ВС РФ: зарегистрированное право на землю презюмируется действительным и требует надлежащого доказывания

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: - Внутрисудебный номер: 23RS0058-01-2022-003587-44 - Номер определения ВС РФ: № 18-КГ25-105-К4 - Дата: 6 июня 2025 г.

Состав СКГД: - Председательствующий: Марьина А.Н. (судья-докладчик) - Судьи: Горшкова В.В., Киселева А.П.

Стороны: - Истец: Заместитель прокурора Краснодарского края — прокурор г. Сочи, действующий в интересах Российской Федерации (орган публичной власти) - Ответчики: - Мороз Анна Евгеньевна (гражданин, собственник земельного участка) - Мороз Ярослав Павлович (гражданин, наследник) - Мороз Милена Павловна (гражданин, наследник) - Мороз Аделина Павловна (гражданин, наследник) - Мороз Мирон Павлович (гражданин, наследник)

Категория спора: Жилищно-земельный спор о признании права собственности отсутствующим; спор о принадлежности земельного участка; наследственный спор (включение имущества в наследственную массу); защита публичных интересов Российской Федерации в отношении земель особо охраняемых природных территорий.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца:

Прокурор Краснодарского края обратился в суд с исковым заявлением в интересах Российской Федерации с требованиями: 1. Признать отсутствующим право собственности Мороз А.Е., зарегистрированное в ЕГРН 4 февраля 2020 г., на земельный участок с кадастровым номером (площадь 700 кв. м, категория «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства»), расположенный в комплексе индивидуальной жилой застройки в г. Сочи; 2. Исключить из наследственной массы умершего Мороза П.Г. право на 1/2 доли в праве общей собственности на спорный земельный участок; 3. Признать отсутствующими права Мороза Я.П., Мороз М.П., Мороз А.П., Мороза М.П. на спорный земельный участок; 4. Зарегистрировать право собственности Российской Федерации на спорный земельный участок.

Правовое основание требований: Прокурор указал, что земельный участок расположен в границах земель федеральной собственности в составе Сочинского национального парка, и, следовательно, основания для возникновения у ответчика права собственности отсутствуют.

Возражения ответчика:

Мороз А.Е., действующая в интересах других наследников, возражала против требований прокурора, ссылаясь на: - недоказанность наложения кадастровых границ её земельного участка с актуальными кадастровыми границами земель Сочинского национального парка; - необходимость назначения судебной землеустроительной экспертизы для проверки вопроса о наложении границ земельных участков.

Решение первой инстанции (2 марта 2023 г., Хостинский районный суд г. Сочи):

Требования прокурора удовлетворены. Суд установил, что спорный земельный участок незаконно сформирован в границах ранее учтенных земель федеральной собственности в составе земель Мацестинского участкового лесничества, входящего в Сочинский национальный парк. Суд пришел к выводу, что право собственности у первоначального правообладателя возникло незаконно, в связи с чем он не имел права распоряжаться участком. Суд отказал в применении исковой давности и положений ст. 302 ГК РФ о защите добросовестного приобретателя.

Постановление апелляции (26 сентября 2023 г., Краснодарский краевой суд):

Апелляционное определение оставило решение первой инстанции без изменения.

Постановление кассации (18 января 2024 г., Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции):

Кассационный суд согласился с выводами нижестоящих судов и оставил судебные постановления без изменения.

Обращение в ВС РФ:

Мороз А.Е., действующая также в интересах Мороз М.П., Мороз А.П., Мороза М.П., подала кассационную жалобу, ставя вопрос об отмене состоявшихся судебных постановлений как незаконных. Определением судьи ВС РФ Кротова М.В. от 7 февраля 2025 г. был восстановлен срок для подачи кассационной жалобы, а определением от 5 мая 2025 г. кассационная жалоба с делом передана на рассмотрение в судебном заседании СКГД.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта:

Спор возник между интересом Российской Федерации (в лице прокурора) в защите земель особо охраняемой природной территории (Сочинского национального парка) и интересом гражданина Мороз А.Е. в защите своего права собственности на земельный участок, зарегистрированного в ЕГРН в установленном законом порядке.

Конфликт заключается в столкновении нескольких правовых принципов и норм: 1. Презумпция достоверности государственной регистрации прав на недвижимое имущество (ст. 8¹ ГК РФ) — зарегистрированное право презюмируется действительным; 2. Защита добросовестного приобретателя (ст. 302 ГК РФ) — лицо, полагавшееся на данные ЕГРН при приобретении имущества, признается добросовестным; 3. Защита публичных интересов — необходимость защиты земель особо охраняемых природных территорий от незаконного отчуждения; 4. Распределение бремени доказывания — кто должен доказывать отсутствие права: истец (прокурор) или ответчик (собственник).

Категория проблемы: Материально-правовая (применение норм ГК РФ о праве собственности, презумпции достоверности регистрации, защите добросовестного приобретателя, исковой давности) и процессуально-правовая (распределение бремени доказывания, назначение экспертизы, определение надлежащего истца).

Причина передачи на коллегию:

Дело передано на СКГД в связи с необходимостью разрешения вопроса о применении фундаментальных принципов гражданского права, касающихся презумпции достоверности государственной регистрации прав на недвижимое имущество, защиты добросовестного приобретателя и распределения бремени доказывания при оспаривании зарегистрированного права, а также вопроса о соответствии судебных постановлений позициям Конституционного Суда РФ.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Может ли суд признать право собственности на недвижимое имущество, зарегистрированное в ЕГРН в установленном законом порядке, отсутствующим, основываясь исключительно на заключении заинтересованного специалиста, без назначения судебной экспертизы и без надлежащего доказывания фактических обстоятельств?

2. Возлагается ли на прокурора, оспаривающего зарегистрированное право, обязанность доказать обстоятельства, опровергающие это право, или презумпция достоверности регистрации может быть опровергнута без надлежащих доказательств?

3. Применяются ли положения ст. 302 ГК РФ о защите добросовестного приобретателя и ст. 208 ГК РФ об исковой давности при оспаривании зарегистрированного права на земельный участок, расположенный в границах особо охраняемой природной территории?

4. Должен ли суд определить надлежащего истца в деле, когда прокурор просит признать право собственности за Российской Федерацией, и привлечь соответствующий государственный орган к участию в деле?

5. Какие обстоятельства должны быть установлены судом при разрешении требования о признании зарегистрированного права отсутствующим, и какова роль исковой давности в таких спорах?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ занял позицию, что судебные постановления нижестоящих судов приняты с существенными нарушениями норм материального и процессуального права. СКГД указала, что зарегистрированное право собственности на недвижимое имущество презюмируется действительным и может быть оспорено только в судебном порядке при надлежащем доказывании обстоятельств, опровергающих это право. Суд не вправе отклонять ходатайство о назначении судебной экспертизы, основываясь исключительно на заключении заинтересованного специалиста. Кроме того, при удовлетворении требования о признании права отсутствующим в отношении добросовестного приобретателя должны быть учтены положения об исковой давности и возложена обязанность на органы публичной власти по компенсации прав гражданина.

B. Развёрнутое обоснование

1. Презумпция достоверности государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Применённые нормы материального права:

• Статья 8¹ ГК РФ (пункт 1, абзац второй): государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра;

• Статья 8¹ ГК РФ (пункт 2): права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом;

• Статья 8¹ ГК РФ (пункт 3): зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином;

• Статья 8¹ ГК РФ (пункт 4): при возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные.

Применённые постановления Пленумов ВС РФ:

• Постановление Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»: разъяснено, что статья 8¹ ГК РФ содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от того, что является объектом регистрации, и распространяются на регистрацию в различных реестрах, включая ЕГРН;

• Постановление Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — постановление № 10/22):

• доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРН (пункт 36, абзац третий);
• государственная регистрация прав на недвижимое имущество — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество (пункт 52, абзац первый);
• государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права;
• зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (пункт 52, абзац первый).

Ключевой вывод СКГД:

Из приведённых положений закона и разъяснений Пленумов следует, что зарегистрированное право собственности на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, при этом вследствие презумпции достоверности государственной регистрации права обязанность доказать отсутствие этого права возлагается на лицо, которое это право оспаривает. Соответственно, все сомнения толкуются в пользу лица, право которого зарегистрировано в публичном государственном реестре.

Применение к делу:

Мороз А.Е. приобрела спорный земельный участок у лица, чье право было зарегистрировано в ЕГРН, на данные которого она вправе была полагаться. Право Мороз А.Е. также зарегистрировано в ЕГРН. Вследствие этого суд обязан был исходить из презумпции добросовестности ответчика как приобретателя и собственника земельного участка, пока не доказано обратное. Обязанность доказать обратное должна была быть возложена на прокурора.

Ошибка нижестоящих судов: Суды поставили зарегистрированное право под сомнение в отсутствие надлежащих оснований и не применили презумпцию достоверности регистрации.

2. Защита добросовестного приобретателя

Применённые нормы материального права:

• Статья 302 ГК РФ (пункт 1): если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чём приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Ключевой вывод СКГД:

Покупатель недвижимого имущества, полагавшийся на данные ЕГРН, признается добросовестным, пока в суде не будет доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии у продавца права на его отчуждение.

Применение к делу:

Мороз А.Е. приобрела земельный участок у лица, чье право было зарегистрировано в ЕГРН. Она вправе была полагаться на эти данные и признается добросовестным приобретателем. Суды первой и апелляционной инстанций отказали в применении положений ст. 302 ГК РФ без надлежащих оснований.

3. Категория земель и применение специальных норм о переводе земель

Применённые нормы материального права:

• Статья 14 Федерального закона от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (часть 3): если в соответствии со сведениями государственного лесного реестра, лесного плана субъекта РФ земельный участок относится к категории земель лесного фонда, а в соответствии со сведениями ЕГРН, правоустанавливающими или правоудостоверяющими документами этот земельный участок отнесен к иной категории земель, принадлежность земельного участка к определенной категории земель определяется в соответствии со сведениями ЕГРН либо в соответствии со сведениями, указанными в правоустанавливающих или правоудостоверяющих документах, при отсутствии таких сведений в ЕГРН, за исключением случаев, предусмотренных частями 6 и 9 данной статьи. Эти правила применяются в случае, если права правообладателя или предыдущих правообладателей на земельный участок возникли до 1 января 2016 г.

• Статья 14 ФЗ № 172-ФЗ (часть 6, пункт 1): положения части 3 данной статьи не распространяются на земельные участки, расположенные в границах особо охраняемых природных территорий, территорий объектов культурного наследия религиозного назначения.

Ключевой вывод СКГД:

Суд первой инстанции определил принадлежность земельного участка по данным лесоустройства вопреки сведениям ЕГРН и правоустанавливающего документа, нарушив положения ст. 14 ФЗ № 172-ФЗ. Однако исключение из части 6 пункта 1 ст. 14 (о земельных участках в границах особо охраняемых природных территорий) применяется только при условии, что факт нахождения участка в границах такой территории установлен судом. Суд этого не установил.

Применение к делу:

Суд не установил, что спорный земельный участок находился в границах особо охраняемой природной территории на момент его предоставления первоначальному правообладателю в 1994 году. Следовательно, суд должен был применить общее правило ст. 14 ФЗ № 172-ФЗ (часть 3), согласно которому категория земель определяется по сведениям ЕГРН.

4. Исковая давность и позиция Конституционного Суда РФ

Применённые нормы материального права:

• Статья 196 ГК РФ: общий срок исковой давности составляет три года;

• Статья 208 ГК РФ (абзац пятый): в случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРН не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется.

Применённые постановления Пленумов ВС РФ:

• Постановление № 10/22 (пункт 57): течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРН. При этом сама по себе запись в ЕГРН о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня её внесения в ЕГРН лицо знало или должно было знать о нарушении права. К искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности (ст. 196 ГК РФ).

Применённые позиции Конституционного Суда РФ:

• Постановление Конституционного Суда РФ от 28 января 2025 г. № 3-П «По делу о проверке конституционности статей 12, 209 и 304 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 5 статьи 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» в связи с жалобами граждан Н.И. Гришиной, Н.З. Гулордавы и других»:

Спор о принадлежности имущества — даже если он облечен в форму спора о признании права на земельный участок отсутствующим — не может быть произвольно и необоснованно изъят из-под действия института исковой давности.

Первое по времени из следующих обстоятельств должно рассматриваться в качестве дня, с которого начинается течение срока исковой давности: - появление на земельном участке видимых признаков его освоения правообладателем; - отображение в кадастре недвижимости конкретных сведений о расположении участка; - правовой спор, из содержания которого уполномоченному органу должно было стать очевидным, что в ЕГРН внесено право гражданина на земельный участок; - отмена органом публичной власти правового акта, которым земельный участок был предоставлен.

Ключевой вывод СКГД:

Если установлено, что гражданин при приобретении земельного участка действовал добросовестно или что истек срок исковой давности (исчисляемый с учетом выраженных в постановлении КС РФ правовых позиций) и при этом не доказано совершения им умышленных противоправных действий при приобретении участка, то удовлетворение требования о признании отсутствующим зарегистрированного права должно сопровождаться одновременным возложением судом на органы публичной власти обязанности: - в установленный судом срок предоставить гражданину земельный участок аналогичной площади с видом разрешенного использования, предполагающим удовлетворение личных нужд; - при объективном отсутствии такой возможности иным образом компенсировать прекращение прав гражданина на участок; - компенсировать стоимость законно созданных на участке объектов.

Соответствующая обязанность возлагается на органы публичной власти, изначально предоставившие участок (их правопреемников), в том числе на органы местного самоуправления и органы государственной власти.

Применение к делу:

Судами не были установлены обстоятельства владения земельным участком Мороз А.Е., что необходимо для разрешения вопроса об исковой давности. Суды не учли позиции КС РФ о необходимости возложения на органы публичной власти обязанности по компенсации прав гражданина при удовлетворении требования о признании права отсутствующим.

5. Требование о признании права отсутствующим как исключительный способ защиты

Применённые нормы материального права:

• Статья 209 ГК РФ: собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом;

• Статья 301 ГК РФ: собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения;

• Статья 302 ГК РФ (пункт 1): если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чём приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или выбыло из его владения иным путем помимо его воли;

• Статья 304 ГК РФ: собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Применённые постановления Пленумов ВС РФ:

• Постановление № 10/22 (пункт 52): оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. Если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Ключевой вывод СКГД:

Требование о признании зарегистрированного права отсутствующим является исключительным способом защиты права и может быть заявлено только в интересах владеющего собственника против лица, не являющегося собственником и не владеющего спорным имуществом, за которым неосновательно зарегистрировано право на это недвижимое имущество.

Применение к делу:

Суду в качестве обстоятельств, подлежащих доказыванию, следовало определить отсутствие у ответчика как права собственности, так и фактического владения спорным земельным участком, исходя из презумпции наличия зарегистрированного права и владения собственником имуществом. Между тем таких обстоятельств судом не установлено. Из установленных обстоятельств следует, что спорный земельный участок предоставлен первоначальному правообладателю в 1994 году, право собственности ответчика зарегистрировано в 2020 году. Обстоятельства владения этим земельным участком должны были быть поставлены на обсуждение сторон с предложением представить соответствующие доказательства, однако судом этого сделано не было.

6. Процессуально-правовые нарушения: распределение бремени доказывания

Применённые нормы процессуального права:

• Статья 56 ГПК РФ (часть 1): каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом;

• Статья 56 ГПК РФ (часть 2): суд определяет, какие обстоятельства име