ВС РФ: нежилые помещения в аварийных домах не подлежат обмену на равноценные

АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОБЗОР ОПРЕДЕЛЕНИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА РФ

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № 25-КГ25-3-К4, Определение СКГД ВС РФ от 17 июня 2025 г.

Состав СКГД: Председательствующий Москаленко Ю.П., судьи Рыженкова А.М. (судья-докладчик) и Горохов Б.А.

Стороны: - Истец: Куличева Александра Андреевна (гражданин, собственник нежилого помещения и доли земельного участка) - Ответчик: администрация муниципального образования «Городской округ город Астрахань» (орган публичной власти)

Категория спора: жилищный (изъятие имущества для муниципальных нужд в связи с признанием многоквартирного дома аварийным; обязанность предоставить равноценное нежилое помещение)

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца

Куличева А.А. обратилась в суд с иском к администрации муниципального образования о возложении обязанности предоставить равноценное нежилое помещение. Истец ссылалась на следующие обстоятельства:

Ей на праве собственности принадлежит нежилое помещение № (площадь 92,2 кв. м) и доля в праве общей долевой собственности на земельный участок (584 кв. м), расположенные в многоквартирном жилом доме.
Распоряжением администрации от 16 марта 2020 г. № 487-р дом признан аварийным и подлежащим сносу.
Распоряжением от 5 марта 2022 г. № 363-р домовладение и земельный участок изъяты для муниципальных нужд.
Многоквартирный дом включен в региональную адресную программу Астраханской области «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в 2023-2027 годах» (постановление правительства от 23 июня 2023 г. № 344-П).
Нежилое помещение истца не включено в перечень изымаемых помещений по данной программе.
Истец просила предоставить равноценное нежилое помещение с учетом доли в праве общей долевой собственности на земельный участок взамен изымаемого помещения.

Решение первой инстанции

Кировский районный суд г. Астрахани, 12 февраля 2024 г.: в удовлетворении иска отказано. Суд пришел к выводу, что ни одной из утвержденных региональной или муниципальной адресных программ предоставление нежилых помещений взамен изымаемых в аварийных многоквартирных домах не предусмотрено, в связи с чем истец не имеет права на предоставление другого нежилого помещения.

Постановление апелляции

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Астраханского областного суда от 3 июля 2024 г.: решение суда отменено, по делу принято новое решение об удовлетворении исковых требований. На администрацию возложена обязанность предоставить равноценное нежилое помещение с учетом доли в праве общей долевой собственности на земельный участок взамен изымаемого нежилого помещения.

Апелляционный суд исходил из того, что: - использование спорного нежилого помещения по целевому назначению невозможно ввиду аварийного состояния всего дома; - правовые последствия признания многоквартирного дома аварийным для собственников нежилых помещений законодательством прямо не урегулированы; - в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы, регулирующие сходные отношения; - поскольку дом включен в региональную адресную программу по переселению, истец имеет право выбора способа реализации жилищных прав в виде предоставления другого нежилого помещения в собственность; - нежилое помещение предоставляется на условиях и в порядке, предусмотренных адресной программой.

Постановление КСОЮ

Определение судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 19 ноября 2024 г.: апелляционное определение оставлено без изменения.

Обращение в ВС РФ

Администрация муниципального образования подала кассационную жалобу, ставя вопрос об отмене оспариваемых судебных постановлений ввиду существенного нарушения норм права. Определением судьи ВС РФ Рыженкова А.М. от 26 мая 2025 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании СКГД.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта

Спор возник между интересами собственника нежилого помещения (защита его имущественных прав при изъятии имущества для муниципальных нужд) и интересами муниципального образования (отсутствие законодательного механизма обеспечения жилищных прав собственников нежилых помещений в аварийных домах).

Конфликт также касается толкования норм: - о применении по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ); - о целях и сфере применения Федерального закона от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (применяется ли он к нежилым помещениям); - о порядке изъятия имущества для государственных или муниципальных нужд (ст. 279 ГК РФ, ст. 56 ЗК РФ, ст. 32 ЖК РФ).

Категория проблемы

Материально-правовая (с элементами межотраслевого регулирования: гражданское право, жилищное право, земельное право).

Причина передачи на коллегию

Дело передано на коллегию ввиду наличия существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, касающихся применения аналогии закона и толкования целей федерального жилищного законодательства.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

Подлежат ли нормы Федерального закона от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (предусматривающие право собственника жилого помещения на предоставление другого жилого помещения или его выкуп при включении дома в региональную адресную программу) применению по аналогии к спорным правоотношениям, касающимся нежилых помещений?
Какой порядок возмещения должен применяться при изъятии нежилого помещения, расположенного в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, в отсутствие прямого законодательного регулирования?
Может ли администрация муниципального образования быть обязана предоставить равноценное нежилое помещение взамен изымаемого, или обязана лишь выплатить выкупную цену?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ отменил апелляционное и кассационное определения, оставив в силе решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска. Суд установил, что нормы Федерального закона № 185-ФЗ о предоставлении жилого помещения при включении дома в региональную адресную программу не подлежат применению по аналогии к нежилым помещениям, поскольку это противоречит существу данных отношений. При изъятии нежилого помещения надлежит применять по аналогии положения ст. 32 ЖК РФ, предусматривающие возмещение выкупной цены, а не предоставление равноценного помещения.

B. Развёрнутое обоснование

1. Применение аналогии закона и её пределы (ст. 6 ГК РФ)

Верховный Суд подтвердил, что в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ, когда гражданские правоотношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый обычай, к таким отношениям применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона), если это не противоречит их существу.

Суд подчеркнул, что аналогия закона имеет пределы: норма не может быть применена по аналогии, если это противоречит существу спорных отношений.

2. Цели и сфера применения Федерального закона № 185-ФЗ

Верховный Суд проанализировал статью 1 Федерального закона от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ и установил, что данный закон принят в целях: - создания безопасных и благоприятных условий проживания граждан; - повышения качества реформирования жилищно-коммунального хозяйства; - формирования эффективных механизмов управления жилищным фондом; - внедрения ресурсосберегающих технологий.

Закон устанавливает правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки на переселение граждан из аварийного жилищного фонда.

3. Определение аварийного жилищного фонда

Согласно статье 2 Федерального закона № 185-ФЗ, аварийный жилищный фонд — это совокупность жилых помещений в многоквартирных домах, которые признаны в установленном порядке до 1 января 2017 г. аварийными и подлежащими сносу или реконструкции.

Верховный Суд подчеркнул, что нежилые помещения не входят в определение аварийного жилищного фонда.

4. Правовой статус нежилых помещений в многоквартирном доме

На основании части 6 статьи 15 ЖК РФ, многоквартирный дом как объект жилищных прав может включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого дома.

На основании пункта 1 статьи 1414 ГК РФ, помещением признается обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан (жилое помещение) либо для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение).

5. Несоответствие целям закона применение по аналогии

Верховный Суд установил, что предоставление иного нежилого помещения взамен изымаемого не приведет к улучшению условий проживания конкретных граждан, а обеспечивает лишь имущественные интересы собственника такого помещения. Это противоречит целям Федерального закона № 185-ФЗ, направленным на создание безопасных и благоприятных условий проживания граждан.

Таким образом, нормы данного федерального закона не подлежат применению по аналогии к спорным правоотношениям, как противоречащие их существу.

6. Применение по аналогии положений ст. 32 ЖК РФ

В отсутствие в законе нормы, предусматривающей возможность изъятия нежилых помещений в домах, признанных аварийными, надлежит руководствоваться по аналогии законодательством, регулирующим сходные отношения, а именно положениями статьи 32 ЖК РФ.

Согласно части 6 статьи 32 ЖК РФ: - возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения; - принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

7. Правовая позиция из Обзора судебной практики ВС РФ

Верховный Суд ссылался на Обзор судебной практики ВС РФ за третий квартал 2012 года, утвержденный Президиумом ВС РФ 26 декабря 2012 г., согласно которому обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, осуществляется в зависимости от включения либо невключения такого дома в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в соответствии с Федеральным законом № 185-ФЗ.

При включении дома в региональную адресную программу собственник жилого помещения в силу пункта 3 статьи 2 и статьи 16 Федерального закона № 185-ФЗ имеет право на предоставление другого жилого помещения в собственность либо его выкуп, и собственник имеет право выбора любого из названных способов.

Однако эта позиция применима только к жилым помещениям, а не к нежилым.

8. Применение положений о земельных участках

Верховный Суд применил статью 279 ГК РФ (изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством) и подпункт 4 пункта 2 статьи 56 ЗК РФ (принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд должно быть обосновано решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

Также применена часть 2 статьи 239 ГК РФ: в случае, если собственнику земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, принадлежат расположенные на таком земельном участке объекты недвижимого имущества, изъятие такого земельного участка и отчуждение таких объектов осуществляются одновременно.

9. Процессуальные основания отмены

Верховный Суд применил статью 390 ГПК РФ, установив, что основаниями для отмены или изменения судебной коллегией ВС РФ судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов.

Суд применил также статью 39014 ГПК РФ (основания для отмены определений кассационного суда) и статью 39015 ГПК РФ (порядок рассмотрения дела при отмене определения кассационного суда).

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Ошибки апелляционного суда

Неправильное применение аналогии закона. Апелляционный суд применил по аналогии нормы Федерального закона № 185-ФЗ о предоставлении жилого помещения к нежилым помещениям, не учитывая, что это противоречит существу данных отношений и целям закона (создание безопасных условий проживания граждан, а не обеспечение имущественных интересов собственников нежилых помещений).
Игнорирование различия между жилыми и нежилыми помещениями. Суд не учел, что нежилые помещения не входят в определение аварийного жилищного фонда и не являются объектом регулирования Федерального закона № 185-ФЗ.
Неправильное толкование целей адресной программы. Суд исходил из того, что включение дома в региональную адресную программу автоматически предоставляет право на выбор способа обеспечения жилищных прав (в том числе предоставление нежилого помещения), не различая между жилыми и нежилыми помещениями.
Существенное нарушение норм материального права, повлиявшее на исход дела в смысле статьи 390 ГПК РФ.

Ошибки кассационного суда

Кассационный суд не устранил допущенные апелляционным судом нарушения норм права, оставив апелляционное определение без изменения, что также является существенным нарушением в смысле статьи 39014 ГПК РФ.

Правильность решения суда первой инстанции

Верховный Суд признал, что суд первой инстанции при рассмотрении дела правильно разрешил спор и применил нормы материального и процессуального права, поэтому его решение об отказе в удовлетворении иска следует оставить в силе.

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Определением СКГД ВС РФ:

Отменены: - апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Астраханского областного суда от 3 июля 2024 г.; - определение судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 19 ноября 2024 г.
Оставлено в силе: решение Кировского районного суда г. Астрахани от 12 февраля 2024 г. об отказе в удовлетворении иска.

Дело не направлено на новое рассмотрение (применена процедура в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 39015 ГПК РФ).

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Влияние на практику нижестоящих судов

Определение устанавливает четкую позицию ВС РФ о том, что при разрешении споров о предоставлении нежилых помещений взамен изымаемых в аварийных домах нижестоящие суды должны:

Различать жилые и нежилые помещения при применении норм Федерального закона № 185-ФЗ;
Не применять по аналогии нормы о предоставлении жилого помещения к нежилым помещениям;
Применять по аналогии положения ст. 32 ЖК РФ о возмещении выкупной цены при изъятии имущества для муниципальных нужд;
Учитывать цели и существо норм при применении аналогии закона в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ.

2. Защита какой стороны усиливается

Определение усиливает защиту интересов муниципальных образований как органов публичной власти, ограничивая обязанность предоставлять равноценные нежилые помещения взамен изымаемых. Вместе с тем, определение защищает интересы собственников нежилых помещений, гарантируя им право на получение выкупной цены при изъятии имущества для муниципальных нужд (в соответствии с частью 6 статьи 32 ЖК РФ).

3. Связь с ранее сформированными позициями ВС/КС РФ

Определение развивает и уточняет позицию, изложенную в Обзоре судебной практики ВС РФ за третий квартал 2012 года, ограничивая её применение только жилыми помещениями. Суд подтвердил принцип, что аналогия закона имеет пределы и не может применяться, если это противоречит существу отношений и целям закона.

4. Стандарт доказывания и распределение бремени

Определение не изменяет стандарт доказывания, но уточняет распределение прав и обязанностей:

Администрация муниципального образования обязана выплатить выкупную цену при изъятии нежилого помещения (в соответствии с частью 6 статьи 32 ЖК РФ по аналогии), но не обязана предоставлять равноценное нежилое помещение.
Собственник нежилого помещения имеет право требовать выплаты выкупной цены, но не может требовать предоставления другого нежилого помещения на основании включения дома в региональную адресную программу по переселению из аварийного жилищного фонда.

5. Сферы применения позиции по аналогии

Позиция ВС РФ применима к следующим сферам:

Жилищное право: разграничение правовых режимов жилых и нежилых помещений при признании дома аварийным и подлежащим сносу.
Гражданское право: применение аналогии закона в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ с учетом существа отношений и целей норм.
Земельное право: изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в связи с признанием дома аварийным (в соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 56 ЗК РФ).
Административное право: деятельность органов публичной власти при переселении граждан из аварийного жилищного фонда.

6. Дополнительное значение

Определение подчеркивает важность целевого толкования норм права: нормы, направленные на создание безопасных условий проживания граждан, не могут быть применены по аналогии к отношениям, касающимся имущественных интересов собственников нежилых помещений. Это отражает принцип соразмерности и защиты публичных интересов в жилищной политике государства.

Заключение: Определение СКГД ВС РФ от 17 июня 2025 г. по делу № 25-КГ25-3-К4 имеет важное значение для практики разрешения споров о предоставлении жилого и нежилого имущества при признании многоквартирных домов аварийными. Суд установил четкие пределы применения аналогии закона и подтвердил, что нормы о предоставлении жилого помещения не могут быть применены к нежилым помещениям, поскольку это противоречит целям жилищного законодательства и существу спорных отношений.