ВС отменил взыскание платы за землю без учета ограничения в обороте

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела и определения: - Внутрисудебный номер: 77RS0013-02-2022-008182-48 - Номер определения ВС РФ: 5-КГ25-146-К2 - Дата: 16 декабря 2025 г.

Состав СКГД: - Председательствующий: Асташов С.В. - Судьи: Киселев А.П., Петрушкин В.А. (судья-докладчик)

Стороны: - Истец: Комитет имущественных отношений администрации городского округа Электросталь Московской области (орган публичной власти, муниципальное образование) - Ответчик: Бурцев Павел Андреевич (гражданин, собственник недвижимого имущества) - Третьи лица: Бурцев С.М., Абакумова Л.А. (собственники помещений в здании на спорном участке)

Категория спора: Гражданско-правовой спор о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком, находящимся в публичной собственности; материально-правовой спор о размере платы за использование земли, ограниченной в обороте.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца:

Комитет имущественных отношений администрации городского округа Электросталь Московской области предъявил иск к Бурцеву П.А. о взыскании неосновательного обогащения в следующем составе: - Сумма за фактическое пользование земельным участком (кадастровый номер не указан в открытой части) с 15 июля 2019 г. по 31 мая 2022 г.: 1 679 703,51 руб. - Проценты за пользование чужими денежными средствами (ст. 1105 ГК РФ) с 1 января 2020 г. по 15 июня 2022 г.: 138 027,05 руб. - Проценты по день фактического исполнения обязательства

Правовое основание: истец исходил из того, что ответчик использует земельный участок, находящийся в публичной собственности (государственная собственность не разграничена), без установленных законом и сделкой оснований, и обязан произвести оплату в виде регулируемой арендной платы.

Возражения ответчика:

Ответчик не согласился с исковыми требованиями. Ранее (решением Кунцевского районного суда г. Москвы от 15 июня 2023 г. по делу № 2а-181/2023) он обжаловал решение администрации городского округа от 21 октября 2020 г. об отказе в предоставлении земельного участка в собственность, однако в удовлетворении административного иска ему было отказано. Земельный участок расположен в границах красных линий (ограничен в обороте) в соответствии с генеральным планом.

Решение первой инстанции (29 ноября 2023 г., Кунцевский районный суд г. Москвы):

Исковые требования удовлетворены полностью. Суд руководствовался положениями ст. 271, 1105 ГК РФ, ст. 65 ЗК РФ, Законом Московской области от 7 июня 1996 г. № 23/96-03 «О регулировании земельных отношений в Московской области» и исходил из того, что ответчик обязан произвести оплату за пользование земельным участком пропорционально площади принадлежащих ему помещений в соответствии с порядком, предусмотренным ст. 14 названного закона.

Постановление апелляции (12 декабря 2024 г., Московский городской суд):

Апелляционная коллегия согласилась с выводами суда первой инстанции, но изменила решение в части размеров взысканных сумм в сторону уменьшения. Уменьшение произведено с учетом установленного в апелляционной инстанции факта отчуждения ответчиком части принадлежащих ему нежилых помещений площадью 151,4 и 67,7 кв. м по договорам купли-продажи от 28 декабря 2021 г. и от 20 января 2022 г.

Постановление КСОЮ (17 июня 2025 г., Второй кассационный суд общей юрисдикции):

Определением кассационного суда судебные постановления оставлены без изменения. Кассационный суд поддержал позицию нижестоящих судов.

Обращение в ВС РФ:

Бурцев П.А. подал кассационную жалобу, прося отменить названные судебные акты. Определением судьи ВС РФ Киселева А.П. от 13 ноября 2025 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании СКГД ВС РФ.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта:

Спор возник между интересами публичного собственника земельного участка (муниципального образования), стремящегося взыскать плату за пользование землей, и интересами собственника здания, расположенного на этом участке, который не может приобрести участок в собственность в силу его ограничения в обороте (расположение в границах красных линий).

Конфликт заключается в определении правильного размера платы за использование земли, ограниченной в обороте. Нижестоящие суды применили общий порядок расчёта регулируемой платы, пропорционально площади помещений собственника, без учёта специального принципа № 7 определения арендной платы, установленного Постановлением Правительства РФ от 5 мая 2017 г. № 531, согласно которому размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога.

Категория проблемы: Материально-правовая (применение норм земельного законодательства и гражданского права о неосновательном обогащении) с элементами конституционного права (принцип равенства перед законом).

Почему дело передано на коллегию:

Дело передано на коллегию в связи с необходимостью уточнения применения принципа № 7 при определении размера платы за земельные участки, ограниченные в обороте, и обеспечения единообразного применения земельного законодательства при наличии противоречивой практики нижестоящих судов.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Должны ли нижестоящие суды при определении размера регулируемой платы за пользование земельным участком, государственная собственность на который не разграничена и который ограничен в обороте (расположен в границах красных линий), применять принцип № 7, установленный Постановлением Правительства РФ от 5 мая 2017 г. № 531, предусматривающий, что размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога?

2. Имеет ли правовое значение при определении размера платы факт заключения договора аренды с иным собственником объектов недвижимости, расположенных на том же земельном участке?

3. Распространяется ли принцип равенства перед законом (ст. 19 Конституции РФ) на определение размера платы за пользование одним и тем же земельным участком для разных собственников помещений, расположенных на нём?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ пришла к выводу, что при определении размера регулируемой платы за пользование земельным участком, ограниченным в обороте, нижестоящие суды допустили существенные нарушения норм материального права, не применив принцип № 7 определения арендной платы. Размер платы за земельный участок, находящийся в публичной собственности и ограниченный в обороте, не должен превышать размер земельного налога, и это правило является общеобязательным при определении арендной платы во всех случаях, за исключением случаев, когда размер платы определяется по результатам торгов.

B. Развёрнутое обоснование

1. Правовая база платности использования земли и формы платежей

Согласно п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются: - земельный налог (до введения налога на недвижимость); - арендная плата; - иная плата, предусмотренная ЗК РФ.

Бурцев П.А., используя земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, обязан вносить регулируемую плату в соответствии с земельным законодательством.

2. Компетенция органов власти по определению размера арендной платы

В соответствии с подп. 2 п. 3 ст. 397 ЗК РФ (действующего с 1 марта 2015 г.), если иное не установлено ЗК РФ или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта РФ, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа (п. 2 ст. 33 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

В данном деле порядок определения арендной платы регулируется ст. 14 Закона Московской области от 7 июня 1996 г. № 23/96-03 «О регулировании земельных отношений в Московской области».

3. Принцип № 7 определения арендной платы — ключевая норма

В п. 1 ст. 397 ЗК РФ указано, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства РФ от 5 мая 2017 г. № 531 (действующим с 12 августа 2017 г.) Основные принципы определения арендной платы дополнены принципом № 7, который предусматривает:

«Арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в публичной собственности, определяется, исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога».

Данный принцип является общеобязательным при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю во всех случаях, за исключением случаев, когда размер платы определяется по результатам торгов и не предписан федеральным законом.

4. Методические рекомендации Минэкономразвития России

В п. 30 раздела VIII Приказа Минэкономразвития России от 29 декабря 2017 г. № 710 «Об утверждении Методических рекомендаций по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. № 582» предусмотрено, что при определении арендной платы за земельный участок рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством РФ (п. 5 ст. 27 ЗК РФ) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается.

5. Позиция ВС РФ в решении от 12 сентября 2018 г.

Верховный Суд Российской Федерации в решении от 12 сентября 2018 г. № АКПИ18-667 отметил, что положения принципа № 7 предусматривают дополнительные гарантии при установлении размера арендной платы для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте.

6. Преюдициальное значение вступившего в законную силу судебного постановления

Согласно п. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Вступившим в законную силу решением Кунцевского районного суда г. Москвы от 15 июня 2023 г. установлено, что спорный земельный участок ограничен в обороте, поскольку в соответствии с планом территории 5-го микрорайона частично расположен в границах красных линий (ст. 42 Градостроительного кодекса Российской Федерации). В связи с этим размер платы в спорный период за использование такого участка должен рассчитываться с учетом норм земельного законодательства и применения принципа № 7.

7. Соразмерность долей при множественности лиц на стороне арендатора

В п. 10 ст. 3920 ЗК РФ предусмотрено, что размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей либо по решению суда.

8. Принцип равенства перед законом (Конституция РФ)

При разрешении настоящего спора необходимо учитывать принцип равенства перед законом (ст. 19 Конституции Российской Федерации). Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Нижегородской области от 29 октября 2024 г. по делу № А43-20205/23 иск Комитета имущественных отношений администрации городского округа Электросталь Московской области к предпринимателю Абакумовой Л.А., которая является собственником нежилых помещений в здании, также расположенном на земельном участке с тем же кадастровым номером, удовлетворен частично, размер платы определялся, исходя из принципа № 7 и ограничения участка в обороте (п. 5 ст. 27 ЗК РФ).

При схожих обстоятельствах взыскание платы с другого собственника помещений, с определением размера его обязательства за тот же участок осуществлялось с применением принципа № 7. В связи с этим другой собственник помещений не может быть поставлен в худшее положение, чем иной правообладатель земельного участка.

9. Правовое значение договора аренды с иным собственником

Сам факт заключения договора аренды от 22 августа 2024 г. № 20-2024 с иным собственником объектов недвижимости, расположенных на указанном земельном участке, правового значения для правильного определения размера регулируемой платы не имеет.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Существенные нарушения норм материального права:

1. Неприменение принципа № 7 при определении размера платы. Суд первой инстанции и апелляционный суд руководствовались только положениями ст. 271, 1105 ГК РФ, ст. 65 ЗК РФ и ст. 14 Закона Московской области, но не учли, что Постановлением Правительства РФ от 5 мая 2017 г. № 531 установлен принцип № 7, согласно которому размер арендной платы за земельный участок, находящийся в публичной собственности и ограниченный в обороте, не должен превышать размер земельного налога. Это является общеобязательным принципом при определении арендной платы.

2. Игнорирование преюдициального значения вступившего в законную силу решения. Вступившим в законную силу решением Кунцевского районного суда г. Москвы от 15 июня 2023 г. установлено, что спорный земельный участок ограничен в обороте (расположен в границах красных линий). Нижестоящие суды не учли это обстоятельство при определении размера платы, хотя оно имеет преюдициальное значение в соответствии с п. 2 ст. 61 ГПК РФ.

3. Нарушение принципа равенства перед законом. Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 29 октября 2024 г. по делу № А43-20205/23 размер платы для другого собственника помещений на том же земельном участке определялся с применением принципа № 7. Нижестоящие суды не обеспечили равное применение закона к лицам, находящимся в схожих обстоятельствах, что нарушает ст. 19 Конституции РФ.

4. Неправильное применение норм о соразмерности долей. Суд апелляционной инстанции учёл отчуждение ответчиком части помещений при расчёте платы, однако не применил п. 10 ст. 3920 ЗК РФ о соразмерности обязательства по договору аренды долям в праве на здание.

Процессуальные нарушения:

Нарушена ст. 61 ГПК РФ (преюдициальное значение судебных постановлений), так как суды не учли вступившее в законную силу решение от 15 июня 2023 г., в котором установлено ограничение участка в обороте.

Существенность нарушений:

Нарушения являются существенными в смысле ст. 390.14 ГПК РФ, так как они повлияли на исход дела (размер взысканной суммы) и без их устранения невозможна защита нарушенных прав ответчика. Неправильное применение принципа № 7 привело к завышению размера платы в несколько раз по сравнению с размером земельного налога.

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Определением СКГД ВС РФ:

1. Отменены: - Решение Кунцевского районного суда г. Москвы от 29 ноября 2023 г. - Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 12 декабря 2024 г. - Определение судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 17 июня 2025 г.

2. Направлено на новое рассмотрение: в суд первой инстанции (Кунцевский районный суд г. Москвы)

3. Правовое основание: ст. 390.14–390.16 ГПК РФ (существенные нарушения норм материального права, повлиявшие на исход дела)

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Влияние на практику нижестоящих судов

Определение СКГД устанавливает обязательный стандарт применения принципа № 7 при определении размера платы за земельные участки, ограниченные в обороте. Все суды общей юрисдикции должны учитывать, что размер арендной платы за такие участки не должен превышать размер земельного налога. Это касается не только земельных участков, расположенных в границах красных линий, но и других земель, ограниченных в обороте в соответствии с п. 5 ст. 27 ЗК РФ.

2. Защита какой стороны усиливается

Определение усиливает защиту собственников зданий и сооружений, расположенных на земельных участках, ограниченных в обороте. Эти лица не могут приобрести участок в собственность, но обязаны платить за его использование. Принцип № 7 обеспечивает им дополнительные гарантии путём ограничения размера платы уровнем земельного налога, что предотвращает чрезмерное обогащение публичного собственника за счёт лиц, лишённых возможности приобрести участок.

3. Связь с ранее сформированными позициями ВС/КС РФ

Определение опирается на: - Решение ВС РФ от 12 сентября 2018 г. № АКПИ18-667, в котором признано, что принцип № 7 предусматривает дополнительные гарантии для собственников объектов на земельных участках, ограниченных в обороте - Постановление Правительства РФ от 5 мая 2017 г. № 531, устанавливающее принцип № 7 как общеобязательный - Приказ Минэкономразвития России от 29 декабря 2017 г. № 710, содержащий методические рекомендации по учёту интересов собственников зданий на ограниченных в обороте участках - Ст. 19 Конституции РФ (принцип равенства перед законом), применённый к определению размера платы для разных собственников на одном участке

Определение также согласуется с решением Арбитражного суда Нижегородской области от 29 октября 2024 г., в котором принцип № 7 был применён при определении платы для другого собственника на том же земельном участке.

4. Стандарт доказывания и распределение бремени

Определение устанавливает, что: - Бремя доказывания того, что размер платы соответствует принципу № 7, лежит на суде, а не на ответчике. Суд обязан применить принцип № 7 по собственной инициативе, если установлено, что участок ограничен в обороте. - Преюдициальное значение вступившего в законную силу судебного постановления об ограничении участка в обороте (ст. 61 ГПК РФ) обязательно учитывается при определении размера платы. - Стандарт доказывания ограничения участка в обороте — вступившее в законную силу судебное постановление (в данном случае решение от 15 июня 2023 г.).

5. Сферы применения позиции по аналогии

Позиция СКГД применима к следующим категориям споров:

A. Земельные отношения: - Определение размера платы за пользование земельными участками, ограниченными в обороте (в границах красных линий, в составе особо охраняемых природных территорий, в границах исторических центров городов и т.п.) - Споры о взыскании неосновательного обогащения за пользование такими участками - Определение размера арендной платы при заключении договоров аренды земельных участков в публичной собственности - Споры между собственниками помещений на одном земельном участке о соразмерности их обязательств по оплате (п. 10 ст. 3920 ЗК РФ)

B. Принцип равенства перед законом: - При определении размера платы для разных собственников на одном земельном участке необходимо применять одинаковые критерии (принцип № 7) - Если один собственник платит по принципу № 7, другой собственник на том же участке не может быть обязан платить по иному принципу

C. Преюдициальное значение судебных постановлений: - При рассмотрении споров о платежах за земельные участки суды должны учитывать вступившие в законную силу решения об ограничении участка в обороте, даже если эти решения вынесены в других делах

D. Методология определения размера платежей: - При определении размера платежей за использование публичного имущества, находящегося в ограниченном обороте, необходимо применять принципы, установленные Правительством РФ, и методические рекомендации федеральных органов исполнительной власти - Размер платежа не должен превышать размер налога на соответствующее имущество, если это предусмотрено специальным принципом

6. Значение для защиты прав потребителей и добросовестных приобретателей

Хотя дело не является спором о защите прав потребителей в классическом смысле, определение защищает добросовестных приобретателей недвижимого имущества (собственников зданий), которые не могут приобрести земельный участок в собственность в силу его ограничения в обороте. Принцип № 7 обеспечивает им защиту от чрезмерного обогащения публичного собственника.

7. Значение для публичного права и административного управления

Определение устанавливает, что органы публичной власти при определении размера платежей за использование публичного имущества должны руководствоваться не только локальными нормативными актами (законами субъектов РФ), но и федеральными принципами, установленными Правительством РФ. Это ограничивает дискреционные полномочия органов местного самоуправления и обеспечивает единообразное применение земельного законодательства на всей территории РФ.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Определение СКГД