ВС РФ: договор с ИП о строительстве — не долевое участие, а купля-продажа будущей вещи

№ 18-КГ26-35-К4 от 20 апреля 2026 г.

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер определения: № 18-КГ26-35-К4

Дата рассмотрения: 20 апреля 2026 г.

Состав СКГД: - Председательствующая: Пчелинцева Л.М. - Судьи: Горохов Б.А., Москаленко Ю.П. (судья-докладчик)

Стороны: - Истец (кассант): Дорофеева Ольга Анатольевна (гражданин, потребитель жилого помещения) - Ответчик: Личман Александр Эдуардович (индивидуальный предприниматель, застройщик) - Третье лицо: Департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края (орган публичной власти, уполномоченный на осуществление государственного контроля в сфере долевого строительства)

Категория спора: Договорный (долевое строительство, купля-продажа будущей вещи); административно-надзорный аспект; банкротство застройщика

Внутрисудебный номер: 2-13872/2022 Прикубанского районного суда г. Краснодара

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца

Дорофеева О.А. обратилась в суд с иском к Личману А.Э. о признании предварительного договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности договором долевого участия в строительстве.

Правовое основание требования: Истец ссылалась на то, что заключённый между сторонами договор от 26 февраля 2012 г. содержит все существенные условия договора участия в долевом строительстве, регулируемого Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...» (далее — ФЗ № 214-ФЗ).

Фактические обстоятельства: - 26 февраля 2012 г. между сторонами заключён предварительный договор купли-продажи 1/108 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом (квартира на пятом этаже, площадь 35,44 кв. м, литер «3-5»); - По условиям договора ответчик обязался на принадлежащем ему земельном участке построить шестиэтажный жилой дом, сдать его в эксплуатацию и оформить основной договор купли-продажи не позднее 30 апреля 2013 г.; - Полная стоимость объекта: 886 000 руб.; - Истец внесла денежные средства в полном объёме (акт приёма-передачи от 26 февраля 2012 г.); - Право собственности на объект возникает у истца только после заключения основного договора и регистрации сделки в Росреестре; - Ответчик не исполнил обязательства: основной договор не заключен, строительство не завершено, дом не сдан в эксплуатацию, квартира не передана.

Банкротство ответчика: - Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28 мая 2019 г. Личман А.Э. признан несостоятельным (банкротом); - Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 1 октября 2020 г. требования Дорофеевой О.А. о передаче объекта строительства включены в реестр требований о передаче жилых помещений (реестр требований участников строительства); - Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 28 декабря 2021 г. производство по банкротству прекращено в связи с невозможностью финансирования процедуры.

Возражения ответчика

В материалах определения возражения ответчика не раскрыты. Ответчик не явился в судебное заседание СКГД.

Решение первой инстанции

Дата: 22 августа 2022 г. (заочное решение)

Резолюция: Исковые требования Дорофеевой О.А. удовлетворены.

Ключевые мотивы: Суд первой инстанции признал предварительный договор купли-продажи договором долевого участия в строительстве.

Постановление апелляции (первое)

Дата: 21 декабря 2023 г.

Решение: Апелляционная коллегия Краснодарского краевого суда выявила процессуальное нарушение — непривлечение к участию в деле Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края. На основании пункта 4 части 4 статьи 330 ГПК РФ суд апелляционной инстанции перешёл к рассмотрению дела по правилам производства суда первой инстанции (без особенностей главы 39 ГПК РФ) с привлечением указанного органа в качестве третьего лица.

Постановление апелляции (второе)

Дата: 14 мая 2024 г.

Резолюция: Заочное решение суда первой инстанции отменено, принято новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

Мотивы: Суд апелляционной инстанции пришёл к выводу, что договор не является договором долевого участия в строительстве.

Постановление кассационного суда (первое)

Дата: 17 октября 2024 г.

Судебный орган: Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции

Решение: Апелляционное определение от 14 мая 2024 г. отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Постановление апелляции (третье)

Дата: 25 февраля 2025 г.

Резолюция: Заочное решение суда первой инстанции отменено, принято новое решение об удовлетворении исковых требований.

Мотивы: Суд апелляционной инстанции исходил из того, что: 1. Заключённый договор содержит все существенные условия договора участия в долевом строительстве по ФЗ № 214-ФЗ; 2. Арбитражный суд в рамках дела о банкротстве признал Дорофеевой О.А. участником строительства и включил её требования в реестр требований о передаче жилых помещений; 3. Следовательно, договор обладает признаками договора долевого участия в строительстве.

Постановление кассационного суда (второе)

Дата: 17 июля 2025 г.

Судебный орган: Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции

Решение: Апелляционное определение от 25 февраля 2025 г. оставлено без изменения.

Мотивы: Суд кассационной инстанции признал выводы апелляционного суда законными и обоснованными, соответствующими фактическим обстоятельствам и нормам материального и процессуального права.

Кассационная жалоба в ВС РФ

Кассант: Исполняющий обязанности руководителя Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края Кузнецов М.Г.

Доводы: Просил отменить апелляционное определение от 25 февраля 2025 г. и определение кассационного суда от 17 июля 2025 г. как незаконные и направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта

Спор возник между двумя противоположными правовыми квалификациями одного и того же договорного отношения:

1. Позиция истца и апелляционного суда (второе решение): Договор от 26 февраля 2012 г., несмотря на наименование «предварительный договор купли-продажи», по существу является договором долевого участия в строительстве (ФЗ № 214-ФЗ), поскольку содержит все его существенные условия и истец была признана участником строительства в процедуре банкротства ответчика.

2. Позиция Верховного Суда РФ: Договор является договором купли-продажи будущей вещи с условием о предварительной оплате (статья 429 ГК РФ), а не договором долевого участия в строительстве, поскольку: - Ответчик (индивидуальный предприниматель) не может быть застройщиком по смыслу ФЗ № 214-ФЗ (застройщиком может быть только юридическое лицо); - Отсутствует разрешение на строительство; - Включение требований в реестр требований о передаче жилых помещений в процедуре банкротства не означает, что договор является договором долевого участия в строительстве по ФЗ № 214-ФЗ.

Категория проблемы

Материально-правовая с элементами процессуально-правовой (вопрос о надлежащем привлечении третьего лица и соблюдении требований к апелляционному определению).

Почему дело передано на коллегию

Дело передано на рассмотрение СКГД в связи с необходимостью: 1. Разрешить конфликт между толкованием договора по его наименованию и по его существу; 2. Уточнить соотношение между понятием «участник строительства» в смысле Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» и понятием «участник долевого строительства» в смысле ФЗ № 214-ФЗ; 3. Установить правовой статус индивидуального предпринимателя в отношениях долевого строительства; 4. Проверить соблюдение требований к апелляционному определению и кассационному контролю.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Может ли договор, поименованный сторонами как «предварительный договор купли-продажи», быть признан договором долевого участия в строительстве по ФЗ № 214-ФЗ на основании его фактического содержания и включения требований истца в реестр требований о передаче жилых помещений в процедуре банкротства ответчика?

2. Может ли индивидуальный предприниматель выступать застройщиком в смысле ФЗ № 214-ФЗ и привлекать денежные средства граждан для долевого строительства?

3. Означает ли включение требований участника строительства в реестр требований о передаче жилых помещений в процедуре банкротства (в смысле Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ), что договор является договором долевого участия в строительстве по ФЗ № 214-ФЗ?

4. Какие существенные нарушения норм материального и процессуального права допустили суды апелляционной и кассационной инстанций при рассмотрении дела?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ занял позицию, что договор от 26 февраля 2012 г., несмотря на наименование «предварительный договор купли-продажи», по существу является договором купли-продажи будущей вещи с условием о предварительной оплате, а не договором долевого участия в строительстве. Это обусловлено тем, что ответчик (индивидуальный предприниматель) не может быть застройщиком по смыслу ФЗ № 214-ФЗ, поскольку застройщиком может выступать только юридическое лицо, и отсутствует разрешение на строительство. Включение требований истца в реестр требований о передаче жилых помещений в процедуре банкротства не означает, что договор является договором долевого участия в строительстве по ФЗ № 214-ФЗ, так как понятие «участник строительства» в смысле Федерального закона о банкротстве отличается от понятия «участник долевого строительства» по ФЗ № 214-ФЗ.

B. Развёрнутое обоснование

1. Толкование договора по его существу, а не по наименованию

Применённые нормы материального права:

• Статья 429 ГК РФ (часть 1): «По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором».

• Статья 431 ГК РФ: При толковании условий договора суд принимает во внимание буквальное значение слов и выражений; при неясности — сопоставляет с другими условиями и смыслом договора в целом. Если буквальное толкование не позволяет определить содержание, выясняется действительная общая воля сторон с учётом цели договора, предшествующих переговоров, практики взаимных отношений, обычаев и последующего поведения сторон.

Применённые нормы процессуального права:

• Часть 1 статьи 196 ГПК РФ: Суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам, и указывает мотивы, по которым не применил нормы, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

Постановления Пленумов ВС РФ:

• Пункт 43 Постановления Пленума ВС РФ от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»: Условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства (статья 1 ГК РФ), другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ). Толкование осуществляется с учётом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Вывод СКГД:

Суду независимо от наименования договора следовало установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нём слов и выражений, так и из существа сделки с учётом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Квалификация договора:

Заключённый сторонами договор от 26 февраля 2012 г., поименованный ими как предварительный и предусматривающий обязанность сторон заключить основной договор купли-продажи спорной квартиры в срок до 30 апреля 2013 г., не является предварительным договором по смыслу статьи 429 ГК РФ. По существу такой договор является договором купли-продажи будущей вещи с условием о предварительной оплате.

2. Требования к застройщику по ФЗ № 214-ФЗ и статус индивидуального предпринимателя

Применённые нормы специального федерального закона:

• Часть 1 статьи 1 ФЗ № 214-ФЗ (в редакции, действовавшей на 26 февраля 2012 г.): Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

• Часть 2 статьи 23 ФЗ № 214-ФЗ: Контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляются уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется данное строительство.

• Пункт 1 статьи 2 ФЗ № 214-ФЗ: Застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

• Часть 1 статьи 3 ФЗ № 214-ФЗ: Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.

• Часть 2 статьи 3 ФЗ № 214-ФЗ: Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям Закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

• Часть 3 статьи 3 ФЗ № 214-ФЗ: В случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим на это права в соответствии с Законом и (или) привлекающим денежные средства в нарушение требований части 2 статьи 1 Закона, гражданин может потребовать немедленного возврата переданных денежных средств, уплаты в двойном размере процентов по статье 395 ГК РФ и возмещения сверх суммы процентов причиненных убытков.

• Федеральный закон от 18 июля 2006 г. № 111-ФЗ: Индивидуальные предприниматели были исключены из числа застройщиков, указанных в части 1 статьи 2 ФЗ № 214-ФЗ. Застройщиком в правоотношениях, регулируемых ФЗ № 214-ФЗ, может выступать только юридическое лицо.

Вывод СКГД:

Поскольку: 1. Разрешение на строительство Личманом А.Э. получено не было; 2. До возникновения правоотношений сторон индивидуальные предприниматели были исключены из числа застройщиков по ФЗ № 214-ФЗ;

Личман А.Э. не мог быть застройщиком по нормам ФЗ № 214-ФЗ. Следовательно, заключённый с ним договор, независимо от его наименования и сути возникших правоотношений, не является договором участия в долевом строительстве.

3. Правовые последствия привлечения денежных средств лицом, не имеющим права

Применённые нормы специального федерального закона:

• Часть 3 статьи 3 ФЗ № 214-ФЗ (см. выше).

Обзоры судебной практики ВС РФ:

• Пункт 7 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утвержденного Президиумом ВС РФ 4 декабря 2013 г.): В случаях, если привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов (иных объектов недвижимости) осуществлено лицом, не имеющим на это права в соответствии с ФЗ № 214-ФЗ, и (или) такое привлечение денежных средств осуществлено иными, помимо указанных в названном Законе способами, гражданин на основании части 3 статьи 3 ФЗ № 214-ФЗ вправе потребовать возврата переданных им денежных средств, взыскания предусмотренных статьей 395 ГК РФ процентов в двойном размере и возмещения сверх суммы этих процентов причиненных ему убытков.

Вывод СКГД:

Граждане, чьи денежные средства привлечены лицом, не имеющим на это право в соответствии с ФЗ № 214-ФЗ, могут защитить свои права путем возврата денежных средств и возмещения процентов в двойном размере, а не признания предварительного договора купли-продажи договором участия в долевом строительстве.

Суд апелляционной инстанции приведённые нормативные положения применил неправильно, не выяснил вопрос о том, может ли ответчик являться застройщиком многоквартирного жилого дома, тем самым фактически не установил правоотношения сторон и неправильно определил закон, подлежащий применению при разрешении спора.

4. Различие между «участником строительства» (в смысле Закона о банкротстве) и «участником долевого строительства» (в смысле ФЗ № 214-ФЗ)

Применённые нормы специального федерального закона:

• Пункт 1 статьи 201.1 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»: Лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства (далее — застройщик), — юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.

Вывод СКГД:

Для признания должника застройщиком для целей применения параграфа 7 (Банкротство застройщиков) главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ не требуется, чтобы данное лицо являлось застройщиком согласно градостроительному законодательству и (или) соответствовало понятию «застройщик» по статье 2 ФЗ № 214-ФЗ. Определяющее значение имеет факт привлечения лицом денежных средств или имущества участников строительства и, как следствие, наличие к нему требования о передаче жилых помещений или денежных требований.

Положения статьи 201.1 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ: - Разграничивают понятия «участника строительства» и «участника долевого строительства»; - Прямо указывают на то, что заключение предварительного договора купли-продажи может выступать основанием для признания наличия у участника строительства требований о передаче жилых помещений или денежных требований.

Материально-правовой интерес включения требований в реестр:

Включение в процедуре банкротства требований участников строительства в реестр требований о передаче жилых помещений преследует материально-правовой интерес участников строительства — получение соразмерного и пропорционального удовлетворения требований путем участия в деле о банкротстве лица, являющегося застройщиком по смыслу параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ.

Ошибка апелляционного суда:

Выводы суда апелляционной инстанции о том, что включение требований Дорофеевой О.А. в реестр требований о передаче жилых помещений в рамках дела о признании Личмана А.Э. несостоятельным (банкротом) означает признание истца участником долевого строительства применительно к отношениям, урегулированным ФЗ № 214-ФЗ, и в связи с этим заключённый договор обладает признаками договора долевого участия в строительстве, не основаны на нормах действующего законодательства.

5. Требования к апелляционному определению и кассационному контролю

Применённые нормы процессуального права:

• Часть 1 статьи 327 ГПК РФ: Суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учётом особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ.

• Пункт 4 части 4 статьи 330 ГПК РФ: Основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

• Часть 5 статьи 330 ГПК РФ: При наличии оснований, предусмотренных частью четвёртой, суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции без учёта особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ.

• Часть 1 статьи 195 ГПК РФ: Решение суда должно быть законным и обоснован