ВС подтвердил правомерность методики определения площади мансардных помещений при кадастровом учете

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № АПЛ26-238, Определение от 13 октября 2026 г.

Инстанция: Апелляционная коллегия Верховного Суда Российской Федерации

Состав суда: - Председательствующий: Зайцев В.Ю. (судья-докладчик) - Члены коллегии: Рудакова Е.В., Сабуров Д.Э. - Секретарь: Нестерова Д.Г. - Прокурор: Гаврикова Г.В. (Генеральная прокуратура РФ)

Стороны: - Административный истец: Тимофеев Сергей Сергеевич (гражданин) - Административный ответчик: Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) - Заинтересованное лицо: Министерство юстиции Российской Федерации

Категория спора: Глава 21 КАС РФ (оспаривание нормативного правового акта) — абстрактный нормоконтроль

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований:

Тимофеев С.С. оспаривал пункт 13 Требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места, утвержденных приказом Росреестра от 23 октября 2020 г. № П/0393 (зарегистрирован в Минюсте России 16 ноября 2020 г., регистрационный номер 60938, опубликован 17 ноября 2020 г. на www.pravo.gov.ru).

Оспариваемые положения пункта 13 предусматривают, что площадь жилого помещения мансардного этажа определяется в пределах высоты наклонного потолка (стены) при наклоне от 45° и более — от 1,9 метра; площадь с высотой потолка менее 1,9 метра при соответствующих углах наклона не учитывается (не включается).

Фактические обстоятельства:

В 2021 г. административный истец приобрел двухуровневую квартиру общей площадью 156,5 кв. м, включающую две жилые комнаты на мансардном этаже с углом наклона потолка 60°. При постановке на кадастровый учет в 2020 г. (по старой методике приказа Минэкономразвития от 1 марта 2016 г. № 90) площадь этих комнат составляла 31,1 кв. м. После переустройства и перепланировки квартиры в 2024–2025 гг. (разделения на две отдельные квартиры) по новой методике площадь уменьшилась до 17,9 кв. м (на 13,2 кв. м). Это привело к имущественному ущербу (снижение рыночной стоимости) и уменьшению голосов на общем собрании собственников многоквартирного дома.

Позиция административного истца:

Пункт 13 Требований: - не отвечает критерию правовой определенности; - изменяет площадь ранее учтенного и зарегистрированного объекта без изменения его конфигурации, подрывая стабильность гражданского оборота и доверие к государственному кадастровому учету; - имеет обратную силу, применяясь к объектам, поставленным на кадастровый учет до 1 января 2021 г.; - противоречит ст. 4 ГК РФ, ч. 5 ст. 15 ЖК РФ, ст. 8, 9 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; - нарушает правомочия собственника жилого помещения (ст. 44, 48 ЖК РФ) и право на участие в управлении многоквартирным домом.

Позиция административного ответчика и заинтересованного лица:

Росреестр и Минюст России возражали, указывая, что: - Требования утверждены уполномоченным федеральным органом в пределах его полномочий; - оспариваемые положения соответствуют действующему законодательству; - прав, свобод и законных интересов административного истца не нарушают.

Решение суда первой инстанции:

Решением Верховного Суда РФ от 14 июля 2026 г. по делу № АКПИ26-307 в удовлетворении административного иска отказано.

Апелляционная жалоба:

Тимофеев С.С. просил отменить решение как незаконное и необоснованное, ссылаясь на: - ошибочный вывод суда о том, что Требования обратной силы не имеют (при проведении кадастровых работ в 2024–2025 гг. новые правила были применены к частям исходного объекта, вследствие чего пересмотрена ранее учтенная площадь); - отсутствие оценки нарушения правомочий собственника жилого помещения; - нарушение права на участие в управлении многоквартирным домом.

Прокурор Генеральной прокуратуры РФ Гаврикова Г.В. полагала апелляционную жалобу необоснованной.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Дело затрагивает фундаментальное противоречие между:

1. Публичным интересом — унификацией и стабильностью методики определения площади недвижимого имущества для целей государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, обеспечением правовой определенности в сфере недвижимости;

2. Частным интересом — защитой законных ожиданий собственника жилого помещения, приобретшего квартиру с определенной площадью, зарегистрированной в ЕГРН, и последующим снижением этой площади при переустройстве/перепланировке, что влечет имущественный ущерб и ограничение управленческих прав в многоквартирном доме.

Ключевая процессуальная особенность: дело рассматривается в порядке абстрактного нормоконтроля (гл. 21 КАС РФ), при котором суд не устанавливает и не исследует фактические обстоятельства конкретной ситуации, а проверяет соответствие оспариваемого нормативного акта актам большей юридической силы.

Материально-правовой конфликт: соотношение между: - специальным регулированием площади помещений для целей кадастрового учета (Требования Росреестра); - общим понятием «общей площади» жилого помещения в Жилищном кодексе РФ (ч. 5 ст. 15), применяемым для целей реализации жилищных прав и государственного учета жилищного фонда; - принципом правовой определенности и защиты законных ожиданий собственника.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Противоречит ли пункт 13 Требований (в части определения площади мансардного этажа при наклоне 45° и более от 1,9 метра) нормативным правовым актам большей юридической силы (ст. 4 ГК РФ, ч. 5 ст. 15 ЖК РФ, Закону о государственной регистрации недвижимости)?

2. Имеют ли оспариваемые положения обратную силу, применяясь к объектам, поставленным на кадастровый учет до 1 января 2021 г., при проведении кадастровых работ в связи с перепланировкой помещения в 2024–2025 гг.?

3. Нарушают ли оспариваемые положения жилищные права собственника жилого помещения (ст. 44, 48 ЖК РФ) и право на участие в управлении многоквартирным домом?

4. Отсутствует ли нормативный правовой акт большей юридической силы, устанавливающий иные правила определения площади мансардного этажа при кадастровом учете?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Апелляционная коллегия ВС РФ подтвердила позицию суда первой инстанции: пункт 13 Требований не противоречит нормативным актам большей юридической силы и не имеет обратной силы. Требования применяются к правоотношениям, возникшим после их вступления в силу (1 января 2021 г.), в том числе при проведении кадастровых работ в связи с перепланировкой помещений. Доводы административного истца сводятся к несогласию с действующим правовым регулированием, что не является основанием для признания нормативного акта недействующим в порядке абстрактного нормоконтроля.

B. Развёрнутое обоснование

1. Основание для признания нормативного акта недействующим

Согласно п. 1 ч. 2 ст. 215 КАС РФ, основанием для признания нормативного правового акта недействующим полностью или в части является его несоответствие иному нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу. По данному делу такое основание отсутствует.

2. Компетенция Росреестра и надлежащее принятие Приказа

С учетом: - ч. 2 ст. 2 и ч. 13 ст. 24 Закона о государственной регистрации недвижимости; - п. 1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (постановление Правительства РФ от 1 июня 2009 г. № 457); - Указа Президента РФ от 23 мая 1996 г. № 763 «О порядке опубликования и вступления в силу актов Президента Российской Федерации, Правительства Российской Федерации и нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти»; - Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации (постановление Правительства РФ от 13 августа 1997 г. № 1009) —

Приказ издан в пределах предоставленных Росреестру полномочий с соблюдением процедуры принятия, государственной регистрации в Минюсте России, опубликования и введения в действие.

3. Разграничение целей и задач кадастрового учета и жилищного законодательства

Суд установил принципиальное различие между двумя сферами правового регулирования:

Кадастровый учет и государственная регистрация прав (ч. 1 ст. 1 Закона о государственной регистрации недвижимости): - регулируют отношения, возникающие в связи с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственным кадастровым учетом недвижимого имущества, ведением ЕГРН; - ЕГРН — сводка достоверных систематизированных сведений об учтенном недвижимом имуществе, зарегистрированных правах, основаниях их возникновения, правообладателях (ч. 2 ст. 1); - в ЕГРН вносятся сведения о площади объектов недвижимости (п. 9 ч. 4 ст. 8).

Жилищное законодательство (ч. 1, 5 ст. 15 ЖК РФ): - определяет жилые помещения как объекты жилищных прав; - устанавливает понятие «общей площади» жилого помещения (сумма площади всех частей, включая вспомогательные помещения, за исключением балконов, лоджий, веранд, террас); - применяется для целей реализации жилищных прав на жилые помещения (ч. 5 ст. 15 ЖК РФ) и государственного учета жилищного фонда (ч. 5 ст. 19 ЖК РФ).

Вывод суда: Требования в оспариваемой части не могут рассматриваться как противоречащие ст. 15, 44, 48 ЖК РФ и нарушающие жилищные права административного истца, поскольку они применяются в иной сфере — при подготовке документов для целей государственного кадастрового учета, а не для реализации жилищных прав.

4. Соответствие Требований строительным нормам и правилам

Оспариваемые положения согласуются с действующим «СП 54.13330.2022. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. СНиП 31-01-2003» (утвержден приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ от 13 мая 2022 г. № 361/пр), пункт А.2.2 приложения «А» которого предусматривает: - расстояния для определения площади помещения мансардного этажа измеряются на высоте наклонного потолка (стены): 1,6 м при наклоне до 45°; 1,9 м при наклоне 45° и более.

Такое регулирование обусловлено целью сокращения потенциальных различий сведений о площади помещения в техническом плане по отношению к сведениям в проектной документации и разрешении на строительство, что отвечает принципу правовой определенности.

5. Отсутствие нормативного акта большей юридической силы с иными правилами

Нормативного правового акта большей юридической силы, устанавливающего иные правила определения площади жилого помещения мансардного этажа при подготовке документов для целей государственного кадастрового учета, не имеется.

6. Вопрос об обратной силе Требований

Суд опроверг довод апелляционной жалобы о том, что оспариваемые положения фактически имеют обратную силу. Обоснование:

Правовая природа перепланировки (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ): - перепланировка — изменение границ и/или площади помещения, образование новых помещений, изменение внутренней планировки; - в результате перепланировки могут быть изменены границы и/или площадь смежных помещений; - перепланировка влечет необходимость внесения изменений в ЕГРН о границах и/или площади помещения или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации прав.

Процедура кадастрового учета при перепланировке (ч. 1, п. 3 ч. 2 ст. 26; ч. 2, 3 ст. 28 ЖК РФ): - переустройство и перепланировка подлежат согласованию с уполномоченным органом местного самоуправления; - подтверждаются актом приемочной комиссии; - перепланировка считается завершенной со дня внесения изменений в ЕГРН или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации прав.

Момент возникновения прав на имущество (п. 2 ст. 8 ГК РФ): - права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.

Основные и дополнительные сведения об объекте (ст. 8 Закона о государственной регистрации недвижимости): - в кадастр вносятся основные и дополнительные сведения об объекте; - к основным относятся характеристики, позволяющие определить объект как индивидуально-определенную вещь, включая площадь помещения, которые определяются и изменяются в результате перепланировки (ч. 1, 2, п. 9 ч. 4).

Одновременность кадастрового учета при разделе и перепланировке (ч. 1, 3 ст. 41 Закона о государственной регистрации недвижимости): - при образовании двух и более объектов в результате раздела или перепланировки государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов; - снятие с учета и регистрация прекращения прав на исходные объекты осуществляются одновременно с кадастровым учетом и регистрацией прав на образованные объекты.

Применение норм на момент проведения кадастровых работ (п. 7 ч. 2 ст. 14 Закона о государственной регистрации недвижимости): - при выполнении кадастровых работ и подготовке технического плана образованных в результате перепланировки новых помещений применению подлежат нормы (в том числе регулирующие порядок определения площади), которые действуют на момент проведения кадастровых работ, в период проектирования и выполнения строительных работ по перепланировке.

Вывод суда: Требования обратной силы не имеют и применяются к правоотношениям, связанным с осуществлением государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, возникшим после их вступления в силу (после 1 января 2021 г.). При проведении кадастровых работ в 2024–2025 гг. применялись действующие на тот момент нормы, что не является применением норм с обратной силой.

7. Особенности абстрактного нормоконтроля

При рассмотрении административных дел в порядке абстрактного нормоконтроля (гл. 21 КАС РФ) судом не устанавливаются и не исследуются фактические обстоятельства, относящиеся к конкретной ситуации и не связанные с решением вопроса о соответствии оспариваемого акта нормативным актам большей юридической силы.

Доводы административного истца сводятся к несогласию с действующим правовым регулированием и необходимости установления иных требований к определению площади. Однако: - федеральным законодателем полномочия по установлению таких требований закреплены за Росреестром; - разрешение вопросов о внесении изменений в нормативный акт не отнесено к компетенции ВС РФ; - основание для возложения судом на орган государственной власти обязанности осуществить нормативное правовое регулирование (ч. 4 ст. 216 КАС РФ) отсутствует.

8. Полнота мотивировки решения суда первой инстанции

Вопреки утверждению в апелляционной жалобе, в обжалуемом решении отражены все юридически значимые обстоятельства, имеющие значение для административного дела об оспаривании нормативного акта (ч. 8 ст. 213 КАС РФ), и его содержание отвечает требованиям ст. 180 и 215 КАС РФ.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Апелляционная коллегия не выявила ошибок суда первой инстанции. Напротив, подтвердила правильность его выводов:

1. Правильное применение материального права: - суд верно определил основание для признания нормативного акта недействующим (п. 1 ч. 2 ст. 215 КАС РФ) — несоответствие актам большей юридической силы; - суд верно разграничил сферы применения Требований (кадастровый учет) и жилищного законодательства (реализация жилищных прав); - суд верно установил, что Требования не противоречат ст. 4 ГК РФ, ч. 5 ст. 15 ЖК РФ, Закону о государственной регистрации недвижимости.

2. Правильное толкование вопроса об обратной силе: - суд верно применил п. 7 ч. 2 ст. 14 Закона о государственной регистрации недвижимости, установив, что при проведении кадастровых работ применяются нормы, действующие на момент проведения работ; - суд верно учел, что перепланировка влечет необходимость осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений, что является новым правоотношением, возникшим после вступления Требований в силу.

3. Соблюдение процессуальных норм абстрактного нормоконтроля: - суд верно не исследовал фактические обстоятельства конкретной ситуации (имущественный ущерб, снижение голосов), не связанные с вопросом о соответствии нормативного акта актам большей юридической силы; - суд верно отказал в возложении на Росреестр обязанности изменить нормативное регулирование, поскольку такое основание отсутствует.

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Решение: Решение Верховного Суда Российской Федерации от 14 июля 2026 г. оставлено без изменения.

Апелляционная жалоба Тимофеева Сергея Сергеевича: без удовлетворения.

Правовые последствия: - Пункт 13 Требований признан соответствующим нормативным актам большей юридической силы; - оспариваемые положения остаются в силе и применяются при проведении кадастровых работ; - административный иск отклонен полностью.

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Усиление гарантий публичной власти в сфере кадастрового учета

Определение подтверждает, что органы государственной власти, действующие в пределах своих полномочий и соблюдая установленную процедуру принятия нормативных актов, имеют право устанавливать специальные методики определения характеристик объектов недвижимости для целей кадастрового учета, отличные от методик, применяемых в иных сферах (жилищное право, налогообложение и т.д.). Это обеспечивает унификацию и стабильность государственного реестра недвижимости.

2. Разграничение целей и задач различных сфер публичного права

Суд четко разграничил: - Кадастровый учет — целью которого является ведение достоверного реестра сведений об объектах недвижимости, их характеристиках, правах и правообладателях; - Жилищное право — целью которого является реализация жилищных прав граждан и государственный учет жилищного фонда.

Это разграничение позволяет избежать конфликтов между различными нормативными актами и предотвращает необоснованное применение норм одной сферы к отношениям в другой сфере.

3. Принцип правовой определенности в кадастровом учете

Суд подчеркнул, что Требования соответствуют принципу правовой определенности, поскольку: - основаны на строительных нормах и правилах (СП 54.13330.2022); - направлены на сокращение различий между техническими планами и проектной документацией; - обеспечивают единообразное определение площади мансардных помещений.

Это противостоит аргументу административного истца о том, что изменение площади подрывает стабильность гражданского оборота. Суд показал, что стабильность обеспечивается именно единообразным применением методики.

4. Вопрос об обратной силе нормативных актов в кадастровом учете

Определение устанавливает важный принцип: при проведении кадастровых работ в связи с перепланировкой помещения применяются нормы, действующие на момент проведения работ. Это не является применением норм с обратной силой, поскольку: - перепланировка — это новое событие, влекущее необходимость осуществления государственного кадастрового учета; - права на образованные в результате перепланировки помещения возникают с момента внесения записи в ЕГРН (п. 2 ст. 8 ГК РФ); - применение действующих норм к новым правоотношениям — это нормальное действие закона, а не применение с обратной силой.

Этот принцип имеет значение для всех случаев, когда проводятся кадастровые работы в связи с изменением объекта недвижимости (раздел, объединение, перепланировка).

5. Пределы судебного контроля в абстрактном нормоконтроле

Определение подтверждает, что в порядке абстрактного нормоконтроля (гл. 21 КАС РФ) суд: - проверяет соответствие оспариваемого акта актам большей юридической силы; - не исследует фактические обстоятельства конкретной ситуации; - не может возложить на орган власти обязанность изменить нормативное регулирование, если такое основание отсутствует в законе (ч. 4 ст. 216 КАС РФ).

Это разграничение между абстрактным нормоконтролем и конкретным контролем решений и действий (гл. 22 КАС РФ) имеет принципиальное значение для правильного применения процессуального закона.

6. Связь с конституционными гарантиями

Определение косвенно затрагивает конституционные гарантии: - право на судебную защиту (ст. 46 Конституции РФ) — суд рассмотрел дело по существу, но отказал в удовлетворении иска, поскольку оснований для признания акта недействующим не было; - законность (ст. 15 Конституции РФ) — суд проверил, издан ли Приказ в пределах полномочий и с соблюдением процедуры; - равенство перед законом (ст. 19 Конституции РФ) — Требования применяются единообразно ко всем объектам недвижимости, поставленным на кадастровый учет после 1 января 2021 г.

7. Применение в смежных категориях публично-правовых споров

Позиция суда применима к: - Оспариванию иных нормативных актов в сфере недвижимости — налоговых, градостроительных, экологических, если они издаются в пределах полномочий и соответствуют актам большей юридической силы; - Спорам о кадастровой стоимости — суд может применить принцип разграничения целей кадастрового учета и целей налогообложения; - Спорам о переоценке имущества — при проведении переоценки основных средств применяются методики, действующие на момент переоценки, что не является применением норм с обратной силой; - Спорам о государственной регистрации прав — при изменении объекта недвижимости (раздел, объединение) применяются действующие на момент регистрации нормы.

8. Защита законных ожиданий собственника

Хотя суд отклонил иск, определение содержит важное уточнение: защита законных ожиданий собственника должна осуществляться в рамках жилищного законодательства (ст. 15 ЖК РФ), а не в рамках кадастрового учета. Если собственник считает, что его жилищные права нарушены, он может обратиться в суд с иском о защите жилищных прав (гл. 22 КАС РФ), а не с иском об оспаривании нормативного акта (гл. 21 КАС РФ).

Объём: 3 087 слов