ВС РФ: участник долевого строительства вправе требовать от нового застройщика компенсацию убытков в исковом производстве

I. РЕКВИЗИТЫ И ПАРАМЕТРЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № А12-25803/2023; Определение ВС РФ № 306-ЭС24-22184

Дата принятия: Резолютивная часть объявлена 27 марта 2025 г.; полный текст изготовлен 10 апреля 2025 г.

Состав СКЭС: - Председательствующий судья: Кирейкова Г.Г. - Судьи: Корнелюк Е.С., Самуйлов С.В. - Секретарь: Мельникова И.Е.

Стороны спора: - Истец (кассант): Публичное акционерное общество Коммерческий банк «Центр-Инвест» (статус: залоговый кредитор, участник долевого строительства, правопреемник конкурсного кредитора) - Ответчик: Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Волгоградская проектно-строительная компания» (статус: новый застройщик, приобретатель объекта незавершенного строительства и обязательств банкрота)

Категория спора: Банкротный обособленный спор, связанный с долевым участием в строительстве и реализацией требований участника строительства при банкротстве первоначального застройщика.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Краткая фабула

Банк приобрел право требования на трехкомнатную квартиру 202 (площадь 98,10 кв. м) в многоквартирном доме № 202/24 по договору долевого участия в строительстве от 2 марта 2016 г., заключенному первоначально между закрытым акционерным обществом «Строительная компания «Волго-стройинвест» (застройщик-банкрот) и обществом с ограниченной ответственностью «СтройРесурс». 21 июня 2016 г. право требования было уступлено банку физическим лицом Мониной Н.И., которой одновременно был предоставлен кредит в сумме 3 374 640 руб. на приобретение квартиры. Квартира была заложена в обеспечение кредитного обязательства.

В ноябре 2016 г. в отношении первоначального застройщика введена процедура наблюдения, в мае 2017 г. он признан банкротом с открытием конкурсного производства. Требование Мониной Н.И. о передаче квартиры стоимостью 4 218 300 руб. включено в реестр требований о передаче жилых помещений (март 2017 г.). В апреле 2018 г. по иску банка к заемщице и поручителю взыскана задолженность по кредиту в сумме 3 488 378 руб. 44 коп., обращено взыскание на право требования квартиры. В марте 2019 г. компания-ответчик одобрена судом как приобретатель объекта незавершенного строительства и получила обязательства застройщика-банкрота перед участниками долевого строительства. В феврале 2020 г. банк зарегистрирован в ЕГРН как участник долевого строительства. В июне 2020 г. банк заменил Монину Н.И. в реестре требований о передаче квартиры в порядке процессуального правопреемства. Дом сдан в эксплуатацию 30 декабря 2021 г. Компания не исполнила обязательство по передаче квартиры банку. В мае 2023 г. банку отказано в выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение в рамках дела о банкротстве. Банк обратился в арбитражный суд с иском о взыскании убытков в размере рыночной стоимости квартиры (9 310 000 руб.) и судебных расходов.

Решения нижестоящих инстанций

Арбитражный суд Волгоградской области (2 апреля 2024 г.): Иск удовлетворен полностью. Суд исходил из того, что в результате приобретения компанией прав и обязанностей застройщика-банкрота к новому застройщику переходит обязанность компенсировать размер реального ущерба, определенного пунктом 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве, ввиду невозможности исполнить обязательство в натуре. Суд пришел к выводу о том, что банком не пропущен срок исковой давности.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд (5 июля 2024 г.): Решение суда первой инстанции отменено, исковое заявление оставлено без рассмотрения. Апелляционный суд применил положения Федерального закона от 27 июня 2019 г. № 151-ФЗ и правовую позицию Конституционного Суда РФ из Постановления от 21 июля 2022 г. № 34-П, придя к выводу, что заявленные банком требования подлежат рассмотрению в деле о банкротстве первоначального застройщика, а не в отдельном исковом производстве.

Арбитражный суд Поволжского округа (13 сентября 2024 г.): Постановление апелляционного суда оставлено без изменения. Суд округа поддержал выводы апелляционной инстанции.

Основание передачи в коллегию

Кассационная жалоба банка на постановления апелляционного суда и суда округа. Банк ссылался на нарушение судами норм права и просил отменить обжалуемые постановления, оставив в силе решение суда первой инстанции. Определением судьи ВС РФ от 27 февраля 2025 г. жалоба передана в судебное заседание СКЭС.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Спор касается правовой природы требования участника долевого строительства (в лице залогового кредитора, заменившего конкурсного кредитора в реестре) к новому застройщику, приобретшему объект незавершенного строительства и обязательства первоначального застройщика-банкрота. Конфликт возникает между двумя подходами:

1. Позиция суда первой инстанции: Требование о компенсации убытков в размере рыночной стоимости квартиры подлежит рассмотрению в исковом производстве как требование участника долевого строительства, который был вправе претендовать на получение жилого помещения в натуре в соответствии с редакцией Закона о банкротстве, действовавшей на момент возбуждения дела о банкротстве (2016 г.).

2. Позиция апелляционного и кассационного судов: Требование должно быть переквалифицировано как требование о выплате компенсации залоговому кредитору, не являющемуся участником строительства, и подлежит рассмотрению в деле о банкротстве первоначального застройщика, а не в отдельном исковом производстве против нового застройщика.

Конфликт практик усугубляется применением Федерального закона № 151-ФЗ от 27 июня 2019 г., который исключил юридических лиц из состава участников строительства для целей применения законодательства о банкротстве, но вступил в силу после возбуждения дела о банкротстве (2016 г.). Возникает вопрос о временных пределах применения новых норм и о статусе банка как участника долевого строительства, заменившего конкурсного кредитора в реестре требований уже после передачи объекта новому застройщику.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Основной вопрос: Вправе ли участник долевого строительства (в лице залогового кредитора, заменившего конкурсного кредитора в реестре требований о передаче жилого помещения), требовать от нового застройщика, приобретшего объект незавершенного строительства и обязательства первоначального застройщика-банкрота, взыскания убытков в размере рыночной стоимости жилого помещения в исковом производстве, если новый застройщик не исполнил обязательство по передаче помещения в натуре?

2. Вспомогательный вопрос: Применяются ли к спорным правоотношениям положения Федерального закона № 151-ФЗ, исключившего юридических лиц из состава участников строительства для целей банкротного законодательства, если дело о банкротстве первоначального застройщика возбуждено до вступления этого закона в силу (27 июня 2019 г.), а передача объекта и обязательств новому застройщику произошла в апреле 2019 г.?

3. Третий вопрос: Может ли новый застройщик ссылаться на неисполнимость судебного акта о передаче квартиры, если он принял на себя обязательства застройщика-банкрота, не проявив должной осмотрительности при проверке документов, и впоследствии признавал наличие обязательства в письменной корреспонденции?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Банк, заменивший конкурсного кредитора в реестре требований о передаче жилого помещения в порядке процессуального правопреемства, сохраняет статус участника долевого строительства и вправе требовать от нового застройщика компенсации реального ущерба в размере рыночной стоимости жилого помещения в исковом производстве, если новый застройщик не исполнил обязательство по передаче помещения в натуре. Это требование подлежит рассмотрению в исковом производстве против нового застройщика, а не в деле о банкротстве первоначального застройщика, поскольку обязательства последнего были переданы новому застройщику, который стал надлежащим ответчиком. Применение положений Федерального закона № 151-ФЗ исключается, так как дело о банкротстве возбуждено до вступления этого закона в силу, и к спорным правоотношениям применяется редакция Закона о банкротстве, действовавшая на момент возбуждения дела.

B. Развёрнутое обоснование

1. Временные пределы применения Федерального закона № 151-ФЗ и его исключение из применения к данному спору

Суд установил, что Федеральный закон от 27 июня 2019 г. № 151-ФЗ вступил в силу 27 июня 2019 г. Согласно пункту 16 статьи 16 этого закона, изменения применяются при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено после дня вступления в силу Закона № 151-ФЗ. Поскольку дело о банкротстве общества-должника возбуждено в 2016 году (определением Арбитражного суда Волгоградской области от 24 ноября 2016 г.), к спорным правоотношениям Закон о банкротстве применяется в прежней редакции, без учета изменений, внесенных Законом № 151-ФЗ.

Суд подчеркнул, что Законом № 151-ФЗ юридические лица исключены из состава участников строительства для целей применения законодательства о банкротстве, что отразилось на объеме их прав в деле о банкротстве застройщика: требования юридических лиц по договорам долевого участия в строительстве более не подлежали включению в реестр требований о передаче жилых помещений и стали носить денежный характер, подлежа включению в четвертую очередь реестра требований кредиторов. Однако эти изменения не применяются к данному делу.

2. Статус банка как участника долевого строительства и правопреемство в реестре требований

Суд констатировал, что в феврале 2020 г. банк зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости как участник долевого строительства на основании договора долевого участия. Более того, определением суда от 25 июня 2020 г. конкурсный кредитор Монина Н.И. в порядке процессуального правопреемства заменена на банк в реестре требований о передаче квартиры 202. Это произошло уже после передачи объекта незавершенного строительства новому застройщику (определение суда от 18 апреля 2019 г.).

Суд отклонил вывод апелляционного суда о переквалификации требования банка. Апелляционный суд переквалифицировал требование банка о взыскании убытков в требование о выплате компенсации залоговому кредитору, не являющемуся участником строительства, при прекращении его залогового права, ссылаясь на правовую позицию Конституционного Суда РФ из Постановления № 34-П. Суд ВС РФ указал, что такие выводы сделаны без учета статуса банка как участника долевого строительства, заменившего в реестре требований о передаче спорного жилого помещения конкурсного кредитора Монину Н.И. в порядке процессуального правопреемства уже после передачи объекта незавершенного строительства новому застройщику.

3. Применение правил о компенсации реального ущерба при невозможности исполнения обязательства в натуре

Суд применил положения пункта 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве (в редакции, действовавшей на момент возбуждения дела о банкротстве). Суд исходил из того, что в результате приобретения компанией прав и обязанностей застройщика-банкрота к новому застройщику переходит обязанность компенсировать размер реального ущерба, определенного пунктом 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве, ввиду невозможности исполнить обязательство в натуре.

Суд ВС РФ подтвердил, что в связи с неисполнением компанией своих обязательств в натуре истец правомерно заявил требование о компенсации реального ущерба, определяемого по правилам пункта 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве.

4. Момент начала расчетов с кредиторами третьей очереди при привлечении нового застройщика

Суд обратился к пункту 9 Обзора судебной практики разрешения споров о несостоятельности (банкротстве) за 2023 г., утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15 мая 2024 г., в котором указано, что по смыслу положений параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве в отличие от ординарных дел о несостоятельности при банкротстве застройщика удовлетворение требований кредиторов осуществляется не только посредством денежных выплат. Закон о банкротстве предусматривает возможность: - погашения требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства созданному ими жилищно-строительному кооперативу (статья 201.10); - погашения требований участников строительства путем передачи им жилых помещений, если строительство объекта завершено (статья 201.11); - привлечения приобретателя (иного застройщика) в целях урегулирования обязательств застройщика перед участниками строительства (статьи 201.15-1, 201.15-2).

Суд указал, что в последнем случае факт привлечения инвестора (нового застройщика), готового взять на себя обязанность завершить мероприятия по строительству проблемного объекта, и передача ему этого объекта фактически является моментом начала реализации плана выхода должника из кризиса. Следовательно, с этого момента, применительно к банкротству, начинаются и расчеты с кредиторами третьей очереди.

Поскольку обязательства общества перед участниками строительства и объект незавершенного строительства переданы компании на основании определения Арбитражного суда Волгоградской области от 18 апреля 2019 г., а к спорным правоотношениям Закон о банкротстве применяется в прежней редакции, банк был вправе претендовать на получение жилого помещения в натуре.

5. Отклонение возражения нового застройщика о неисполнимости обязательства

Суд отклонил довод компании о включении в реестр участников строительства застройщика-банкрота требования о передаче объекта долевого строительства, которое в отношении компании являлось заведомо неисполнимым. Суд применил статью 307 Гражданского кодекса Российской Федерации и указал, что приняв на себя в 2019 году обязательство по исполнению требования о передаче квартиры Мониной Н.И., компания не вправе ссылаться на то, что в 2015 году разрешение на строительство было изменено, в результате чего не предусматривалось строительство на 24-м этаже квартир, включая квартиру 202.

Суд подчеркнул, что при принятии обязательств застройщика, признанного банкротом, действуя добросовестно, новому застройщику следовало проявить должную осмотрительность и сопоставить документы, являющиеся основанием для строительства, данные инвентаризации и реестр застройщика.

Суд также отметил, что вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Волгоградской области от 8 апреля 2021 г., принятым в деле о банкротстве общества, этот вопрос исследовался и компании отказано в удовлетворении заявления о признании недействительными сделок (включая договор долевого участия № 202/24) как заключенных в отношении квартир на «несуществующих» этажах.

6. Непоследовательное поведение нового застройщика как основание для отклонения его возражений

Суд указал, что суд первой инстанции отметил, что ответчик письмами (в частности, от 18 октября 2021 г.) признавал наличие обязательства и обещал погасить требования банка в срок до 4-го квартала 2022 г., ссылался на наличие других квартир и на возможность их передачи. Суд ВС РФ подчеркнул, что непоследовательное и противоречивое поведение нового застройщика лишает его права ссылаться на неисполнимость судебного акта.

7. Оценка доказательств и исковой давности

Суд ВС РФ подтвердил, что суд первой инстанции дал оценку представленным и полученным в ходе рассмотрения дела доказательствам относительно размера иска и признал требования истца подтвержденными. Суд применил статью 71 АПК РФ при оценке доказательств.

Суд также отметил, что суд первой инстанции мотивированно отклонил заявление ответчика о пропуске срока исковой давности, в том числе с учетом представленного в материалы дела письма компании от 18 октября 2021 г. о намерении погасить требования банка. Суд применил разъяснения, содержащиеся в пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 г. № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», а также в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств».

8. Применение норм Гражданского кодекса РФ

Суд применил статьи 195, 196, 200, 309, 398 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также статью 201.5 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» и пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 июля 2000 г. № 56 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве».

VI. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРА И ПРОЦЕДУРНЫЕ УКАЗАНИЯ

Критерий разрешения спора

Суд ВС РФ применил критерий надлежащего ответчика и надлежащей подсудности: требование о компенсации убытков в размере рыночной стоимости жилого помещения подлежит рассмотрению в исковом производстве против нового застройщика, который приобрел обязательства первоначального застройщика-банкрота, а не в деле о банкротстве первоначального застройщика.

Суд также применил критерий статуса участника долевого строительства: банк, заменивший конкурсного кредитора в реестре требований о передаче жилого помещения в порядке процессуального правопреемства, сохраняет статус участника долевого строительства и вправе требовать компенсации реального ущерба в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве.

Суд применил критерий добросовестности и осмотрительности нового застройщика: новый застройщик, принявший на себя обязательства банкрота, не вправе ссылаться на неисполнимость обязательства, если он не проявил должной осмотрительности при проверке документов и впоследствии признавал наличие обязательства в письменной корреспонденции.

Указания нижестоящим судам

Суд ВС РФ не дал специальных указаний нижестоящим судам, так как решение суда первой инстанции оставлено в силе. Однако суд подтвердил, что суд первой инстанции дал надлежащую оценку доводам и возражениям лиц, участвующих в деле, выводы суда соответствуют нормам применимого к настоящему спору законодательства.

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

На основании статей 29111–29114 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации определила:

1. Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 июля 2024 г. отменить.

2. Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 13 сентября 2024 г. по делу № А12-25803/2023 отменить.

3. Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 2 апреля 2024 г. по настоящему делу оставить в силе.

4. Определение вступает в законную силу со дня его вынесения.

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Смена методологии: от формального к субстанциальному подходу

Определение СКЭС демонстрирует отход от формального применения Федерального закона № 151-ФЗ в пользу субстанциального анализа правового статуса участника долевого строительства. Вместо механического применения новых норм о исключении юридических лиц из состава участников строительства суд учел: - момент возбуждения дела о банкротстве (2016 г., до вступления Закона № 151-ФЗ); - момент передачи объекта новому застройщику (апрель 2019 г., до вступления Закона № 151-ФЗ); - момент регистрации банка как участника долевого строительства (февраль 2020 г., после вступления Закона № 151-ФЗ, но в контексте правоотношений, возникших до этого); - момент замены конкурсного кредитора банком в реестре требований (июнь 2020 г.).

Суд пришел к выводу, что к спорным правоотношениям применяется редакция Закона о банкротстве, действовавшая на момент возбуждения дела о банкротстве, что обеспечивает защиту прав участников долевого строительства, которые приобрели свои права до вступления в силу ограничивающего их прав закона.

2. Гармонизация с позициями ВС РФ и КС РФ

Суд ВС РФ гармонизировал свою позицию с Постановлением Конституционного Суда РФ от 21 июля 2022 г. № 34-П, но не механически. Суд указал, что выводы апелляционного суда, переквалифицировавшего требование банка о взыскании убытков в требование о выплате компенсации залоговому кредитору, не являющемуся участником строительства, при прекращении его залогового права, со ссылкой на сформированную в Постановлении № 34-П правовую позицию Конституционного Суда Российской Федерации, сделаны без учета статуса банка как участника долевого строительства.

Это означает, что позиция КС РФ не исключает возможности рассмотрения требований участников долевого строительства в исковом производстве против нового застройщика, если участник долевого строительства надлежащим образом заменил конкурсного кредитора в реестре требований.

Суд также применил пункт 9 Обзора судебной практики разрешения споров о несостоятельности (банкротстве) за 2023 г., утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15 мая 2024 г., что обеспечивает единообразие судебной практики в применении норм о банкротстве застройщиков.

3. Последствия для арбитражных