФ, самовольное строительство представляет собой правонарушение, а обязанность по сносу самовольной постройки — санкцию, которая применяется с учётом характера допущенных нарушений (определения КС РФ от 29 января 2015 г. № 101-О, от 24 марта 2015 г. № 658-О, от 27 сентября 2016 г. № 1748-О, от 28 марта 2017 г. № 609-О и др.).

12. Соотношение ст. 10 и ст. 222 ГК РФ: принцип добросовестности и отказ в защите права

Пункт 2 ст. 10 и пункт 2 ст. 222 ГК РФ корреспондируют друг другу и обязывают суд с учётом характера допущенного злоупотребления отказывать лицу в защите его права полностью или частично.

13. Конституционные гарантии права собственности и их применение к самовольным постройкам (ст. 35 и 40 Конституции РФ)

Согласно позиции Конституционного Суда РФ, закреплённые в ст. 35 и 40 Конституции РФ гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении того имущества, которое принадлежит соответствующему субъекту на законных основаниях (определения КС РФ от 29 января 2015 г. № 101-О, от 24 марта 2015 г. № 658-О, от 27 сентября 2016 г. № 1748-О, от 28 марта 2017 г. № 609-О и др.).

Самовольная постройка к таким объектам не относится, в связи с чем подлежит сносу или приведению в соответствие с требованиями законодательства (п. 2 ст. 222 ГК РФ).

14. Невозможность приведения спорных объектов в соответствие с нормативами

Возможность приведения спорных объектов в соответствие с нормативами, как следует из обстоятельств дела, исключена. Строения размещены с нарушением требований градостроительного законодательства о минимальных отступах от территории общего пользования (красных линий улиц). Выявленные магазины нельзя переместить без полного или частичного разрушения.

15. Правовой режим красных линий улиц (позиция КС РФ)

Согласно позиции Конституционного Суда РФ, применяемый в градостроительной деятельности правовой режим красных линий улиц в качестве линий регулирования застройки, за которыми не должны возводиться здания, строения и сооружения, — призван обособить территории общего пользования от иных территорий, находящихся в собственности физических или юридических лиц (определение КС РФ от 25 февраля 2016 г. № 242-О).

Однако ответчики этими императивными нормами пренебрегли, приняв на себя все риски своего противоправного поведения, включая снос спорных объектов.

16. Ограничение прав кассационного пересмотра: недопустимость переоценки доказательств (ст. 390.15 ГПК РФ)

Несогласие заявителя кассационной жалобы с оценкой судом апелляционной инстанции доказательств и с установленными ими обстоятельствами сами по себе основанием для кассационного пересмотра вступивших в силу судебных постановлений являться не могут, поскольку в соответствии с ч. 2 ст. 390.15 ГПК РФ СКГД ВС РФ не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

СКГД не выявила существенных нарушений норм материального или процессуального права, допущенных нижестоящими судами.

Напротив, суд апелляционной инстанции и кассационный суд:

1. Правильно применили материальное право: - Корректно квалифицировали спорные объекты как объекты недвижимого имущества на основании критерия прочной связи с землей (ст. 130 ГК РФ); - Обоснованно применили режим самовольной постройки (ст. 222 ГК РФ), установив все необходимые признаки: отсутствие разрешения на строительство, нарушение градостроительных норм и правил; - Правильно учли требования Правил землепользования и застройки о минимальных отступах от красных линий; - Обоснованно применили ст. 263 ГК РФ о праве собственника на возведение зданий при условии соблюдения градостроительных норм и требований о целевом назначении участка; - Корректно применили ст. 51 Градостроительного кодекса РФ о необходимости разрешения на строительство объектов капитального строительства.

2. Правильно применили процессуальное право: - Надлежащим образом оценили доказательства в соответствии со ст. 86 ГПК РФ, не отдав заключениям экспертиз преимущество перед иными доказательствами