ВС РФ: при признании доли в доме незначительной должна быть отчуждена и доля в земельном участке

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер определения ВС РФ: № 46-КГ26-1-К6

Дата рассмотрения: 4 мая 2026 г.

Состав СКГД: - Председательствующий: Пчелинцева Л.М. - Судьи: Вавилычева Т.Ю., Юрьев И.М. (судья-докладчик)

Стороны: - Истец (кассант): Савельева Надежда Ивановна (гражданин, собственник доли в недвижимом имуществе) - Ответчик: Сафонов Игорь Васильевич (гражданин, сособственник доли в недвижимом имуществе) - Третье лицо: Сафонов В.В. (гражданин, сособственник доли в недвижимом имуществе); Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (орган публичной власти)

Категория спора: Гражданско-правовой спор о разделе имущества, находящегося в долевой собственности; спор о признании доли незначительной и принудительной выплате компенсации за долю в праве собственности на недвижимое имущество (жилой дом и земельный участок).

Внутрисудебный номер дела: № 2-2775/2024 Ставропольского районного суда Самарской области

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца

Савельева Н.И. обратилась в суд с иском к Сафонову И.В. о: 1. признании незначительной 1/4 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом (кадастровый номер не указан в открытой части) и 1/4 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок (кадастровый номер не указан в открытой части); 2. прекращении права собственности Сафонова И.В. на указанные доли; 3. выплате компенсации в размере 1 858 000 руб.; 4. признании права собственности Савельевой Н.И. на указанные доли.

Правовое основание: Статья 252 Гражданского кодекса РФ (положения о признании доли незначительной и принудительной выплате компенсации при невозможности выдела в натуре).

Обоснование требований

Истец указала, что: - 7 сентября 2020 г. приобрела у Горбунковой О.Н. и Чекашевой Т.П. по договору купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и 1/2 доли на земельный участок; - на момент покупки недвижимое имущество принадлежало четырём лицам по 1/4 доли каждому: Горбунковой О.Н., Чекашевой Т.П., Сафонову И.В. и Сафонову В.В.; - продавцы сообщили, что Сафоновы также продадут свои доли, так как по мировому соглашению от 2 октября 2019 г. они обязались выставить имущество на продажу и разделить вырученные средства; - Сафоновы не выполнили обязательства по мировому соглашению; - истец с момента приобретения доли пользуется домом, оформила лицевые счета на коммунальные услуги, ухаживает за участком, проживает в доме с семьёй (муж и трое детей, двое несовершеннолетних); - жилой дом является единственным жилым помещением истца; - Сафонов И.В. не пользуется домом, не участвует в содержании, проживает в другом городе (Тольятти); - 5 июля 2024 г. направила предложение о выкупе доли за 2 100 000 руб., 6 августа 2024 г. — о выкупе за 1 050 000 руб.; оба предложения остались без ответа; - жилой дом требует ремонта, непригоден для проживания, совместное проживание сторон невозможно; - дом однокомнатный, общей площадью 37,4 кв. м, выделить долю в натуре невозможно; - доля ответчика является незначительной.

Возражения ответчика

Ответчик Сафонов И.В. возражал против удовлетворения исковых требований, в том числе в отношении земельного участка, ссылаясь на возможность совместного использования доли с Сафоновым В.В. и выдела в натуре.

Решение суда первой инстанции

Дата: 19 ноября 2024 г.

Суд: Ставропольский районный суд Самарской области

Резолюция: Исковые требования Савельевой Н.И. удовлетворены полностью.

Ключевые мотивы: - Суд признал 1/4 доли Сафонова И.В. в праве общей долевой собственности на жилой дом и 1/4 доли на земельный участок незначительными; - прекратил право собственности Сафонова И.В. на указанные доли; - признал право собственности Савельевой Н.И. на эти доли; - взыскал с Савельевой Н.И. в пользу Сафонова И.В. компенсацию в размере 1 858 000 руб.; - суд исходил из того, что технические характеристики жилого дома (37,4 кв. м, однокомнатный) не позволяют определить порядок пользования и разделить дом в натуре без несоразмерных затрат; ответчик утратил существенный интерес в использовании помещения; в доме намерены проживать истец с семьёй из пяти человек.

Постановление апелляции

Дата: 17 апреля 2025 г.

Суд: Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда

Решение: - Отменено в части: решение суда первой инстанции в отношении земельного участка — отменено признание незначительной 1/4 доли Сафонова И.В. в праве общей долевой собственности на земельный участок и прекращение его права собственности на эту долю; принято новое решение об отказе в удовлетворении иска в этой части; - Изменено в части: размер компенсации снижен с 1 858 000 руб. до 213 000 руб.; - Оставлено без изменения: решение в части признания незначительной 1/4 доли Сафонова И.В. в жилом доме и прекращения его права собственности на эту долю.

Мотивы апелляции: - Суд апелляции ссылался на статьи 11, 35 Земельного кодекса РФ, статьи 252, 273 Гражданского кодекса РФ; - указал, что удовлетворение требований в отношении земельного участка ограничивает права Сафонова В.В., препятствует реализации его права на использование участка; - суд первой инстанции не учел возможность совместного использования Сафоновым И.В. и Сафоновым В.В. принадлежащих им долей в земельном участке и возможность выдела ими 1/2 доли в натуре; - пришёл к выводу об отсутствии правовых оснований для признания доли Сафонова И.В. в земельном участке незначительной.

Постановление кассации

Дата: 25 августа 2025 г.

Суд: Судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции

Решение: Апелляционное определение оставлено без изменения.

Мотивы: Кассационный суд признал выводы апелляционного суда правильными.

Кассационная жалоба в ВС РФ

Кассант: Представитель Савельевой Н.И. по доверенности Гаричева С.Б.

Доводы: Просил отменить апелляционное определение и определение кассационного суда как незаконные и оставить в силе решение суда первой инстанции.

Процессуальная история в ВС РФ: - 29 декабря 2025 г. судья ВС РФ Юрьев И.М. истребовал дело в ВС РФ; - 17 марта 2026 г. определением того же судьи кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании СКГД ВС РФ; - 4 мая 2026 г. СКГД рассмотрела дело в открытом судебном заседании.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта

Спор возник между интересами: 1. Истца (добросовестного приобретателя доли): защита права собственности на приобретённую долю в недвижимом имуществе, в котором она проживает с семьёй; исключение из общей собственности сособственника, не пользующегося имуществом и не участвующего в его содержании; 2. Ответчика (миноритарного сособственника): сохранение права собственности на долю в земельном участке, несмотря на признание его доли в жилом доме незначительной; 3. Третьего лица (другого сособственника): защита от ограничения его прав на использование земельного участка.

Конфликт норм и толкований

Основной конфликт — между: - Статьёй 252 ГК РФ (п. 4): положением о возможности принудительной выплаты компенсации за незначительную долю, которая не может быть реально выделена и в отношении которой собственник не имеет существенного интереса; - Принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (ст. 1 п. 1 подп. 5 Земельного кодекса РФ, ст. 273 ГК РФ, ст. 35 п. 4 абз. 8 Земельного кодекса РФ): требованием, чтобы отчуждение доли в здании, находящемся на земельном участке, сопровождалось отчуждением доли в земельном участке.

Апелляционный суд применил принцип единства судьбы земельных участков, но сделал это избирательно: признал незначительной долю в жилом доме, но отказал в признании незначительной доли в земельном участке, что создало противоречие.

Категория проблемы

Материально-правовая с элементами межотраслевой (гражданское право и земельное право).

Почему дело передано на коллегию

Дело передано на СКГД ВС РФ в связи с наличием существенных нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом апелляционной инстанции и кассационным судом, которые повлияли на исход дела и требуют единообразного толкования норм гражданского и земельного законодательства о разделе имущества в долевой собственности.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Может ли суд признать незначительной долю в жилом доме, находящемся на земельном участке, находящемся в долевой собственности, и одновременно отказать в признании незначительной доли в земельном участке, на котором расположен этот дом?

2. Применяется ли принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости при разрешении спора о признании доли в праве общей долевой собственности незначительной и принудительной выплате компенсации за эту долю?

3. Допустимо ли суду апелляционной инстанции отменять решение суда первой инстанции в части земельного участка, ссылаясь на предположительные возможности совместного использования долей другими сособственниками и выдела в натуре, без установления этих обстоятельств в судебном разбирательстве и без надлежащей мотивировки в соответствии с требованиями ст. 329 ГПК РФ?

4. Выполнил ли кассационный суд свои обязанности по проверке законности апелляционного определения в соответствии со ст. 379 ГПК РФ?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ пришёл к выводу, что спор о принудительной выплате участнику долевой собственности на земельный участок и расположенный на нём жилой дом денежной компенсации за его долю, признанную незначительной, с прекращением права собственности на неё подлежит рассмотрению с учётом необходимости соблюдения принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости. В случае отчуждения доли в праве общей собственности на здание, находящееся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, также должна быть отчуждена и принадлежащая этому участнику долевой собственности доля в праве собственности на земельный участок. Апелляционный суд нарушил это требование, признав незначительной долю в жилом доме, но отказав в признании незначительной доли в земельном участке, что противоречит закону.

B. Развёрнутое обоснование

1. Нормативная база регулирования раздела имущества в долевой собственности

Применённые нормы материального права:

• Статья 252 ГК РФ (п. 1): имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между участниками по соглашению между ними;

• Статья 252 ГК РФ (п. 2): участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества;

• Статья 252 ГК РФ (п. 3): при недостижении соглашения участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли. Если выдел в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности;

• Статья 252 ГК РФ (п. 4): несоразмерность имущества, выделяемого в натуре, устраняется выплатой денежной суммы или иной компенсацией. Выплата компенсации вместо выдела в натуре допускается с согласия собственника. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (ключевое положение для данного дела);

• Статья 252 ГК РФ (п. 5): с получением компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Применённые нормы земельного законодательства:

• Статья 3 Земельного кодекса РФ (п. 3): имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами;

• Статья 1 Земельного кодекса РФ (п. 1, подп. 5): земельное законодательство основано на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами;

• Статья 35 Земельного кодекса РФ (п. 4, абз. 8): отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение;

• Статья 273 ГК РФ: при переходе права собственности на здание или сооружение к приобретателю переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

2. Системная взаимосвязь норм гражданского и земельного законодательства

ВС РФ подчеркнул, что по смыслу приведённых норм Гражданского кодекса Российской Федерации в их системной взаимосвязи с нормами земельного законодательства, в случае отчуждения доли в праве общей собственности на здание, находящееся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, также должна быть отчуждена и принадлежащая этому участнику долевой собственности доля в праве собственности на земельный участок исходя из принципа единости судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости.

Это означает, что принцип единства судьбы земельных участков и связанных с ними объектов применяется не только при добровольном отчуждении (купле-продаже), но и при принудительном отчуждении доли в результате судебного решения о признании доли незначительной.

3. Назначение п. 4 ст. 252 ГК РФ — баланс интересов

ВС РФ указал, что пункт 4 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающий, что выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия, а в случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд на основании исследования и оценки в каждом конкретном случае всех имеющих значение обстоятельств дела может и при отсутствии согласия выделяющегося сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию, направлен на достижение баланса интересов участников общей собственности.

Это подчёркивает, что норма о признании доли незначительной служит защите интересов как добросовестного приобретателя (истца), так и других участников долевой собственности, но в рамках требований закона.

4. Критерии признания доли незначительной

Из определения ВС РФ следуют три кумулятивных критерия для признания доли незначительной (ст. 252 ГК РФ, п. 4): 1. Доля собственника незначительна (по размеру и/или по стоимости); 2. Не может быть реально выделена (технически или экономически); 3. Собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества (не пользуется, не участвует в содержании, проживает отдельно и т.д.).

В данном деле суд первой инстанции правильно установил все три критерия для жилого дома (37,4 кв. м, однокомнатный, невозможно разделить в натуре, ответчик не пользуется и не участвует в содержании).

5. Ошибка апелляционного суда в применении принципа единства судьбы

ВС РФ выявил критическую ошибку апелляционного суда:

«Между тем суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции в части признания принадлежащей Сафонову И.В. 1/4 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок незначительной и принимая в этой части новое решение об отказе в удовлетворении иска, хотя и процитировал в апелляционном определении положения статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 273 Гражданского кодекса Российской Федерации, однако к спорным отношениям их не применил».

Суд апелляции привёл нормы закона, но не применил их к фактическим обстоятельствам дела. Вывод апелляционного суда о сохранении права собственности ответчика на долю в земельном участке при одновременном прекращении права на долю в жилом доме противоречит закрепленному в законе принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости.

6. Процессуальные нарушения апелляционного суда

Применённые нормы процессуального права:

• Статья 327 ГПК РФ (абз. 2, ч. 1): суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учётом особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ;

• Статья 329 ГПК РФ (п. 5, ч. 2): в апелляционном определении указываются обстоятельства дела, установленные судом апелляционной инстанции, доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах, законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии постановления, мотивы, по которым суд отклонил те или иные доказательства и не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

ВС РФ указал, что апелляционный суд допустил существенное нарушение требований ст. 329 ГПК РФ:

«В нарушение пункта 5 части 2 статьи 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вывод суда апелляционной инстанции о том, что удовлетворение требований истца в части признания принадлежащей Сафонову И.В. 1/4 доли в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок незначительной, прекращения права собственности ответчика на эту долю и признания за истцом права собственности на нее нарушает права другого долевого сособственника - третьего лица Сафонова В.В., поскольку препятствует реализации его права на использование земельного участка, в частности путем выдела им совместно с ответчиком Сафоновым И.В. в натуре 1/2 доли земельного участка, не основан на установленных судом при разрешении спора по существу обстоятельствах и носит предположительный характер».

Апелляционный суд: - не установил в судебном разбирательстве, что Сафоновы намерены совместно использовать свои доли; - не установил, что они намерены выделить в натуре 1/2 доли; - не привёл доказательств и мотивов для таких выводов; - не учёл, что на земельном участке находится жилой дом; - не учёл, что третье лицо Сафонов В.В. при рассмотрении дела в суде первой инстанции на нарушение своих прав не ссылался; - не учёл, что встречных исковых требований о выделе земельного участка или об определении порядка пользования не заявлялось.

7. Нарушения кассационным судом

Применённые нормы процессуального права:

• Статья 379 ГПК РФ (ч. 1-3): кассационный суд проверяет законность судебных постановлений, принятых судом апелляционной инстанции, и обязан выявлять и устранять допущенные нарушения;

• Статья 379.6 ГПК РФ: кассационный суд должен проверить соответствие выводов суда апелляционной инстанции установленным обстоятельствам и применённому праву.

ВС РФ указал:

«Кассационный суд общей юрисдикции, проверяя по кассационной жалобе представителя Савельевой Н.И. по доверенности Гаричевой С Б . законность апелляционного определения суда апелляционной инстанции, допущенные им нарушения норм материального и процессуального права не выявил и не устранил, тем самым не выполнил требования статьи 379.6 и частей 1-3 статьи 379 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации».

Кассационный суд пассивно оставил апелляционное определение без изменения, не проведя надлежащей проверки законности.

8. Основание для отмены в кассационном порядке

Применённая норма процессуального права:

• Статья 390.14 ГПК РФ: основаниями для отмены или изменения судебной коллегией Верховного Суда Российской Федерации судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

ВС РФ пришёл к выводу, что в данном деле имеются такие существенные нарушения: - Материально-правовые: неправильное применение и толкование норм ст. 252 ГК РФ, ст. 1, 35 Земельного кодекса РФ, ст. 273 ГК РФ; нарушение принципа единства судьбы земельных участков и связанных объектов; - Процессуально-правовые: нарушение требований ст