ВС РФ: снос самовольной постройки — крайняя мера, требующая оценки существенности нарушений

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № 18-КГ25-92-К4; Определение СКГД ВС РФ от 8 июля 2025 г.

Состав СКГД: Председательствующий Асташов С.В., судьи Киселев А.П. и Марьин А.Н. (судья-докладчик Марьин А.Н.)

Стороны: - Истец: администрация муниципального образования городского округа город-курорт Сочи Краснодарского края (орган публичной власти) - Ответчики: Аракелян Оганес Эдуардович (гражданин), Литвинюк (Канина) Кристина Олеговна (гражданин) - Третье лицо: Гинтере Елена Олеговна (гражданин, подала кассационную жалобу) - Участие прокурора: Генеральная прокуратура РФ (прокурор Клевцова Е.А.)

Категория спора: Жилищно-строительный спор; признание объектов недвижимости самовольными постройками и их снос; административно-правовой элемент (градостроительное законодательство)

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца: Администрация Сочи обратилась в суд с исковыми требованиями о: 1. признании двух трёхэтажных жилых домов (с кадастровыми номерами, не указанными в открытом тексте) самовольными постройками; 2. возложении на ответчиков обязанности в течение двух месяцев осуществить их снос за свой счёт; 3. аннулировании записей о государственной регистрации права собственности в ЕГРН; 4. исключении сведений о государственном кадастровом учёте; 5. взыскании судебной неустойки в размере 10 000 руб. в день за каждый день просрочки.

Правовое основание: отсутствие разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию; нарушение градостроительных и строительных норм и правил (несоблюдение минимальных отступов от границ земельного участка, предельных параметров застройки, коэффициента использования территории); расположение частей зданий за пределами границ земельных участков на территории неразграниченной государственной собственности.

Возражения ответчиков: Ответчики оспаривали признание объектов самовольными постройками, ссылаясь на то, что объекты приобретены по возмездным сделкам, расположены в правомерных границах земельных участков, не нарушают интересы третьих лиц и не создают угрозы жизни и здоровью граждан. Также ссылались на пропуск истцом срока исковой давности.

Решение первой инстанции (Центральный районный суд г. Сочи, 7 июля 2023 г.): Иск отклонён полностью. Суд исходил из того, что спорные объекты приобретены по возмездным сделкам, расположены в правомерных границах земельных участков, сохранение построек не нарушает интересы других лиц и не создаёт угрозы жизни и здоровью. Кроме того, истцом пропущен срок исковой давности.

Постановление апелляции (Краснодарский краевой суд, 11 июля 2024 г.): Апелляционное определение отменило решение суда первой инстанции и приняло новое решение, удовлетворив иск частично: - объекты признаны самовольными постройками; - на ответчиков возложена обязанность в течение двух месяцев осуществить их снос за свой счёт; - постановлено аннулировать в ЕГРН запись о государственной регистрации права собственности и исключить сведения о государственном кадастровом учёте; - требование о взыскании судебной неустойки оставлено без рассмотрения.

Апелляционный суд не согласился с выводом эксперта ООО «ПСФ «КапРемСтрой» о расположении объектов в границах земельных участков, признав его неубедительным, и посчитал убедительным вывод специалиста МБУ г. Сочи «Муниципальный институт генплана» об обратном. Суд указал, что срок исковой давности не пропущен.

Постановление кассации (Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции, 10 октября 2024 г.): Определение кассационного суда оставило апелляционное определение без изменения.

Обращение в ВС РФ: Кассационные жалобы подали Литвинюк К.О., Аракелян О.Э. и Гинтере Е.О., оспаривая апелляционное и кассационное определения как незаконные. Определением судьи ВС РФ Горшкова В.В. от 30 мая 2025 г. жалобы с делом переданы на рассмотрение в судебном заседании СКГД ВС РФ.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта: Спор возник между публичным интересом (надлежащее градостроительное регулирование, соблюдение норм и правил) и частным интересом собственников (сохранение имущества, защита права собственности). Конфликт заключается в определении критериев, при которых нарушения градостроительных и строительных норм и правил должны влечь снос объекта как крайнюю меру, а не его приведение в соответствие с установленными требованиями.

Ключевой вопрос: являются ли допущенные при строительстве нарушения (несоблюдение минимальных отступов от границ земельного участка, предельных параметров застройки, коэффициента использования территории) существенными и безусловно влекущими снос, или они несущественны и устранимы путём получения разрешения на отклонение от предельных параметров?

Категория проблемы: Материально-правовая (применение норм Гражданского кодекса РФ о самовольной постройке и Градостроительного кодекса РФ) с элементом процессуально-правовой (надлежащее разрешение вопроса о выселении граждан при рассмотрении иска о сносе).

Причина передачи на коллегию: Дело передано на коллегию в связи с необходимостью разъяснения судебной практики по применению норм о самовольной постройке, в частности по вопросу о соразмерности сноса как способа защиты публичного интереса, о критериях существенности нарушений градостроительных норм, а также по процессуальному вопросу о необходимости разрешения вопроса о выселении при рассмотрении исков о сносе.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Являются ли нарушения градостроительных и строительных норм и правил (несоблюдение минимальных отступов от границ земельного участка, предельных параметров застройки, коэффициента использования территории) при возведении объекта капитального строительства существенными и безусловно влекущими признание постройки самовольной и её снос, или они могут быть признаны несущественными, если объект не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает права третьих лиц?

2. Применим ли принцип пропорциональности при определении последствий самовольной постройки, и должен ли суд оценивать соразмерность сноса как способа защиты публичного интереса?

3. Обязан ли суд при рассмотрении иска о сносе самовольной постройки, в которой проживают граждане, разрешить вопрос о выселении таких лиц и привлечь прокурора для дачи заключения?

4. Может ли разрешение на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства, предусмотренное Градостроительным кодексом РФ, служить способом устранения нарушений, не требующим сноса объекта?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ установил, что снос самовольной постройки является крайней мерой государственного вмешательства, а устранение последствий нарушения должно быть соразмерно самому нарушению. При наличии нарушений градостроительных и строительных норм и правил суд обязан оценить их существенность: незначительные нарушения, не создающие угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающие права третьих лиц, могут быть признаны несущественными и не препятствующими сохранению постройки. Устранение таких нарушений возможно путём получения разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства. При рассмотрении исков о сносе самовольной постройки, в которой проживают граждане, суд обязан разрешить вопрос о выселении и привлечь прокурора для дачи заключения.

B. Развёрнутое обоснование

1. Определение самовольной постройки и её признаки

Согласно статье 222 ГК РФ (пункт 1), самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведённые или созданные: - на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта; - либо возведённые или созданные без получения необходимых в силу закона согласований, разрешений; - либо с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

При этом требуется, чтобы разрешённое использование земельного участка, требование о получении согласований, разрешений и (или) указанные нормы и правила были установлены на дату начала возведения и являлись действующими на дату выявления постройки.

Пункт 2 статьи 222 ГК РФ предусматривает, что самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом.

2. Разъяснения Пленума ВС РФ о самовольной постройке

СКГД ссылается на Постановление Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее — Постановление № 44).

Пункт 2 Постановления № 44 разъясняет, что самовольной признаётся постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: - возведение на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; - возведение на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на дату начала возведения и на дату выявления постройки; - возведение без получения необходимых согласований, разрешений, если требование о получении установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления; - возведение с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы установлены на дату начала возведения и являются действующими на дату выявления.

Пункт 25 Постановления № 44 специально указывает, что возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки.

3. Принцип пропорциональности и соразмерность сноса

СКГД подчёркивает, что исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением объектов недвижимого имущества. Устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению и не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

Необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие её несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

4. Оценка существенности нарушений градостроительных норм

Пункт 29 Постановления № 44 указывает, что по общему правилу наличие допущенного при возведении постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной. Однако при определении последствий такого нарушения суду следует оценить его существенность.

СКГД выделяет два типа нарушений:

Существенные нарушения, требующие сноса: - возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ); - нарушение строительных норм и правил, повлиявшее или способное повлиять на безопасность объекта и его конструкций.

Несущественные нарушения, не препятствующие сохранению постройки: С учётом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным.

5. Возможность отклонения от предельных параметров разрешённого строительства

Статья 38 Градостроительного кодекса РФ регулирует предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства, в том числе минимальные отступы от границ земельных участков.

Часть 1 статьи 40 Градостроительного кодекса РФ предусматривает, что правообладатели земельных участков, размеры которых меньше установленных градостроительным регламентом минимальных размеров либо конфигурация, инженерно-геологические или иные характеристики которых неблагоприятны для застройки, вправе обратиться за разрешениями на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Таким образом, действующее законодательство допускает отклонение от предельных параметров разрешённого строительства, установленных градостроительным регламентом для конкретных территориальных зон и отражённых в градостроительном плане земельного участка.

6. Процессуальные требования при рассмотрении исков о сносе

Пункт 11 Постановления № 44 указывает, что иски о сносе самовольной постройки рассматриваются судом общей юрисдикции с соблюдением правил об исключительной подсудности — по месту нахождения спорного объекта (статья 30 ГПК РФ).

Критически важное положение: если в спорной постройке проживают граждане, имеющие право пользования жилым помещением, требование о сносе может быть удовлетворено только с одновременным разрешением вопроса о выселении таких лиц. В указанном случае спор подлежит рассмотрению в суде общей юрисдикции (часть 4 статьи 22 ГПК РФ). При этом суд привлекает к участию в деле прокурора для дачи заключения по требованию о выселении (часть 3 статьи 45 ГПК РФ).

Часть 3 статьи 45 ГПК РФ устанавливает, что прокурор вступает в процесс и дает заключение по делам о выселении, о восстановлении на работе, о возмещении вреда, причинённого жизни или здоровью, а также в иных случаях, предусмотренных кодексом и другими федеральными законами, в целях осуществления возложенных на него полномочий.

7. Оценка экспертного заключения в деле

СКГД проанализировала выводы судебной строительно-технической экспертизы, проведённой ООО «ПСФ «КапРемСтрой» от 2 мая 2023 г. № 042/2023, согласно которым:

• спорные объекты расположены в правомерных границах земельных участков, принадлежащих ответчикам;
• соответствуют градостроительным, строительным, санитарно-гигиеническим, противопожарным нормам и правилам;
• соответствуют параметрам, установленным документацией по планировке территории, Генеральному плану муниципального образования г. Сочи;
• соответствуют требованиям сейсмоустойчивости и сейсмобезопасности;
• не создают угрозу жизни и здоровью человека;
• не нарушают права и законные интересы других лиц;
• имеют несоответствия требованиям Правил землепользования и застройки в части коэффициента застройки территории и коэффициента использования территории;
• устранение указанных нарушений возможно путём получения разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
• нарушения являются устранимыми и несущественными;
• не выявлено нарушений, являющихся безусловным основанием для сноса объектов капитального строительства.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Ошибки суда апелляционной инстанции (Краснодарский краевой суд)

1. Необоснованное отклонение выводов судебной экспертизы: Суд апелляционной инстанции признал вывод эксперта ООО «ПСФ «КапРемСтрой» о расположении спорных объектов в границах земельных участков неубедительным, а вывод специалиста МБУ г. Сочи «Муниципальный институт генплана» об обратном — правомерным. Однако судебная экспертиза имеет большую доказательственную силу, чем заключение специалиста. Суд не дал обоснованной оценки этому противоречию.

2. Игнорирование принципа пропорциональности: Суд апелляционной инстанции не оценил соразмерность избранного способа защиты права (сноса) самому нарушению. Суд не учёл, что нарушения являются незначительными, устранимыми и не создают угрозу жизни и здоровью граждан.

3. Неправильное применение критериев существенности нарушений: Суд посчитал достаточным для сноса наличие нарушений градостроительных норм в части минимальных отступов, предельных параметров застройки и коэффициента использования территории, не оценив, являются ли эти нарушения существенными в смысле Постановления № 44.

4. Нарушение процессуальных требований при рассмотрении иска о сносе: Суд апелляционной инстанции, разрешая вопрос о сносе спорных объектов недвижимости, не поставил на обсуждение сторон и не разрешил вопрос о выселении граждан, проживающих в них. В материалах дела имелась копия паспорта Литвинюк К.О., которая зарегистрирована по адресу спорного объекта. Суд также не привлёк прокурора к участию в деле для дачи заключения о возможности выселения, что требуется частью 3 статьи 45 ГПК РФ и пунктом 11 Постановления № 44.

Эти нарушения являются существенными в смысле статьи 390.14 ГПК РФ, так как они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов ответчиков.

Ошибки кассационного суда (Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции)

Кассационный суд не исправил ошибки суда апелляционной инстанции. Суд кассационной инстанции оставил апелляционное определение без изменения, не проведя самостоятельной оценки существенности нарушений и не указав на нарушение процессуальных требований при разрешении вопроса о выселении.

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Определением СКГД ВС РФ:

1. Отменены: - апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 11 июля 2024 г.; - определение судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 10 октября 2024 г.

2. Направлено на новое рассмотрение: дело направлено в суд апелляционной инстанции (Краснодарский краевой суд) для пересмотра с учётом позиции ВС РФ.

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Влияние на практику нижестоящих судов

Определение СКГД устанавливает обязательный для нижестоящих судов стандарт рассмотрения исков о признании объектов самовольными постройками и их сносе. Суды должны:

• Оценивать существенность нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а не автоматически признавать постройку самовольной при наличии любого нарушения;
• Применять принцип пропорциональности при определении последствий самовольной постройки, учитывая баланс между публичным и частным интересом;
• Разрешать вопрос о выселении при рассмотрении исков о сносе, если в постройке проживают граждане;
• Привлекать прокурора для дачи заключения по вопросу о выселении в соответствии с частью 3 статьи 45 ГПК РФ.

2. Защита какой стороны усиливается

Определение усиливает защиту собственников недвижимого имущества (в данном случае ответчиков Аракеляна О.Э. и Литвинюк К.О.), которые добросовестно приобрели объекты по возмездным сделкам. Суды обязаны учитывать, что:

• сохранение имущества является приоритетом, если нарушения не создают угрозу безопасности;
• существуют альтернативные способы устранения нарушений (получение разрешения на отклонение от предельных параметров);
• снос является крайней мерой, а не стандартным способом защиты публичного интереса.

Одновременно определение защищает права граждан, проживающих в спорных объектах, требуя разрешения вопроса о выселении и участия прокурора.

3. Связь с ранее сформированными позициями ВС/КС РФ и обзорами практики

Определение развивает и конкретизирует Постановление Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44, которое впервые установило критерии существенности нарушений при признании постройки самовольной. СКГД применяет принцип пропорциональности, который является общепризнанным принципом конституционного права и защиты прав собственности.

Определение согласуется с позицией Конституционного Суда РФ о необходимости соразмерности государственного вмешательства в отношения собственности и о защите добросовестного приобретателя имущества.

4. Стандарт доказывания и распределение бремени доказывания

Определение перераспределяет бремя доказывания в пользу ответчиков:

• Истец (орган публичной власти) обязан доказать не только наличие нарушений градостроительных норм, но и их существенность, а также то, что нарушения создают угрозу безопасности или нарушают права третьих лиц.

• Суд обязан провести самостоятельную оценку существенности нарушений на основе судебной экспертизы и других доказательств, а не полагаться на заключения специалистов органов публичной власти.

• Стандарт доказывания повышается для истца: недостаточно доказать наличие нарушений, необходимо доказать их существенность и невозможность устранения иными способами.

5. Сферы применения позиции по аналогии

Позиция СКГД применима по аналогии к:

• Спорам о признании объектов недвижимости самовольными постройками в иных категориях (не только жилые дома, но и хозяйственные постройки, гаражи, если они не создают угрозу безопасности);

• Спорам о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями (в соответствии с пунктом 2 статьи 222 ГК РФ, это альтернатива сносу);

• Административным спорам о выдаче разрешений на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства (суды должны учитывать, что такие разрешения являются способом легализации объектов, возведённых с нарушениями);

• Спорам о защите прав собственников при наличии нарушений градостроительного законодательства, где необходимо применять принцип пропорциональности и оценивать существенность нарушений.

6. Значение для развития судебной практики

Определение СКГД имеет **пр