ВС подтвердил снос магазина в придорожной полосе несмотря на регистрацию в ЕГРН

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № 18-КГ25-402-К4; Определение СКГД ВС РФ от 25 ноября 2025 г.

Состав СКГД: Председательствующий Асташов С.В., судьи Киселев А.П. и Петрушкин В.А. (судья-докладчик).

Стороны: - Истец: Администрация Динского сельского поселения Динского района Краснодарского края (орган публичной власти) - Ответчики: Сивицкий Владимир Валерьевич и Сивицкая Наталья Ивановна (граждане, собственники) - Встречные истцы: Сивицкий В.В. и Сивицкая Н.И. - Встречные ответчики: Администрация муниципального образования Динской район Краснодарского края и администрация Динского сельского поселения (органы публичной власти)

Категория спора: Жилищно-строительный (самовольная постройка); административно-правовой элемент (соответствие градостроительным нормам и правилам, разрешённое использование земельного участка, придорожная полоса автомобильной дороги).

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца: Администрация Динского сельского поселения обратилась в суд с иском о признании нежилого строения (кадастровый номер не указан в открытой части, площадь 546,8 кв.м, расположено на земельном участке кадастровым номером не указан) самовольной постройкой и возложении на Сивицких обязанности осуществить снос (демонтаж) объекта в течение пяти месяцев со дня вступления решения в законную силу. Истец ссылался на возведение постройки в отсутствие разрешительной документации и с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Кроме того, истец просил взыскать неустойку в размере 10 000 руб. с каждого ответчика за каждый день просрочки исполнения решения суда.

Возражения ответчиков: Сивицкие подали встречный иск к администрациям, прося признать за ними право собственности на спорное нежилое здание. Они ссылались на отсутствие существенных нарушений, отсутствие угрозы жизни и здоровью третьих лиц, соответствие строения виду разрешённого использования земельного участка.

Решение первой инстанции (Динский районный суд, 15 октября 2024 г.): Иск администрации удовлетворён. Спорное строение признано объектом самовольного строительства. На Сивицких возложена обязанность осуществить снос в течение пяти месяцев. Администрации предоставлено право осуществить снос за счёт ответчиков. Взыскана неустойка в размере 500 руб. с каждого за каждый день просрочки. Встречный иск отклонён.

Постановление апелляции (Краснодарский краевой суд, 18 февраля 2025 г.): Решение районного суда оставлено без изменения.

Постановление кассации (Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции, 7 мая 2025 г.): Решение районного суда и апелляционное определение оставлены без изменения.

Обращение в ВС РФ: Сивицкий В.В. подал кассационную жалобу на все три судебных акта, ставя вопрос об их отмене. Определением судьи ВС РФ Петрушкина В.А. от 27 октября 2025 г. жалоба с делом передана на рассмотрение в судебном заседании СКГД.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта: Спор возник между частным интересом собственников земельного участка и нежилого строения (сохранение права собственности на возведённый объект) и публичным интересом органов местного самоуправления (обеспечение соответствия строительства градостроительным нормам, соблюдение правового режима придорожной полосы автомобильной дороги, защита жизни и здоровья граждан).

Конфликт норм: применение ст. 222 ГК РФ (признание самовольной постройки и её сноса) в условиях, когда строение уже зарегистрировано в ЕГРН, и оценка существенности нарушений градостроительных и строительных норм и правил при решении вопроса о сносе.

Категория проблемы: Материально-правовая (гражданское право, земельное право, градостроительное право) с элементами публичного права (режим придорожной полосы, разрешённое использование земельного участка).

Почему дело передано на коллегию: Дело содержит вопросы о применении Постановления Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», о толковании критериев существенности нарушений градостроительных норм, о соотношении принципа пропорциональности и необходимости сноса самовольной постройки, о правовом режиме придорожной полосы автомобильной дороги.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Является ли спорное нежилое строение, зарегистрированное в ЕГРН, самовольной постройкой при наличии следующих обстоятельств: возведение без разрешения на строительство и проектной документации; расположение в границах придорожной полосы автомобильной дороги без согласия владельца дороги; несоответствие требованиям градостроительных и строительных норм и правил, пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологическим нормам?

2. Подлежит ли снос самовольная постройка, если она создаёт угрозу жизни и здоровью граждан и нарушает права третьих лиц, несмотря на наличие регистрации в ЕГРН и принадлежность земельного участка собственникам строения?

3. Применяется ли исковая давность к требованиям о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан?

4. Может ли быть признано право собственности на самовольную постройку при наличии угрозы жизни и здоровью граждан и нарушении прав третьих лиц?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный суд подтвердил, что спорное строение является самовольной постройкой и подлежит сносу. Суд не нашёл оснований для отмены судебных актов нижестоящих инстанций. Ключевая позиция: наличие регистрации в ЕГРН не исключает возможности признания объекта самовольной постройкой и предъявления требования о его сносе; критерием для сноса является не только несоблюдение формальных требований (отсутствие разрешения на строительство), но и существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создающие угрозу жизни и здоровью граждан, а также нарушающие права третьих лиц; принцип пропорциональности требует оценки существенности нарушений, но в данном случае нарушения являются существенными.

B. Развёрнутое обоснование

1. Определение самовольной постройки и её признаки

Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведённые или созданные: - на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта; - либо возведённые или созданные без получения необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Суд применил Постановление Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее — Постановление Пленума о самовольной постройке), в котором разъяснено (п. 2), что самовольной признаётся постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: - возведение на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; - возведение на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; - возведение без получения необходимых в силу закона согласований, разрешений; - возведение с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Суд подчеркнул, что данный перечень признаков является исчерпывающим.

2. Классификация нарушений: частноправовые и публично-правовые

Суд выделил, что к признанию постройки самовольной приводит либо частноправовое нарушение (строительство на земельном участке в отсутствие соответствующего гражданского права на землю), либо публично-правовые нарушения: - формальное (отсутствие необходимых разрешений); - содержательное (нарушение градостроительных и строительных норм и правил).

В данном деле администрация указывала на отсутствие разрешительной документации (формальное публично-правовое нарушение) и на угрозу жизни и здоровья граждан (содержательное нарушение).

3. Регистрация в ЕГРН не исключает признания постройки самовольной

Согласно п. 8 Постановления Пленума о самовольной постройке, в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе.

Суд установил, что спорное нежилое здание было зарегистрировано на основании декларации об объекте недвижимости имущества от 27 декабря 2016 г., однако проектная документация на спорный объект не составлялась, и оснований для регистрации права собственности в порядке, предусмотренном ч. 11 ст. 24 и п. 22 ст. 40 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», не имелось.

4. Разрешение на строительство и его необходимость

Согласно п. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешённым использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством РФ.

Согласно п. 3 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования. Критерием для отнесения строения к вспомогательным сооружениям является наличие на земельном участке основного здания, по отношению к которому новое строение выполняет обслуживающую функцию.

Суд установил, что спорное здание не является вспомогательным и для его строительства требовалась подготовка проектной документации и получение разрешения на строительство. Собственники земельного участка за получением разрешения на строительство здания магазина в уполномоченный орган не обращались.

5. Правовой режим земельного участка и разрешённое использование

Согласно п. 18 Постановления Пленума о самовольной постройке, правообладатели земельных участков при осуществлении строительства обязаны соблюдать правовой режим земельного участка, а также ограничения, установленные законом или договором, на основании которого используется земельный участок (п. 2 ст. 264 ГК РФ, ст. 41 ЗК РФ).

При разрешении споров, связанных с самовольными постройками, судам следует учитывать, что правовой режим земельного участка определяется исходя из принадлежности этого участка к определённой категории земель и его разрешённого использования, а также специальных требований законодательства, которыми могут быть установлены ограничения в использовании участка (подп. 8 п. 1 ст. 1, п. 2 ст. 7 ЗК РФ).

Из выписки из ЕГРН от 2 марта 2023 г. следует, что земельный участок имеет разрешённый вид использования — объекты мелкорозничной торговли; магазин смешанной торговли. Однако согласно экспертному заключению, в основных, условно разрешённых и вспомогательных видах и параметрах разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства в зоне Ж-КСТ, использование земельных участков для строительства объектов с видом разрешённого использования — объекты мелкорозничной торговли, магазин смешанной торговли не предусмотрено.

6. Придорожная полоса автомобильной дороги и её правовой режим

Согласно п. 3 ст. 90 ЗК РФ, в целях обеспечения дорожной деятельности могут предоставляться земельные участки, в том числе для размещения автомобильных дорог.

Согласно п. 3.1 ст. 90 ЗК РФ и п. 1 ст. 25 Федерального закона от 8 ноября 2007 г. № 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон № 257-ФЗ), допускается использование земельных участков в границах полос отвода автомобильных дорог (за исключением частных автомобильных дорог), в том числе для строительства, капитального ремонта объектов дорожного сервиса.

Одновременно ч. 1 ст. 26 Федерального закона № 257-ФЗ установлено, что придорожная полоса устанавливается для автомобильных дорог, за исключением автомобильных дорог, расположенных в границах населённых пунктов.

Согласно Публичной карте, указанный земельный участок частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории, в том числе ограничение использования земельного участка в пределах зоны: строительство, реконструкция в границах придорожных полос автомобильной дороги объектов капитального строительства допускаются при наличии согласия в письменной форме владельца автомобильной дороги.

Суд установил, что строительство спорного объекта осуществлено в границах придорожной полосы автомобильной дороги без согласования в письменной форме, при отсутствии соблюдения технических требований и условий, обеспечивающих безопасную эксплуатацию объекта транспортной инфраструктуры (п. 1 ст. 3 Федерального закона № 257-ФЗ).

7. Судебная строительно-техническая экспертиза и её выводы

Определением Динского районного суда от 16 мая 2023 г. назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ГБУ Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация — Краевое БТИ по Динскому району».

Согласно экспертному заключению: - возведение объекта капитального строительства на данном земельном участке не соответствует требованиям, установленным к границам зоны с особыми условиями использования; - письменного согласия владельца автомобильной дороги в деле нет; - расположение спорного объекта не соответствует техническим и строительным нормам и правилам, в том числе требованиям о пожарной безопасности, санитарным и эпидемиологическим нормам; - проектная, техническая, разрешительная документация отсутствует; - строительно-техническое состояние спорного объекта, его расположение и эксплуатация угрожает жизни и здоровью граждан, нарушает права третьих лиц.

8. Принцип пропорциональности и существенность нарушений

Согласно п. 25 Постановления Пленума о самовольной постройке, в силу положений п. 1 ст. 222 ГК РФ возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки. Вместе с тем, исходя из принципа пропорциональности, снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

Необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие её несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

По общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной. Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность.

Возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты, с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным.

С учётом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки (п. 29 Постановления Пленума о самовольной постройке).

В данном деле суд установил, что нарушения являются существенными: расположение в придорожной полосе без согласия владельца дороги, несоответствие техническим и строительным нормам и правилам, требованиям о пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологическим нормам, угроза жизни и здоровью граждан.

9. Условия признания права собственности на самовольную постройку

Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: - если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нём данного объекта; - если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; - если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

В данном деле ни одно из этих условий не соблюдено: земельный участок имеет разрешённое использование, не допускающее строительства магазина в зоне Ж-КСТ; постройка не соответствует установленным требованиям; сохранение постройки создаёт угрозу жизни и здоровью граждан и нарушает права третьих лиц.

10. Исковая давность

Согласно п. 15 Постановления Пленума о самовольной постройке, на требования о сносе, о сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется.

Суд установил, что обстоятельства того, что спорный объект капитального строительства создаёт угрозу жизни и здоровью граждан, нарушает права третьих лиц, установлены при проведении судебной экспертизы, в связи с чем выводы судов о неприменении исковой давности соответствуют приведённым выше нормам права и разъяснениям Пленума ВС РФ.

11. Недобросовестность действий ответчиков

Суд квалифицировал действия ответчиков, направленные в обход надлежащей процедуры получения разрешительной документации на возведение спорной постройки, как недобросовестные. Это подтверждает применение принципа добросовестности (ст. 1 ГК РФ).

12. Оценка доказательств и пределы кассационного пересмотра

Согласно ч. 2 ст. 390 ГПК РФ, судебная коллегия ВС РФ не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими.

Суд отметил, что доводы, связанные с несогласием заявителя с оценкой судами доказательств и установленными обстоятельствами дела, не могут служить основанием для кассационного пересмотра вступивших в силу судебных постановлений.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Вывод СКГД: Судами таких нарушений не допущено. Нормы материального права судами применены правильно. Каких-либо существенных нарушений норм процессуального права по доводам кассационной жалобы и материалам дела не усматривается.

Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций правильно: 1. Применили ст. 222 ГК РФ и Постановление Пленума ВС РФ № 44 от 12 декабря 2023 г. 2. Установили наличие признаков самовольной постройки (отсутствие разрешения на строительство, расположение в придорожной полосе без согласия владельца дороги, нарушение градостроительных и строительных норм и правил). 3. Оценили существенность нарушений с учётом угрозы жизни и здоровью граждан. 4. Применили принцип пропорциональности, но пришли к выводу, что в данном случае снос является необходимой мерой. 5. Учли, что регистрация в ЕГРН не исключает признания постройки самовольной. 6. Применили п. 3 ст. 222 ГК РФ и установили, что условия для признания права собственности не соблюдены. 7. Не применили исковую давность на основании п. 15 Постановления Пленума о самовольной постройке.

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Определение СКГД ВС РФ:

Решение Динского районного суда Краснодарского края от 15 октября 2024 г., апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 18 февраля 2025 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 7 мая 2025 г. оставлены без изменения.

Кассационная жалоба Сивицкого В.В. отклонена.

Дело не направлено на новое рассмотрение.

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Влияние на практику нижестоящих судов

Определение СКГД устанавливает чёткий стандарт применения норм о самовольной постройке и подтверждает позицию Пленума ВС РФ № 44 от 12 декабря 2023 г. Нижестоящие суды получают ясное руководство: - регистрация в ЕГРН не защищает от признания постройки самовольной; - при оценке существенности нарушений необходимо учитывать угрозу жизни и здоровью граждан и нарушение прав третьих лиц; - принцип пропорциональности не исключает снос при наличии существенных нарушений; - правовой режим земельного участка (включая разрешённое использование и ограничения в придорожной полосе) является обязательным условием для строительства.

2. Защита какой стороны усиливается

Определение усиливает защиту: - Органов публичной власти в их праве требовать сноса самовольных построек, создающих угрозу жизни и здоровью граждан; - Третьих лиц (граждан, проживающих вблизи объекта), чьи права и интересы нарушаются самоволь