ВС РФ: возмещение Фонда развития территорий участникам долевого строительства рассчитывается по единой оценке

I. РЕКВИЗИТЫ И ПАРАМЕТРЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № А32-22884/2017; Определение СКЭС ВС РФ № 308-ЭС20-10878 (27)

Дата принятия: 28 мая 2026 г. (резолютивная часть объявлена 25 мая 2026 г.)

Состав СКЭС: - Председательствующий судья: Разумов И.В. - Судьи: Зарубина Е.Н., Ксенофонтова Н.А. - Секретарь судебного заседания: Ткачева Д.Н.

Стороны спора: - Публично-правовая компания «Фонд развития территорий» (истец по кассационной жалобе, уполномоченный орган по выплате возмещения гражданам) - Агаджанов Александр Вячеславович (участник долевого строительства, кредитор несостоятельного застройщика) - Общество с ограниченной ответственностью «Специализированное строительно-монтажное управление «Краснодар» (несостоятельный застройщик, представлен конкурсным управляющим) - Генеральная прокуратура Российской Федерации (участник в рамках дела о банкротстве)

Категория спора: Банкротный обособленный спор, связанный с определением размера возмещения, выплачиваемого публично-правовой компанией участникам долевого строительства при несостоятельности застройщика.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Фабула

Агаджанов А.В. являлся участником долевого строительства многоквартирного дома № 26 в городе Краснодаре, возводимого обществом с ограниченной ответственностью «Специализированное строительно-монтажное управление «Краснодар». Он заключил два договора участия в долевом строительстве на приобретение квартир № 119 и № 188 общей стоимостью 6 855 750 рублей, из которых уплатил 5 000 000 рублей (2 000 000 рублей за первую квартиру и 3 000 000 рублей за вторую). Дело о банкротстве застройщика возбуждено 11 июля 2017 г., конкурсное производство открыто 14 июня 2019 г. Требования Агаджанова о передаче жилых помещений включены в реестр требований кредиторов определением суда от 16 июня 2020 г. Наблюдательным советом Фонда развития территорий 26 декабря 2019 г. принято решение о выплате денежного возмещения участникам строительства вместо завершения строительства дома. Возмещение рассчитано на основании отчета об оценке рыночной стоимости одного квадратного метра жилого помещения от 5 декабря 2019 г. Фонд 19 июля 2024 г. выплатил Агаджанову возмещение в сумме 5 593 682 рублей 31 копейки. Агаджанов полагал, что возмещение должно определяться исходя из рыночной стоимости на день фактической выплаты (19 июля 2024 г.), и обратился в суд с требованием о доплате в сумме 16 727 183 рублей 46 копеек.

Процессуальная история

Первая инстанция (Арбитражный суд Краснодарского края): Определением от 7 апреля 2025 г. суд разрешил разногласия в пользу Агаджанова А.В., обязав Фонд произвести дополнительную выплату в сумме 16 727 183 рублей 46 копеек. Суд исходил из позиции, что участник строительства вправе претендовать на возмещение исходя из цен, сформировавшихся на текущий момент (момент фактической выплаты).

Апелляционная инстанция (Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд): Постановлением от 24 июля 2025 г. определение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Кассационная инстанция (Арбитражный суд Северо-Кавказского округа): Постановлением от 19 декабря 2025 г. определение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда оставлены без изменения.

Основание передачи в СКЭС

Фонд подал кассационную жалобу в Верховный Суд Российской Федерации с просьбой отменить все судебные акты и отказать в удовлетворении заявления Агаджанова о выплате дополнительного возмещения. Прокурор и конкурсный управляющий присоединились к правовой позиции Фонда. Определением судьи ВС РФ от 17 апреля 2026 г. жалоба передана на рассмотрение СКЭС.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Правовой конфликт возник между двумя подходами к определению размера денежного возмещения, выплачиваемого публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» участникам долевого строительства при несостоятельности застройщика:

1. Позиция нижестоящих судов: возмещение должно рассчитываться исходя из рыночной стоимости жилого помещения на момент фактической выплаты возмещения конкретному гражданину, что обеспечивает ему получение эквивалента, соответствующего текущим рыночным условиям;

2. Позиция Фонда и ВС РФ: возмещение определяется на основе единого отчета об оценке рыночной стоимости, используемого при принятии решения о финансировании, и применяется одинаково ко всем участникам строительства конкретного объекта, независимо от времени их обращения за получением возмещения.

Спор касается баланса интересов: с одной стороны, защита прав участников долевого строительства на получение справедливого возмещения; с другой — принцип равенства пострадавших граждан, бюджетная обоснованность решений Фонда и недопустимость возложения на него рисков удорожания недвижимости за счет задержки обращения гражданина.

Дело имеет принципиальное значение, поскольку касается толкования статьи 13 Федерального закона № 218-ФЗ и установления единообразного порядка расчета возмещения для всех участников долевого строительства при несостоятельности застройщика, что влияет на практику применения механизма государственной поддержки в жилищной сфере.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

Основной правовой вопрос:

Должно ли денежное возмещение, выплачиваемое публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» участнику долевого строительства при несостоятельности застройщика, рассчитываться исходя из рыночной стоимости жилого помещения на момент принятия Фондом решения о финансировании (с использованием единого отчета об оценке для всех участников) или на момент фактической выплаты возмещения конкретному гражданину?

Производные вопросы:

1. Какова правовая природа возмещения, выплачиваемого Фондом, и в какой мере на него распространяются правила о полном возмещении убытков (статьи 15, 393 ГК РФ)?

2. Может ли разница между возмещением, выплаченным Фондом, и денежным эквивалентом обязательства застройщика передать жилое помещение быть предъявлена как требование к реестру требований кредиторов застройщика?

3. Возлагаются ли на Фонд риски удорожания недвижимости за период между началом выплат и моментом обращения конкретного гражданина за получением возмещения?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Возмещение, выплачиваемое Фондом развития территорий участникам долевого строительства, определяется на основе единого отчета об оценке рыночной стоимости жилого помещения, составленного при принятии решения о финансировании, и применяется одинаково ко всем пострадавшим гражданам по конкретному объекту, независимо от времени их обращения за получением возмещения. Фонд не обязан переоценивать рыночную стоимость при каждом индивидуальном обращении гражданина и не несет риск удорожания недвижимости за период между началом выплат и моментом надлежащего совершения платежа в пользу конкретного участника. Возмещение, выплачиваемое Фондом, не является полным возмещением убытков по правилам гражданского права, а представляет собой меру государственной поддержки, установленную специальным законодательством.

B. Развёрнутое обоснование

1. Нормативная база регулирования выплаты возмещения Фондом

Отношения, касающиеся выплаты Фондом возмещения гражданам — участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений к несостоятельным застройщикам, урегулированы статьей 13 Федерального закона от 29 июля 2017 г. № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 218-ФЗ).

По смыслу частей 1, 1.1 и 2 статьи 13 Закона № 218-ФЗ (как в действующей редакции, так и в ранее действовавшей редакции в редакции Федерального закона от 27 июня 2019 г. № 151-ФЗ) возмещение производится на основании решения Фонда о финансировании. Принимая такое решение, Фонд формирует расходную часть своего бюджета и рассчитывает совокупный объем средств, необходимых для выплаты возмещения всем пострадавшим гражданам по конкретному многоквартирному дому.

2. Единообразное применение отчета об оценке ко всем участникам

При принятии решения о финансировании Фонд использует отчет привлеченного им оценщика о рыночной стоимости одного квадратного метра жилого помещения в равнозначном доме. Впоследствии этот же отчет единообразно применяется Фондом в отношении любого обратившегося к нему лица для расчета персональной суммы возмещения, приходящейся на конкретного гражданина.

Используемое в прежней редакции статьи 13 Закона № 218-ФЗ словосочетание «рыночная стоимость … на момент выплаты возмещения» означает, что соответствующий отчет об оценке по времени его составления должен быть приближен к моменту начала выплат, а не к моменту обращения каждого отдельного гражданина.

3. Отсутствие обязанности переоценки при каждом обращении

Закон № 218-ФЗ не содержал и не содержит положений о необходимости постоянной переоценки рыночной стоимости одного квадратного метра недвижимости при каждом индивидуальном обращении гражданина в Фонд за получением возмещения. Иное истолкование противоречило бы принципу равенства пострадавших граждан, в отношении которых должны действовать одинаковые правила предоставления финансовой поддержки в жилищной сфере.

Кроме того, такое толкование безосновательно возлагало бы на Фонд дополнительные издержки по многократной оплате услуг по оценке одного и того же тождественного объекта при рассмотрении любого отдельно взятого заявления гражданина.

4. Значение последующих изменений законодательства

Последующее исключение упомянутого словосочетания из статьи 13 Закона № 218-ФЗ (в редакции Федерального закона от 27 июня 2019 г. № 151-ФЗ) не изменило суть законодательного регулирования. Это означает, что правовой смысл остался прежним: возмещение определяется на основе единого отчета об оценке, принятого при решении о финансировании.

5. Применение к конкретному делу

Применительно к настоящему делу, как видно из приложения № 27 к протоколу заседания наблюдательного совета Фонда от 26 декабря 2019 г., решение о финансировании и размер денежных выплат в пользу всех граждан определялись Фондом одинаково на основании отчета об оценке от 5 декабря 2019 г.

6. Компетенция Правительства РФ в установлении порядка расчета

Установление порядка расчета и выплаты возмещения отнесено законодателем к ведению Правительства Российской Федерации. Согласно Правилам выплаты публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» возмещения гражданам – участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 7 октября 2017 г. № 1233 (далее — Правила выплаты):

• процедура назначения возмещения носит заявительный характер;
• Фонд информирует граждан о начале приема заявлений в течение трех рабочих дней со дня принятия им решения о финансировании путем размещения на своем официальном сайте соответствующего сообщения (пункты 2 и 3 Правил выплаты);
• выплата возмещения осуществляется Фондом в течение 10 рабочих дней со дня предоставления гражданином полного пакета документов (пункт 8 Правил выплаты).

7. Риск задержки обращения гражданина

В настоящем деле Агаджанов А.В. не отрицает, что информацию о начале выплат Фонд своевременно довел до заинтересованных лиц, публично разместив соответствующее сообщение в декабре 2019 г. Однако заявление в Фонд Агаджанов направил только в июле 2024 г. (спустя более четырех с половиной лет) и получил возмещение в срок, установленный Правилами выплаты.

Столь позднее обращение гражданина за получением возмещения вызвано обстоятельствами, за которые Фонд не отвечает, поэтому на него не могли быть возложены риски удорожания недвижимости за период со дня начала выплат до момента надлежащего совершения платежа в пользу Агаджанова А.В.

8. Методика расчета возмещения

Правительством Российской Федерации в качестве приложения к Правилам выплаты утверждена Методика расчета размера возмещения гражданам – участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений в многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из 3 и более блоков (далее — Методика расчета). Указанная методика базируется на оценке стоимости равнозначного жилого помещения, которое находится в объекте незавершенного строительства на той же стадии строительства, на которой находился объект должника на день открытия конкурсного производства.

Из материалов дела не следует, что при исчислении возмещения Фонд нарушил положения статьи 13 Закона № 218-ФЗ, Правил выплаты, Методики расчета. В деле нет доказательств того, что использованный им отчет об оценке не соответствует законодательству об оценочной деятельности и стандартам оценки. Такие обстоятельства не были установлены судами.

9. Отклонение доводов о недостаточности возмещения

Доводы Агаджанова А.В. о том, что полученное им возмещение недостаточно для приобретения замещающего жилья, судебной коллегией отклоняются. Фонд, в отличие от застройщика, не является стороной договора, заключенного с участником строительства, и поэтому не обязан компенсировать убытки в полном объеме по правилам статей 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Фонд, содействуя гражданам в разрешении кризисных ситуаций, осуществляет выплаты в их пользу по иному правилу — в размере, установленном Законом № 218-ФЗ, а не по общим правилам о возмещении убытков.

10. Судьба разницы между возмещением Фонда и обязательством застройщика

Если произведенная Фондом выплата оказалась меньше денежного эквивалента обязательства застройщика передать вещь в натуре, соответствующая разница в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве (Федеральный закон от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)») могла быть предъявлена к включению в реестр требований кредиторов застройщика — неисправной стороны, не исполнившей договорное обязательство.

Правовых оснований для отнесения указанной разницы к числу обязательств, исполняемых Фондом, не имелось.

11. Отсутствие законного основания для требования Агаджанова

Позиция Агаджанова А.В. о необходимости расчета возмещения исходя из рыночной стоимости одного квадратного метра жилой недвижимости по состоянию на июль 2024 г. не основана на законе, поэтому его заявление не подлежало удовлетворению.

VI. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРА И ПРОЦЕДУРНЫЕ УКАЗАНИЯ

Критерий разрешения спора

Критерием разрешения спора является соответствие расчета возмещения положениям статьи 13 Закона № 218-ФЗ, Правилам выплаты, утвержденным постановлением Правительства РФ от 7 октября 2017 г. № 1233, и Методике расчета, утвержденной в качестве приложения к указанным Правилам.

Возмещение должно рассчитываться на основе единого отчета об оценке рыночной стоимости жилого помещения, составленного при принятии решения о финансировании, и применяться одинаково ко всем участникам строительства конкретного объекта.

Указания нижестоящим судам

Нижестоящим судам при рассмотрении аналогичных споров следует:

1. Проверять соответствие расчета Фонда нормам Закона № 218-ФЗ и подзаконным актам, а не применять общие правила о возмещении убытков (статьи 15, 393 ГК РФ);

2. Учитывать принцип равенства пострадавших граждан, в отношении которых должны действовать одинаковые правила предоставления финансовой поддержки;

3. Не возлагать на Фонд риски удорожания недвижимости за период между началом выплат и моментом обращения конкретного гражданина;

4. Проверять, соблюдены ли процедурные требования Правил выплаты (своевременное информирование граждан, сроки выплаты);

5. Рассматривать разницу между возмещением Фонда и обязательством застройщика как требование к реестру требований кредиторов застройщика (в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве), а не как обязательство Фонда.

Распределение обязанностей

• Фонд развития территорий: обязан выплачивать возмещение в размере, определенном на основе единого отчета об оценке, в сроки, установленные Правилами выплаты, при условии надлежащего информирования граждан и получения полного пакета документов;

• Конкурсный управляющий застройщика: вправе включить в реестр требований кредиторов разницу между возмещением, выплаченным Фондом, и денежным эквивалентом обязательства застройщика передать жилое помещение;

• Участники долевого строительства: обязаны своевременно обратиться в Фонд за получением возмещения после получения информации о начале приема заявлений; задержка обращения не влечет увеличение размера возмещения.

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Определение Арбитражного суда Краснодарского края от 7 апреля 2025 г., постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 июля 2025 г. и постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19 декабря 2025 г. по делу № А32-22884/2017 отменены.

В удовлетворении заявления Агаджанова Александра Вячеславовича об установлении рыночной стоимости квартир и об обязании публично-правовой компании «Фонд развития территорий» осуществить доплату возмещения отказано.

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Смена методологии: от субстанциального к нормативному подходу

Определение СКЭС осуществляет смену методологии в подходе к определению размера возмещения, выплачиваемого Фондом. Нижестоящие суды применяли субстанциальный подход, исходя из справедливости и полноты компенсации убытков участника строительства на момент фактической выплаты. СКЭС переходит на нормативный подход, основанный на буквальном толковании Закона № 218-ФЗ и подзаконных актов, которые предусматривают единообразное применение отчета об оценке ко всем участникам.

Эта смена имеет принципиальное значение: суды не вправе переписывать законодательство о Фонде, исходя из представлений о справедливости, а должны применять его в соответствии с буквой закона.

2. Гармонизация с принципом равенства и бюджетной обоснованности

Определение гармонизирует защиту прав участников долевого строительства с принципом равенства пострадавших граждан и принципом бюджетной обоснованности решений государственных органов. Суд подчеркивает, что:

• все участники строительства конкретного объекта должны получать возмещение по одинаковым правилам;
• Фонд не может нести дополнительные издержки по многократной переоценке одного и того же объекта;
• риск удорожания недвижимости не может быть возложен на государственный орган, если гражданин сам задержал обращение за возмещением.

Эта позиция соответствует принципам справедливого распределения государственных ресурсов и недопустимости необоснованного обогащения отдельных граждан за счет других.

3. Разграничение правовой природы возмещения Фонда и убытков застройщика

Ключевое доктринальное значение имеет разграничение, проведенное СКЭС между:

• Возмещением, выплачиваемым Фондом — мерой государственной поддержки, определяемой специальным законодательством (Закон № 218-ФЗ) и подзаконными актами, в размере, установленном этими актами;

• Убытками, подлежащими возмещению застройщиком — по общим правилам гражданского права (статьи 15, 393 ГК РФ) в полном объеме.

Фонд не является стороной договора участия в долевом строительстве и поэтому не может нести ответственность как застройщик. Его функция — оказание государственной поддержки в пределах, установленных законом, а не полное возмещение убытков.

4. Механизм учета разницы между возмещением Фонда и обязательством застройщика

Определение предусматривает специальный механизм для учета разницы между возмещением, выплаченным Фондом, и денежным эквивалентом обязательства застройщика: такая разница может быть включена в реестр требований кредиторов застройщика в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве как требование о возмещении убытков, причиненных неисполнением договорного обязательства.

Это означает, что участник строительства не теряет право на полное возмещение убытков, но это требование должно быть предъявлено к застройщику (через конкурсного управляющего), а не к Фонду.

5. Последствия для различных участников

Для участников долевого строительства: - Размер возмещения, выплачиваемого Фондом, определен и не может быть увеличен путем судебного разбирательства; - необходимо своевременно обратиться в Фонд после получения информации о начале приема заявлений; - разница между возмещением Фонда и полной стоимостью обязательства застройщика может быть взыскана с застройщика через процедуру банкротства.

Для Фонда развития территорий: - Подтверждена правомерность применения единого отчета об оценке ко всем участникам; - исключена необходимость многократной переоценки объекта при каждом обращении гражданина; - защищены от возложения на него рисков удорожания недвижимости.

Для конкурсных управляющих: - Получено подтверждение того, что разница между возмещением Фонда и обязательством застройщика может быть включена в реестр требований кредиторов; - это