ВС РФ отменил кассационное определение по делу о самовольной постройке в Сочи

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер определения: № 18-КГ26-14-К4

Дата: 3 марта 2026 г.

Состав СКГД: - Председательствующий: Петрушкин В. А. - Судьи: Киселёв А.П., Горшков В.В. - Судья-докладчик: Киселёв А.П.

Стороны: - Истец: администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (орган публичной власти) - Ответчик: Корнеев Алексей Александрович (гражданин) - Третьи лица (не привлечённые к участию в деле, но подавшие апелляционные жалобы): Токарева С.В., Герасимов М.Н., Суханова В.Н., Киселёва А.В., Колбатова Г.Е., Петров Д.А. и другие (граждане — потенциальные приобретатели помещений, заимодавцы, цессионарии)

Категория спора: жилищно-строительный спор; административно-правовой элемент (признание самовольной постройки и её снос); гражданско-правовой элемент (встречный иск о признании права собственности); договорные интересы третьих лиц (купля-продажа, целевой заём, уступка права требования).

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований и возражения

Администрация г. Сочи обратилась с иском о признании самовольной постройки и её сносе. На земельном участке, принадлежащем Корнееву А.А. на праве собственности (кадастровый номер, площадь 900 кв.м, вид разрешённого использования — индивидуальное жилищное строительство), был возведён объект капитального строительства.

Корнеев А.А. возражал и подал встречный иск о признании права собственности на жилой дом площадью 2756,8 кв.м, расположенный на том же участке.

Решение суда первой инстанции (9 июня 2020 г.)

Хостинский районный суд г. Сочи: - Удовлетворил иск администрации г. Сочи - Признал объект капитального строительства самовольной постройкой - Возложил на Корнеева А.А. обязанность осуществить снос в течение двух месяцев за счёт собственных средств - Отказал в удовлетворении встречного иска

Ключевые мотивы: На основании судебной строительно-технической экспертизы АНО «Центр экспертиз и оценки «Эксперт Консалтинг» от 13 марта 2020 г. установлено, что возведённый объект не является объектом индивидуального жилищного строительства (вместо этого — многоквартирный дом), имеет шесть этажей (вместо одного), высоту 21 м (при допустимой 15 м), превышен коэффициент использования территории (КИТ) до 2,99 при допустимых 0,6, не соблюдены минимальные отступы от границ участка. Объект возведён без разрешения на строительство, без положительного заключения экспертизы проектной документации, без утверждённой проектной документации, лицом, не являющимся членом саморегулируемой организации.

Апелляционное определение (25 августа 2020 г.)

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда: - Отменила решение суда первой инстанции - Приняла новое решение о частичном удовлетворении требований администрации г. Сочи - Оставила встречный иск без рассмотрения по существу

Ключевой вывод: Допущенные при строительстве нарушения градостроительных норм носят устранимый характер и могут быть исправлены без полного сноса здания. Возложила на Корнеева А.А. обязанность привести строение в соответствие путём сноса 4–6 этажей.

Определение кассационного суда (1 апреля 2021 г.)

Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции: - Отменил апелляционное определение в части разрешения требований администрации г. Сочи - Направил дело на новое рассмотрение в Краснодарский краевой суд

Мотив: В экспертном заключении отсутствуют указания на возможность и способы устранения выявленных нарушений; выводы суда апелляционной инстанции по данному вопросу не подтверждены материалами дела и не обладают специальными познаниями.

Апелляционное определение при новом рассмотрении (12 мая 2022 г.)

Краснодарский краевой суд: - Оставил решение суда первой инстанции без изменения

Основание: При новом рассмотрении была назначена дополнительная строительно-техническая экспертиза (определение суда первой инстанции от 5 октября 2021 г.). Согласно экспертному заключению АНО «Центр экспертиз и оценки «Эксперт Консалтинг» от 4 марта 2022 г. приведение объекта в соответствие с параметрами разрешённого строительства невозможно без полной реконструкции, которая приведёт к полной утрате возможности эксплуатации (затронет целостность ограждающих конструкций, кровли, фасадов, внутренней отделки, инженерных систем).

Апелляционное определение (25 апреля 2024 г.)

Краснодарский краевой суд: - Оставил без рассмотрения по существу апелляционные жалобы лиц, не привлечённых к участию в деле (Киселёва А.В., Колбатова Г.Е., Петров Д.А. и других)

Мотив суда: Вопрос об их правах на недвижимость решением суда не разрешался; право распоряжаться помещениями у Корнеева А.А. не возникло; факт заключения договорных обязательств не свидетельствует о нарушении их прав.

Определение кассационного суда (26 сентября 2024 г.)

Четвёртый кассационный суд: - Оставил без изменения апелляционное определение от 25 апреля 2024 г. - Оставил без рассмотрения кассационную жалобу Токаревой С.В.

Апелляционное определение (4 марта 2025 г.)

Краснодарский краевой суд: - Оставил без рассмотрения по существу апелляционные жалобы Токаревой С.В., Герасимова М.Н. и Сухановой В.Н.

Определение кассационного суда (25 сентября 2025 г.) — обжалуемое

Четвёртый кассационный суд: - Отменил апелляционное определение от 4 марта 2025 г. - Направил дело на новое рассмотрение в Краснодарский краевой суд

Ключевые доводы кассационного суда: 1. Принятым решением затрагиваются права и обязанности Токаревой С.В., Герасимова М.Н. и Сухановой В.Н., они должны были быть привлечены к участию в деле 2. Судебная экспертиза проводилась не государственным учреждением, а согласно распоряжению Правительства РФ от 31 октября 2023 г. № 3041-р строительно-техническая экспертиза по делам о самовольном строительстве должна проводиться исключительно государственными учреждениями 3. Необходимо проверить доводы заявителей об их фактическом проживании в спорном строении

Кассационная жалоба в ВС РФ

Администрация г. Сочи обратилась в ВС РФ с кассационной жалобой на определение Четвёртого кассационного суда от 25 сентября 2025 г., поставив вопрос об его отмене.

Определением судьи ВС РФ Асташова С.В. от 2 февраля 2026 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании СКГД ВС РФ.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта

Спор возник между следующими интересами и нормами:

1. Интерес публичный (администрация г. Сочи) — защита законности в сфере градостроительства, пресечение самовольного строительства, соблюдение правил землепользования и застройки (ст. 222 ГК РФ)

2. Интерес частный собственника (Корнеев А.А.) — сохранение права собственности на возведённый объект, возможность его легализации путём приведения в соответствие с требованиями

3. Интересы третьих лиц (Токарева С.В., Герасимов М.Н., Суханова В.Н.) — защита своих договорных прав (целевой заём, купля-продажа помещений) в условиях, когда объект признан самовольной постройкой и подлежит сносу

Конфликт норм и толкований

• Материально-правовой аспект: Толкование ст. 222 ГК РФ — является ли постройка самовольной, если нарушения устранимы или неустранимы; возможна ли легализация через приведение в соответствие или необходим полный снос
• Процессуально-правовой аспект:
• Надлежащий состав участников дела (ст. 13, 320 ГПК РФ) — должны ли быть привлечены лица, имеющие договорные интересы в помещениях спорного здания
• Пределы кассационного пересмотра (ст. 379–390 ГПК РФ) — вправе ли кассационный суд переоценивать доказательства, устанавливать новые обстоятельства, входить в рассмотрение дела по существу при проверке определения об оставлении апелляционной жалобы без рассмотрения
• Требования к судебной экспертизе (ст. 79, 86 ГПК РФ) — может ли экспертиза проводиться немедленно учреждением, если позднее введено требование о проведении исключительно государственными учреждениями

Категория проблемы

Межотраслевая (гражданское право + градостроительное право + процессуальное право) с преобладанием процессуально-правовой проблемы о пределах кассационного пересмотра и надлежащем составе участников.

Почему дело передано на коллегию

Дело содержит существенные нарушения норм процессуального права, влияющие на исход дела, требующие унификации судебной практики по вопросам: - Пределов кассационного пересмотра (ст. 390.14 ГПК РФ) - Надлежащего состава участников в делах о самовольных постройках - Применения новых требований к проведению судебных экспертиз в ретроспективе

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Вправе ли кассационный суд общей юрисдикции при рассмотрении кассационной жалобы на определение об оставлении апелляционной жалобы без рассмотрения входить в рассмотрение дела по существу спора и переоценивать доказательства, устанавливать новые обстоятельства, не исследованные судами первой и апелляционной инстанций?

2. Применяются ли требования распоряжения Правительства РФ от 31 октября 2023 г. № 3041-р о проведении строительно-технической экспертизы исключительно государственными учреждениями к экспертизам, проведённым до вступления данного распоряжения в силу (в 2020–2022 гг.)?

3. Должны ли быть привлечены к участию в деле лица, имеющие договорные интересы в помещениях спорного здания (целевой заём, купля-продажа), если решением суда признана самовольная постройка и установлена обязанность её сноса?

4. Является ли обстоятельство фактического проживания граждан в спорном строении юридически значимым при квалификации объекта как самовольной постройки, если оно не заявлялось сторонами и не исследовалось судами?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ отменил определение Четвёртого кассационного суда от 25 сентября 2025 г. и оставил в силе апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 4 марта 2025 г. об оставлении апелляционных жалоб без рассмотрения по существу.

Ключевая позиция: Кассационный суд общей юрисдикции допустил существенные нарушения норм процессуального права, выйдя за пределы своих полномочий: переоценил доказательства, вышел за рамки доводов сторон, отверг установленные судами обстоятельства и попытался входить в рассмотрение дела по существу при проверке определения об оставлении апелляционной жалобы без рассмотрения. Требование о проведении экспертизы исключительно государственными учреждениями не применяется к экспертизам, проведённым до вступления соответствующего распоряжения в силу.

B. Развёрнутое обоснование

1. Пределы кассационного пересмотра и полномочия кассационного суда

Нормативная база: - Ст. 379–390 ГПК РФ (полномочия кассационного суда общей юрисдикции) - Ст. 390.14 ГПК РФ (основания для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке) - Ст. 390.15, 390.16 ГПК РФ (полномочия СКГД ВС РФ)

Позиция ВС РФ:

Согласно ст. 390.14 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебной коллегией Верховного Суда РФ судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов.

В соответствии с ч. 1 ст. 379–6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, устанавливая правильность применения и толкования норм материального и процессуального права в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе и представлении.

Согласно ч. 3 ст. 390 ГПК РФ суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими.

Вывод ВС РФ: Кассационный суд общей юрисдикции переоценил доказательства по делу, вышел за рамки доводов сторон и отверг установленные судами обстоятельства, свидетельствующие о том, что спорный объект капитального строительства возведён в отсутствие необходимых разрешений и с нарушением градостроительных норм. Это является существенным нарушением норм процессуального права.

2. Пределы кассационного пересмотра при проверке определения об оставлении апелляционной жалобы без рассмотрения

Нормативная база: - Ч. 1 ст. 379 ГПК РФ

Позиция ВС РФ:

В силу ч. 1 ст. 379 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции при рассмотрении кассационной жалобы на оставление апелляционной жалобы без рассмотрения не вправе входить в рассмотрение дела по существу спора.

Из материалов дела усматривается, что: - Апелляционным определением от 4 марта 2025 г. апелляционные жалобы Токаревой С.В., Герасимова М.Н. и Сухановой В.Н. оставлены без рассмотрения по существу - Дело судом апелляционной инстанции по существу спора не рассматривалось - Кассационный суд при рассмотрении кассационной жалобы на данное определение не вправе был входить в рассмотрение дела по существу спора

Вывод: Четвёртый кассационный суд допустил существенное нарушение норм процессуального права, попытавшись входить в рассмотрение дела по существу при проверке определения об оставлении апелляционной жалобы без рассмотрения.

3. Надлежащий состав участников дела и право лиц, не привлечённых к участию, на обжалование

Нормативная база: - Ч. 4 ст. 13 ГПК РФ - Ч. 3 ст. 320 ГПК РФ

Позиция ВС РФ:

В соответствии с ч. 4 ст. 13 и ч. 3 ст. 320 ГПК РФ лица, не привлечённые к участию в деле, вне зависимости от того, указаны ли они в мотивировочной или резолютивной части судебного постановления, вправе обжаловать в апелляционном порядке решение суда первой инстанции, которым разрешён вопрос об их правах и обязанностях.

Однако ВС РФ не согласился с выводом кассационного суда о том, что решением суда первой инстанции затрагиваются права и обязанности Токаревой С.В., Герасимова М.Н. и Сухановой В.Н. в смысле, требующем их привлечения к участию в деле.

Обоснование: - По результатам рассмотрения спора суды первой и апелляционной инстанций установили все юридически значимые обстоятельства, необходимые для квалификации спорного объекта как самовольной постройки - Обстоятельства фактического проживания граждан в спорном строении не являлись предметом исследования при неоднократном рассмотрении дела - Данные обстоятельства не заявлялись в качестве доводов сторонами спора - Данные обстоятельства также не нашли отражения в выводах проведённых по делу судебных экспертиз

Вывод: Кассационный суд переоценил значение договорных интересов третьих лиц для целей определения надлежащего состава участников дела. Факт заключения договорных обязательств (целевой заём, купля-продажа помещений) не означает, что решением суда о признании самовольной постройки разрешены вопросы об их правах и обязанностях в смысле ст. 13, 320 ГПК РФ.

4. Применение требований о проведении экспертизы государственными учреждениями

Нормативная база: - Ст. 79, 86 ГПК РФ (назначение и оценка судебной экспертизы) - Распоряжение Правительства РФ от 16 ноября 2021 г. № 3214-р - Распоряжение Правительства РФ от 31 октября 2023 г. № 3041-р

Позиция ВС РФ:

На момент рассмотрения дела (2020–2022 гг.) распоряжение Правительства РФ от 16 ноября 2021 г. № 3214-р не содержало указаний о проведении строительно-технической экспертизы по делам, связанным с самовольным строительством, исключительно государственными экспертными учреждениями.

Требование о проведении строительно-технической экспертизы исключительно государственными учреждениями вступило в силу с 31 октября 2023 г. (распоряжение Правительства РФ от 31 октября 2023 г. № 3041-р).

Вывод: Кассационный суд неправомерно применил требование, вступившее в силу после проведения экспертиз по делу, и использовал это в качестве основания для отмены апелляционного определения. Экспертизы, проведённые АНО «Центр экспертиз и оценки «Эксперт Консалтинг» в 2020–2022 гг., соответствовали действующему на тот момент законодательству.

5. Оценка судебных экспертиз и их достаточность

Нормативная база: - Ст. 79 ГПК РФ (назначение экспертизы) - Ст. 86 ГПК РФ (оценка заключения эксперта)

Позиция ВС РФ:

Согласно ч. 1 ст. 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу. Заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в ст. 67 ГПК РФ. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда (ч. 3 ст. 86 ГПК РФ).

По делу были проведены две судебные строительно-технические экспертизы: 1. От 13 марта 2020 г. — установила отклонения объекта от параметров разрешённого строительства (нарушены минимальные отступы, превышена высота, превышен КИТ) 2. От 4 марта 2022 г. — установила, что приведение объекта в соответствие невозможно без полной реконструкции, которая приведёт к полной утрате возможности эксплуатации

Вывод: Суды первой и апелляционной инстанций надлежащим образом оценили экспертные заключения и пришли к обоснованному выводу о невозможности устранения нарушений без полного сноса здания. Кассационный суд неправомерно переоценил доказательства, отвергнув установленные судами обстоятельства.

6. Квалификация объекта как самовольной постройки

Нормативная база: - П. 1 ст. 222 ГК РФ (определение самовольной постройки) - П. 2 ст. 222 ГК РФ (порядок сноса или приведения в соответствие)

Позиция ВС РФ:

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведённые или созданные: - на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта; либо - возведённые или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил

Применение к делу: - Земельный участок принадлежит Корнееву А.А. на праве собственности - Вид разрешённого использования — индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий жилой дом на одну семью) - Возведён многоквартирный жилой дом (шесть этажей вместо одного) - Возведён без разрешения на строительство, без положительного заключения экспертизы проектной документации, без утверждённой проектной документации - Строительные работы ведились лицом, не являющимся членом саморегулируемой организации - Нарушены параметры: высота (21 м при допустимой 15 м), КИТ (2,99 при допустимых 0,6), минимальные отступы от границ участка

Вывод: Объект квалифицирован как самовольная постройка на основании п. 1 ст. 222 ГК РФ по нескольким основаниям: разрешённое использование земельного участка не допускает строительства многоквартирного дома; отсутствуют необходимые разрешения; нарушены градостроительные и строительные нормы и правила.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Ошибки Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции (определение от 25 сентября 2025 г.)

1. Выход за пределы кассационного пересмотра (ст. 390 ГПК РФ)

Нарушение: Кассационный суд переоценил доказательства, вышел за рамки доводов сторон и отверг установленные судами обстоятельства.

Конкретно: - Попытался входить в рассмотрение дела по существу при проверке определения об оставлении апелляционной жалобы без рассмотрения (нарушение ч. 1 ст. 379 ГПК РФ) - Установил новые обстоятельства (фактическое проживание граждан в спорном строении), не исследованные судами первой и апелляционной инстанций (нарушение ч. 3 ст. 390 ГПК РФ) - Предрешал вопросы о достоверности доказательств (экспертных заключений)

Существенность нарушения: Согласно ст. 390.14 ГПК РФ это существенное нарушение норм процессуального права, повлиявшее на исход дела.

2. Неправомерное применение нового требования о проведении экспертизы

Нарушение: Применил требование