ВС отменил снос постройки: суды должны применять принцип пропорциональности при незначительных нарушениях

по делу об отмене решения о сносе самовольной постройки

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер определения: № 18-КГ25-118-К4

Дата: 24 июня 2025 г.

Состав Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ: - Председательствующий: Марьина А.Н. - Судьи: Киселёва А.П., Кротова М.В. (судья-докладчик)

Стороны: - Истец: администрация муниципального образования город-курорт Сочи Краснодарского края (орган публичной власти) - Ответчик: Попович Мария Дмитриевна (гражданин, собственник земельного участка)

Категория спора: жилищно-строительный (самовольная постройка); административно-правовой элемент (градостроительное регулирование)

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца

Администрация обратилась в суд с исками о: 1. Сносе одноэтажного нежилого строения (площадь 57,8 кв.м), расположенного на земельном участке Попович М.Д. (категория: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешённого использования: «для садоводства», площадь 301 кв.м) 2. Внесении записи в ЕГРН о прекращении права собственности ответчика на строение 3. Взыскании неустойки в размере 20 000 руб. за каждый день неисполнения судебного акта

Правовое основание: возведение строения без разрешительной документации, с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, использование в коммерческих целях (продуктовый магазин) вопреки целевому назначению участка.

Возражения ответчика

Попович М.Д. оспаривала квалификацию объекта как самовольной постройки, ссылаясь на возможность его приведения в соответствие с установленными требованиями и на наличие реестровой ошибки в местоположении границ земельного участка.

Решение первой инстанции (Прикубанский районный суд г. Краснодара, 3 апреля 2023 г.)

Резолюция: исковые требования удовлетворены частично.

Ключевые мотивы: - Установлено наличие квалифицирующего признака самовольной постройки: возведение без получения необходимых согласований и разрешений - На ответчика возложена обязанность снести строение в течение месяца с момента вступления решения в законную силу - Истцу предоставлено право совершить снос за счёт ответчика в случае неисполнения - В ЕГРН внесены записи о прекращении права собственности - Взыскана судебная неустойка в размере 10 000 руб. (а не 20 000 руб., как просил истец) за каждый день неисполнения после истечения месячного срока

Постановление апелляции (Краснодарский краевой суд, 9 июля 2024 г.)

Резолюция: решение первой инстанции оставлено без изменения.

Ключевые мотивы: - По делу назначена повторная судебно-строительно-техническая экспертиза (определение от 26 марта 2024 г.) - Эксперт (ООО «Ассоциация экспертов Краснодарского края») установил, что спорное строение не соответствует градостроительным, строительным и противопожарным нормам и правилам в части несоблюдения минимальных отступов от границ земельного участка и превышения процента застройки - Эксперт выявил возможную реестровую ошибку в местоположении границ земельного участка (заступ 2,64 кв.м) - Суд апелляции критически отнёсся к выводу о реестровой ошибке, указав, что даже при её устранении строение не будет соответствовать минимально допустимым отступам (составит около 0,40 кв.м без учёта площади кровли) - Суд пришёл к выводу, что выявленные нарушения являются неустранимыми - На момент осмотра строение использовалось как хозяйственная постройка (не как магазин)

Постановление кассации (Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции, 10 октября 2024 г.)

Резолюция: судебные постановления оставлены без изменения.

Позиция: кассационный суд согласился с выводами нижестоящих судов об неустранимости нарушений.

Обращение в ВС РФ

Попович М.Д. подала кассационную жалобу, оспаривая все судебные постановления как незаконные.

Определением судьи ВС РФ Кротова М.В. от 19 мая 2025 г. жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании СКГД.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта

Спор возник между публичным интересом администрации (обеспечение соответствия объектов градостроительным нормам и правилам, защита прав соседей) и частным интересом собственника земельного участка (сохранение возведённого строения, избежание его сноса).

Конфликт касается соразмерности избранного способа защиты права (снос как крайняя мера) в отношении нарушений, которые могут быть устранены путём приведения постройки в соответствие с установленными требованиями.

Дополнительный аспект: наличие спора о границах земельных участков (реестровая ошибка), которая влияет на квалификацию постройки как возведённой на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке.

Категория проблемы

Материально-правовая (применение норм ГК РФ о самовольной постройке, ЗК РФ о правах собственника земельного участка, ГрК РФ о градостроительном регулировании) и процессуально-правовая (надлежащее исследование доказательств, разъяснение сторонам их прав, применение принципа пропорциональности).

Почему дело передано на коллегию

Дело содержит вопросы, требующие единообразного толкования норм о самовольной постройке, в частности: - критерии существенности нарушений градостроительных норм и правил - принцип пропорциональности при выборе между сносом и приведением в соответствие - процедура разрешения споров о границах земельных участков в контексте исков о самовольной постройке - применение Постановления Пленума ВС РФ № 44 от 12 декабря 2023 г.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Является ли снос самовольной постройки единственным допустимым способом защиты права, если нарушения градостроительных и строительных норм и правил являются устранимыми?

2. Какие нарушения градостроительных норм и правил следует признавать существенными, а какие — незначительными при определении последствий самовольной постройки?

3. Обязан ли суд применять принцип пропорциональности при выборе между сносом и приведением постройки в соответствие с установленными требованиями?

4. Как должен поступить суд при выявлении спора о границах земельных участков в ходе рассмотрения иска о сносе самовольной постройки?

5. Надлежащим ли образом суды оценили доказательства о возможности устранения выявленных нарушений?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Снос самовольной постройки является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, применяемой только при невозможности устранения нарушений иным способом. Суд обязан оценить существенность допущенных при возведении нарушений градостроительных и строительных норм и правил с учётом принципа пропорциональности. Незначительные нарушения, не создающие угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающие права третьих лиц, не препятствуют сохранению постройки. При выявлении спора о границах земельных участков суд обязан разъяснить сторонам право на предъявление встречного иска для совместного рассмотрения.

B. Развёрнутое обоснование

1. Нормативная база права собственника на строительство

Статья 40 (подпункт 2 пункта 1) Земельного кодекса РФ устанавливает, что собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешённым использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Статья 263 (пункт 1) ГК РФ предусматривает, что собственник земельного участка может возводить на нём здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своём участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ).

2. Определение самовольной постройки и её признаки

Статья 222 (пункт 1) ГК РФ определяет самовольную постройку как здание, сооружение или другое строение, возведённые или созданные: - на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или - на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта, либо - возведённые или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или - с нарушением градостроительных и строительных норм и правил

Условие применения: разрешённое использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила должны быть установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являться действующими на дату выявления самовольной постройки.

3. Последствия самовольной постройки: принцип пропорциональности

Статья 222 (пункт 2) ГК РФ предусматривает, что самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом.

Постановление Пленума ВС РФ № 44 от 12 декабря 2023 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (пункт 25) разъясняет:

«Исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.»

4. Критерии существенности нарушений градостроительных норм и правил

Постановление Пленума ВС РФ № 44 (пункт 29) устанавливает дифференцированный подход:

Существенные нарушения — те, которые: - повлияли или способны повлиять на безопасность объекта и его конструкций (например, превышение предельного количества этажей или предельной высоты, нарушение строительных норм и правил, влияющих на конструктивную безопасность)

Незначительные нарушения — те, которые: - не создают угрозу жизни и здоровью граждан и - не нарушают права и интересы третьих лиц - (например, минимальные отступы от границ земельных участков или максимальный процент застройки в границах земельного участка)

При наличии незначительных нарушений суд может признать их несущественными и не препятствующими возможности сохранения постройки.

5. Разрешённое использование земельного участка и соответствие функционального назначения

Постановление Пленума ВС РФ № 44 (пункт 19) разъясняет, что при наличии утверждённых в установленном порядке правил землепользования и застройки использование земельного участка в целях строительства осуществляется исходя из предусмотренных градостроительным регламентом видов разрешённого использования (ст. 85 ЗК РФ, ст. 30, ч. 1 ст. 36, ст. 37 ГрК РФ, п. 12 ч. 1 ст. 10 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Возведение постройки с нарушением вида разрешённого использования земельного участка является основанием для удовлетворения иска о сносе, если не будет доказана возможность приведения её в соответствие с установленными требованиями.

В данном деле эксперт установил (согласно Приказу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии № П/0412 от 10 ноября 2020 г.), что предполагаемое функциональное использование объекта соответствует виду разрешённого использования земельного участка «для ведения садоводства».

6. Спор о границах земельных участков в контексте самовольной постройки

Постановление Пленума ВС РФ № 44 (пункт 16) определяет: постройка считается возведённой на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, если этот объект полностью или частично располагается на земельном участке, не принадлежащем лицу, осуществившему её возведение, на праве, допускающем строительство на нём данного объекта.

Процессуальное обязательство суда: если при рассмотрении спора относительно самовольной постройки будет установлено наличие спора о границах земельных участков, суду необходимо разъяснить сторонам право на предъявление иска, встречного иска, направленного на определение (установление) границ земельных участков, для совместного рассмотрения с первоначальным иском (ст. 137, 151 ГПК РФ, ст. 130, 132 АПК РФ).

В данном деле суд апелляции не разъяснил Попович М.Д. это право. Впоследствии ответчик самостоятельно обратилась к кадастровому инженеру, который выявил реестровую ошибку в местоположении границ земельного участка (площадь изменилась с 301 кв.м на 326 кв.м). После устранения реестровой ошибки спорный объект находится в пределах границ принадлежащего ей земельного участка.

7. Альтернативные способы исполнения решения суда

Постановление Пленума ВС РФ № 44 (пункты 30–31) разъясняет, что независимо от того, заявлено ли истцом требование о сносе либо о приведении в соответствие, суд выносит на обсуждение вопрос об устранимости допущенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил.

При установлении возможности устранения нарушений суд принимает решение, предусматривающее оба возможных способа его исполнения: о сносе самовольной постройки или о её приведении в соответствие с установленными требованиями (ст. 222 ГК РФ, ст. 55 ГрК РФ, ч. 5 ст. 198 ГПК РФ).

В таком решении должны содержаться выводы суда о допущенных нарушениях. Указание в резолютивной части конкретного перечня строительных работ не является обязательным, поскольку исполнение производится по правилам главы 6 ГрК РФ.

8. Оценка доказательств об устранимости нарушений

По настоящему делу судебная строительно-техническая экспертиза от 24 мая 2024 г. (ООО «Ассоциация экспертов Краснодарского края») установила, что выявленные нарушения являются устранимыми:

• Нарушение требований по устройству наружного водоотвода — устранимо путём выполнения устройства наружного организованного водоотвода
• Отсутствие входной площадки перед наружной дверью — устранимо путём оборудования входной площадки в соответствии с СП 1.13130.2020 «Эвакуационные пути и выходы»

Суды первой и апелляционной инстанций не дали оценку этим сведениям, сосредоточившись на выводах о нарушении минимальных отступов и процента застройки.

9. Применение принципа пропорциональности в данном деле

Нарушения минимальных отступов от границ земельного участка и превышение процента застройки относятся к категории незначительных нарушений, поскольку:

1. Эксперт установил, что спорный объект не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан (первая экспертиза от 24 октября 2022 г.)
2. Нарушения не связаны с конструктивной безопасностью объекта
3. Нарушения могут быть устранены путём корректировки границ земельного участка (устранение реестровой ошибки), что уже произведено ответчиком
4. Устранимые строительные нарушения (водоотвод, входная площадка) могут быть исправлены

Суды не применили принцип пропорциональности и не оценили соразмерность избранного способа защиты (снос) самому нарушению.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Ошибки суда первой инстанции (Прикубанский районный суд)

1. Материально-правовая ошибка: суд не применил разъяснения Постановления Пленума ВС РФ № 44 о принципе пропорциональности и дифференцированном подходе к существенности нарушений. Суд не провёл анализ того, являются ли выявленные нарушения существенными или незначительными.

2. Процессуально-правовая ошибка: суд не разъяснил ответчику право на заявление ходатайства о назначении строительно-технической экспертизы и не предложил представить дополнительные доказательства об устранимости нарушений.

3. Ошибка в оценке доказательств: суд не учёл, что на момент рассмотрения дела строение использовалось как хозяйственная постройка (в соответствии с видом разрешённого использования), а не как магазин.

Ошибки суда апелляционной инстанции (Краснодарский краевой суд)

1. Материально-правовая ошибка: суд апелляции, несмотря на назначение повторной экспертизы, не применил разъяснения Пленума ВС РФ № 44 о том, что незначительные нарушения (минимальные отступы, процент застройки) не препятствуют сохранению постройки, если они не создают угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушают права третьих лиц.

2. Процессуально-правовая ошибка: суд апелляции не разъяснил Попович М.Д. право на предъявление встречного иска о определении (установлении) границ земельных участков для совместного рассмотрения с первоначальным иском (ст. 137, 151 ГПК РФ). Это нарушение привело к тому, что спор о границах остался неразрешённым в судебном порядке.

3. Ошибка в оценке доказательств: суд критически отнёсся к выводу эксперта о реестровой ошибке, однако не предложил ответчику возможности устранить эту ошибку в судебном порядке путём встречного иска.

4. Ошибка в применении принципа пропорциональности: суд не оценил соразмерность избранного способа защиты (снос) самому нарушению, не учёл, что нарушения являются устранимыми.

5. Ошибка в оценке устранимости нарушений: суд не дал оценку выводам эксперта о том, что строительные нарушения (водоотвод, входная площадка) являются устранимыми.

Ошибки суда кассационной инстанции (Четвёртый кассационный суд)

1. Материально-правовая ошибка: кассационный суд не устранил допущенные нижестоящими судами нарушения норм материального права, связанные с неприменением принципа пропорциональности и разъяснений Пленума ВС РФ № 44.

2. Процессуально-правовая ошибка: кассационный суд не указал на нарушение процессуальных прав ответчика, связанное с неразъяснением права на предъявление встречного иска о границах земельного участка.

Существенность нарушений (в смысле ст. 390н ГПК РФ)

Допущенные нарушения являются существенными, поскольку:

1. Они касаются применения норм материального права (ст. 222 ГК РФ, ст. 40 ЗК РФ, ст. 263 ГК РФ) в части определения последствий самовольной постройки
2. Они касаются применения норм процессуального права (ст. 137, 151 ГПК РФ) в части разъяснения сторонам их прав
3. Они повлияли на исход дела: суды вынесли решение о сносе вместо альтернативного решения о приведении в соответствие
4. Без устранения этих нарушений невозможна защита нарушенных прав ответчика на сохранение имущества и справедливое разбирательство

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Определением СКГД ВС РФ:

1. Отменены: - Решение Прикубанского районного суда г. Краснодара от 3 апреля 2023 г. - Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 9 июля 2024 г. - Определение судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 10 октября 2024 г.

2. Направлено на новое рассмотрение: в суд первой инстанции (Прикубанский районный суд г. Краснодара)

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Влияние на практику нижестоящих судов

Определение СКГД устанавливает обязательный стандарт применения Постановления Пленума ВС РФ № 44 при рассмотрении исков о сносе самовольной постройки. Суды нижестоящих инстанций должны:

• Дифференцировать нарушения на существенные (влияющие на безопасность) и незначительные (минимальные отступы, процент застройки)
• Применять принцип пропорциональности при выборе между сносом и приведением в соответствие
• Разъяснять сторонам права на предъявление встречного иска о границах земельных участков
• Оценивать устранимость нарушений на основе экспертных заключений
• Выносить альтернативные решения, предусматривающие оба способа исполнения (снос или приведение в соответствие)

2. Защита какой стороны усиливается

Усиливается защита собственников земельных участков, возведших самовольные постройки, в следующих аспектах:

• Право на сохранение имущества при наличии возможности устранения нарушений
• Право на справедливое разбирательство с применением принципа пропорциональности
• Право на разъяснение судом возможности предъявления встречного иска о границах земельного участка
• Право на оценку судом устранимости выявленных нарушений

Одновременно не ослабляется защита публичного интереса, поскольку суд сохраняет право на снос при наличии существенных нарушений, создающих угрозу жизни и здоровью граждан или нарушающих права третьих лиц.

3. Связь с ранее сформированными позициями ВС/КС РФ и обзорами практики

Определение развивает и конкретизирует Постановление Пленума ВС РФ № 44 от 12 декабря 2023 г., которое само по себе является относительно новым источником судебного толкования. СКГД подтверждает, что:

• Принцип пропорциональности (ст. 1 ГК РФ) применяется при определении последствий самовольной постройки
• Разъяснения Пленума о дифференцированном подходе к существенности нарушений являются обязательными для нижестоящих судов
• Процессуальные права сторон (право на встречный иск) должны быть надлежащим образом разъяснены

4. Стандарт доказывания и распределение бремени

Распределение бремени доказывания:

• Истец (администрация) обязан доказать наличие признаков самовольной постройки (возведение без разрешения, с нарушением норм, на неподходящем участке)
• Ответчик (собственник) может доказывать:
• Устранимость выявленных наруш