ВС РФ: снос многоквартирного дома — крайняя мера, требующая доказательства неустранимости нарушений

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № 18-КГ25-214-К4, Определение СКГД ВС РФ

Дата: 5 августа 2025 г.

Состав СКГД: - Председательствующий: Киселев А.П. - Судьи: Кротова М.В., Петрушкина В.А. (судья-докладчик)

Стороны: - Истец: администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (орган публичной власти) - Ответчик: Татулян Вартан Вартанович (гражданин) - Встречный истец: Татулян Вартан Вартанович - Встречный ответчик: администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края - Кассационные жалобщики: 43 гражданина (собственники и пользователи жилых помещений в спорном доме)

Категория спора: жилищный (снос самовольного строения / признание права собственности на самовольную постройку); смежные вопросы: земельное право, градостроительное право, защита прав граждан, проживающих в многоквартирном доме

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований и возражения

Администрация г. Сочи обратилась в суд с иском о сносе объекта капитального строительства (многоквартирного жилого дома общей площадью 5 430 кв.м, 9 этажей), расположенного на земельном участке с кадастровым номером [не указан в открытой части], по адресу [не указан]. Земельный участок площадью 915 кв.м был предоставлен Татуляну В.В. по договору аренды от 28 февраля 2013 г. для обеспечения эксплуатации нежилого здания-склада. Договор аренды содержал условие о недопустимости возведения новых строений и реконструкции без разрешительной документации (п. 1.3 договора).

Татулян В.В. возвел многоквартирный жилой дом без разрешения администрации г. Сочи. Обратился с встречным иском о признании права собственности на построенное здание.

Решение первой инстанции (30 июня 2015 г.)

Адлерский районный суд г. Сочи отказал в удовлетворении исковых требований администрации о сносе и удовлетворил встречный иск Татуляна В.В., признав за ним право собственности на многоквартирный дом.

Определение об отмене по вновь открывшимся обстоятельствам (18 февраля 2019 г.)

Адлерский районный суд отказал в удовлетворении заявления администрации г. Сочи о пересмотре решения от 30 июня 2015 г. по вновь открывшимся обстоятельствам. Апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 23 апреля 2019 г. оставило это определение без изменения.

Постановление президиума Краснодарского краевого суда (5 июня 2019 г.)

Президиум отменил оба определения и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. В качестве вновь открывшихся обстоятельств указаны: возведение строения с нарушением строительных норм, непригодность для проживания, незаконная реализация квартир гражданам, вопрос безопасности жизни и здоровья.

Возобновление производства (29 июля 2019 г.)

Адлерский районный суд отменил решение от 30 июня 2015 г. и возобновил производство. Апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 15 октября 2019 г. оставило это определение без изменения.

Решение при новом рассмотрении (23 июня 2023 г.)

Адлерский районный суд удовлетворил исковые требования администрации г. Сочи о сносе и отказал в удовлетворении встречного иска Татуляна В.В.

Апелляционное определение (11 июня 2024 г.)

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда отменила решение суда первой инстанции и приняла новое решение, удовлетворив исковые требования администрации о сносе, отказав в удовлетворении встречных исков Татуляна В.В.

При рассмотрении апелляционный суд применил правила производства в суде первой инстанции (определение от 9 апреля 2024 г.), а не апелляционного производства.

Кассационное определение (19 декабря 2024 г.)

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции оставила апелляционное определение без изменения.

Кассационная жалоба в ВС РФ

43 гражданина (собственники и пользователи жилых помещений в доме) обратились в ВС РФ с кассационной жалобой, требуя отмены судебных актов апелляционного суда и кассационного суда. Прокурор Генеральной прокуратуры РФ Клевцова Е.А. поддержала доводы кассационной жалобы.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта

Спор возник между публичным интересом администрации г. Сочи (защита законности в сфере градостроительства, соблюдение разрешенного использования земельного участка) и частными интересами граждан, приобретших квартиры в многоквартирном доме, который был возведен без надлежащего разрешения, но: - введен в эксплуатацию; - соответствует (по одной экспертизе) градостроительным и строительным нормам, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим требованиям; - не создает угрозу жизни и здоровью граждан (по одной экспертизе); - в нем проживают граждане с зарегистрированными в ЕГРН правами пользования.

Одновременно существуют противоречивые выводы двух строительно-технических экспертиз: 1. Экспертиза от 11 июня 2015 г. (гражданское дело): строение соответствует нормам, не создает угрозу жизни и здоровью. 2. Экспертиза от 20 апреля 2018 г. (уголовное дело): строение не соответствует требованиям СанПин, градостроительным нормам, не подключено к городским коммуникациям, не пригодно для проживания.

Категория проблемы

Материально-правовая (применение норм о самовольной постройке, условия признания права собственности, основания для сноса) и процессуально-правовая (оценка доказательств, назначение экспертиз, привлечение прокурора, разрешение вопроса о выселении).

Почему дело передано на коллегию

Дело содержит вопросы принципиального значения для судебной практики: - толкование условий сноса самовольной постройки как крайней меры; - применение принципа пропорциональности при разрешении конфликта между публичным и частным интересом; - процедура рассмотрения дел о сносе при наличии в строении проживающих граждан; - оценка противоречивых экспертных заключений; - соотношение между вступившим в законную силу решением о признании права собственности и последующим иском о сносе.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Является ли спорный многоквартирный дом самовольной постройкой, подлежащей сносу, учитывая, что он возведен на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства жилого дома, но при этом соответствует (по одной экспертизе) градостроительным и строительным нормам и не создает угрозу жизни и здоровью граждан?

2. Должны ли суды при рассмотрении дела о сносе самовольной постройки, в которой проживают граждане, одновременно разрешить вопрос о выселении таких лиц и привлечь прокурора для дачи заключения?

3. Как должны суды разрешать противоречия в выводах нескольких строительно-технических экспертиз при отсутствии повторной или дополнительной экспертизы?

4. Может ли суд постановить снос объекта капитального строительства, в котором проживают граждане с зарегистрированными в ЕГРН правами, без установления существенности допущенных нарушений градостроительных норм и их последствий, а также без определения возможности сохранения постройки?

5. Какое значение имеет вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности на самовольную постройку при последующем рассмотрении иска о сносе?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, применяемой только когда устранение последствий нарушения невозможно иным способом, сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы граждан, и эти нарушения являются неустранимыми. При наличии в спорной постройке проживающих граждан требование о сносе может быть удовлетворено только с одновременным разрешением вопроса о выселении таких лиц и привлечением прокурора для дачи заключения. Суды допустили существенные нарушения норм материального и процессуального права, не проведя необходимых исследований и не учтя юридически значимые обстоятельства.

B. Развёрнутое обоснование

1. Определение самовольной постройки и исчерпывающий перечень признаков

Применённые нормы: - Статья 222, пункт 1 ГК РФ: самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Постановление Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее — Постановление Пленума № 44): - Пункт 2: самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: - возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; - возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; - возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; - возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Вывод СКГД: Данный перечень признаков является исчерпывающим. Суды апелляционной и кассационной инстанций исходили из того, что земельный участок предоставлялся для обеспечения эксплуатации нежилого здания-склада, а на нем возведен многоквартирный дом, что нарушает разрешенное использование. Однако суды не провели необходимый анализ других обстоятельств, требуемых законом.

2. Принцип пропорциональности и крайняя мера

Применённые нормы: - Статья 222, пункт 2 ГК РФ: последствиями возведения (создания) самовольной постройки являются ее снос или приведение в соответствие с установленными требованиями на основании решения суда. - Статья 222, пункт 3.1 ГК РФ: решение органа местного самоуправления о сносе или приведении в соответствие может быть принято, если судом не будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности ее сохранения.

Постановление Пленума № 44, пункт 25: Исходя из принципа пропорциональности, снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

Вывод СКГД: Суды апелляционной и кассационной инстанций, не опровергая выводы строительно-технической экспертизы от 11 июня 2015 г. № 506 о том, что строение соответствует градостроительным и строительным нормам и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, в отсутствие выводов о невозможности сохранения постройки постановили снести объект капитального строительства, в котором проживают граждане. Это нарушает принцип пропорциональности.

3. Обязанность суда выносить на обсуждение вопрос об устранимости нарушений

Применённые нормы: - Статья 222, пункт 3.1 ГК РФ (уже указана выше). - Часть 2 статьи 56 ГПК РФ: суд вправе предложить сторонам представить дополнительные доказательства.

Постановление Пленума № 44, пункт 30: Независимо от того, заявлено ли истцом требование о сносе самовольной постройки либо о сносе или приведении ее в соответствие с установленными требованиями, суд с учетом положений пункта 3.1 статьи 222 ГК РФ выносит на обсуждение вопрос об устранимости допущенных при ее возведении нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а в отношении самовольной постройки, возведенной с нарушением разрешенного использования земельного участка, в том числе ограничений, установленных в соответствии с земельным и иным законодательством, — о возможности приведения ее в соответствие с таким разрешенным использованием.

Вывод СКГД: Судебные инстанции при наличии противоречий в выводах экспертных заключений не назначили повторную или дополнительную экспертизу, без проведения необходимых исследований и в нарушение правил оценки доказательств пришли к выводу о сносе возведенного многоквартирного жилого дома.

4. Несущественные нарушения градостроительных норм

Постановление Пленума № 44, пункт 29: С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

Вывод СКГД: Суды не установили существенность допущенных нарушений градостроительных норм и их последствий, не определили, являются ли выявленные нарушения существенными или несущественными.

5. Разрешенное использование земельного участка и градостроительный регламент

Применённые нормы: - Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса РФ: использование земельного участка в целях строительства осуществляется исходя из предусмотренных градостроительным регламентом видов разрешенного использования. - Статья 30, часть 1 статьи 36, статья 37 Градостроительного кодекса РФ: аналогичные положения. - Часть 4 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ: исключение — если на земельный участок действие градостроительного регламента не распространяется. - Пункт 12 части 1 статьи 10 Закона о государственной регистрации недвижимости: аналогичные положения.

Постановление Пленума № 44, пункт 19: Возведение (создание) постройки с нарушением вида разрешенного использования земельного участка (например, в случае возведения здания, отвечающего признакам многоквартирного жилого дома, на земельном участке, имеющем вид разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства») является основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки, если не будет доказана возможность приведения ее в соответствие с установленными требованиями.

Вывод СКГД: Суды не определили территориальную зону, в которой расположен земельный участок, в редакции Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи на дату принятия судебного постановления при новом рассмотрении дела. Это необходимо для установления действующего на дату выявления постройки разрешенного использования.

6. Назначение и оценка экспертиз

Применённые нормы: - Часть 1 статьи 79 ГПК РФ: при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. - Часть 1 статьи 87 ГПК РФ: в случаях недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта суд может назначить дополнительную экспертизу. - Часть 2 статьи 87 ГПК РФ: в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов суд может назначить повторную экспертизу. - Статья 67 ГПК РФ: суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Распоряжение Правительства РФ от 31 октября 2023 г. № 3041-р: Перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями, дополнен указанием на судебно-строительную экспертизу.

Вывод СКГД: В рамках гражданского и уголовного дел были проведены две строительно-технические экспертизы, которые дали противоположные выводы. Судебные инстанции не назначили повторную или дополнительную экспертизу, не разъяснили сторонам право на заявление ходатайства о назначении такой экспертизы. При новом рассмотрении дела судам необходимо учитывать, что судебно-строительная экспертиза должна проводиться исключительно государственными судебно-экспертными организациями.

7. Выселение граждан, проживающих в спорной постройке

Применённые нормы: - Часть 4 статьи 22 ГПК РФ: дела о выселении подлежат рассмотрению в суде общей юрисдикции. - Часть 3 статьи 45 ГПК РФ: прокурор вступает в процесс и дает заключение по делам о выселении, о восстановлении на работе, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, а также в иных случаях, предусмотренных данным кодексом и другими федеральными законами, в целях осуществления возложенных на него полномочий.

Постановление Пленума № 44, пункт 11 (абзац второй): Если в спорной постройке проживают граждане, имеющие право пользования жилым помещением, требование о сносе может быть удовлетворено только с одновременным разрешением вопроса о выселении таких лиц. В указанном случае спор подлежит рассмотрению и разрешению в суде общей юрисдикции.

Вывод СКГД: Суд апелляционной инстанции, разрешая вопрос о сносе капитального объекта недвижимости, в нарушение приведенных правовых норм и разъяснений Пленума ВС РФ: - не поставил на обсуждение сторон и не разрешил вопрос о выселении граждан, проживающих в самовольном строении; - не привлек прокурора к участию в деле для дачи заключения о возможности выселения, учитывая, что судами установлено, что данное строение является многоквартирным жилым домом и в нем проживают лица, участвующие в деле.

8. Признание права собственности на самовольную постройку

Применённые нормы: - Статья 222, пункт 3 ГК РФ: право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: - если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; - если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; - если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

• Подпункт 3 пункта 1 статьи 8 ГК РФ: вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности на объект недвижимости.

• Статья 219 ГК РФ: право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации.

• Пункт 5 части 2 статьи 14 Закона о государственной регистрации недвижимости: вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности на самовольную постройку является основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект недвижимости.

Постановление Пленума № 44, пункт 41: С иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена (создана) такая постройка, в том числе в случае, если постройка возведена иным лицом.

Постановление Пленума № 44, пункт 45: После вступления в законную силу решения суда о признании права собственности на самовольную постройку собственник данного объекта недвижимости вправе использовать его в гражданском обороте. При этом получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется.

Вывод СКГД: Решением Адлерского районного суда г. Сочи от 30 июня 2015 г. (отмененным по вновь открывшимся обстоятельствам) за Татуляном В.В. было признано право собственности на самовольно возведенный многоквартирный дом. Это решение вступило в законную силу и явилось основанием для возникновения права собственности. Судебные инстанции при пересмотре дела не дали надлежащей оценки обстоятельствам, имеющимся на момент пересмотра дела, которые являлись юридически значимыми для правильного разрешения спора.

9. Текущее состояние многоквартирного дома как юридически значимое обстоятельство

Вывод СКГД: Из материалов дела следует, что в настоящее время строение введено в эксплуатацию, собственниками жилых помещений являются граждане, проживающие в многоквартирном жилом доме. Текущее состояние многоквартирного дома, как обстоятельство, подлежащее исследованию для цели разрешения настоящего спора, оценки не получило. Суды не учли, что граждане имеют зарегистрированные в ЕГРН права на жилые помещения в доме.

10. Вновь открывшиеся обстоятельства и их переоценка

Вывод СКГД: Основания, которые являлись причиной возобновления производства по делу после отмены решения по вновь открывшимся обстоятельствам (возведение строения с нарушением строительных норм, непригодность для проживания, вопрос безопасности жизни и здоровья), оценки при новом рассмотрении дела не получили. Судебные инстанции фактически не дали оценку и не учли обсто