ВС РФ восстановил снос самовольных многоквартирных домов, возведённых на участке под ИЖС

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер определения: № 18-КГ26-11-К4

Дата: 17 февраля 2026 г.

Состав СКГД: - Председательствующий: Асташов С.В. - Судьи: Киселёв А.П. (судья-докладчик), Петрушкин В.А.

Стороны: - Истец (заявитель в кассации): Администрация федеральной территории «Сириус» (орган публичной власти) - Ответчики: Глазунов Николай Алексеевич и Глазунова Наталья Михайловна (граждане, собственники земельных участков и объектов недвижимости)

Категория спора: Жилищно-строительный спор; признание постройки самовольной и её снос; защита публичных интересов в области градостроительного регулирования и земельного контроля.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца

Администрация федеральной территории «Сириус» обратилась в суд с исками о:

1. Признании самовольными постройками: - Двух трёхэтажных зданий с признаками многоквартирных домов (кадастровые номера не указаны в открытой части), расположенных на земельных участках площадью 700 кв.м и 782 кв.м с видом разрешённого использования «малоэтажная жилая застройка (индивидуальное жилищное строительство; размещение дачных домов и садовых домов)»; - Двух одноэтажных строений (крытых бассейнов) площадью 68,34 кв.м и 118,42 кв.м соответственно.

2. Возложении обязанности на Глазунову Н.М.: - Снести указанные объекты в течение одного месяца с момента вступления решения в законную силу; - Убрать строительный мусор; - Демонтировать ограждения земельных участков, частично расположенные на смежных участках, принадлежащих администрации, в течение десяти календарных дней; - Убрать строительный мусор после демонтажа.

3. Взыскании судебной неустойки в размере 20 000 руб. за каждый день просрочки исполнения решения.

Правовое основание: Нарушение вида разрешённого использования земельных участков, отсутствие разрешительной документации на строительство, нарушение Правил землепользования и застройки, самовольное занятие смежных земельных участков.

Возражения ответчиков

Ответчики возражали против удовлетворения исков, ссылаясь на: - Наличие разрешительной документации (уведомления о соответствии от 12 ноября 2020 г.); - Введение зданий в эксплуатацию в 2011 году как индивидуальных жилых домов; - Регистрацию права собственности в ЕГРН; - Вспомогательный характер бассейнов; - Возможность приведения постройки в соответствие с требованиями.

Решение первой инстанции

Адлерский районный суд г. Сочи Краснодарского края, 24 сентября 2024 г.

Резолюция: Исковые требования удовлетворены.

Ключевые мотивы: - На принадлежащих Глазуновой Н.М. земельных участках расположены здания с признаками многоквартирных домов, что противоречит виду разрешённого использования; - Два крытых бассейна являются объектами капитального строительства, возведёнными без соответствующего разрешения на строительство; - Установлены признаки самовольного занятия части смежных земельных участков путём размещения ограждения.

Постановление апелляции

Краснодарский краевой суд, апелляционное определение от 10 апреля 2025 г.

Резолюция: Решение первой инстанции оставлено без изменения.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции о наличии признаков самовольной постройки и необходимости её сноса.

Постановление кассации

Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции, определение от 13 августа 2025 г.

Резолюция: Решение Адлерского районного суда и апелляционное определение отменены; дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Мотивы отмены: - Снос (демонтаж) постройки является крайней мерой, применяемой только при установлении угрозы жизни и здоровью граждан; - Судами не выяснялись обстоятельства, создающие такую угрозу; - Не исследовалась возможность устранимости выявленных нарушений; - Игнорировалось, что здания ранее введены в гражданский оборот и зарегистрированы в ЕГРН; - На реконструкцию выдано уведомление о соответствии требованиям градостроительного регламента; - Бассейны размещены в границах земельных участков и являются объектами вспомогательного назначения; - Не установлено, что ограждение находится на смежных участках; не исследовался вопрос о нахождении наложения в пределах квадратической погрешности измерений.

Кассационная жалоба в ВС РФ

Заявитель: Администрация федеральной территории «Сириус»

Доводы: Просила отменить определение кассационного суда как содержащее существенные нарушения норм материального и процессуального права, повлиявшие на исход дела.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта

Спор возник между публичным интересом (надлежащее градостроительное регулирование, соблюдение вида разрешённого использования земельных участков, защита прав соседей) и частным интересом собственников (сохранение введённых в оборот объектов недвижимости, защита от несоразмерного государственного вмешательства).

Конфликт касается толкования и применения норм о самовольной постройке, в частности: - Определения критериев, при которых снос является необходимой мерой; - Роли разрешительной документации, выданной до выявления нарушений; - Значения регистрации в ЕГРН и введения в гражданский оборот; - Соотношения между требованиями о получении разрешения на строительство и возможностью приведения постройки в соответствие; - Пределов компетенции кассационного суда при переоценке доказательств.

Категория проблемы

Материально-правовая (применение норм Земельного кодекса РФ, Гражданского кодекса РФ о самовольной постройке, градостроительного регулирования) и процессуально-правовая (пределы кассационного пересмотра, оценка доказательств, компетенция кассационного суда).

Почему дело передано на коллегию

Дело содержит вопросы принципиального значения для судебной практики: - Толкование норм о самовольной постройке в контексте принципа пропорциональности; - Пределы кассационного пересмотра при переоценке доказательств; - Соотношение между публичным интересом в соблюдении градостроительного регулирования и частным интересом собственника; - Значение разрешительной документации и регистрации в ЕГРН при квалификации постройки как самовольной.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Является ли основанием для отмены судебных постановлений о сносе самовольной постройки отсутствие в материалах дела доказательств угрозы жизни и здоровью граждан, если установлены иные признаки самовольной постройки (нарушение вида разрешённого использования, отсутствие разрешения на строительство, нарушение градостроительных норм)?

2. Вправе ли кассационный суд отменить судебные постановления нижестоящих инстанций, основываясь на переоценке доказательств и установленных фактических обстоятельств, в отсутствие доказательств, опровергающих выводы судебной экспертизы?

3. Как следует применять принцип пропорциональности при определении последствий нарушений градостроительных и строительных норм при возведении постройки на земельном участке с ограниченным видом разрешённого использования?

4. Должны ли суды выносить на обсуждение вопрос об устранимости нарушений и возможности приведения постройки в соответствие с установленными требованиями независимо от формулировки исковых требований?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ отвергнул позицию кассационного суда и восстановил решения нижестоящих инстанций. СКГД исходила из того, что снос самовольной постройки, возведённой с нарушением вида разрешённого использования земельного участка и без необходимого разрешения на строительство, является законным следствием применения норм материального права о самовольной постройке, при условии надлежащего установления судами фактических обстоятельств и отсутствия существенных нарушений процессуального права. Кассационный суд, переоценив доказательства и выйдя за пределы своей компетенции, допустил существенные нарушения норм процессуального права, которые повлияли на исход дела.

B. Развёрнутое обоснование

1. Нормативная база самовольной постройки и её признаки

Применённые нормы материального права:

• Статья 40, подпункт 2, пункт 1 Земельного кодекса РФ: Собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешённым использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

• Статья 263, пункт 1 Гражданского кодекса РФ: Собственник земельного участка может возводить на нём здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своём участке другим лицам.

• Статья 260, пункт 2 Гражданского кодекса РФ: Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

• Статья 222, пункт 1 Гражданского кодекса РФ: Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведённые или созданные:

• на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или
• на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта, или
• возведённые или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, или
• с нарушением градостроительных и строительных норм и правил,

если разрешённое использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

• Статья 222, пункт 2, абзац четвёртый Гражданского кодекса РФ: Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим её лицом либо за его счёт, а при отсутствии сведений о нём — лицом, в собственности которого находится земельный участок, или за счёт соответствующего лица, за исключением случаев, если снос самовольной постройки или её приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

2. Постановление Пленума ВС РФ № 44 от 12 декабря 2023 г. и критерии самовольной постройки

Применённое разъяснение Пленума:

Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» содержит следующие ключевые положения:

Пункт 2: Самовольной признаётся постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: - возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; - возведение (создание) на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; - возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; - возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату её выявления.

Пункт 19: Возведение (создание) постройки с нарушением вида разрешённого использования земельного участка (например, в случае возведения здания, отвечающего признакам многоквартирного жилого дома, на земельном участке, имеющем вид разрешённого использования «для индивидуального жилищного строительства») является основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки, если не будет доказана возможность приведения её в соответствие с установленными требованиями.

3. Принцип пропорциональности и соразмерность мер

Ключевая позиция СКГД:

СКГД подчеркнула, что в силу положений пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки. Однако исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков (пункт 25 Постановления Пленума № 44).

Пункт 25 Постановления Пленума № 44: Необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие её несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

4. Оценка существенности нарушений градостроительных и строительных норм

Пункт 29 Постановления Пленума № 44:

По общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной. Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность.

Существенные нарушения: - Возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ); - Возведение с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций.

Несущественные нарушения (при конкретных обстоятельствах): - Незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

5. Обязанность суда выносить на обсуждение вопрос об устранимости нарушений

Пункт 30 Постановления Пленума № 44:

Независимо от того, заявлено ли истцом требование о сносе самовольной постройки либо о сносе или приведении её в соответствие с установленными требованиями, суд выносит на обсуждение вопрос об устранимости допущенных при её возведении нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а в отношении самовольной постройки, возведённой с нарушением разрешённого использования земельного участка, в том числе ограничений, установленных в соответствии с земельным и иным законодательством, — о возможности приведения её в соответствие с таким разрешённым использованием.

6. Применение к фактам настоящего дела

Установленные судами обстоятельства:

• Здания с кадастровыми номерами (не указаны в открытой части) в 2011 году введены в эксплуатацию как индивидуальные жилые дома;
• Разрешительная документация выдана на проведение реконструкции именно индивидуальных жилых домов;
• Ответчики в противоречие виду разрешённого использования земельных участков — малоэтажная жилая застройка (индивидуальное жилищное строительство; размещение дачных домов и садовых домов) — в отсутствие соответствующей разрешительной документации, а также с нарушением Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи, утверждённых решением Городского Собрания Сочи от 29 декабря 2009 г. № 202, возвели объекты недвижимости с признаками многоквартирных домов, что подтверждается выводами судебной экспертизы.

Заключение судебной экспертизы от 18 апреля 2024 г.:

• Помещения второго и третьего этажа здания имеют признаки восьми (в другом здании — пяти) структурно обособленных помещений, отвечающих определению «квартира (жилое помещение)»;
• В помещениях имеются общие системы инженерно-технического обеспечения и помещения общего пользования (коридоры);
• Данный объект обладает признаками многоквартирного жилого дома;
• Крытые бассейны имеют капитальные конструкции, выполненные в виде подземных и надземных частей, имеющих конструктивно неразрывную связь основания с землёй, и являются объектами капитального строительства.

Вывод СКГД:

Возведённые на земельных участках бассейны являются объектами капитального строительства. С учётом конструктивных особенностей данных бассейнов, площадь как самой чаши бассейна, так и внутренних помещений должна быть включена при определении площади застройки, а также при расчёте коэффициента использования территории земельного участка. Площадь застройки и коэффициент использования территории являются основополагающим предельным параметром разрешённого строительства, реконструкции на конкретном земельном участке с установленной площадью, так как размещение и использование данных объектов капитального строительства напрямую влияет на повышение плотности и нагрузки на коммуникации и инфраструктуру как самого земельного участка, так и территорию градостроительной зоны.

7. Пределы кассационного пересмотра и компетенция кассационного суда

Применённые нормы процессуального права:

• Часть 1 статьи 3796 Гражданского процессуального кодекса РФ: Кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении.

• Часть 1 статьи 3797 Гражданского процессуального кодекса РФ: Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

• Часть 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса РФ: Кассационный суд общей юрисдикции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими и определять, какое судебное постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела.

Применённое разъяснение Пленума ВС РФ:

Пункт 36 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 г. № 17 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регулирующих производство в суде кассационной инстанции»: Иная оценка кассационным судом общей юрисдикции доказательств по делу и установление новых фактов не допускаются. Однако, если судами первой и (или) апелляционной инстанций допущены нарушения норм процессуального права при исследовании и оценке доказательств (например, судебное постановление в нарушение требований статьи 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основано на недопустимых доказательствах), кассационный суд общей юрисдикции учитывает эти обстоятельства при вынесении кассационного определения.

Вывод СКГД:

Из приведённых положений процессуального закона и разъяснений Пленума ВС РФ следует, что оценка доказательств не относится к компетенции суда кассационной инстанции, а несогласие с оценкой доказательств судами первой и апелляционной инстанций и с их выводами об установленных на основе оценки доказательств обстоятельствах дела не является основанием для кассационного пересмотра судебных постановлений.

Суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив доказательства, в том числе заключение судебной экспертизы, признал их достаточными для разрешения спора по существу, однако кассационный суд общей юрисдикции не привёл мотивов, по которым отклонил установленные судами обстоятельства в отсутствие в материалах дела доказательств, опровергающих выводы судебной экспертизы.

8. Оценка необоснованности отмены кассационным судом

СКГД указала, что:

1. Суд кассационной инстанции необоснованно отклонил вывод нижестоящих судов относительно занятия ответчиком смежного земельного участка ограждением, поскольку определение площади занятия ограждением смежных земельных участков указано в протоколах осмотра от 6 декабря 2023 г. № 206/23-МЗК и № 207/23-МЗК администрации федеральной территории «Сириус» с приложением соответствующей схемы объектов, расположенных на земельных участках.

2. Отменяя принятые судебные акты, суд кассационной инстанции необоснованно указал на необходимость проведения дополнительной строительно-технической экспертизы, поскольку все необходимые обстоятельства дела судами первой инстанции и апелляционной инстанций установлены, нормы материального права применены правильно и не допущено каких-либо существенных нарушений норм процессуального права.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Ошибки Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции (определение от 13 августа 2025 г.)

1. Переоценка доказательств (нарушение ст. 390, ч. 3 ГПК РФ)

Кассационный суд, вопреки прямому запрету процессуального закона, переоценил доказательства, установленные судами первой и апелляционной инстанций. Суд не согласился с выводами судебной экспертизы о том, что здания обладают признаками многоквартирных домов, однако не привёл доказательств, опровергающих эти выводы. Это является существенным нар