ВС РФ отменил снос жилого дома: исковая давность и конституционные права защищают собственника

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер определения: № 18-КГ25-221-К4

Дата: 18 июля 2025 г.

Состав СКГД: Председательствующий Марьина А.Н., судьи Горшков В.В., Киселёв А.П.

Стороны: - Истец: Администрация федеральной территории «Сириус» (публично-правовое образование) - Ответчик: Таранина Надежда Ивановна (гражданин, собственник земельного участка и жилого дома) - Третьи лица: Уполномоченный по правам человека в Российской Федерации Москалькова Татьяна Николаевна (участвовала через представителей Шведова П.Н. и Омарову У.А.); Генеральная прокуратура Российской Федерации (представитель Слободин С.А.)

Категория спора: Жилищно-земельный спор, связанный с признанием постройки самовольной и требованием о её сносе (ст. 222 ГК РФ); вопросы исковой давности, конституционные права на жилище и собственность.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца

Администрация ФТ «Сириус» обратилась в суд с иском к Тараниной Н.И. о признании жилого дома самовольной постройкой и обязании ответчика снести его. Истец ссылался на следующие основания:

• На земельном участке, принадлежащем ответчику на праве собственности, расположен трёхэтажный жилой дом 2017 года постройки;
• Разрешение на строительство (реконструкцию) и ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства не выдавалось;
• Земельный участок расположен в первой зоне округа горно-санитарной охраны курорта, в границах полос воздушных подходов аэродрома, в зоне оползневых процессов, зоне охраняемого военного объекта, подтопления реки Псоу;
• Необходимые согласования отсутствуют;
• Изменение вида разрешённого использования земельного участка в целях проживания запрещено.

Возражения ответчика

Ответчик возражала против исковых требований, указывая на следующие обстоятельства:

• В 1997 г. ей (через родителей) выдано свидетельство на право собственности на земельный участок для индивидуального жилищного строительства;
• Распоряжением главы администрации Адлерского района г. Сочи от 2 декабря 1998 г. № 941-Р разрешено проектирование нового жилого дома;
• В апреле 2007 г. командиром войсковой части выдано разрешение на проведение строительных работ;
• Ответчик и члены её семьи проживают в доме с 1983 года (в предыдущем строении);
• Земельный участок относился к категории земель населённых пунктов с видом разрешённого использования «для индивидуального жилищного строительства»;
• Ответчик не знала и не могла знать об ограничениях в отношении земельного участка до получения письма администрации г. Сочи от 15 марта 2019 г.;
• Истец пропустил срок исковой давности (три года со дня, когда публично-правовое образование узнало или должно было узнать о нарушении своего права);
• Строительно-техническая экспертиза подтвердила, что дом соответствует требованиям безопасности и не создаёт угрозу жизни и здоровью.

Решение первой инстанции (Адлерский районный суд г. Сочи, 12 апреля 2024 г.)

Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования администрации ФТ «Сириус»: - Признал жилой дом самовольной постройкой; - Возложил на ответчика обязанность в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу освободить земельный участок путём сноса дома; - Предусмотрел взыскание судебной неустойки в случае неисполнения; - Указал, что судебный акт служит основанием для внесения записи в ЕГРН о прекращении права собственности ответчика на дом.

Ключевые мотивы суда первой инстанции: - Суд не принял во внимание распоряжение от 2 декабря 1998 г. и разрешение от апреля 2007 г., указав, что после направления уведомления о начале строительства в администрацию г. Сочи ответчик получил ответ о несоответствии параметров; - Суд установил отсутствие разрешения на строительство (реконструкцию) и ввод в эксплуатацию; - Суд отказал ответчику в применении срока исковой давности, указав, что ФТ «Сириус» является новым самостоятельным публично-правовым образованием, правовые основы функционирования которого установлены Федеральным законом от 22 декабря 2020 г. № 437-ФЗ.

Постановление апелляции (Краснодарский краевой суд, 30 июля 2024 г.)

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда оставило решение суда первой инстанции без изменения.

Постановление кассации (Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции, 12 ноября 2024 г.)

Определение судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции оставило решение суда первой инстанции и апелляционное определение без изменения.

Обращение в ВС РФ

В ВС РФ поступили: 1. Кассационная жалоба Тараниной Н.И. (с представителем Мороз Н.Ю.) с требованием отмены судебных постановлений; 2. Ходатайство Уполномоченного по правам человека в Российской Федерации (с представителями Шведовым П.Н. и Омаровой У.А.) с требованием отмены судебных постановлений.

Определением судьи Марьина А.Н. от 12 мая 2025 г. восстановлен срок для подачи ходатайства Уполномоченным. Определением от 10 июня 2025 г. ходатайство и кассационная жалоба с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании СКГД.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта

Спор возник между интересами публично-правового образования (администрации ФТ «Сириус») в защите публичного порядка и соблюдении градостроительного законодательства, с одной стороны, и конституционными правами гражданина на собственность, жилище и достойную жизнь — с другой.

Конфликт затрагивает несколько уровней:

1. Материально-правовой уровень: Применение норм ст. 222 ГК РФ о самовольной постройке, в частности: - Определение момента возникновения признаков самовольности; - Условия признания права собственности на самовольную постройку (п. 3 ст. 222 ГК РФ); - Соотношение между формальным отсутствием разрешения и фактическим соответствием требованиям безопасности; - Применение принципа добросовестности и неосведомлённости собственника об ограничениях (абзац второй п. 1 ст. 222 ГК РФ).

2. Процессуально-правовой уровень: - Исчисление срока исковой давности (ст. 196, 200 ГК РФ) при смене публично-правового образования; - Применение срока исковой давности к требованиям публично-правовых образований (п. 4 постановления Пленума № 43 от 29 сентября 2015 г.); - Правопреемство и переход полномочий между органами публичной власти (ст. 201 ГК РФ); - Необходимость разрешения вопроса о выселении граждан при рассмотрении требования о сносе (п. 11 постановления Пленума № 44 от 12 декабря 2023 г.).

3. Конституционно-правовой уровень: - Право на жилище (ч. 1 ст. 40 Конституции РФ); - Право на собственность (ч. 3 ст. 35 Конституции РФ); - Статус местного самоуправления и его взаимодействие с органами государственной власти (ст. 12, 130, 132, 133 Конституции РФ); - Социальное государство и защита прав человека (ст. 7, 2 Конституции РФ).

Категория проблемы

Спор носит комплексный характер, затрагивая материально-правовые, процессуально-правовые и конституционно-правовые аспекты. Основной конфликт — между публичным интересом в соблюдении градостроительного законодательства и частными интересами гражданина в защите его конституционных прав.

Причины передачи на коллегию

Дело передано на СКГД ВС РФ в связи с наличием существенных нарушений норм материального и процессуального права, которые повлияли на исход дела (ст. 390 ГПК РФ), а также в связи с необходимостью разъяснения применения норм о самовольной постройке в контексте конституционных прав граждан и исковой давности для публично-правовых образований.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Применяется ли срок исковой давности к требованиям публично-правовых образований о сносе самовольной постройки, и как исчисляется этот срок при смене публично-правового образования, осуществляющего властные полномочия на территории?

2. Является ли постройка самовольной, если она возведена на земельном участке, предоставленном для индивидуального жилищного строительства, с наличием исторических разрешений на проектирование и строительные работы, но без современного разрешения на строительство (реконструкцию)?

3. Должны ли суды при рассмотрении требования о сносе самовольной постройки исследовать вопрос о добросовестности собственника и его осведомлённости об ограничениях использования земельного участка, установленных в соответствии с земельным и иным законодательством?

4. Может ли требование о сносе жилого дома быть удовлетворено без одновременного разрешения вопроса о выселении граждан, проживающих в этом доме, и соблюдения конституционных прав на жилище и собственность?

5. Какова роль строительно-технической экспертизы при определении наличия оснований для сноса самовольной постройки, в частности при установлении соответствия постройки требованиям безопасности?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ занял позицию, согласно которой возможность сноса самовольной постройки связывается не с формальным соблюдением требований о получении разрешения на её строительство, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду её несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц. При этом суды обязаны применять срок исковой давности к требованиям публично-правовых образований о сносе самовольной постройки, исчисляя его со дня, когда публично-правовое образование узнало или должно было узнать о нарушении своего права, независимо от смены органов публичной власти на территории. Требование о сносе жилого дома, в котором проживают граждане, не может быть удовлетворено без одновременного разрешения вопроса о выселении и соблюдения конституционных прав на жилище и собственность.

B. Развёрнутое обоснование

1. Нормативная база и требования к судебному решению

Применённые нормы процессуального права: - Ст. 2, 195, 196, 198 ГПК РФ — требования к постановлению законного и обоснованного решения; - Ч. 2 ст. 56 ГПК РФ — обязанность суда выносить на обсуждение вопросы, вытекающие из норм материального права; - Ч. 3 ст. 45 ГПК РФ — привлечение прокурора для дачи заключения по требованиям о выселении; - Ч. 4 ст. 22 ГПК РФ — подведомственность споров о выселении судам общей юрисдикции.

Разъяснения Пленума ВС РФ: - Постановление Пленума ВС РФ от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении» (пп. 2 и 3) устанавливает, что для постановления законного и обоснованного решения суду необходимо дать квалификацию отношениям сторон, определить закон, регулирующий правоотношения, установить все значимые обстоятельства, изложить обоснование выводов в мотивировочной части и сформулировать исполнимое решение в резолютивной части.

Вывод СКГД: Обжалуемые судебные акты не отвечают указанным требованиям, поскольку суды не установили все значимые обстоятельства и не дали надлежащей оценки доводам ответчика.

2. Материально-правовая база: определение самовольной постройки

Применённые нормы ГК РФ:

• П. 1 ст. 222 ГК РФ определяет самовольную постройку как здание, сооружение или другое строение, возведённые или созданные:
• на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или
• на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта, или
• без получения необходимых в силу закона согласований, разрешений, или
• с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Важное уточнение: Разрешённое использование земельного участка, требование о получении согласований и разрешений, а также градостроительные и строительные нормы и правила должны быть установлены на дату начала возведения и являться действующими на дату выявления самовольной постройки.

• П. 2 ст. 222 ГК РФ предусматривает, что самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями.

• П. 3 ст. 222 ГК РФ устанавливает условия признания права собственности на самовольную постройку:

• лицо имеет права на земельный участок, допускающие строительство на нём данного объекта;
• на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

• сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

• Абзац второй п. 1 ст. 222 ГК РФ (исключение из определения самовольной постройки): не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведённые или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Разъяснения Пленума ВС РФ:

• Постановление Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» содержит ключевые разъяснения:

• П. 3 (ч. 2 ст. 56 ГПК РФ): Независимо от того, заявлено ли требование о сносе или о сносе/приведении в соответствие, суд выносит на обсуждение вопрос об устранимости допущенных при возведении нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а в отношении постройки, возведённой с нарушением разрешённого использования земельного участка, — о возможности приведения её в соответствие с таким разрешённым использованием.

• П. 19: Возведение постройки с нарушением вида разрешённого использования земельного участка является основанием для удовлетворения иска о сносе только если не будет доказана возможность приведения её в соответствие с установленными требованиями.

• Принцип соразмерности: Поскольку устранение последствий нарушения должно соответствовать самому нарушению и не приводить к причинению несоразмерных убытков, снос объекта самовольного строительства является крайней мерой.

• П. 11: Если в спорной постройке проживают граждане, имеющие право пользования жилым помещением, требование о сносе может быть удовлетворено только с одновременным разрешением вопроса о выселении таких лиц. Спор подлежит рассмотрению в суде общей юрисдикции (ч. 4 ст. 22 ГПК РФ). Суд привлекает к участию в деле прокурора для дачи заключения по требованию о выселении (ч. 3 ст. 45 ГПК РФ).

Применение к фактам дела:

СКГД установила, что суды первой, апелляционной и кассационной инстанций:

• Не принимали во внимание распоряжение главы администрации Адлерского района г. Сочи от 2 декабря 1998 г. № 941-Р, которым разрешено проектирование нового жилого дома и реконструкции части старого дома;

• Не учитывали разрешение на проведение строительных работ, полученное от командира войсковой части в апреле 2007 г.;

• Игнорировали факт, что земельный участок был предоставлен в 1997 г. для индивидуального жилищного строительства и зарегистрирован в ЕГРН с видом разрешённого использования «для индивидуального жилищного строительства»;

• Не исследовали вопрос о добросовестности ответчика и её осведомлённости об ограничениях, установленных в соответствии с постановлением Правительства РФ от 7 декабря 1996 г. № 1425 о горно-санитарной охране курортов;

• Не проверили доводы ответчика о том, что органы местного самоуправления не исполнили обязанность оповещать физических и юридических лиц об установленных границах и режиме зон округа санитарной или горно-санитарной охраны (п. 21 постановления Правительства РФ № 1425);

• Не дали оценку возражениям ответчика о том, что она и её родители проживали в жилом доме с 26 февраля 1983 г., земельный участок относился к категории земель населённых пунктов, препятствий в возведении жилого дома не было;

• Не проверили соответствие возведённого строения требованиям законов и иных актов, наличие нарушений градостроительных норм и правил, несмотря на проведённую строительно-техническую экспертизу.

3. Строительно-техническая экспертиза и требования безопасности

Выводы эксперта (установленные судом):

• Исследуемое строение соответствует требованиям, предъявляемым к индивидуальным жилым домам;
• Соответствует требованиям, действовавшим на момент проведения строительных работ, в части максимальной высоты здания, максимального процента застройки, максимального количества полных этажей, минимального отступа от границ земельного участка (с допустимой погрешностью 0,16 м);
• Требования по сейсмоустойчивости и сейсмобезопасности учтены;
• Исследуемый жилой дом не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан, которые его эксплуатируют, и не создаёт угрозу жизни и здоровью третьим лицам;
• Не создаёт препятствия в осуществлении прав и охраняемых законом интересов третьим лицам;
• Расположен в территориальной зоне «ОЦ-2» с условно разрешённым видом использования «для индивидуального жилищного строительства» и не нарушает правила землепользования и застройки ФТ «Сириус»;
• Возможность сохранения объекта является спорной с учётом расположения в первой зоне горно-санитарной охраны.

Позиция СКГД: Суды не проверили соответствие возведённого строения требованиям безопасности, несмотря на наличие экспертизы, что имело существенное значение для правильного разрешения спора.

4. Исковая давность для публично-правовых образований

Применённые нормы ГК РФ:

• Ст. 196 ГК РФ: Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 ГК РФ.

• Ст. 200 ГК РФ: Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

• Ст. 201 ГК РФ: Переход прав в порядке универсального или сингулярного правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица, переход права собственности на вещь, уступка права требования и пр.), а также передача полномочий одного органа публично-правового образования другому органу не влияют на начало течения срока исковой давности и порядок его исчисления.

Разъяснения Пленума ВС РФ:

• Постановление Пленума ВС РФ от 29 сентября 2015 г. № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»:

• П. 4: В силу п. 1 ст. 200 ГК РФ срок исковой давности по требованиям публично-правовых образований в лице уполномоченных органов исчисляется со дня, когда публично-правовое образование в лице таких органов узнало или должно было узнать о нарушении его прав, в частности о передаче имущества другому лицу, совершении действий, свидетельствующих об использовании другим лицом спорного имущества (например, земельного участка), и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

• П. 6: По смыслу ст. 201 ГК РФ переход прав в порядке правопреемства, а также передача полномочий одного органа публично-правового образования другому органу не влияют на начало течения срока исковой давности. Срок исковой давности начинает течь в порядке, установленном ст. 200 ГК РФ, со дня, когда первоначальный обладатель права узнал или должен был узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Применение к фактам дела:

СКГД установила следующие ключевые обстоятельства:

• Сведения о жилом доме внесены в ЕГРН в 2017 году;
• Не позднее этого момента орган публичной власти, добросовестно исполняющий свои обязанности, должен был узнать о нарушенном праве;
• 6 марта 2019 г. ответчик направила уведомление о планируемых строительстве или реконструкции в администрацию г. Сочи;
• 15 марта 2019 г. администрация г. Сочи уведомила ответчика о несоответствии параметров;
• Администрация ФТ «Сириус» обратилась в суд в апреле 2023 г., то есть за пределами трёхлетнего срока исковой давности, исчисляемого со дня, когда публично-правовое образование узнало или должно было узнать о нарушении своего права (не позднее 2017 г.).

Позиция СКГД по исковой давности:

Суд первой инстанции отказал ответчику в применении срока исковой давности, указав, что ФТ «Сириус» является новым самостоятельным публично-правовым образованием. СКГД признала эту позицию ошибочной:

«В ситуации, когда предполагаемое нарушение права имело место в период, когда за его защитой должно было обратиться функционирующее в тот период публично-правовое образование, для нового публично-правового образования, в ведение которого перешли вопросы защиты нарушенного права, срок исковой давности не начинает течь заново, даже если данное публично-правовое образование не является правопреемником своего предшественника».

Федеральный закон от 22 декабря 2020 г. № 437-ФЗ «О федеральной территории «Сириус»:

СКГД проанализировала статус ФТ «Сириус» и пришла к выводу, что:

• ФТ «Сириус» признаётся имеющей общегосударственное стратегическое значение публично-правовым образованием;
• Местное самоуправление в ФТ «Сириус» осуществляется через органы публичной власти ФТ «Сириус», осуществляющие полномочия органов мест