ВС РФ: перевод апартаментов в жилые требует комплексной оценки, а не только проверки площади

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер и дата определения: № 18-КАД25-32-К4 от 6 августа 2025 г.

Инстанция: Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации (СКАД ВС РФ)

Состав суда: Председательствующий Александров В.Н., судьи Абакумова И.Д., Николаева О.В.

Стороны: - Административный истец (в кассационной жалобе — административный ответчик): администрация муниципального образования город-курорт Анапа (орган местного самоуправления) - Административный ответчик (в кассационной жалобе — административный истец): Пимошенко Людмила Дмитриевна (гражданин, собственник нежилого помещения)

Категория спора: Глава 22 КАС РФ — оспаривание решений и действий органов публичной власти (оспаривание решения Управления жилищно-коммунального хозяйства администрации муниципального образования об отказе в согласовании перевода нежилого помещения в жилое)

Исходное дело: Административное дело № 2а-3200/2023 Анапского городского суда Краснодарского края

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований:

Пимошенко Л.Д., собственница нежилого помещения (апартамента № 48, площадь 38,8 кв. м) в апартамент-отеле «Оазис», расположенного на втором этаже девятиэтажного многоквартирного жилого дома, обратилась в Управление жилищно-коммунального хозяйства администрации муниципального образования город-курорт Анапа с заявлением о переустройстве и (или) перепланировке помещения с переводом его в жилое.

Управление ЖКХ уведомлением от 7 июля 2023 г. № 21-09-5634/23 отказало в согласовании перевода нежилого помещения в жилое, ссылаясь на несоответствие переводимого помещения действующим нормативам градостроительного проектирования, утвержденным решением Совета муниципального образования от 8 декабря 2017 г. № 266, поскольку при строительстве апартаментов в доме не учитывались нормативы, предусмотренные для строительства жилых помещений.

Административный истец обратилась в суд с требованием о признании решения об отказе незаконным и возложении обязанности на административного ответчика устранить допущенное нарушение прав путем повторного рассмотрения заявления в соответствии с требованиями законодательства.

Позиции сторон в первой инстанции:

• Административный истец (Пимошенко Л.Д.): Оспариваемое решение незаконно; апартамент имеет площадь 38,8 кв. м, что соответствует минимальной площади 1-комнатной квартиры (33 кв. м) по нормативам муниципального образования; перевод должен быть согласован.

• Административный ответчик (администрация МО): Отказ обоснован несоответствием помещения нормативам градостроительного проектирования и отсутствием необходимых документов, предусмотренных ст. 23 ЖК РФ.

Решения нижестоящих инстанций:

1. Решение Анапского городского суда от 17 октября 2023 г.: В удовлетворении административного иска отказано. Суд исходил из того, что при вводе многоквартирного дома в эксплуатацию при расчете показателей градостроительного проектирования (площади придомовых площадок благоустройства, стоянки для постоянного хранения автомобилей) не учитывались нежилые помещения апартамент-отеля «Оазис», что указывает на несоответствие законодательству о градостроительной деятельности. Также не представлены документы, предусмотренные пунктами 6 и 7 части 2 статьи 23 ЖК РФ.

2. Апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Краснодарского краевого суда от 20 февраля 2024 г.: Оставило решение суда первой инстанции без изменения.

3. Кассационное определение судебной коллегии по административным делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 5 сентября 2024 г.: Отменило решение суда первой инстанции и апелляционное определение, приняло по делу новое решение, удовлетворив требования административного истца. Суд кассационной инстанции исходил из того, что апартамент площадью 38,8 кв. м соответствует минимальной площади 1-комнатной квартиры (33 кв. м) по нормативам градостроительного проектирования, и пришел к выводу о соответствии переводимого помещения действующим нормативам.

Кто обратился в ВС РФ:

Администрация муниципального образования город-курорт Анапа подала кассационную жалобу в Верховный Суд Российской Федерации с просьбой отменить кассационное определение и оставить в силе решение суда первой инстанции и апелляционное определение, ссылаясь на нарушение норм материального права.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Спор затрагивает фундаментальное противоречие между:

1. Правом собственника на распоряжение своим имуществом (переводом нежилого помещения в жилое) и публичным интересом в соблюдении нормативов градостроительного проектирования и требований жилищного законодательства.

2. Узким толкованием критериев соответствия (только площадь помещения) и комплексным подходом к оценке возможности перевода нежилого помещения в жилое, предусматривающим учет всех условий и оснований, установленных ст. 22 и 24 ЖК РФ.

3. Правовой природой апартаментов — суд кассационной инстанции не учел, что апартаменты являются нежилыми помещениями гостиничного типа, предназначенными для временного проживания, а не для постоянного жилья, что влияет на возможность их перевода в жилые помещения.

4. Условиями перевода нежилого помещения в жилое — суд кассационной инстанции проигнорировал требование об изолированности доступа к переводимому помещению от нежилых помещений, что является обязательным условием согласно ст. 22 ЖК РФ.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Является ли соответствие площади апартамента минимальной площади жилой квартиры, установленной нормативами градостроительного проектирования, достаточным основанием для признания решения об отказе в переводе нежилого помещения в жилое незаконным, без учета иных условий и оснований, предусмотренных ст. 22 и 24 ЖК РФ?

2. Может ли нежилое помещение, расположенное в апартамент-отеле и не имеющее изолированного доступа от нежилых помещений, быть переведено в жилое помещение в соответствии с требованиями жилищного законодательства?

3. Какое значение имеет правовой статус апартаментов как помещений гостиничного типа, предназначенных для временного проживания, при решении вопроса о возможности их перевода в жилые помещения?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ отменил кассационное определение и восстановил решение суда первой инстанции и апелляционное определение, признав, что соответствие площади апартамента минимальной площади жилой квартиры, установленной нормативами градостроительного проектирования, само по себе без учета соблюдения иных нормативов градостроительного проектирования, условий и оснований перевода нежилых помещений в жилые не является обоснованным и не может быть положено в основу решения о признании оспариваемого акта незаконным. Суд подчеркнул, что апартаменты — это нежилые помещения гостиничного типа, не предназначенные для постоянного проживания, и что доступ к переводимому помещению не будет изолированным от нежилых, что является нарушением норм ст. 22 ЖК РФ и достаточным основанием для отказа в переводе.

B. Развёрнутое обоснование

1. Материально-правовые основания: определение жилого помещения и апартаментов

Верховный Суд РФ исходил из комплексного анализа норм ст. 15 и 16 ЖК РФ, которые определяют жилое помещение как изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Суд установил, что жилищное законодательство не предусматривает такого понятия, как апартаменты, и не относит их к числу жилых помещений. Исходя из норм ст. 15 и 16 ЖК РФ, апартаменты — это нежилые помещения, помещения гостиничного типа, относящиеся к местам временного размещения (пребывания) граждан, не предназначенные для их постоянного проживания.

Суд сослался на определение апартамента как гостиничного номера и комплекса апартаментов как вида гостиниц, расположенных в одном или нескольких зданиях, объединенных одной территорией, или в части здания, с номерным фондом, состоящим из номеров различных категорий с кухонным оборудованием и санузлом (ст. 1 Федерального закона от 24 ноября 1996 г. № 132-ФЗ «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации», пункты 5 и 6 постановления Правительства Российской Федерации от 18 ноября 2020 г. № 1860 «Об утверждении Положения о классификации гостиниц»).

Гостиница и расположенные в ней апартаменты — это нежилые помещения, помещения гостиничного типа, предназначены для коммерческого использования и для временного проживания.

2. Условия и основания для перевода нежилого помещения в жилое

Верховный Суд РФ указал, что условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение определены ст. 22 ЖК РФ. Перевод нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности.

Суд подчеркнул, что перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц (ч. 4 ст. 22 ЖК РФ).

Основания для отказа в переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое перечислены в ч. 1 ст. 24 ЖК РФ. Отказ в переводе допускается в том числе в случае несоблюдения предусмотренных ст. 22 ЖК РФ условий перевода помещения (п. 3 ч. 1 ст. 24 ЖК РФ).

3. Требования к жилому помещению

Верховный Суд РФ указал, что требования, которым должно отвечать жилое помещение, установлены Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. № 47.

Жилое помещение должно отвечать санитарным правилам (по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока) и техническим требованиям (стационарность сооружения, наличие вспомогательных помещений и другое) согласно Федеральному закону от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

4. Критическая оценка позиции суда кассационной инстанции

Верховный Суд РФ критически оценил подход суда кассационной инстанции, который ограничился проверкой соответствия площади апартамента минимальной площади жилых квартир, установленной нормативами градостроительного проектирования муниципального образования город-курорт Анапа (33 кв. м). Суд кассационной инстанции не учел, что апартамент имеет площадь 38,8 кв. м, и пришел к выводу о соответствии переводимого нежилого помещения действующим нормативам.

Верховный Суд РФ подчеркнул, что соответствие площади апартамента минимальной площади жилых квартир, установленной нормативами градостроительного проектирования муниципального образования город-курорт Анапа, на что сослался суд кассационной инстанции, само по себе без учета соблюдения иных нормативов градостроительного проектирования, условий и оснований перевода нежилых помещений в жилые не является обоснованным и не может быть положено в основу решения о признании оспариваемого акта незаконным.

5. Ключевое основание для отказа: отсутствие изолированности доступа

Верховный Суд РФ выделил критическое обстоятельство: принадлежащее административному истцу нежилое помещение располагается в апартамент-отеле «Оазис» на втором этаже девятиэтажного многоквартирного жилого дома. Нежилое помещение, заявленное истцом на перевод в жилое помещение, имеет статус апартаментов.

Суд установил, что доступ к переводимому помещению (в случае перевода — в жилое помещение) не будет изолированным от нежилых, что является нарушением норм ст. 22 ЖК РФ и достаточным основанием для отказа в переводе нежилого помещения в жилое.

Это основание имеет решающее значение, поскольку согласно ст. 16 ЖК РФ квартира признается структурно обособленным помещением в многоквартирном доме, обеспечивающим возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме. Если доступ к переводимому помещению не будет изолированным от нежилых помещений апартамент-отеля, это нарушает фундаментальное требование к жилому помещению.

6. Принцип комплексной оценки соответствия требованиям

Верховный Суд РФ установил принцип, согласно которому при решении вопроса о переводе нежилого помещения в жилое необходимо комплексно оценивать соответствие помещения всем установленным требованиям и условиям, а не ограничиваться одним критерием (в данном случае — площадью). Это соответствует принципу законности и защиты публичного интереса в соблюдении нормативов градостроительного проектирования и требований жилищного законодательства.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Ошибки суда первой инстанции и апелляционной инстанции (исправленные кассационным судом, но затем восстановленные ВС РФ):

Суды первой и апелляционной инстанций правильно отказали в удовлетворении иска, однако их обоснование было неполным. Они ссылались на несоответствие переводимого помещения нормативам градостроительного проектирования (в части расчета показателей при вводе дома в эксплуатацию) и на отсутствие необходимых документов, предусмотренных ст. 23 ЖК РФ. Однако суды не выделили в качестве самостоятельного и решающего основания отсутствие изолированности доступа к переводимому помещению от нежилых помещений апартамент-отеля.

Критические ошибки суда кассационной инстанции:

1. Неверное толкование материального закона: Суд кассационной инстанции ограничился проверкой соответствия площади апартамента минимальной площади жилой квартиры (33 кв. м) по нормативам муниципального образования. Суд не провел комплексный анализ всех условий и оснований для перевода нежилого помещения в жилое, предусмотренных ст. 22 и 24 ЖК РФ.

2. Игнорирование правовой природы апартаментов: Суд кассационной инстанции не учел, что апартаменты — это нежилые помещения гостиничного типа, предназначенные для временного проживания, а не для постоянного жилья. Это имеет принципиальное значение при оценке возможности их перевода в жилые помещения.

3. Пропуск критического обстоятельства: Суд кассационной инстанции не обратил внимание на то, что доступ к переводимому помещению не будет изолированным от нежилых помещений апартамент-отеля, что является нарушением норм ст. 22 ЖК РФ и достаточным основанием для отказа в переводе.

4. Нарушение принципа активной роли суда (ст. 14 КАС РФ): Хотя суд кассационной инстанции и проявил активность в пересмотре решений нижестоящих судов, эта активность была направлена в неправильном направлении — суд не провел надлежащего анализа всех обстоятельств дела и всех требований жилищного законодательства.

5. Нарушение распределения бремени доказывания: Суд кассационной инстанции возложил на административного ответчика (орган местного самоуправления) бремя доказывания несоответствия помещения всем требованиям, однако не требовал от административного истца доказывания соответствия помещения всем установленным требованиям. Согласно ст. 62 КАС РФ, каждая сторона должна доказывать обстоятельства, на которые она ссылается.

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Решение Верховного Суда РФ:

Кассационное определение судебной коллегии по административным делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 5 сентября 2024 г. отменено.

Апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Краснодарского краевого суда от 20 февраля 2024 г. оставлено в силе.

Правовые последствия:

• Решение Анапского городского суда от 17 октября 2023 г. об отказе в удовлетворении административного иска восстановлено в силе.
• Решение Управления жилищно-коммунального хозяйства администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 7 июля 2023 г. № 21-09-5634/23 об отказе в согласовании перевода нежилого помещения в жилое признано законным.
• Требование Пимошенко Л.Д. о признании решения об отказе незаконным и возложении обязанности на административного ответчика устранить допущенное нарушение прав не удовлетворено.

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Усиление гарантий публичного интереса в соблюдении нормативов градостроительного проектирования и требований жилищного законодательства

Определение Верховного Суда РФ устанавливает четкий стандарт, согласно которому при решении вопроса о переводе нежилого помещения в жилое суды должны проводить комплексную оценку соответствия помещения всем установленным требованиям и условиям, а не ограничиваться одним критерием (например, площадью). Это усиливает защиту публичного интереса в соблюдении нормативов градостроительного проектирования и требований жилищного законодательства, которые направлены на обеспечение безопасности и надлежащего качества жилищного фонда.

2. Стандарт мотивированности административных решений об отказе в переводе нежилого помещения в жилое

Определение устанавливает, что административный орган при принятии решения об отказе в переводе нежилого помещения в жилое должен ссылаться на конкретные нарушения требований ст. 22 и 24 ЖК РФ, а не на общие ссылки на несоответствие нормативам градостроительного проектирования. Это повышает стандарт мотивированности административных решений и обеспечивает возможность судебного контроля за законностью таких решений.

3. Правовой статус апартаментов как нежилых помещений гостиничного типа

Определение четко устанавливает, что апартаменты — это нежилые помещения гостиничного типа, предназначенные для временного проживания, а не для постоянного жилья. Это имеет принципиальное значение при оценке возможности их перевода в жилые помещения. Суды должны учитывать эту правовую природу апартаментов при рассмотрении споров о переводе нежилых помещений в жилые.

4. Требование изолированности доступа к жилому помещению

Определение подчеркивает, что одним из ключевых требований к жилому помещению является изолированность доступа к нему от нежилых помещений. Если нежилое помещение расположено в апартамент-отеле и доступ к нему не будет изолированным от нежилых помещений, это является достаточным основанием для отказа в переводе в жилое помещение. Это требование вытекает из определения квартиры в ст. 16 ЖК РФ как структурно обособленного помещения, обеспечивающего возможность прямого доступа к помещениям общего пользования.

5. Связь с конституционными гарантиями и принципами публичного права

Определение Верховного Суда РФ связано с конституционными гарантиями права на судебную защиту (ст. 46 Конституции РФ), принципом законности (ст. 15 Конституции РФ) и принципом равенства перед законом (ст. 19 Конституции РФ). Суд защищает право собственника на распоряжение своим имуществом, но в пределах, установленных законом, и с учетом публичного интереса в соблюдении нормативов градостроительного проектирования и требований жилищного законодательства.

6. Применение в смежных категориях публично-правовых споров

Позиция Верховного Суда РФ о необходимости комплексной оценки соответствия помещения всем установленным требованиям и условиям может быть применена в других категориях публично-правовых споров, связанных с:

• Переводом жилого помещения в нежилое (обратная ситуация);
• Признанием помещения непригодным для проживания;
• Оспариванием решений органов местного самоуправления о согласовании или отказе в согласовании переустройства и перепланировки помещений;
• Контролем соответствия нежилых помещений требованиям законодательства о градостроительной деятельности.

7. Значение для практики административного судопроизводства

Определение подчеркивает важность активной роли суда (ст. 14 КАС РФ) при рассмотрении дел об оспаривании решений органов публичной власти. Суд должен не только проверять соответствие оспариваемого решения материальному закону, но и самостоятельно выявлять все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела. В данном случае суд кассационной инстанции не провел надлежащего анализа всех условий и оснований для перевода нежилого помещения в жилое, что привело к вынесению незаконного решения.

8. Защита законных ожиданий граждан и организаций

Хотя определение и отклонило требования административного истца, оно защищает законные ожидания граждан и организаций в том, что решения органов публичной власти об отказе в согласовании переустройства и перепланировки помещений будут приниматься на основе комплексной оценки соответствия помещения всем установленным требованиям и условиям, а не на основе произвольного применения одного критерия.

Заключение

Определение Верховного Суда РФ № 18-КАД25-32-К4 от 6 августа 2025 г. имеет важное значение для практики административного судопроизводства и защиты публичного интереса в соблюдении нормативов градостроительного проектирования и требований жилищного законодательства. Суд установил четкий стандарт, согласно которому при решении вопроса о переводе нежилого помещения в жилое необходимо проводить комплексную оценку соответствия помещения всем установленным требованиям и условиям, а не ограничиваться одним критерием. Это усиливает гарантии публичного интереса и повышает стандарт мотивированности административных решений об отказе в переводе нежилого помещения в жилое.