ВС РФ: упущенная выгода при изъятии имущества из аварийного дома требует доказывания собственником

I. РЕКВИЗИТЫ И ПАРАМЕТРЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № А27-6217/2023; Определение СКЭС ВС РФ № 304-ЭС25-858

Дата принятия: Резолютивная часть объявлена 5 июня 2025 г.; полный текст изготовлен 23 июня 2025 г.

Состав СКЭС: - Председательствующий: Грачева И.Л. - Судьи: Хатыпова Р.А., Чучунова Н.С. - Секретарь судебного заседания: Кунаков В.В.

Стороны спора: - Истец (первоначальный) / Кассант: Комитет по управлению муниципальным имуществом города Новокузнецка (уполномоченный орган муниципального образования) - Ответчик (первоначальный) / Кассируемый: Карпенко Ирина Вячеславовна, индивидуальный предприниматель (собственник нежилых помещений)

Категория спора: Имущественный спор, связанный с изъятием недвижимого имущества для муниципальных нужд в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу; определение размера возмещения (выкупной цены) при изъятии помещений.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Краткая фабула

Карпенко И.В. является собственником двух нежилых помещений (площадью 160,4 кв.м с кадастровым номером 42:30:0101001:10064 и площадью 71,8 кв.м с кадастровым номером 42:30:0101001:11489), расположенных в многоквартирном доме по адресу г. Новокузнецк, ул. Пушкина, д. 17, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу в период с 2019 по 2024 годы согласно адресной программе переселения граждан в Кемеровской области. Администрация города Новокузнецка издала Распоряжение № 664 от 13 мая 2022 г. об изъятии земельного участка под домом и расположенных на нём помещений для муниципальных нужд. Комитет по управлению муниципальным имуществом уведомил предпринимателя о возможности получить денежную компенсацию в размере рыночной стоимости, определённой оценщиком (3 775 000 руб. за первое помещение и 1 913 000 руб. за второе). Поскольку предприниматель не согласилась с предложенной ценой, считая её заниженной и не учитывающей упущенную выгоду в виде неполученного дохода от сдачи помещений в аренду, между сторонами возник спор об определении размера возмещения.

Решения нижестоящих инстанций

Арбитражный суд Кемеровской области (решение от 29 мая 2024 г.): Суд первой инстанции удовлетворил встречный иск предпринимателя и установил размер компенсации в соответствии с заключением судебной экспертизы: 10 193 736 руб. за первое помещение и 4 563 031 руб. за второе помещение (включая упущенную выгоду в размере 1 276 767 руб. за оба помещения за период с 31 декабря 2022 г. по 31 декабря 2023 г.). В первоначальном иске Комитета отказал.

Седьмой арбитражный апелляционный суд (постановление от 22 августа 2024 г.): Апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции по процессуальным основаниям (нарушение требований статьи 170 АПК РФ) и принял новый судебный акт, оставив размер компенсации на уровне заключения экспертизы (10 193 736 руб. и 4 563 031 руб.), но отказал в удовлетворении требования Комитета об установлении компенсации в размере 3 775 000 руб. и 1 913 000 руб. Взыскал с Комитета судебные расходы на проведение экспертизы и уплату государственной пошлины.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (постановление от 12 декабря 2024 г.): Кассационный суд согласился с выводами апелляционного суда и оставил его постановление без изменения.

Основание передачи в СКЭС

Комитет подал кассационную жалобу в СКЭС, ссылаясь на нарушение судами апелляционной и кассационной инстанций норм материального и процессуального права. Определением от 29 апреля 2025 г. судья ВС РФ передала жалобу вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании СКЭС. Впоследствии (2 июня 2025 г.) Комитет подал ходатайство об изменении просительной части жалобы, указав, что стороны заключили соглашение об изъятии помещений и предпринимателю перечислена сумма компенсации, и просил отменить обжалуемые акты, приняв новый судебный акт с иными размерами компенсации (9 311 768,78 руб. и 4 168 231 руб.).

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Правовой конфликт возник между двумя подходами к определению размера возмещения при изъятии нежилых помещений в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу:

1. Позиция Комитета (истца): возмещение должно ограничиваться рыночной стоимостью помещений, определённой оценщиком (3 775 000 руб. и 1 913 000 руб.), без включения убытков в виде упущенной выгоды от потенциальной сдачи помещений в аренду.

2. Позиция предпринимателя (ответчика): возмещение должно включать не только рыночную стоимость помещений, но и полный размер убытков, включая упущенную выгоду в виде неполученного дохода от сдачи помещений в аренду за период до их изъятия.

Принципиальное значение дела:

Спор имеет принципиальное значение, поскольку в законодательстве Российской Федерации правовые последствия признания жилого многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу для собственников нежилых помещений прямо не урегулированы. Суды нижестоящих инстанций применили по аналогии нормы, регулирующие сходные правоотношения в отношении жилых помещений (пункт 10 статьи 32 Жилищного кодекса, статьи 239.2, 279 Гражданского кодекса, статьи 56.8, 56.10 Земельного кодекса), однако возник вопрос о надлежащем применении этих норм, в частности о критериях определения упущенной выгоды при изъятии имущества, расположенного в аварийном доме.

Дело также затрагивает баланс интересов: с одной стороны, публичный интерес в защите безопасности граждан и реализации государственной политики по переселению из аварийного жилищного фонда; с другой стороны, частный интерес собственника в полном возмещении убытков, причинённых изъятием его имущества.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

Основной правовой вопрос:

Подлежит ли включению в размер возмещения (выкупной цены) при изъятии нежилых помещений в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, упущенная выгода в виде неполученного дохода от сдачи помещений в аренду, и если да, то при каких условиях и на основании каких доказательств?

Производные вопросы:

1. Какие нормы материального права подлежат применению при определении размера возмещения за нежилые помещения, изымаемые в связи с признанием многоквартирного дома аварийным?

2. Какова природа убытков, подлежащих возмещению при изъятии имущества для муниципальных нужд в целях защиты безопасности граждан, и отличается ли она от убытков при изъятии для иных государственных или муниципальных нужд?

3. На ком лежит бремя доказывания возможности получения дохода от сдачи в аренду помещений, расположенных в аварийном доме?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

СКЭС пришла к выводу, что при определении размера возмещения за нежилые помещения, изымаемые в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, подлежат применению положения статьи 15 Гражданского кодекса о полном возмещении убытков, однако упущенная выгода в виде неполученного дохода от сдачи в аренду имущества, находящегося в аварийном доме, не является типичным последствием изъятия, в связи с чем бремя доказывания наличия причинно-следственной связи между изъятием и возникновением такой выгоды возлагается на собственника имущества, а не предполагается судом.

Суды нижестоящих инстанций нарушили нормы материального и процессуального права, определяя размер упущенной выгоды исключительно на основании средней рыночной стоимости аренды, определённой экспертом, без исследования вопроса о том, могли ли спорные помещения фактически сдаваться в аренду в спорный период и мог ли предприниматель получить доход в размере среднерыночной арендной платы за помещения, расположенные в многоквартирном доме, признанном аварийным и непригодным для проживания и использования.

B. Развёрнутое обоснование

1. Применение по аналогии норм о жилых помещениях к нежилым помещениям в аварийном доме

СКЭС признала правомерность применения судами по аналогии норм, регулирующих сходные правоотношения в отношении жилых помещений, к нежилым помещениям в многоквартирном доме, признанном аварийным. Коллегия указала:

«Правовые последствия признания жилого многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции для собственников нежилых помещений в многоквартирном жилом доме законодательством прямо не урегулированы, поэтому суды при рассмотрении настоящего спора правомерно в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса и частью 1 статьи 7 Жилищного кодекса применили по аналогии нормы, регулирующие сходные правоотношения в отношении жилых помещений, а именно положения пункта 10 статьи 32 Жилищного кодекса, статей 239.2, 279 Гражданского кодекса, статей 56.8, 56.10 Земельного кодекса».

Таким образом, СКЭС подтвердила применимость следующих норм: - Пункт 10 статьи 32 Жилищного кодекса — о признании дома аварийным как основании для требования о его сносе или реконструкции; - Статьи 239.2, 279 Гражданского кодекса — о порядке изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд; - Статьи 56.8, 56.10 Земельного кодекса — о возмещении при изъятии земельного участка и расположенных на нём объектов.

2. Конституционная основа и публичный интерес в защите безопасности граждан

СКЭС подчеркнула конституционную основу решений об изъятии имущества в связи с признанием дома аварийным:

«Конституция Российской Федерации, закрепляя в статье 40 право граждан на жилище, возлагает на органы государственной власти и местного самоуправления обязанность по созданию условий для осуществления права на жилище. Принятие решений о сносе домов, признанных аварийным, расселение граждан из жилых помещений в таких домах за счет средств бюджетов обусловлена выполнением органами государственной власти и местного самоуправления обязательств, возложенных на них указанной конституционной нормой».

Коллегия также отметила, что согласно части 4 статьи 15 Жилищного кодекса, жилое помещение может быть признано непригодным для проживания, а многоквартирный дом — аварийным и подлежащим сносу или реконструкции по основаниям и в порядке, установленных Правительством Российской Федерации.

Ссылаясь на абзац второй пункта 33 Положения о признании помещения жилым помещением (утверждено постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47), СКЭС указала, что одним из оснований для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие ухудшения в связи с физическим износом здания.

3. Механизм изъятия и обязанность по выплате выкупной цены

СКЭС разъяснила механизм изъятия имущества при признании дома аварийным, ссылаясь на пункт 22 постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»:

«В силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение, к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств».

Если собственники не исполнили требование в предоставленный срок, орган местного самоуправления принимает решение об изъятии земельного участка для муниципальных нужд (которые заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан).

В соответствии со статьями 56.2, 56.10 Земельного кодекса и частью 1 статьи 32 Жилищного кодекса, обязанность по выплате выкупной цены возлагается на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии.

4. Состав возмещения при изъятии жилых помещений и применение к нежилым помещениям

СКЭС указала, что согласно части 7 статьи 32 Жилищного кодекса, при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются:

• рыночная стоимость жилого помещения;
• рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учётом доли в праве общей собственности;
• все убытки, причинённые собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несёт в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

СКЭС пришла к выводу, что при применении этого порядка к нежилым помещениям в многоквартирном доме, признанном аварийным, необходимо учитывать специфику такого изъятия.

5. Применение статьи 15 Гражданского кодекса и определение убытков

СКЭС подчеркнула, что при определении суммы возмещения, включая убытки, подлежат применению положения статьи 15 Гражданского кодекса, согласно которой лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причинённых ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Коллегия привела определение убытков из статьи 15 ГК РФ:

«Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода)».

При определении упущенной выгоды СКЭС ссылалась на пункт 4 статьи 393 Гражданского кодекса, согласно которому учитываются предпринятые кредитором для её получения меры и сделанные с этой целью приготовления.

6. Доказывание упущенной выгоды и позиция Пленума ВС РФ

СКЭС сослалась на пункт 3 постановления Пленума ВС РФ от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», согласно которому в обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для её получения, но и любые другие доказательства возможности её извлечения.

Коллегия также привела разъяснение из пункта 14 постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»: упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было.

7. Специальное правило для упущенной выгоды при изъятии для защиты безопасности

Ключевое положение СКЭС: СКЭС установила, что при определении размера упущенной выгоды при изъятии имущества для защиты безопасности граждан (в отличие от изъятия для иных государственных или муниципальных нужд) применяется иное правило о распределении бремени доказывания.

СКЭС ссылалась на пункт 6 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта (утверждён Президиумом ВС РФ 10 декабря 2015 г.), согласно которому при установлении размера упущенной выгоды судами принимается во внимание тот доход, который с разумной степенью вероятности был бы получен правообладателем участка, если бы он продолжил его использование исходя из условий, имевших место до принятия административного решения об изъятии. Учитываются деятельность правообладателя, предпринятые им меры для получения дохода и сделанные приготовления.

Однако СКЭС подчеркнула, что получение дохода от сдачи в аренду имущества, находящегося в многоквартирном доме, признанном аварийным и непригодным для проживания, не является типичным. Коллегия указала:

«Получение дохода от сдачи в аренду имущества, находящегося в многоквартирном доме, признанном аварийным и непригодным для проживания, не является типичным, в связи с чем в данном случае наличие причинно-следственной связи между изъятием имущества и возникновением упущенной выгоды не может предполагаться».

8. Распределение бремени доказывания и причинная связь

СКЭС применила положения пункта 5 постановления Пленума ВС РФ № 7 о причинной связи между нарушением обязательства и убытками:

«При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается. Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков».

Однако СКЭС сделала вывод, что в случае изъятия имущества в целях защиты безопасности граждан (в отличие от изъятия для иных нужд) именно на правообладателя имущества возложена обязанность по доказыванию того, что им были предприняты необходимые меры для получения выгоды и сделаны необходимые для этой цели приготовления, а решение уполномоченного органа об изъятии имущества явилось причиной, не позволившей ему получить упущенную выгоду (доход).

9. Критика подхода судов нижестоящих инстанций

СКЭС указала, что суды, определяя размер упущенной выгоды в виде неполученной арендной платы исключительно на основании средней рыночной стоимости аренды, определённой экспертом, не учли приведённых норм права и правовой позиции ВС РФ. Коллегия отметила:

«Суды не исследовали вопрос, могли ли спорные помещения сдаваться в аренду в спорный период (с декабря 2022 г. по декабрь 2023 г.) и мог ли предприниматель получить доход в размере среднерыночной арендной платы в данный период за нежилые помещения, расположенные в многоквартирном доме, который еще до 2017 года признан аварийным, не пригодным для проживания и использования».

Таким образом, суды нарушили нормы материального и процессуального права, неполно исследовав обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора.

VI. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРА И ПРОЦЕДУРНЫЕ УКАЗАНИЯ

Критерий, применённый к данному делу

СКЭС установила, что при новом рассмотрении дела суду первой инстанции надлежит:

1. Исследовать фактические обстоятельства, в частности: - могли ли спорные нежилые помещения фактически сдаваться в аренду в период с декабря 2022 г. по декабрь 2023 г.; - мог ли предприниматель получить доход в размере среднерыночной арендной платы за помещения, расположенные в многоквартирном доме, признанном аварийным и непригодным для проживания и использования; - какие меры предприниматель предпринял для получения дохода от сдачи помещений в аренду и какие приготовления были сделаны с этой целью.

2. Применить правильный стандарт доказывания: на собственнике имущества лежит обязанность доказать, что им были предприняты необходимые меры для получения выгоды, сделаны необходимые приготовления, и что решение об изъятии явилось причиной, не позволившей получить упущенную выгоду.

3. Учесть специфику изъятия для защиты безопасности: получение дохода от сдачи в аренду имущества в аварийном доме не является типичным последствием, поэтому причинно-следственная связь между изъятием и возникновением упущенной выгоды не может предполагаться.

Указания нижестоящему суду

СКЭС указала суду первой инстанции:

«При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное, исследовать все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора; правильно применив нормы материального и процессуального права, разрешить спор, распределить судебные расходы на оплату судебной экспертизы и государственной пошлины с учетом принятого судебного акта».

Таким образом, суду надлежит: - провести полное исследование доказательств о возможности и фактичности сдачи помещений в аренду; - определить размер возмещения на основе правильного применения норм материального права; - распределить судебные расходы в соответствии с результатом рассмотрения дела.

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

ОПРЕДЕЛИЛА:

1. Отменить: - Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 29 мая 2024 г. - Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 22 августа 2024 г. - Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 12 декабря 2024 г.

2. Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Кемеровской области.

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Смена методологии: от формального к субстанциальному подходу

Определение СКЭС осуществляет смену методологии в подходе к определению размера возмещения при изъятии имущества для защиты безопасности граждан. Если суды нижестоящих инстанций применяли формальный подход, основываясь исключительно на заключении эксперта о средней рыночной стоимости аренды, то СКЭС требует субстанциального анализа