ВС РФ: при изъятии жилья в долевой собственности все собственники должны получить одинаковое возмещение

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер определения: № 41-КГ25-79-К4

Дата: 16 декабря 2025 г.

Состав СКГД: - Председательствующий: Назаренко Т.Н. - Судьи: Рыженкова А.М., Юрьева И.М. (судья-докладчик) - С участием прокурора Генеральной прокуратуры РФ Клевцовой Е.А.

Стороны: - Истец: Администрация г. Ростова-на-Дону (орган местного самоуправления) - Ответчики: - Компанец Артем Петрович (гражданин, собственник доли в жилом помещении) - Солдатова Галина Ивановна (гражданин, собственник доли в жилом помещении) - Бедрик Лилия Ивановна (гражданин, нетрудоспособная мать Компанца А.П.) - Компанец М.А. (несовершеннолетний, в лице законного представителя) - Компанец Д.А. (несовершеннолетний, в лице законного представителя) - Встречный истец: Компанец Артем Петрович

Категория спора: Жилищный спор (изъятие жилого помещения в связи с признанием дома аварийным и подлежащим сносу; обеспечение жилищных прав при переселении из аварийного жилищного фонда)

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца

Администрация г. Ростова-на-Дону предъявила иск об изъятии квартиры площадью 68 кв. м (кадастровый номер не указан в открытой части), принадлежащей на праве общей долевой собственности Солдатовой Г.И. (2448/3000 доли) и Компанецу А.П. (552/3000 доли).

Правовое основание: Многоквартирный дом, в котором расположена квартира, признан аварийным и подлежащим сносу постановлением администрации г. Ростова-на-Дону от 2 мая 2017 г. № 367. Собственникам было предоставлено 14 месяцев для самостоятельного сноса дома. В связи с неисполнением этого требования администрацией принято постановление от 14 июня 2023 г. № 577 об изъятии земельного участка и жилых помещений для муниципальных нужд.

Исковые требования (уточненные): - Изъять квартиру путем выкупа по цене 5 887 180 руб. (согласно отчету ООО «Экспертное учреждение «Союзэкспертиза» № 25587/07-23 от 21 июля 2023 г.) - Прекратить право собственности ответчиков после перечисления возмещения - Признать право муниципальной собственности на квартиру - Выселить всех проживающих лиц - Возложить на собственников обязанность предоставить банковские реквизиты

Возражения ответчика и встречный иск

Компанец А.П. не согласился с результатами оценки рыночной стоимости (5 887 180 руб.) и предъявил встречный иск к администрации г. Ростова-на-Дону о предоставлении жилого помещения взамен изымаемого.

Обоснование встречного иска: - Компанец А.П. является сособственником спорной квартиры (552/3000 доли) - В квартире зарегистрированы его несовершеннолетние дети (Компанец Д.А., Компанец М.А.) и нетрудоспособная мать (Бедрик Л.И.) - Иного жилья у них нет - Денежных средств, предлагаемых в качестве возмещения, недостаточно для покупки отдельного жилья

Требования встречного иска (уточненные): - Предоставить в собственность изолированную квартиру, соответствующую действующим нормам, в пределах Кировского и/или Пролетарского района г. Ростова-на-Дону - Площадь квартиры должна определяться с учетом социальных норм обеспеченности жильем для всех выселяемых лиц (Компанец А.П., его детей и матери) - Взыскать расходы на переезд в размере 125 000 руб.

Решение первой инстанции

Кировский районный суд г. Ростова-на-Дону, решение от 6 июня 2024 г.

Исковые требования администрации и встречные требования Компанца А.П. удовлетворены частично:

В отношении Солдатовой Г.И. (2448/3000 доли): - Квартира изъята путем выкупа стоимости её доли по цене 5 506 709,90 руб. - Право собственности прекращено после перечисления возмещения

В отношении Компанца А.П. (552/3000 доли): - Квартира изъята путем предоставления иного благоустроенного жилого помещения на праве собственности площадью не менее 12,51 кв. м (что составляет 552/3000 от общей площади 68 кв. м) - Право собственности прекращено после предоставления иного жилого помещения - Возмещение стоимости изымаемого жилого помещения не выплачивается

Выселение: - Солдатова Г.И. — после перечисления возмещения - Компанец А.П., его дети и мать — после предоставления иного жилого помещения

Отклонено: - Требование о взыскании расходов на переезд (125 000 руб.) - Требование администрации о выселении после перечисления денежного возмещения в отношении Компанца А.П.

Постановление апелляции

Ростовский областной суд, апелляционное определение от 23 сентября 2024 г.

Решение суда первой инстанции оставлено без изменения. Суд апелляционной инстанции рассмотрел дело в пределах доводов апелляционных жалоб.

Постановление кассационного суда

Четвертый кассационный суд общей юрисдикции, определение от 6 марта 2025 г.

Решение суда первой инстанции и апелляционное определение оставлены без изменения. Кассационный суд не установил оснований для отмены или изменения судебных постановлений, предусмотренных ст. 379.7 ГПК РФ.

Обращение в Верховный Суд РФ

Кассационная жалоба администрации г. Ростова-на-Дону:

Администрация просила отменить все обжалуемые судебные постановления как незаконные, поставив вопрос о передаче жалобы с делом в СКГД ВС РФ.

Определением судьи ВС РФ Юрьева И.М. от 19 ноября 2025 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании СКГД ВС РФ.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта

Спор возник между интересами: 1. Администрации муниципального образования — необходимость изъятия жилого помещения в связи с признанием дома аварийным и подлежащим сносу, с целью реализации программы переселения граждан из аварийного жилищного фонда 2. Собственников жилого помещения, находящегося в долевой собственности — защита жилищных прав при изъятии жилого помещения

Конкретный конфликт норм и толкований

Центральный вопрос: Могут ли участники общей долевой собственности на жилое помещение, подлежащее изъятию в связи с признанием дома аварийным, выбирать различные способы обеспечения их жилищных прав?

Суды первой и апелляционной инстанций, а также кассационный суд исходили из того, что: - Солдатова Г.И. имеет право на денежное возмещение (выкуп) - Компанец А.П. имеет право на предоставление иного жилого помещения

Администрация оспаривала эту позицию, полагая, что все участники долевой собственности должны получить единое возмещение (денежное).

Категория проблемы

Материально-правовая — толкование и применение норм Жилищного кодекса РФ (ст. 32) и Гражданского кодекса РФ (ст. 246) в части определения способов обеспечения жилищных прав при изъятии жилого помещения, находящегося в долевой собственности.

Почему дело передано на коллегию

Определением судьи ВС РФ Юрьева И.М. от 19 ноября 2025 г. дело передано в СКГД, что свидетельствует о наличии вопроса, требующего уточнения судебной практики и формирования единообразного подхода к толкованию жилищного законодательства.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Могут ли участники общей долевой собственности на жилое помещение, подлежащее изъятию в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, самостоятельно выбирать различные способы обеспечения их жилищных прав (один — денежное возмещение, другой — предоставление иного жилого помещения)?

2. Какой способ возмещения применяется в случае недостижения соглашения между участниками долевой собственности о едином способе обеспечения жилищных прав?

3. Влияет ли включение жилого дома в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на объем жилищных прав собственников и возможность выбора способа возмещения?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ установил, что при изъятии жилого помещения, находящегося в общей долевой собственности нескольких лиц, в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, все участники долевой собственности должны получить единый способ возмещения — либо денежное возмещение, либо предоставление иного жилого помещения в общую долевую собственность. Применение различных способов возмещения для разных участников долевой собственности законом не предусмотрено. В случае недостижения соглашения между участниками долевой собственности о способе обеспечения жилищных прав они имеют право только на денежное возмещение, рассчитанное пропорционально принадлежащим им долям.

B. Развёрнутое обоснование

1. Правовая база изъятия жилого помещения при признании дома аварийным

Применённые нормы материального права:

• Статья 32 Жилищного кодекса РФ, часть 1: Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника.

• Статья 32 ЖК РФ, часть 6: Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

• Статья 32 ЖК РФ, часть 10: Признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу является основанием для предъявления органом, принявшим такое решение, требования к собственникам о сносе или реконструкции дома в разумный срок. В случае неисполнения этого требования земельный участок подлежит изъятию для муниципальных нужд, и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме в порядке, предусмотренном частями 1–3, 5–9 статьи 32 ЖК РФ.

• Статья 32 ЖК РФ, часть 8: По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения.

2. Правовой режим долевой собственности на жилое помещение

Применённые нормы материального права:

• Статья 246 ГК РФ, часть 1: Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников.

• Статья 16 ЖК РФ, части 1 и 3: Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования.

Ключевой вывод СКГД: Из системного толкования названных норм следует, что у участников общей долевой собственности производится изъятие всего жилого помещения в целом (всей квартиры, дома или комнаты), что предполагает единый для всего объекта способ возмещения (выплата денежных средств или предоставление иного жилого помещения в общую долевую собственность).

3. Влияние включения дома в региональную программу переселения

Применённые нормы материального права:

• Федеральный закон от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства»: Устанавливает правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки на переселение граждан из аварийного жилищного фонда.

• Пункт 3 статьи 2 Федерального закона № 185-ФЗ: Под переселением граждан из аварийного жилищного фонда понимается проведение мероприятий в соответствии со статьями 32, 86, частями 2 и 3 статьи 88 ЖК РФ.

Применённые позиции судебной практики:

• Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденный Президиумом ВС РФ 29 апреля 2014 г. (раздел второй): В случае если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона № 185-ФЗ имеет право на предоставление другого жилого помещения в собственность либо его выкуп. При этом собственник имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Толкование СКГД: Включение жилых помещений в региональную адресную программу переселения расценивается в качестве обстоятельства, расширяющего объем жилищных прав собственников помещений при переселении их из аварийного жилищного фонда по сравнению с положениями части 8 статьи 32 ЖК РФ. Однако это расширение касается выбора способа возмещения для каждого собственника в отдельности, а не возможности применения различных способов для участников одной долевой собственности.

4. Правило о единстве способа возмещения при долевой собственности

Ключевая позиция СКГД:

«Из системного толкования названных выше норм права следует, что у участников общей долевой собственности производится изъятие всего жилого помещения в целом, т. е. всей квартиры (дома или комнаты), что предполагает единый для всего объекта гражданских и жилищных прав способ возмещения (выплата денежных средств или предоставление иного жилого помещения в общую долевую собственность). При этом возможность применения для участников долевой собственности различных способов возмещения за изымаемое жилое помещение законом не предусмотрена.»

Механизм разрешения разногласий:

«Таким образом, между собственниками изымаемого жилого помещения, принадлежащего нескольким лицам на праве общей долевой собственности, при наличии у них предусмотренного законом права выбора способа обеспечения их жилищных прав должно быть достигнуто соглашение о предоставлении им другого равнозначного жилого помещения в общую долевую собственность.»

«В случае недостижения между участниками общей долевой собственности соглашения о способе обеспечения их жилищных прав они имеют право только на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, пропорционально принадлежащим им долям в праве собственности.»

5. Оценка ошибок нижестоящих судов

СКГД установила, что суд первой инстанции ошибочно пришел к выводу о том, что каждый из участников долевой собственности имеет право на самостоятельный выбор способа обеспечения его жилищных прав в случае изъятия жилого помещения в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.

Суды апелляционной инстанции и кассационный суд, проверявшие законность решения суда первой инстанции, допущенные им нарушения устранены не были.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Существенные нарушения норм материального права

1. Нарушение принципа единства способа возмещения при долевой собственности

Суд первой инстанции допустил существенное нарушение норм материального права, применив к участникам общей долевой собственности различные способы возмещения: - Солдатовой Г.И. — денежное возмещение (выкуп) в размере 5 506 709,90 руб. - Компанецу А.П. — предоставление иного жилого помещения площадью не менее 12,51 кв. м

Это нарушает системное толкование статей 246 ГК РФ (распоряжение имуществом в долевой собственности осуществляется по соглашению всех участников) и статей 16, 32 ЖК РФ (изъятие производится в отношении всего жилого помещения в целом).

2. Игнорирование требования о достижении соглашения между участниками долевой собственности

Суд не учел, что при наличии разногласий между участниками долевой собственности о способе обеспечения жилищных прав они имеют право только на денежное возмещение, рассчитанное пропорционально их долям. Между тем Компанец А.П. и Солдатова Г.И. явно не достигли соглашения (Компанец А.П. не согласился с результатами оценки и предъявил встречный иск).

3. Неправильное применение норм о выборе способа возмещения

Суд ошибочно истолковал право выбора способа возмещения (предусмотренное Обзором судебной практики ВС РФ от 29 апреля 2014 г. и Федеральным законом № 185-ФЗ) как право каждого участника долевой собственности на самостоятельный выбор. На самом деле это право предусмотрено для каждого собственника в отдельности, но при долевой собственности должно быть реализовано единообразно для всех участников.

Характер нарушений в смысле ст. 390.14 ГПК РФ

Статья 390.14 ГПК РФ предусматривает, что основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального и (или) процессуального права, которые повлияли на исход дела.

СКГД прямо указала:

«Такого характера существенные нарушения норм материального права были допущены при рассмотрении настоящего дела судами первой и апелляционной инстанций и кассационным судом общей юрисдикции.»

«Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что допущенные судами первой и апелляционной инстанций и кассационным судом общей юрисдикции нарушения норм материального права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя.»

Влияние на исход дела: Нарушения привели к тому, что: - Компанец А.П. получил право на предоставление жилого помещения вместо денежного возмещения, хотя при отсутствии соглашения между участниками долевой собственности он имеет право только на денежное возмещение пропорционально его доле (552/3000) - Администрация была лишена возможности выкупить долю Компанца А.П. по справедливой цене, установленной экспертизой

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Отмена судебных постановлений

Отменены в части:

1. Решение Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 6 июня 2024 г.
2. Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 23 сентября 2024 г.
3. Определение судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 6 марта 2025 г.

В части отмены: - Изъятия в муниципальную собственность квартиры у Компанца А.П. (552/3000 доли) путем предоставления ему иного благоустроенного жилого помещения площадью не менее 12,51 кв. м - Прекращения права общей долевой собственности Компанца А.П. (552/3000 доли) на квартиру после предоставления иного благоустроенного жилого помещения - Выселения Компанца А.П., его детей и матери после предоставления иного жилого помещения - Отказа в удовлетворении иска администрации об изъятии у Компанца А.П. квартиры (552/3000 доли) путем выкупа

Оставлены без изменения

В остальной части (в отношении Солдатовой Г.И. и её доли) судебные постановления оставлены без изменения, поскольку выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.

Направление дела на новое рассмотрение

Дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции (Кировский районный суд г. Ростова-на-Дону) с указанием, что при новом рассмотрении суду следует учесть изложенную правовую позицию и разрешить спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Влияние на практику нижестоящих судов

Определение СКГД устанавливает обязательный для всех судов общей юрисдикции стандарт разрешения споров об изъятии жилых помещений, находящихся в долевой собственности, в связи с признанием дома аварийным и подлежащим сносу.

Практические последствия: - Суды должны отказывать в удовлетворении исков об изъятии жилого помещения, находящегося в долевой собственности, если участники долевой собственности не достигли соглашения о едином способе возмещения - При отсутствии соглашения суды должны применять только денежное возмещение, рассчитанное пропорционально долям каждого участника - Суды не могут применять различные способы возмещения для разных участников долевой собственности

2. Защита какой стороны усиливается

Усиливается защита прав собственников жилого помещения, находящегося в долевой собственности, в частности:

• Собственников, не согласных с денежным возмещением: Они получают гарантию того, что администрация не сможет изъять их долю путем выкупа, если другой участник долевой собственности требует предоставления иного жилого помещения. Вместо этого все участники получат денежное возмещение.

• Собственников с семьями и иждивенцами: Позиция СКГД защищает интересы таких собственников (как Компанец А.П. с двумя несовершеннолетними детьми и нетрудоспособной матерью), которые нуждаются в предоставлении жилого помещения, а не в денежном возмещении. Однако эта защита реализуется через механизм соглашения между участниками долевой собственности, а не через судебное решение.

Одновременно усиливается защита интересов администрации: - Администрация получает ясный правовой механизм: при отсутствии соглашения между участниками долевой собственности она может выкупить все доли по справедливой цене, установленной экспертизой - Исключается неопределенность, связанная с необходимостью предоставления жилого помещения одному из участников долевой собственности

3. Связь с ранее