ВС РФ: собственник может выбрать блокированную застройку для земучастка под индивидуальное жилье

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер определения: № 18-КГ25-226-К4

Дата: 15 июля 2025 г.

Суд: Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

Состав: председательствующий Москаленко Ю.П., судьи Назаренко Т.Н. и Рыженков А.М.

Стороны: - Истец (первоначальный): Алимова Наталья Владимировна (гражданин, собственник недвижимого имущества) - Ответчик (первоначальный): Матюшевская Ольга Владимировна (гражданин, собственник недвижимого имущества) - Встречный истец: Матюшевская Ольга Владимировна - Встречный ответчик: Алимова Наталья Владимировна

Категория спора: жилищный (раздел жилого дома и земельного участка, находящихся в общей долевой собственности)

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований

Первоначальный иск Алимовой Н.В.: Алимова Н.В., являясь сособственницей в равных долях (по 1/2) жилого дома площадью 173,3 кв. м и земельного участка площадью 1020 кв. м, расположенных в Краснодарском крае, обратилась с требованием о: - прекращении права общей долевой собственности; - признании жилого дома домом блокированной застройки; - разделе жилого дома на два блока (№ 1 площадью 84,3 кв. м и № 2 площадью 80,9 кв. м) по варианту № 2 экспертного заключения от 10 августа 2023 г.; - разделе земельного участка в соответствии с идеальными долями (по 510 кв. м каждой стороне); - передаче хозяйственных построек (сарай, навесы) Матюшевской О.В.; - возложении на Управление Росреестра обязанности по кадастровому учету и регистрации прав; - взыскании денежной компенсации в размере 21 054 руб.

Встречный иск Матюшевской О.В.: Матюшевская О.В. просила суд произвести раздел имущества по варианту № 2 экспертизы, но с признанием за ней права собственности на блок № 1 площадью 84,3 кв. м (вместо блока № 2), а за Алимовой Н.В. — на блок № 2 площадью 80,9 кв. м.

Судебная история

Решение Белореченского районного суда Краснодарского края от 23 октября 2023 г.: Суд первой инстанции удовлетворил первоначальные исковые требования Алимовой Н.В. и частично удовлетворил встречные требования Матюшевской О.В. Суд исходил из заключения судебной строительно-технической экспертизы, признал спорный жилой объект домом блокированной застройки и осуществил раздел по варианту № 2 экспертизы.

Апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 19 марта 2024 г.: Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции и принял новое решение об отказе в удовлетворении первоначальных и встречных исковых требований. Суд апелляции сослался на то, что раздел индивидуального жилого дома и его преобразование в дом блокированной застройки нарушит требование закона об использовании земельных участков в соответствии с видом разрешенного использования, поскольку земельный участок имеет вид разрешенного использования «под индивидуальную жилую застройку и ведение личного подсобного хозяйства», который не допускает размещения домов блокированной застройки.

Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 20 июня 2024 г.: Кассационный суд отменил апелляционное определение от 19 марта 2024 г. и направил дело на новое рассмотрение в апелляцию.

Апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 27 августа 2024 г.: При новом рассмотрении суд апелляции вновь отменил решение суда первой инстанции и принял решение об отказе в удовлетворении исков, повторив прежние доводы о несоответствии раздела видам разрешенного использования земельного участка.

Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 19 ноября 2024 г.: Кассационный суд оставил апелляционное определение от 27 августа 2024 г. без изменения, согласившись с выводами суда апелляционной инстанции.

Кассационная жалоба в ВС РФ: Алимова Н.В. обратилась в Верховный Суд РФ с кассационной жалобой, ставя вопрос об отмене состоявшихся судебных постановлений как вынесенных с нарушением требований закона.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта: Спор возник между двумя сособственниками жилого дома и земельного участка по вопросу о возможности реального раздела жилого дома путем его преобразования в дом блокированной застройки при условии, что земельный участок имеет вид разрешенного использования, предусмотренный для индивидуальной жилой застройки.

Конфликт лежит в плоскости соотношения: - права собственников на самостоятельный выбор вида разрешенного использования земельного участка из числа предусмотренных зонированием территорий (ст. 37 Градостроительного кодекса РФ, ст. 7, 85 Земельного кодекса РФ); - обязанности собственников использовать земельные участки в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования (ст. 42 Земельного кодекса РФ); - права собственника на владение, пользование и распоряжение имуществом (ст. 209 Гражданского кодекса РФ).

Категория проблемы: материально-правовая (гражданское право собственности, земельное право, градостроительное право) с процессуально-правовым аспектом (надлежащее исследование доказательств и установление юридически значимых обстоятельств).

Причина передачи на коллегию: Дело передано на рассмотрение СКГД в связи с существенными нарушениями норм материального и процессуального права, допущенными нижестоящими судами, которые повлияли на исход дела и требуют единообразного толкования применимого законодательства.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Может ли собственник земельного участка, предназначенного для индивидуальной жилой застройки, самостоятельно выбрать вид разрешенного использования в виде блокированной застройки при условии соблюдения предельных (минимальных и максимальных) размеров земельных участков, установленных градостроительным регламентом?

2. Является ли отказ в удовлетворении исков о разделе жилого дома и земельного участка обоснованным, если суд апелляционной инстанции не установил и не выяснил, в какой территориальной зоне расположен земельный участок, какие виды разрешенного использования установлены для этой зоны, и будут ли соблюдаться требования о предельных размерах образованных земельных участков?

3. Нарушает ли суд апелляционной инстанции требования гражданского процессуального закона о надлежащем исследовании доказательств и определении юридически значимых обстоятельств, если он не дает правовую оценку выводам судебной экспертизы о возможности раздела жилого дома и земельного участка?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ признал, что собственник земельного участка вправе самостоятельно выбирать вид разрешенного использования из числа предусмотренных зонированием территорий при соблюдении предельных (максимальных и минимальных) размеров земельных участков, определенных соответствующим градостроительным регламентом. Суд апелляционной инстанции, отказав в удовлетворении исков о разделе жилого дома и земельного участка, не выяснил наличие необходимых условий для такого раздела и, таким образом, допустил существенные нарушения норм материального и процессуального права, оставив спор фактически неразрешенным.

B. Развёрнутое обоснование

1. Правовой режим земельных участков и право собственника на выбор вида разрешенного использования

Применённые нормы материального права:

• Статья 209 ГК РФ (право собственника): собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

• Пункт 3 статьи 129 ГК РФ: владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом, осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

• Пункт 1 статьи 7 Земельного кодекса РФ: земли в Российской Федерации подразделяются на категории по целевому назначению.

• Статья 42 Земельного кодекса РФ: собственники и иные владельцы земельных участков обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.

• Подпункт 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ: деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель устанавливается исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства.

• Часть 4 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ: основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства (за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления и государственных учреждений) выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

• Абзац второй пункта 2 статьи 7 и абзац второй пункта 3 статьи 85 Земельного кодекса РФ: аналогичное правило о самостоятельном выборе вида разрешенного использования.

• Пункт 40 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ: определение дома блокированной застройки как жилого дома, блокированного с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющего отдельный выход на земельный участок.

• Статья 30 Градостроительного кодекса РФ: границы территориальных зон устанавливаются на карте градостроительного зонирования, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства указываются в градостроительном регламенте.

• Часть 2 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ: применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

• Пункт 1 статьи 119 Земельного кодекса РФ: предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

Ключевой вывод ВС РФ: Суд апелляционной инстанции, разрешая спор, не применил приведённые выше правовые нормы, в соответствии с которыми собственник может самостоятельно выбирать вид разрешенного использования из числа предусмотренных зонированием территорий при соблюдении им предельных (максимальных и минимальных) размеров земельных участков, определенных соответствующим градостроительным регламентом.

2. Фактические обстоятельства, установленные судебной экспертизой

Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы от 10 августа 2023 г.: - земельный участок расположен в зоне Ж-1Б (зона застройки индивидуальными жилыми домами с содержанием домашнего скота и птицы) согласно Правилам землепользования и застройки территории Белореченского городского поселения; - одним из видов разрешенного использования земельных участков зоны Ж-1Б является блокированная застройка; - минимальная площадь приквартирного участка блокированного жилого дома должна составлять 400 кв. м; - раздел земельного участка в соответствии с идеальными долями сторон в праве собственности на него возможен; - площадь каждого из вновь образованных земельных участков будет составлять 510 кв. м, что превышает минимальный размер в 400 кв. м; - раздел жилого дома таким образом, что он будет соответствовать критериям дома блокированной застройки, включающего в себя два изолированных блока, возможен.

3. Процессуальные нарушения при исследовании доказательств

Применённые нормы процессуального права:

• Статья 67 ГПК РФ: суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

• Часть 3 статьи 86 ГПК РФ: заключение эксперта не является обязательным для суда, однако неполнота, неточность или противоречивость заключения эксперта суд может устранить путем назначения дополнительной или повторной экспертизы либо путем постановки перед экспертом уточняющих вопросов.

• Часть 2 статьи 56 ГПК РФ: суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, принимает меры по собиранию и исследованию доказательств.

• Часть 1 статьи 196 ГПК РФ: суд первой инстанции должен разрешить дело по существу.

• Абзац второй части 1 статьи 327 ГПК РФ: при рассмотрении дела в апелляционном порядке суд проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции.

Вывод ВС РФ о нарушениях: В нарушение требований ст. 67, части 3 ст. 86 ГПК РФ обстоятельства, содержащиеся в заключении судебной экспертизы от 10 августа 2023 г., какой-либо правовой оценки суда апелляционной инстанции не получили.

Делая вывод о невозможности размещения дома блокированной застройки на земельном участке, суд апелляционной инстанции: - не выяснил и не установил, в какой территориальной зоне расположен принадлежащий сторонам земельный участок; - не установил, какие виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства установлены применительно к этой территориальной зоне; - не установил, будут ли соблюдаться в случае раздела земельного участка требования о предельных (минимальных и максимальных) размерах образованных земельных участков.

Вопреки требованиям положений части 2 ст. 56, части 1 ст. 196, абзаца второго части 1 ст. 327 ГПК РФ суд апелляционной инстанции не определил данные обстоятельства в качестве юридически значимых для правильного разрешения спора, они не вошли в предмет доказывания по делу и, соответственно, не получили правовой оценки суда.

4. Нарушение требований о разрешении спора по существу

Применённые нормы процессуального права:

• Статья 2 ГПК РФ: задачами гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений.

• Часть 1 статьи 194 ГПК РФ: принятое судом решение должно разрешать гражданское дело по существу.

• Статья 195 ГПК РФ: решение суда должно быть законным и обоснованным. Аналогичные требования предъявляются к любому судебному акту, разрешающему по существу гражданский спор, вне зависимости от того, в какой форме он постановлен.

Вывод ВС РФ: Апелляционное определение не соответствует названным выше требованиям гражданского процессуального закона, так как, принимая решение об отказе в удовлетворении первоначальных и встречных исковых требований, суд апелляционной инстанции оставил возникший между сторонами спор (при том что путем заявления первоначального и встречного исков обе стороны поставили перед судом вопрос о реальном разделе между ними принадлежащего им недвижимого имущества) фактически неразрешенным, по сути, уклонился от определения порядка, в соответствии с которым должен быть осуществлен реальный раздел жилого дома и земельного участка при соблюдении требований закона и баланса прав и законных интересов сторон.

5. Нарушения, допущенные кассационным судом

Применённые нормы процессуального права:

• Статья 379₆ ГПК РФ: кассационный суд проверяет законность судебных постановлений.

• Части 1–3 статьи 379₇ ГПК РФ: кассационный суд выявляет и устраняет нарушения норм материального и процессуального права.

Вывод ВС РФ: Суд кассационной инстанции, проверяя по кассационной жалобе Алимовой Н.В. законность апелляционного определения суда апелляционной инстанции, допущенные им нарушения норм материального и процессуального права не выявил и не устранил, тем самым не выполнил требования ст. 379₆ и частей 1–3 ст. 379₇ ГПК РФ.

6. Применение критерия существенности нарушений

Применённая норма процессуального права:

• Статья 390₁₄ ГПК РФ: основаниями для отмены или изменения судебной коллегией Верховного Суда Российской Федерации судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Вывод ВС РФ: Допущенные судебными инстанциями нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Ошибки суда апелляционной инстанции (Краснодарский краевой суд)

1. Нарушение норм материального права — неправильное применение норм о видах разрешенного использования земельных участков

Суд апелляционной инстанции исходил из предпосылки, что земельный участок с видом разрешенного использования «под индивидуальную жилую застройку и ведение личного подсобного хозяйства» не может быть использован для размещения дома блокированной застройки. Однако суд не установил: - в какой территориальной зоне расположен земельный участок; - какие виды разрешенного использования установлены для этой зоны по Правилам землепользования и застройки; - является ли блокированная застройка одним из допустимых видов использования в данной зоне.

Согласно экспертизе, земельный участок расположен в зоне Ж-1Б, для которой блокированная застройка является одним из видов разрешенного использования. Суд не учел, что собственник вправе самостоятельно выбирать вид разрешенного использования из числа предусмотренных зонированием (ч. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ, абзац второй пункта 2 ст. 7, абзац второй пункта 3 ст. 85 Земельного кодекса РФ).

Существенность нарушения: Это нарушение повлияло на исход дела, так как явилось единственным основанием для отказа в удовлетворении исков.

2. Нарушение норм процессуального права — ненадлежащее исследование доказательств

Суд апелляционной инстанции не дал правовой оценки выводам судебной экспертизы от 10 августа 2023 г., в которой: - указано, что блокированная застройка является видом разрешенного использования в зоне Ж-1Б; - установлено, что минимальная площадь приквартирного участка блокированного жилого дома составляет 400 кв. м; - подтверждено, что раздел земельного участка в соответствии с идеальными долями возможен, и каждый участок будет иметь площадь 510 кв. м (превышая минимум); - подтверждено, что раздел жилого дома на два блока возможен.

В нарушение ст. 67, части 3 ст. 86 ГПК РФ суд не исследовал эти обстоятельства надлежащим образом.

Существенность нарушения: Ненадлежащее исследование доказательств, являющихся ключевыми для разрешения спора, повлияло на исход дела (ст. 390₁₄ ГПК РФ).

3. Нарушение норм процессуального права — неопределение юридически значимых обстоятельств

Вопреки требованиям части 2 ст. 56, части 1 ст. 196, абзаца второго части 1 ст. 327 ГПК РФ суд апелляционной инстанции не определил в качестве юридически значимых следующие обстоятельства: - территориальная зона расположения земельного участка; - виды разрешенного использования, установленные для этой зоны; - соблюдение предельных размеров земельных участков при разделе.

Эти обстоятельства не вошли в предмет доказывания по делу и не получили правовой оценки суда.

Существенность нарушения: Неопределение юридически значимых обстоятельств привело к невозможности надлежащего разрешения спора по существу.

4. Нарушение норм процессуального права — уклонение от разрешения спора по существу

Суд апелляционной инстанции, отказав в удовлетворении исков, оставил спор фактически неразрешенным. Обе стороны поставили перед судом вопрос о реальном разделе недвижимого имущества, однако суд не определил порядок, в соответствии с которым должен быть осуществлен такой раздел при соблюдении требований закона и баланса прав сторон.

В нарушение ст. 2, части 1 ст. 194, ст. 195 ГПК РФ суд не разрешил дело по существу.

Существенность нарушения: Уклонение от разрешения спора по существу является существенным нарушением процессуального закона, повлиявшим на исход дела.

Ошибки кассационного суда (Четвертый кассационный суд общей юрисдикции)

Неустранение выявленных нарушений

Суд кассационной инстанции, проверяя законность апелляционного определения, не выявил и не устранил допущенные нарушения норм материального и процессуального права, тем самым не выполнив требования ст. 379₆ и частей 1–3 ст. 379₇ ГПК РФ.

Существенность нарушения: Неустранение существенных нарушений нижестоящим судом является основанием для отмены судебного постановления кассационного суда (ст. 390₁₄ ГПК РФ).

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации:

1. Отменены: - апелляционное определение судебной коллегии по гражданским дел