ВС отменил снос постройки: отсутствие разрешения — недостаточно для сноса

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № 18-КГ25-342-К4, Определение СКГД ВС РФ от 14 октября 2025 г.

Состав СКГД: Председательствующий Асташов С.В., судьи Горшков В.В. и Марьин А.Н. (судья-докладчик Марьин А.Н.)

Стороны: - Истец: администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (орган публичной власти) - Ответчики: Гладнева Алиса Александровна, Гладнева Георгия Александровна, Гладнева Фредерике Александровна (граждане)

Категория спора: Жилищно-строительный спор; административно-правовой спор о признании объекта капитального строительства самовольной постройкой и его сносе

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца: Администрация Сочи обратилась в суд с исками к трём гражданкам (сособственницам земельного участка по 1/3 доли каждая) о: - признании двухэтажного нежилого здания (хозяйственного блока) площадью 298,3 кв. м, построенного в 2022 году, самовольной постройкой; - обязании ответчиков осуществить снос объекта за свой счет; - взыскании судебной неустойки в размере 10 000 руб. за каждый день просрочки исполнения судебного акта; - обращении решения к немедленному исполнению.

Правовое основание: отсутствие разрешения на строительство (реконструкцию) и ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, подтверждённое информационным письмом департамента архитектуры и градостроительства Администрации от 22 ноября 2021 г. № 9749/36.01-13.

Возражения ответчиков: Ответчики оспаривали признание объекта самовольной постройкой, подлежащей сносу. Их позиция основывалась на том, что объект расположен на принадлежащем им земельном участке, не нарушает права третьих лиц и безопасен для жизнедеятельности.

Решение первой инстанции (Адлерский районный суд г. Сочи, 19 декабря 2022 г.): Исковые требования удовлетворены частично. Объект признан самовольной постройкой. На ответчиков возложена обязанность осуществить его снос за свой счет в течение трёх месяцев со дня вынесения решения. Требование о взыскании судебной неустойки и немедленном исполнении отклонено.

Мотивы: суд исходил из того, что строительство выполнено без соответствующего разрешения, что является достаточным основанием для признания объекта самовольной постройкой и сноса. Суд отверг выводы судебной экспертизы, признав их противоречащими иным материалам дела.

Постановление апелляции (Краснодарский краевой суд, 14 марта 2024 г.): Апелляционное определение оставило решение первой инстанции без изменения. Суд апелляционной инстанции согласился с выводами районного суда.

Постановление кассации (Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции, 26 ноября 2024 г.): Кассационное определение оставило решение и апелляционное определение без изменения.

Обращение в ВС РФ: Гладнева А.А. подала кассационную жалобу, ставя вопрос об отмене обжалуемых судебных постановлений как незаконных. Определением судьи ВС РФ Киселева А.П. от 5 сентября 2025 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании СКГД ВС РФ.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта: Конфликт возник между публичным интересом государства (обеспечение соблюдения градостроительного законодательства и требований о получении разрешений на строительство) и частным интересом собственников земельного участка (сохранение построенного ими объекта недвижимого имущества, который не создаёт угрозы безопасности и не нарушает права третьих лиц).

Нижестоящие суды исходили из того, что отсутствие разрешения на строительство является достаточным и единственным основанием для признания постройки самовольной и её сноса, не учитывая при этом: - выводы судебной экспертизы об отсутствии нарушений безопасности и прав третьих лиц; - принцип пропорциональности государственного вмешательства; - необходимость баланса между публичными и частными интересами.

Категория проблемы: Материально-правовая (применение норм гражданского и земельного права о самовольной постройке) в сочетании с процессуально-правовой (надлежащая оценка судебной экспертизы и доказательств).

Почему дело передано на коллегию: Дело содержит вопросы принципиального значения о толковании и применении норм ст. 222 ГК РФ, ст. 40 ЗК РФ, ст. 263 ГК РФ в контексте принципа пропорциональности и баланса интересов, а также о надлежащей оценке судебной экспертизы в спорах о самовольной постройке.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Является ли отсутствие разрешения на строительство единственным и достаточным основанием для признания постройки самовольной и обязания её сноса, или необходимо установление дополнительных обстоятельств, связанных с безопасностью объекта и возможностью нарушения прав третьих лиц?

2. Каким образом суд должен оценивать заключение судебной экспертизы при разрешении спора о самовольной постройке, и может ли суд отвергнуть выводы эксперта об отсутствии нарушений безопасности и прав третьих лиц без надлежащей мотивировки?

3. Применяется ли принцип пропорциональности при определении необходимости сноса самовольной постройки, и должен ли суд учитывать баланс между публичным интересом в соблюдении градостроительного законодательства и частным интересом собственника в сохранении построенного объекта?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ установил, что отсутствие разрешения на строительство, хотя и является признаком самовольной постройки, не является единственным и достаточным основанием для обязания её сноса. Необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения, но и обстоятельствами, которые препятствуют использованию такой постройки вследствие её несоответствия требованиям безопасности, нарушения прав третьих лиц и правил землепользования. Принцип пропорциональности требует, чтобы устранение последствий нарушения было соразмерно самому нарушению и не создавало дисбаланса между публичным и частным интересом.

B. Развёрнутое обоснование

1. Нормативное определение самовольной постройки и её признаки

Применённые нормы материального права:

• Статья 263 ГК РФ (п. 1): Собственник земельного участка может возводить на нём здания и сооружения при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

• Статья 40 ЗК РФ (подп. 2 п. 1): Собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешённым использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

• Статья 222 ГК РФ (п. 1, абз. 1): Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведённые или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта, либо возведённые или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешённое использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Применённые разъяснения Пленума ВС РФ:

• Постановление Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (п. 2): Самовольной признаётся постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:
• возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;
• возведение (создание) на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;
• возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

• возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату её выявления.

• Постановление Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 (п. 25): Возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки.

2. Принцип пропорциональности и баланс интересов как условие сноса

СКГД ВС РФ установила принципиально важный подход: снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества. Устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению и не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

Из этого следует, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие её несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

3. Юридически значимые обстоятельства в спорах о самовольной постройке

СКГД ВС РФ определила, что необходимость сноса самовольной постройки связывается законом с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки: - ввиду её несоответствия требованиям безопасности; - ввиду несоблюдения при её возведении градостроительных и строительных норм и правил; - ввиду возможности нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц, правил землепользования и застройки.

Указанные обстоятельства являются юридически значимыми по спорам, связанным с самовольной постройкой, и в соответствии с частью 2 статьи 56 ГПК РФ должны быть определены судом как имеющие значение для дела.

4. Процессуально-правовые требования к оценке судебной экспертизы

Применённые нормы процессуального права:

• Часть 1 статьи 55 ГПК РФ: Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

• Часть 1 статьи 79 ГПК РФ: При возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.

• Статья 67 ГПК РФ и часть 3 статьи 86 ГПК РФ: Заключение эксперта не имеет особого доказательственного значения. Оно необязательно для суда и оценивается судом в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. Оценка судом заключения эксперта отражается в решении по делу. Суд должен указать, на чём основаны выводы эксперта, приняты ли им во внимание все материалы, представленные на экспертизу, и сделан ли им соответствующий анализ. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано.

• Статья 60 ГПК РФ: Устанавливает условия признания доказательства недопустимым.

5. Существенные нарушения норм права, допущенные нижестоящими судами

СКГД ВС РФ выявила следующие существенные нарушения:

Нарушение процессуального права: Суд первой инстанции отверг заключение судебного эксперта, признав его недопустимым доказательством в отсутствие условий, предусмотренных статьей 60 ГПК РФ, и в нарушение статьи 67 и части 3 статьи 86 ГПК РФ не дал оценки выводам судебного эксперта и не мотивировал своё несогласие с ними.

Нарушение материального права: Суд первой инстанции, признавая спорный объект самовольной постройкой, подлежащей сносу, исходил исключительно из отсутствия необходимого в силу закона разрешения на строительство и доказательств обращения ответчиков в уполномоченный орган с уведомлением о планируемом строительстве, не учитывая положения норм права и их разъяснения Пленумом ВС РФ о необходимости установления обстоятельств, препятствующих использованию постройки вследствие её несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Конкретно: - Суд не поставил под сомнение выводы судебной экспертизы об отсутствии нарушений, допущенных при строительстве спорного объекта недвижимости, создающих угрозу жизни и здоровью граждан, нарушающих права и интересы третьих лиц. - Суд не установил, что восстановление нарушенного права возможно только путём сноса спорного объекта и что только в этом случае будет соблюдён баланс публичных и частных интересов. - Вопрос о необходимости проведения повторной или дополнительной экспертизы на обсуждение сторон судом первой инстанции не выносился.

Ошибки апелляции и кассации: Суды апелляционной и кассационной инстанций ошибки районного суда не исправили.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Существенные нарушения норм материального права

1. Неправильное применение ст. 222 ГК РФ и разъяснений Пленума ВС РФ № 44 от 12.12.2023 г.

Нижестоящие суды исходили из того, что отсутствие разрешения на строительство является достаточным основанием для признания постройки самовольной и её сноса. Однако согласно ст. 222 ГК РФ и п. 2 Постановления Пленума ВС РФ № 44, самовольной признаётся постройка при наличии хотя бы одного из четырёх признаков, и отсутствие разрешения — лишь один из них. Более того, СКГД ВС РФ установила, что необходимость сноса обусловливается не только отсутствием разрешения, но и обстоятельствами, препятствующими использованию постройки вследствие её несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

1. Игнорирование принципа пропорциональности

Суды не учли, что снос — это крайняя мера государственного вмешательства, и устранение последствий нарушения должно быть соразмерно самому нарушению. Суды не установили, что восстановление нарушенного права (соблюдение требований о разрешении) возможно только путём сноса и что это соразмерно нарушению.

1. Неправильное применение ст. 263 ГК РФ и ст. 40 ЗК РФ

Суды не учли, что право собственника на возведение зданий обусловлено соблюдением не только требования о разрешении, но и требований о безопасности, соблюдении норм и правил, а также о ненарушении прав третьих лиц. Судебная экспертиза установила, что все эти требования соблюдены.

Существенные нарушения норм процессуального права

1. Нарушение ст. 67 и ч. 3 ст. 86 ГПК РФ при оценке судебной экспертизы

Суд первой инстанции отверг заключение эксперта, не дав оценки его выводам и не мотивировав своё несогласие. Согласно ст. 67 и ч. 3 ст. 86 ГПК РФ, несогласие суда с заключением должно быть мотивировано, суд должен указать, на чём основаны выводы эксперта, приняты ли им во внимание все материалы, представленные на экспертизу, и сделан ли соответствующий анализ.

1. Нарушение ст. 60 ГПК РФ

Суд признал заключение эксперта недопустимым доказательством в отсутствие условий, предусмотренных ст. 60 ГПК РФ. Экспертиза была надлежащим образом назначена судом, эксперт имел специальные знания, заключение было оформлено в установленной форме. Оснований для признания его недопустимым не было.

1. Нарушение ч. 2 ст. 56 ГПК РФ

Суд не определил как имеющие значение для дела обстоятельства, связанные с безопасностью объекта, соблюдением норм и правил при его возведении, возможностью нарушения прав третьих лиц, хотя эти обстоятельства являются юридически значимыми по спорам о самовольной постройке.

1. Отсутствие обсуждения необходимости повторной или дополнительной экспертизы

Суд первой инстанции не вынес на обсуждение сторон вопрос о необходимости проведения повторной или дополнительной экспертизы, что нарушило право сторон на справедливое разбирательство.

Квалификация как существенных нарушений

Согласно ст. 390.14 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального и (или) процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов.

Допущенные нарушения являются существенными, поскольку: - они повлияли на исход дела (суд признал постройку самовольной и обязал её снести, что не соответствует закону); - без их устранения невозможна защита прав ответчиков (собственников земельного участка и построенного объекта); - они нарушили право ответчиков на справедливое разбирательство (суд не надлежащим образом оценил доказательства, не учёл юридически значимые обстоятельства).

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Определением СКГД ВС РФ:

1. Отменены: - Решение Адлерского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 19 декабря 2022 г. - Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 14 марта 2024 г. - Кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 26 ноября 2024 г.

2. Направлено на новое рассмотрение: Дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции (Адлерский районный суд г. Сочи Краснодарского края).

Правовое основание: Статьи 390.14–390.16 ГПК РФ.

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Влияние на практику нижестоящих судов

Определение СКГД ВС РФ устанавливает обязательный стандарт разрешения споров о самовольной постройке для всех судов общей юрисдикции. Нижестоящие суды должны:

• Не ограничиваться только проверкой наличия разрешения на строительство, но устанавливать совокупность обстоятельств, предусмотренных ст. 222 ГК РФ и разъяснённых Пленумом ВС РФ № 44.

• Обязательно назначать судебную экспертизу для установления:

• соответствия объекта требованиям безопасности;
• соблюдения градостроительных и строительных норм и правил;

• отсутствия нарушения прав третьих лиц и правил землепользования.

• Надлежащим образом оценивать заключение эксперта в соответствии со ст. 67 и ч. 3 ст. 86 ГПК РФ, мотивируя своё несогласие с выводами эксперта.

• Применять принцип пропорциональности при определении необходимости сноса, устанавливая баланс между публичным интересом в соблюдении градостроительного законодательства и частным интересом собственника в сохранении построенного объекта.

• Рассматривать альтернативные способы устранения нарушения, если снос не является единственным способом восстановления нарушенного права.

2. Защита какой стороны усиливается

Определение усиливает защиту прав собственников земельных участков и объектов недвижимого имущества (в данном случае — ответчиков-граждан). Позиция ВС РФ:

• Ограничивает дискреционные полномочия органов публичной власти в требовании сноса самовольной постройки, обязывая их доказывать не только отсутствие разрешения, но и наличие обстоятельств, препятствующих использованию объекта.

• Защищает добросовестных собственников, которые построили объект на принадлежащем им земельном участке в соответствии с его целевым назначением и разрешённым использованием, не нарушив требований безопасности и прав третьих лиц.

• Предотвращает причинение несоразмерных убытков собственникам путём сноса объекта, когда нарушение (отсутствие разрешения) может быть устранено иными способами.

Вместе с тем определение не ослабляет защиту публичного интереса в соблюдении градостроительного законодательства, но требует её соразмерного применения.

3. Связь с ранее сформированными позициями ВС/КС РФ и обзорами практики

Определение развивает и конкретизирует позицию, сформированную в Постановлении Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», которое впервые установило, что самовольной признаётся постройка при наличии хотя бы одного из четырёх признаков, и что возведение постройки в отсутствие разрешения является признаком, но не единственным основанием для сноса.

Определение также согласуется с принципом пропорциональности, который является общепризнанным принципом конституционного права и применяется при оценке государственного вмешательства в права граждан. Этот принцип был развит в практике Конституционного Суда РФ и применяется при разрешении споров о соотношении публичных и частных интересов.

4. Стандарт доказывания и распределение бремени доказывания

Определение **устанавливает повышенный стандарт доказ