ВС РФ: компенсация залоговым кредиторам при банкротстве застройщика рассчитывается из общей стоимости залога

I. РЕКВИЗИТЫ И ПАРАМЕТРЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № А41-14157/2017 (Арбитражный суд Московской области); Определение СКЭС ВС РФ № 305-ЭС20-13365 (5,6,7) от 3 октября 2025 г. (резолютивная часть объявлена 29 сентября 2025 г.).

Состав СКЭС: - Председательствующий судья: Шилохвост О.Ю. - Судьи: Букина И.А. (судья-докладчик), Самуйлов С.В.

Стороны спора: - Истцы (заявители в обособленном споре): - Общество с ограниченной ответственностью «Телеком Системз» (залоговый кредитор) - Скворцов Михаил Константинович (залоговый кредитор) - Позолотин Прохор Анатольевич (правопреемник ООО «Монтажпромстрой», залоговый кредитор) - Ответчик: Публично-правовая компания «Фонд развития территорий» (приобретатель предметов залога) - Должник: Общество с ограниченной ответственностью «Мособлжилстрой Девелопмент» (в процедуре банкротства)

Категория спора: Банкротный обособленный спор об определении размера и выплате компенсации залоговым кредиторам при банкротстве застройщика (параграф 7 главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Фабула

В конкурсную массу должника включено имущество: два земельных участка (кадастровые номера 50:23:0060901:39, 50:23:0060901:40) с неотделимыми улучшениями в виде трех незарегистрированных объектов незавершенного строительства — жилых домов (позиции 201, 202, 203) по адресу: Московская область, Раменский район, городское поселение Родники, д. п. Родники, ул. Трудовая. Фонд развития территорий в порядке статьи 201.15-2-2 Закона о банкротстве обратился в суд с заявлением о намерении стать приобретателем указанных земельных участков с находящимися на них неотделимыми улучшениями в связи с принятием решения о выплате возмещения гражданам — участникам строительства. Залоговые кредиторы (Скворцов М.К., ООО «Телеком Системз» и ООО «Монтажпромстрой») обратились в суд с заявлениями об определении размера и выплате компенсации в связи с передачей Фонду предметов залога.

Процессуальная история

Первая инстанция (Арбитражный суд Московской области): - Определение от 1 июля 2021 г.: Заявление Фонда удовлетворено. На Фонд возложена обязанность перечислить на специальный банковский счет должника денежные средства в размере 2 520 968 руб. 43 коп. для удовлетворения требований кредиторов по текущим обязательствам, кредиторов первой и второй очереди. - Определение от 26 ноября 2021 г.: Конкурсный управляющий обязан передать Фонду права на земельные участки со всеми неотделимыми улучшениями, включая объекты незавершенного строительства, права на проектную документацию и права требования по подключению к сетям инженерно-технического обеспечения. - Определение от 11 декабря 2023 г.: Суд удовлетворил заявления залоговых кредиторов и взыскал с Фонда первичную компенсацию в размере: Скворцову М.К. — 3 345 122 руб. 64 коп.; ООО «Телеком Системз» — 92 127 967 руб. 89 коп.; ООО «Монтажпромстрой» — 78 966 829 руб. 62 коп. Суд применил порядок расчета, исходя из общей стоимости переданных предметов залога (919 023 000 руб.) и общего размера требований участников строительства и прочих залоговых кредиторов.

Апелляционная инстанция (Десятый арбитражный апелляционный суд): - Постановление от 25 ноября 2024 г.: Оставило определение суда первой инстанции без изменения. Апелляция признала, что размер оценочной стоимости предмета залога установлен вступившим в законную силу определением суда от 1 июля 2021 г., и именно из этой стоимости определяется размер выплат Фонда. Равный правовой подход должен применяться и по отношению к иным участникам строительства.

Кассационная инстанция (Арбитражный суд Московского округа): - Постановление от 4 марта 2025 г.: Отменило судебные акты судов первой и апелляционной инстанций и направило обособленный спор на новое рассмотрение. Суд округа указал, что требования заявителей о передаче жилых помещений включены в реестр в отношении помещений, расположенных в разных домах, в связи с чем залог прав требований находится в прямой взаимосвязи с конкретными договорами долевого участия и не может распространяться на объекты, которые не являлись предметом заключенных соглашений. Суд округа ссылался на статью 334 ГК РФ, статью 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, пункт 20 постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 58 и Постановление КС РФ от 21 июля 2022 г. № 34-П.

Передача в СКЭС: - Определением ВС РФ от 15 августа 2025 г. кассационные жалобы ООО «Телеком Системз», Скворцова М.К. и Позолотина П.А. (правопреемника ООО «Монтажпромстрой») вместе с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании СКЭС. Заявители просили отменить постановление суда округа и оставить в силе судебные акты судов первой и апелляционной инстанций. Фонд просил отказать в удовлетворении кассационных жалоб.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Правовой конфликт возникает между двумя подходами к расчету первичной компенсации залоговым кредиторам при передаче предметов залога приобретателем в процедуре банкротства застройщика:

1. Позиция судов первой и апелляционной инстанций: Компенсация рассчитывается исходя из общей стоимости всех переданных предметов залога (в данном случае — трех недостроенных домов на двух земельных участках общей стоимостью 919 023 000 руб.) и общего размера требований всех участников строительства и прочих залоговых кредиторов, обеспеченных залогом этого имущества. Такой подход обеспечивает равный правовой подход ко всем участникам строительства и соответствует принципу справедливого распределения стоимости залога.

2. Позиция суда округа: Компенсация должна рассчитываться отдельно по каждому объекту незавершенного строительства, поскольку требования залоговых кредиторов включены в реестр в отношении помещений, расположенных в разных домах, и залог находится в прямой взаимосвязи с конкретными договорами долевого участия в конкретных объектах. Произвольное сальдирование обязательств и требований применительно ко всем передаваемым правам нарушает права Фонда и иных лиц.

Принципиальное значение дела: Спор имеет существенное значение для практики банкротства застройщиков, поскольку затрагивает: - баланс интересов залоговых кредиторов (участников долевого строительства) и приобретателя предметов залога; - применение принципа эстоппеля в арбитражном процессе (запрет на изменение позиции в апелляционной инстанции); - соотношение между формальным подходом (привязка к конкретным договорам долевого участия) и субстанциальным подходом (равный правовой подход ко всем участникам); - процессуальные последствия несовершения процессуальных действий более сильной стороной (Фондом).

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Основной вопрос: Должна ли первичная компенсация залоговым кредиторам при передаче предметов залога приобретателем в процедуре банкротства застройщика рассчитываться исходя из общей стоимости всех переданных предметов залога и общего размера требований всех залоговых кредиторов, или компенсация должна рассчитываться отдельно по каждому объекту незавершенного строительства в соответствии с конкретными договорами долевого участия?

2. Процессуальный вопрос: Может ли сторона (Фонд), не возражавшая в суде первой инстанции против расчета компенсации исходя из общей стоимости переданных предметов залога, впервые заявить возражение о необходимости расчета по каждому объекту отдельно в апелляционной жалобе, и может ли суд округа направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции на основании этого позднего возражения?

3. Вопрос о применении принципа эстоппеля: Применяется ли к данному спору принцип эстоппеля, закрепленный в части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса РФ, согласно которому обстоятельства, не оспоренные стороной в суде первой инстанции, считаются признанными?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

СКЭС отменила постановление суда округа и оставила в силе судебные акты судов первой и апелляционной инстанций. Коллегия признала, что первичная компенсация залоговым кредиторам должна рассчитываться исходя из общей стоимости переданных предметов залога и общего размера требований залоговых кредиторов, а не отдельно по каждому объекту. Суд округа нарушил принцип эстоппеля, позволив Фонду впервые в апелляционной инстанции заявить возражение, которое не было выдвинуто в суде первой инстанции, и тем самым предоставил ему процессуальные привилегии, противоречащие принципу правовой определенности и равноправию сторон.

B. Развёрнутое обоснование

1. Применимое законодательство и правовые позиции высших судов

СКЭС указала, что суды первой и апелляционной инстанций руководствовались положениями статей 201.10, 201.14, 201.15-2-2, 213.28 Закона о банкротстве, а также правовой позицией, изложенной в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21 июля 2022 г. № 34-П (далее — Постановление № 34-П) и определением СКЭС от 2 ноября 2023 г. № 309-ЭС22-24570 (6,7).

Суды первой и апелляционной инстанций применили порядок расчета компенсации, сформулированный в Постановлении № 34-П и определении СКЭС от 2 ноября 2023 г., установив, что полученный размер компенсации не превышает 50% размера требований каждого из заявителей.

2. Принципы арбитражного судопроизводства: равноправие и состязательность

СКЭС подчеркнула, что правосудие в арбитражных судах осуществляется на основе принципов, обеспечивающих реализацию задач судопроизводства, определенных в статье 2 Арбитражного процессуального кодекса РФ, в том числе принципов равноправия и состязательности сторон, закрепленных в статьях 8 и 9 АПК РФ.

В силу принципа состязательности все возражения против иска подлежат заявлению ответчиком в суде первой инстанции. Нарушение этого принципа путем позднего выдвижения возражений в апелляционной инстанции подрывает основы справедливого судебного разбирательства.

3. Правовая позиция о расчете компенсации залоговым кредиторам

СКЭС указала, что исходя из правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации первоначальная компенсация залоговым кредиторам в деле о банкротстве застройщиков рассчитывается из отношения оценочной стоимости предмета залога и объема требований залоговых кредиторов передаваемого предмета залога.

В связи с этим при рассмотрении вопроса о выплате компенсации залоговым кредиторам Фонд, как более сильная сторона в правоотношениях, должен представить в суд первой инстанции последовательную и выверенную правовую позицию в отношении расчета компенсации.

4. Асимметрия информации и процессуальных возможностей между сторонами

СКЭС установила, что Фонду переданы права (право аренды) на два земельных участка с неотделимыми улучшениями в виде трех недостроенных 17-этажных жилых домов (незарегистрированных как объекты незавершенного строительства) по общей цене 919 023 000 руб. (определение Арбитражного суда Московской области от 1 июля 2021 г.).

Коллегия отметила, что кадастровые работы для установления расположения недостроенных домов относительно земельных участков и определения площади и стоимости земельных участков под ними ни конкурсным управляющим, ни Фондом, являющимся с 2021 года правообладателем указанных объектов, не проводились.

Поскольку для передачи объекта Фонду требовалось определение стоимости прав застройщика на земельные участки с находящимися на них неотделимыми улучшениями (предмет залога), то именно Фонд обладал всеми возможностями для выполнения необходимых кадастровых работ и проведения соответствующей оценки в отношении каждого объекта. Кредиторы вследствие своего более слабого положения были не в силах повлиять на то, как будет проведена оценка (в отношении каждого объекта или в отношении единого жилого комплекса).

5. Отсутствие возражений Фонда в суде первой инстанции

СКЭС установила, что при рассмотрении настоящего спора в суде первой инстанции Фонд в письменных пояснениях не возражал против расчета компенсации исходя из общей стоимости переданных предметов залога, установленной определением Арбитражного суда Московской области от 1 июля 2021 г., а также общего размера обеспеченных залогом обязательств.

При таких условиях, а также принимая во внимание необходимость применения равного правового подхода по отношению к иным участникам строительства, претендующим на получение компенсации, суд первой инстанции согласился с доводами кредиторов и конкурсного управляющего о расчете компенсации исходя из общей стоимости переданных предметов залога и общего размера требований участников строительства и прочих залоговых кредиторов.

В нарушение статей 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каких-либо доказательств, опровергающих доводы кредиторов, Фонд не представил.

6. Принцип эстоппеля в арбитражном процессе

СКЭС указала, что позиция о необходимости расчета компенсации исходя из стоимости каждого недостроенного объекта, положенная судом округа в обоснование отмены судебных актов и направления дела на новое рассмотрение, впервые заявлена только в апелляционной жалобе Фонда. Данное обстоятельство подтверждено представителем Фонда в судебном заседании судебной коллегии.

Коллегия подчеркнула, что согласно части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Таким образом в Арбитражном процессуальном кодексе Российской Федерации выражен принцип эстоппеля, согласно которому сторона лишается права ссылаться в последующих судебных инстанциях на обстоятельства, которые не были исследованы нижестоящими судами, поскольку без уважительных причин не приводились этой стороной в обоснование своей позиции с представлением соответствующих доказательств.

7. Применение принципа эстоппеля к Фонду

СКЭС установила, что при таких условиях Фонд, отказавшийся от проведения кадастровых работ для установления расположения недостроенных домов относительно земельных участков, оценки стоимости предмета залога отдельно по каждому недостроенному дому и земельного участка под ними, а также не возражавший в суде первой инстанции против расчета компенсации исходя из общей стоимости переданных Фонду прав застройщика, не вправе ссылаться в судах апелляционной инстанции и округа на необходимость расчета компенсации исходя из стоимости предмета залога и объема залоговых обязательств отдельно по каждому объекту незавершенного строительства.

8. Позиция апелляционного суда и её обоснованность

СКЭС отметила, что суд апелляционной инстанции рассмотрел указанный довод и признал его несостоятельным, указав, что размер оценочной стоимости предмета залога установлен вступившим в законную силу определением суда от 1 июля 2021 г., и именно из этой стоимости определяется размер выплат Фонда для удовлетворения требований кредиторов по текущим обязательствам, кредиторов первой и второй очереди реестра, а равно и размер требований самого Фонда, подлежащего включению в реестр в связи с выплаченной компенсацией. Равный правовой подход должен применяться и по отношению к иным участникам строительства.

9. Последовательность позиции Фонда в других обособленных спорах

СКЭС отметила, что следует отметить, что в обособленных спорах об установлении компенсации иным кредиторам, рассмотренных позднее, Фонд не заявлял каких-либо возражений по расчету компенсации исходя из общей стоимости предмета залога (определения Арбитражного суда Московской области от 21 февраля 2025 г., 28 февраля 2025 г.).

10. Нарушение принципа правовой определенности судом округа

СКЭС указала, что суд округа в данном случае фактически освободил Фонд от неблагоприятных последствий несовершения процессуальных действий, предоставив ему не предусмотренную законом и противоречащую принципу правовой определенности возможность неоднократного рассмотрения дела по правилам судебного разбирательства в суде первой инстанции с предоставлением возможности представить новые возражения и расчеты по заявленным требованиям, в результате чего поставил его в более привилегированное положение, предоставив процессуальные права, которыми любой другой участник судебного разбирательства в схожей ситуации не обладал бы.

VI. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРА И ПРОЦЕДУРНЫЕ УКАЗАНИЯ

Критерий разрешения спора

СКЭС применила следующий критерий: первичная компенсация залоговым кредиторам при передаче предметов залога приобретателем в процедуре банкротства застройщика рассчитывается исходя из общей стоимости переданных предметов залога и общего размера требований всех залоговых кредиторов, обеспеченных залогом этого имущества. Такой расчет соответствует правовым позициям Конституционного Суда РФ и ВС РФ, обеспечивает равный правовой подход ко всем участникам строительства и соответствует принципам справедливости и правовой определенности.

Процессуальные указания

СКЭС указала, что при рассмотрении вопроса о выплате компенсации залоговым кредиторам Фонд, как более сильная сторона в правоотношениях, должен представить в суд первой инстанции последовательную и выверенную правовую позицию в отношении расчета компенсации. Это означает, что приобретатель предметов залога обязан:

1. Провести необходимые кадастровые работы для установления расположения объектов незавершенного строительства относительно земельных участков;
2. Определить стоимость предмета залога (как в целом, так и по отдельным объектам, если это необходимо);
3. Представить в суд первой инстанции полную и выверенную позицию по расчету компенсации с соответствующими доказательствами;
4. Не допускать изменения позиции в апелляционной инстанции без уважительных причин.

Распределение обязанностей

• Суд первой инстанции: Должен обеспечить полное исследование доказательств, представленных обеими сторонами, и применить принцип состязательности, требуя от более сильной стороны (Фонда) представления полной и выверенной позиции.
• Апелляционный суд: Должен контролировать соблюдение принципа эстоппеля и не допускать изменения позиции сторонами без уважительных причин.
• Кассационный суд: Должен проверять соблюдение принципов арбитражного судопроизводства и не допускать направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции без существенных нарушений норм права.

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации определила:

1. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 4 марта 2025 г. по делу № А41-14157/2017 отменить.

2. Определение Арбитражного суда Московской области от 11 декабря 2023 г. и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 25 ноября 2024 г. по указанному делу оставить в силе.

Таким образом, СКЭС восстановила судебные акты судов первой и апелляционной инстанций, которыми с Фонда развития территорий были взысканы суммы компенсации в пользу залоговых кредиторов (Скворцова М.К., ООО «Телеком Системз» и ООО «Монтажпромстрой»), рассчитанные исходя из общей стоимости переданных предметов залога и общего размера требований всех залоговых кредиторов.

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Смена методологии: от формального к субстанциальному подходу с процессуальными гарантиями

Определение СКЭС закрепляет субстанциальный подход к расчету компенсации залоговым кредиторам, отвергая формальный подход суда округа, основанный на привязке к конкретным договорам долевого участия в отдельных объектах. Однако СКЭС не просто выбирает субстанциальный подход, но обеспечивает его процессуальными гарантиями, требуя от более сильной стороны (приобретателя предметов залога) представления полной и выверенной позиции в суде первой инстанции и применяя принцип эстоппеля для предотвращения изменения позиции в апелляционной инстанции.

2. Гармонизация с позициями КС РФ и ВС РФ

Определение СКЭС гармонизирует практику с Постановлением Конституционного Суда РФ от 21 июля 2022 г. № 34-П и определением СКЭС от 2 ноября 2023 г. № 309-ЭС22-24570 (6,7), которые устанавливают, что первичная компенсация залоговым кредиторам рассчитывается из отношения оценочной стоимости предмета залога и объема требований залоговых кредиторов. СКЭС подтверждает, что эта позиция применяется к расчету компенсации исходя из общей стоимости всех переданных предметов залога, а не отдельно по каждому объекту.

3. Последствия для арбитражных управляющих, кредиторов и приобретателей

Для конкурсных управляющих: Определение подтверждает, что конкурсный управляющий должен обеспечить справедливое распределение стоимости залога между всеми залоговыми кредиторами, применяя равный правовой подход. Управляющий не должен допускать асимметрии информации в пользу приобретател