ВС отменил решение о сносе домов: администрация не вправе требовать аннулирования прав собственников

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № 18-КГ25-56-К4; Определение СКГД ВС РФ от 20 мая 2025 г.

Состав СКГД: Председательствующий Марьина А.Н., судьи Горшкова В.В. и Киселева А.П.

Стороны: - Истец: Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (орган публичной власти, муниципальное образование) - Ответчики: Кашапова Альбина Ильгизовна, Королева Ольга Владимировна, Ишмакова Флорида Марсовна, Цикунов Игорь Валентинович, Ревкова Елена Сергеевна, Выстропов Михаил Владимирович (граждане — собственники земельного участка и объектов недвижимости) - Третьи лица: Отсутствуют

Категория спора: Жилищно-земельный спор, связанный с самовольными постройками, определением границ земельного участка, признанием права отсутствующим и сносом объектов недвижимости.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца:

Администрация обратилась с иском к шести ответчикам с требованиями: 1. Обязать освободить земельный участок площадью 605 кв. м (кадастровый номер не указан в открытой части) путём сноса (демонтажа) объектов, выходящих за пределы правомерного земельного участка, и привести части участка в первоначальное состояние с вывозом отходов. Конкретно: - Выстропова М.В. — освободить участок площадью 30,53 кв. м от жилого дома; - Ревкову Е.С. — участок площадью 4,95 кв. м от жилого дома и пристройки; - Кашапову А.И. — участок площадью 14,65 кв. м от навеса; - Ишмакову Ф.М. — участок площадью 9 кв. м от навеса; - Королеву О.В. — участок площадью 41 кв. м от жилого дома и строения; - Цикунова И.В. — участок площадью 49,26 кв. м от жилого дома и строения.

1. Признать отсутствующим право собственности Выстропова М.В., Ревковой Е.С., Цикунова И.В. и Королевой О.В. на жилые дома путём аннулирования в ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности и исключения сведений о государственном кадастровом учёте.

2. Обязать ответчиков освободить земельные участки площадью 3,49 кв. м и 147,86 кв. м путём сноса беседки и ограждения.

3. Взыскать судебную неустойку в размере 1 000 руб. в день за неисполнение решения.

4. Предоставить Администрации право на исполнение решения с привлечением иной организации за счёт собственных средств с последующим взысканием расходов с ответчиков.

Правовое основание: Самовольное занятие земельного участка из состава земель, государственная собственность на которые не разграничена (земли неразграниченной государственной собственности).

Решение первой инстанции (Хостинский районный суд г. Сочи, 15 ноября 2023 г.):

Требования Администрации удовлетворены в части: - Возложена обязанность на ответчиков освободить земельные участки путём сноса (демонтажа) расположенных на них объектов. - Признано отсутствующим право собственности на жилые дома с кадастровыми номерами (три объекта) путём аннулирования в ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности. - Исключены сведения о государственном кадастровом учёте объектов недвижимости. - С ответчиков в солидарном порядке взыскана государственная пошлина в размере 6 000 руб.

Постановление апелляции (Краснодарский краевой суд, 9 апреля 2024 г.):

Апелляционное определение оставило решение суда первой инстанции без изменения.

Постановление кассации (Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции, 12 сентября 2024 г.):

Определение кассационного суда оставило судебные постановления без изменения.

Обращение в ВС РФ:

Кассационные жалобы подали Королева О.В., Цикунов И.В. и Выстропов М.В., ставя вопрос об отмене судебных постановлений как незаконных. Определением судьи ВС РФ Кротова М.В. от 29 января 2025 г. Выстропову М.В. восстановлен срок для подачи кассационной жалобы. Определениями от 15 апреля 2025 г. кассационные жалобы с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании СКГД ВС РФ.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта:

Спор возник между интересами: - Публичным интересом Администрации в защите земель неразграниченной государственной собственности от самовольного занятия и требованием сноса объектов, выходящих за пределы правомерного земельного участка, а также в признании права собственности отсутствующим и аннулировании записей в ЕГРН. - Частным интересом ответчиков как собственников земельного участка и объектов недвижимости, которые они возвели в добросовестном убеждении в правомерности их расположения.

Конфликт между двумя нормативными подходами: 1. Подход нижестоящих судов: Если объекты расположены за пределами границ земельного участка, принадлежащего ответчикам, и на землях неразграниченной государственной собственности, то они являются самовольными постройками, подлежащими сносу, а право собственности на них может быть признано отсутствующим путём аннулирования записи в ЕГРН.

1. Подход ВС РФ: Требование о признании права отсутствующим может быть заявлено только владеющим собственником против невладеющего лица, запись о праве которого нарушает права собственника. Администрация, не являясь собственником спорных объектов, не вправе требовать признания права отсутствующим. Кроме того, суд должен был исследовать доводы ответчиков о наличии реестровой ошибки в описании местоположения границ земельного участка и разъяснить сторонам право на предъявление встречного иска о определении (установлении) границ земельных участков.

Категория проблемы: Материально-правовая (применение норм о самовольных постройках, о признании права отсутствующим, о защите гражданских прав) и процессуально-правовая (надлежащее исследование доводов сторон, разъяснение прав на предъявление встречного иска, надлежащее применение мер по обеспечению иска).

Причина передачи на коллегию:

Дело передано на коллегию в связи с наличием существенных нарушений норм материального и процессуального права, которые повлияли на исход дела и требуют единообразного толкования и применения норм о самовольных постройках, о признании права отсутствующим, о реестровых ошибках и о границах земельных участков.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Может ли орган публичной власти (Администрация), не являясь собственником объектов недвижимости, требовать признания права собственности на эти объекты отсутствующим путём аннулирования записи в ЕГРН?

2. Обязан ли суд исследовать и оценить доводы ответчиков о наличии реестровой ошибки в описании местоположения границ земельного участка и разъяснить сторонам право на предъявление встречного иска о определении (установлении) границ земельных участков при рассмотрении спора о самовольных постройках?

3. Правомерно ли наложение ареста на земельный участок и запрет на передачу, оформление (переоформление) прав на него в качестве меры по обеспечению иска, если такие меры не связаны с предметом искового требования и препятствуют исправлению реестровой ошибки в административной процедуре?

4. Какие обстоятельства должны быть установлены судом для применения принципа пропорциональности при решении вопроса о сносе объектов самовольного строительства?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ занял позицию, что требование о признании права собственности отсутствующим может быть заявлено только владеющим собственником против невладеющего лица, запись о праве которого нарушает права собственника. Администрация, не являясь собственником спорных жилых домов, не имеет права требовать признания права на них отсутствующим путём аннулирования записи в ЕГРН. Суд первой инстанции допустил существенное нарушение норм материального права, не исследовав доводы ответчиков о реестровой ошибке и не разъяснив им право на предъявление встречного иска о определении границ земельных участков. Кроме того, наложение ареста на земельный участок и запрет на переоформление прав препятствовали исправлению реестровой ошибки в административной процедуре, что нарушило принцип пропорциональности при применении мер по обеспечению иска.

B. Развёрнутое обоснование

1. Исчерпывающий перечень признаков самовольной постройки и недопустимость установления дополнительных признаков

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольной постройкой признается здание, сооружение или другое строение, возведённые или созданные: - на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта; - либо возведённые или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Ключевой вывод ВС РФ: Данный перечень признаков является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (пункт «о» статьи 71 Конституции Российской Федерации, пункт 1 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации).

2. Применение постановления Пленума ВС РФ № 44 от 12 декабря 2023 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке»

Пункт 10 постановления Пленума № 44: Последствиями возведения (создания) самовольной постройки являются её снос или приведение в соответствие с установленными требованиями на основании решения суда (пункт 2 статьи 222 ГК РФ) или на основании решения органа местного самоуправления (пункт 3 статьи 222 ГК РФ), если судом не будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности её сохранения.

Пункт 16 постановления Пленума № 44: Постройка считается возведённой (созданной) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, в частности, если этот объект полностью или частично располагается на земельном участке, не принадлежащем лицу, осуществившему её возведение (создание), на праве, допускающем строительство на нём данного объекта.

Критическое требование: Если при рассмотрении спора относительно самовольной постройки будет установлено наличие спора о границах земельных участков, суду необходимо разъяснить сторонам право на предъявление иска, встречного иска, направленного на определение (установление) границ земельных участков, для совместного рассмотрения с первоначальным иском (статьи 137, 151 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 130, 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

3. Принцип пропорциональности при сносе объектов самовольного строительства

Пункт 25 постановления Пленума № 44: Исходя из принципа пропорциональности, снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества. Устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

4. Требование о признании права отсутствующим: субъектный состав и условия применения

Постановление Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (пункт 52):

Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. При таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путём признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (например, право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами), оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путём предъявления иска о признании права отсутствующим.

Критическое ограничение: Возможность обращения с требованием о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим предоставлена только лицу, которое в соответствии с данными ЕГРН является собственником этого имущества и одновременно им владеет, в том случае, если по каким-либо причинам зарегистрировано право собственности на данное имущество одновременно за другим лицом.

Вывод ВС РФ: Требование о признании права отсутствующим может быть заявлено владеющим собственником против невладеющего лица, запись о праве которого нарушает права собственника. Указанный способ защиты права является исключительным и используется в тех случаях, когда иные способы защиты права, предусмотренные статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, не могут привести к восстановлению нарушенных прав истца.

Применение к фактам дела: Администрация, не являясь собственником жилых домов с кадастровыми номерами, не имеет права требовать признания права на них отсутствующим путём аннулирования записи в ЕГРН. Суд первой инстанции, признавая отсутствующим право на жилые дома в отсутствие у Администрации права на указанные объекты недвижимости, не учёл приведённые положения закона и разъяснения Пленумов.

5. Реестровые ошибки и порядок их исправления

Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», часть 1 статьи 43:

Государственный кадастровый учёт в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади осуществляется при условии, если такие изменения связаны с уточнением описания местоположения границ земельного участка, сведения о котором, содержащиеся в ЕГРН, не соответствуют установленным требованиям к описанию местоположения границ земельных участков или в содержащемся в ЕГРН описании местоположения границ которого выявлена ошибка.

Часть 3 статьи 61 того же закона: Реестровая ошибка (ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и органами) подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки.

Часть 4 статьи 61: Если исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в ЕГРН, такое исправление производится только по решению суда.

Фактические обстоятельства: Ответчики ссылались на наличие реестровой ошибки в описании местоположения границ земельного участка, что привело к возникновению спора о сносе объектов, расположенных за пределами названного участка. В подтверждение этих доводов в материалы дела была представлена рецензия от 12 декабря 2023 г. № 3-23.

Нарушение судом: Суд указанные доводы оставил без исследования и оценки и в нарушение приведённых выше норм права и положений постановления Пленума не разъяснил сторонам право на предъявление встречного иска, направленного на определение (установление) границ земельных участков.

6. Надлежащее применение мер по обеспечению иска

Постановление Пленума ВС РФ от 1 июня 2023 г. № 15 «О некоторых вопросах принятия судами мер по обеспечению иска, обеспечительных мер и мер предварительной защиты» (пункт 14):

Меры по обеспечению иска должны быть связаны с предметом искового требования и не должны препятствовать исправлению ошибок в реестрах.

Нарушение судом: Суд первой инстанции без учёта разъяснений, изложенных в пункте 14 постановления Пленума № 15, принял не связанные с предметом искового требования меры по обеспечению иска, наложив арест на земельный участок и запретив передачу, оформление (переоформление) прав на него. Это привело к невозможности исправления реестровой ошибки в административной процедуре.

7. Требования к мотивировке судебного решения

Статьи 2, 195, 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и пункты 2 и 3 постановления Пленума ВС РФ от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении»:

Для постановления законного и обоснованного решения суду необходимо: - дать квалификацию отношениям сторон спора; - определить закон, который эти правоотношения регулирует; - установить все значимые обстоятельства; - дать оценку всем доводам сторон; - изложить обоснование своих выводов в мотивировочной части судебного акта.

Вывод ВС РФ: Обжалуемые судебные постановления не отвечают указанным критериям.

8. Способы защиты гражданских прав и их соответствие характеру нарушенного права

Статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации:

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, а также иными способами, предусмотренными законом. Под способами защиты гражданских прав понимаются закреплённые законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав.

Критическое требование: Избранный способ защиты должен быть направлен на восстановление нарушенного или оспоренного права или законного интереса. Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом, однако этот выбор является правомерным и может быть поддержан судом только в том случае, если он соответствует характеру нарушенного права и действительно приведёт к реальной защите законного интереса.

9. Восстановление нарушенного права на земельный участок

Подпункт 2 пункта 1 статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации:

Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях самовольного занятия земельного участка.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Существенные нарушения норм материального права:

1. Нарушение требований о субъектном составе при требовании о признании права отсутствующим: - Суд первой инстанции удовлетворил требование Администрации о признании права собственности на жилые дома отсутствующим путём аннулирования записи в ЕГРН, хотя Администрация не является собственником этих объектов и не владеет ими. - Согласно постановлению Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22, требование о признании права отсутствующим может быть заявлено только владеющим собственником против невладеющего лица. - Это нарушение является существенным, так как привело к аннулированию записей о праве собственности в ЕГРН в отношении лиц, которые являются собственниками спорных объектов.

2. Неправильное применение норм о самовольных постройках: - Суд не установил все обстоятельства, свидетельствующие о возможности сохранения спорных объектов, как того требует пункт 10 постановления Пленума № 44. - Суд не применил принцип пропорциональности при решении вопроса о сносе объектов, не оценил соразмерность требуемого сноса самому нарушению и возможность дисбаланса между публичным и частным интересом.

Существенные нарушения норм процессуального права:

1. Неисследование и неоценка доводов ответчиков о реестровой ошибке: - Ответчики ссылались на наличие реестровой ошибки в описании местоположения границ земельного участка и представили рецензию от 12 декабря 2023 г. № 3-23. - Суд оставил эти доводы без исследования и оценки, что нарушает требования статей 195, 196 ГПК РФ и пункта 2 постановления Пленума № 23.

2. Неразъяснение права на предъявление встречного иска: - Суд не разъяснил сторонам право на предъявление встречного иска, направленного на определение (установление) границ земельных участков, хотя было установлено наличие спора о границах земельных участков. - Это нарушает требования пункта 16 постановления Пленума № 44 и статей 137, 151 ГПК РФ.

3. Неправомерное применение мер по обеспечению иска: - Суд наложил арест на земельный участок и запретил передачу, оформление (переоформление) прав на него, хотя эти меры не были связаны с предметом искового требования. - Это нарушает пункт 14 постановления Пленума № 15 и привело к невозможности исправления реестровой ошибки в административной процедуре.

4. Недостаточная мотивировка решения: - Суд не дал надлежащей оценки всем доводам сторон, в частности, доводам о реестровой ошибке и о возможности сохранения спорных объектов. - Это нарушает требования статей 195, 196 ГПК РФ и пункта 2 постановления Пленума № 23.

Влияние на исход дела:

Все указанные нарушения повлияли на исход дела, так как: - Привели к аннулированию записей о праве собственности в ЕГРН в отношении лиц, которые являются собственниками спорных объектов. - Привели к возложению обязанности на ответчиков по сносу объектов без надлежащего исследования всех обстоятельств и без применения принципа пропорциональности. - Препятствовали исправлению реестровой ошибки в административной процедуре.

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Определением СКГД ВС РФ:

1. Отменены: - Решение Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 15 ноября 2023 г. - Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 9 апреля 2024 г. - Определение судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 12 сентября 2024 г.

2. Направлено: Дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции (Хостинский районный суд г. Сочи).