ВС РФ: компенсация участнику долевого строительства определяется по Методике, а не по рыночной стоимости

I. РЕКВИЗИТЫ И ПАРАМЕТРЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № А50-36325/2017; Определение СКЭС ВС РФ № 309-ЭС21-20369 (8)

Дата принятия: 27 апреля 2026 г. (резолютивная часть объявлена 13 апреля 2026 г.)

Состав СКЭС: - Председательствующий судья: Разумов И.В. - Судьи: Самуйлов С.В., Шилохвост О.Ю. - Секретарь судебного заседания: Новикова О.В.

Стороны спора: - Меляева Елена Васильевна — участник долевого строительства (истец по обособленному спору) - Публично-правовая компания «Фонд развития территорий» (федеральный фонд) — ответчик - Унитарная некоммерческая организация – фонд «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства Пермского края» (региональный фонд) — третье лицо - ООО «КД-Девелопмент» — должник (несостоятельный застройщик)

Категория спора: Банкротный обособленный спор; спор о размере денежной компенсации участнику долевого строительства в контексте процедуры банкротства застройщика

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Фабула

Дело о банкротстве ООО «КД-Девелопмент» возбуждено 16 ноября 2017 г., конкурсное производство открыто 24 декабря 2018 г. Общество возводило многоквартирный дом № 25 в г. Перми. Меляева Е.В. являлась участником долевого строительства, заключив договор паенакопления от 25 февраля 2015 г. (оплачено 2 484 285 рублей) и договор купли-продажи пая от 8 апреля 2015 г. с целью получить квартиру № 59. Наблюдательный совет федерального фонда 25 декабря 2020 г. принял решение о финансировании завершения строительства дома № 25 за счет средств федерального фонда (222,3 млн рублей) и регионального фонда (82,2 млн рублей). Региональный фонд стал новым застройщиком и 26 июля 2023 г. заключил договор участия в долевом строительстве по квартире № 59 с Истоминым А.В. на сумму 5 636 700 рублей. Меляева Е.В. обратилась в суд 15 декабря 2023 г. с заявлением о включении требования в реестр требований кредиторов. Определением суда первой инстанции от 31 мая 2024 г. ей восстановлен срок, требование включено в реестр в третью очередь в сумме 2 484 285 рублей, но в понуждении передать квартиру отказано (в связи с её реализацией Истомину). Разрешение на ввод дома в эксплуатацию получено 4 июля 2024 г. Региональный фонд 23 июля 2024 г. перечислил федеральному фонду выручку от продажи свободных помещений (29 302 107 рублей 58 копеек, включая 5 447 964 рублей по квартире № 59). Федеральный фонд 1 апреля 2025 г. выплатил Меляевой Е.В. компенсацию в сумме 3 622 772 рублей 85 копеек в соответствии с Правилами выплаты (постановление Правительства № 1233). Затраты на достройку квартиры № 59 составили 2 947 399 рублей 64 копейки; совокупные расходы фондов (6 570 172 рубля 49 копеек) превысили чистую выручку от реализации квартиры. В обособленном споре Меляева Е.В. потребовала дополнительную компенсацию в размере разности между рыночной стоимостью квартиры (по её оценке 7 750 000 рублей) и полученной компенсацией, а также возмещение расходов по оценке (13 500 рублей).

Процессуальная история

Арбитражный суд Пермского края (определение от 20 мая 2025 г.): Удовлетворено заявление Меляевой Е.В. в части взыскания с федерального фонда 1 825 191 рубля 27 копеек компенсации и 13 500 рублей в возмещение расходов по оценке. Суд исходил из того, что Меляевой Е.В. следовало выплатить чистую выручку от реализации квартиры № 59.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд (постановление от 8 августа 2025 г.): Определение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Арбитражный суд Уральского округа (постановление от 22 октября 2025 г.): Определение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда оставлены без изменения.

Основание передачи в СКЭС: Кассационная жалоба федерального фонда, поданная в ВС РФ. Определением судьи ВС РФ от 27 февраля 2026 г. жалоба передана на рассмотрение СКЭС. Федеральный фонд просил отменить судебные акты и принять новый акт об отказе в удовлетворении заявления Меляевой Е.В.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Правовой конфликт возник между двумя подходами к определению размера денежной компенсации, выплачиваемой участнику долевого строительства, чьё требование о передаче жилого помещения включено в реестр требований кредиторов после принятия решения о финансировании завершения строительства застройщика-банкрота.

Первый подход (позиция нижестоящих судов): компенсация должна соответствовать чистой выручке от реализации соответствующего помещения, то есть полной денежной стоимости исполненного обязательства застройщика, независимо от того, превышают ли расходы фондов эту выручку.

Второй подход (позиция СКЭС): компенсация определяется в размере, установленном Законом № 218-ФЗ и Методикой расчета (постановление Правительства № 1233), которая базируется на оценке стоимости помещения на определённую дату, а не на рыночной стоимости на момент завершения строительства. Федеральный фонд, не являясь стороной договора с участником, не обязан компенсировать убытки в полном объеме по правилам гражданского права.

Принципиальное значение: Спор касается баланса интересов между защитой прав граждан, не предъявивших требования в установленный срок (и потому не учтённых при планировании достройки), и необходимостью не парализовать деятельность по завершению строительства в интересах большинства участников, своевременно заявивших о своих притязаниях. Кроме того, спор затрагивает пределы ответственности публично-правовой компании, осуществляющей государственную функцию по защите прав граждан в кризисной ситуации банкротства застройщика.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

Основной вопрос: Должна ли денежная компенсация, выплачиваемая федеральным фондом участнику долевого строительства, чьё требование включено в реестр требований кредиторов после принятия решения о финансировании завершения строительства, определяться в размере чистой выручки от реализации соответствующего помещения (по фактической рыночной стоимости на момент завершения строительства) или в размере, установленном Законом № 218-ФЗ и Методикой расчета, утверждённой постановлением Правительства № 1233?

Производный вопрос: Несёт ли федеральный фонд ответственность за убытки участника строительства в полном объеме по правилам статей 15 и 393 ГК РФ, или его обязанность ограничена выплатой компенсации в размере, установленном специальным законодательством о банкротстве застройщиков?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Федеральный фонд развития территорий, содействуя гражданам в разрешении кризисных ситуаций банкротства застройщика, осуществляет выплаты денежной компенсации участникам строительства не в размере полного денежного эквивалента обязательства застройщика (по рыночной стоимости помещения), а в размере, установленном Законом № 218-ФЗ и Методикой расчета, утверждённой постановлением Правительства № 1233. Федеральный фонд, не являясь стороной договора с участником строительства, не обязан компенсировать убытки в полном объеме по правилам статей 15 и 393 ГК РФ. Участники строительства, чьи требования включены в реестр после принятия решения о финансировании, вправе претендовать лишь на денежное возмещение в установленном размере, а разница между этим возмещением и полной стоимостью обязательства может быть предъявлена к включению в реестр требований кредиторов самого застройщика.

B. Развёрнутое обоснование

1. Нормативная база компенсационных выплат и её иерархия

Согласно пункту 15 статьи 201.4 Закона о банкротстве (Федеральный закон от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ), участник строительства, чьё требование включено в реестр требований кредиторов должника-застройщика после принятия решения о финансировании мероприятий по завершению строительства, вправе претендовать на получение от федерального фонда денежной компенсации, установленной статьей 13 Закона № 218-ФЗ (Федеральный закон от 29 июля 2017 г. № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий»).

Часть 2 статьи 13 Закона № 218-ФЗ отнесла определение порядка расчета этой выплаты к ведению Правительства Российской Федерации. Соответственно, постановлением Правительства РФ от 7 октября 2017 г. № 1233 утверждены Правила выплаты и Методика расчета размера возмещения.

Суд подчеркнул, что Методика расчета базируется на оценке стоимости жилого помещения, которое находится в объекте незавершенного строительства на той же стадии строительства, на которой находился объект должника на день открытия конкурсного производства. Оценка производится оценщиком, привлеченным федеральным фондом, и имеет привязку ко дню принятия фондом решения о финансировании (определяется на день, не более чем на 6 месяцев ранее дня принятия решения).

2. Процедурные гарантии и сроки выплаты

Пункты 2, 3 и 8 Правил выплаты устанавливают, что: - федеральный фонд информирует граждан о начале приема заявлений в течение трёх рабочих дней со дня принятия решения о финансировании путём размещения сообщения на своём официальном сайте; - выплата возмещения осуществляется за счет имущества федерального фонда в течение 10 рабочих дней со дня предоставления гражданином полного пакета документов.

В рассматриваемом деле Меляева Е.В. получила предусмотренное законодательством возмещение в полном соответствии с установленной процедурой. Из материалов дела не следует, что при исчислении возмещения федеральный фонд нарушил положения Методики расчета.

3. Различие правового статуса федерального фонда и застройщика

Ключевое различие: Федеральный фонд, в отличие от застройщика, не является стороной договора, заключенного с участником строительства. Поэтому он не обязан компенсировать убытки в полном объеме по правилам статей 15 и 393 ГК РФ (о возмещении убытков и ответственности за неисполнение обязательств).

Федеральный фонд осуществляет выплаты в пользу граждан в ином размере — в размере, установленном специальным законодательством (Закон № 218-ФЗ и подзаконные акты). Это отражает его особый статус как публично-правовой компании, содействующей гражданам в разрешении кризисных ситуаций, а не как коммерческого контрагента.

4. Баланс интересов участников строительства и целей банкротной процедуры

Суд установил, что при принятии ключевого решения о целесообразности достройки конкретного многоквартирного жилого дома, федеральный и региональный фонды основываются на доступных им данных о состоянии объекта строительства и об объеме обязательств по этому объекту, в частности: - об объеме требований граждан – участников строительства, включенных в реестр; - о правах залоговых кредиторов; - о количестве свободных помещений, которые могут быть реализованы.

Защита прав граждан, своевременно не предъявивших требования к включению в реестр и по этой причине не учтённых фондами при разработке плана достройки дома, согласно законодательству о банкротстве осуществляется так, чтобы эта защита не парализовала деятельность по достройке и не привела бы к нарушению обеспечиваемых строительством жилищных прав большинства иных граждан – участников долевого строительства, заявивших о своих притязаниях к несостоятельному застройщику в отведенный срок.

Поэтому граждане, чьи требования были учтены в реестре после принятия решения о завершении строительства, вправе претендовать лишь на денежное возмещение, а не на передачу помещения в натуре.

5. Судебная ошибка нижестоящих инстанций

Нижестоящие суды ошибочно исходили из того, что Меляевой Е.В. следовало выплатить чистую выручку от реализации квартиры № 59 (разницу между ценой продажи и затратами на реализацию). Однако суд указал, что:

• Позиция Меляевой Е.В. о необходимости расчета компенсации исходя из рыночной стоимости квартиры по состоянию на декабрь 2024 г. не основана на законе.

• Произведённая федеральным фондом выплата, действительно, оказалась меньше денежного эквивалента обязательства застройщика передать вещь в натуре. Однако соответствующая разница в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве могла быть предъявлена к включению в реестр требований кредиторов застройщика – неисправной стороны, не исполнившей договорное обязательство.

6. Отсутствие оснований для возложения убытков на федеральный фонд

Правовых оснований для отнесения указанной разницы, равно как и иных убытков, к числу обязательств, исполняемых федеральным фондом, не имелось. Федеральный фонд выполнил свою функцию в пределах, установленных законом, и не может быть привлечён к ответственности за убытки, вытекающие из неисполнения обязательств самим застройщиком.

7. Существенность допущенных нарушений

Суд квалифицировал допущенные нижестоящими судами нарушения норм права как существенные (в смысле части 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса РФ), поскольку они привели к неправильному применению специального законодательства о банкротстве застройщиков и о компенсационных выплатах федеральным фондом.

VI. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРА И ПРОЦЕДУРНЫЕ УКАЗАНИЯ

Критерий разрешения спора

Критерий: Размер денежной компенсации, выплачиваемой федеральным фондом участнику строительства, чьё требование включено в реестр после принятия решения о финансировании, определяется исключительно в соответствии с Методикой расчета, утверждённой постановлением Правительства № 1233, а не в размере чистой выручки от реализации помещения по рыночной стоимости на момент завершения строительства.

Процедурные указания

1. Для федерального фонда: Федеральный фонд обязан осуществлять расчет и выплату компенсации в строгом соответствии с Методикой расчета, привлекая оценщиков для определения стоимости помещения на установленную дату (на день, не более чем на 6 месяцев ранее дня принятия решения о финансировании).

2. Для участников строительства: Участники, чьи требования включены в реестр после принятия решения о финансировании, должны подать заявление и необходимые документы в федеральный фонд в установленный срок для получения компенсации в размере, определённом Методикой расчета.

3. Для арбитражных управляющих: При разработке плана достройки дома следует учитывать только требования, включённые в реестр на момент принятия решения о финансировании, что обеспечивает обоснованность финансовых расчётов и реальность плана.

4. Для последующих требований: Разница между полной стоимостью обязательства застройщика (по рыночной стоимости помещения) и выплаченной компенсацией может быть предъявлена к включению в реестр требований кредиторов самого застройщика в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве.

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Определение Арбитражного суда Пермского края от 20 мая 2025 г., постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 августа 2025 г. и постановление Арбитражного суда Уральского округа от 22 октября 2025 г. по делу № А50-36325/2017 отменены.

В удовлетворении заявления Меляевой Елены Васильевны о взыскании дополнительной компенсации с публично-правовой компании «Фонд развития территорий» отказано.

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Смена методологии: от субстанциального к нормативному подходу

Определение СКЭС отвергает субстанциальный подход нижестоящих судов, которые пытались выравнять размер компенсации с полной денежной стоимостью обязательства застройщика (чистой выручкой от реализации помещения). Вместо этого СКЭС утверждает нормативный подход, при котором размер компенсации жёстко определён специальным законодательством и подзаконными актами, независимо от фактической рыночной стоимости помещения на момент завершения строительства.

Это отражает понимание судом того, что публично-правовая компания осуществляет государственную функцию, а не коммерческую деятельность, и поэтому её обязанности не могут быть расширены за пределы, установленные законом.

2. Гармонизация с принципами банкротного права

Определение гармонизирует компенсационный механизм с фундаментальными принципами банкротного права:

• Принцип очередности: Участники, не заявившие требования в установленный срок, не могут получить преимущество перед теми, кто своевременно заявил о своих притязаниях.

• Принцип информированности и планирования: Фонды принимают решение о достройке на основе известного им объема обязательств (требований в реестре). Участники, появившиеся позже, не должны парализовать уже принятый план.

• Принцип pari passu (равного обращения): Все участники, чьи требования включены в реестр после решения о финансировании, получают компенсацию по одной и той же Методике расчета, без дифференциации в зависимости от рыночной стоимости конкретного помещения.

3. Последствия для различных участников процедуры

Для федерального фонда: - Определение защищает фонд от неограниченной ответственности за убытки участников строительства. - Фонд может планировать свою деятельность на основе чётких нормативных критериев, не опасаясь судебных решений, требующих выплаты сумм, превышающих установленные размеры. - Фонд освобождается от необходимости доказывать соответствие своих расчётов Методике расчета (бремя доказывания нарушения лежит на истце).

Для участников строительства: - Участники, чьи требования включены в реестр после решения о финансировании, получают гарантированную денежную компенсацию, но теряют право на получение помещения в натуре. - Размер компенсации определён объективно (на основе оценки стоимости на определённую дату), что исключает судебные споры о рыночной стоимости. - Участники могут предъявить требование о разнице между полной стоимостью обязательства и полученной компенсацией к самому застройщику (в реестр требований кредиторов).

Для арбитражных управляющих: - Управляющие получают чёткие критерии для определения объема обязательств при разработке плана достройки. - Управляющие не должны учитывать требования, поступившие после принятия решения о финансировании, при расчёте финансовой целесообразности проекта.

Для уполномоченных органов (органов опеки, прокуратуры): - Определение подтверждает, что защита прав граждан в кризисной ситуации банкротства застройщика осуществляется через денежную компенсацию, а не через попытку восстановления натурального исполнения обязательства.

Для залоговых кредиторов: - Определение косвенно подтверждает, что при разработке плана достройки учитываются права залоговых кредиторов (в частности, в рассматриваемом деле Истомин А.В. заложил банку права по договору участия в долевом строительстве квартиры № 59).

4. Анти-абузивные оговорки суда

Суд не сформулировал явных анти-абузивных оговорок, однако его позиция содержит имплицитное предупреждение:

• Против манипулирования сроками: Граждане не должны рассчитывать, что позднее предъявление требования позволит им получить компенсацию в размере рыночной стоимости помещения на момент завершения строительства. Закон устанавливает чёткие сроки для заявления требований, и несоблюдение этих сроков влечёт правовые последствия.

• Против попыток обойти Методику расчета: Суд подчеркнул, что позиция Меляевой Е.В. о расчёте компенсации исходя из рыночной стоимости на декабрь 2024 г. не основана на законе. Это предупреждение адресовано как участникам строительства, так и судам, которые могут быть склонны к субстанциальному подходу.

5. Сферы применения позиции за пределами банкротства

Хотя определение касается конкретно банкротства застройщиков и компенсационных выплат федеральным фондом, его методология может быть применена в более широких контекстах:

• Публично-правовые компании и государственные функции: Определение подтверждает, что публично-правовые компании, осуществляющие государственные функции, не несут ответственность по общим правилам гражданского права (статьи 15, 393 ГК РФ), а только в пределах, установленных специальным законодательством.

• Защита прав граждан в кризисных ситуациях: Определение демонстрирует, что при разрешении конфликта между защитой прав отдельного гражданина и необходимостью обеспечить функционирование системы (в данном случае — завершение строительства для большинства участников), суд может отдать приоритет системным интересам.

• Баланс между формальными сроками и субстанциальной справедливостью: Определение показывает, что суд готов поддержать формальные сроки (сроки заявления требований в реестр), даже если это приводит к неравному распределению благ между участниками, если это необходимо для обеспечения функционирования процедуры.

6. Значение для доктрины банкротного права

Определение вносит важный вклад в развитие доктрины банкротного права в части:

• Природы компенсационных выплат: Компенсационные выплаты федеральным фондом — это не возмещение убытков в смысле статей 15 и 393 ГК РФ, а особая форма защиты прав граждан, установленная специальным законодательством.

• Роли публично-правовых компаний: Публично-правовые компании, содействуя гражданам в разрешении кризисных ситуаций, осуществляют государственную функцию, а не коммерческую деятельность, и поэтому их ответственность ограничена пределами, установленными законом.

• Взаимодействия между банкротной процедурой и защитой прав граждан: Определение демонстрирует, что защита прав граждан в контексте банкротства должна быть согласована с целями и принципами банкротной процедуры, а не противопоставлена им.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Определение СКЭС № 309-ЭС21-20369 (8) представляет собой значительный вклад в развитие практики применения законодательства о бан