ВС подтвердил расторжение договора аренды земли за 15-летнее неиспользование

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № 18-КГ25-272-К4; Определение ВС РФ от 2 сентября 2025 г. (внутрисудебный номер 23RS0039-01-2023-000422-86)

Состав СКГД: Председательствующий Марьина А.Н., судьи Горшков В.В. и Петрушкин В.А. (судья-докладчик Петрушкин В.А.)

Стороны: - Истец: Управление муниципальным имуществом администрации муниципального образования Павловский район Краснодарского края (орган публичной власти, уполномоченный орган) - Ответчики: Будков Анатолий Александрович (гражданин, первоначальный арендатор), Савранский Василий Павлович (гражданин, новый арендатор, кассант)

Категория спора: Жилищно-земельный спор; договорный спор (аренда земельного участка); публично-правовой элемент (муниципальный контроль за использованием земель)

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца: Управление муниципальным имуществом обратилось в суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка, ссылаясь на следующие основания: - Неиспользование земельного участка (кадастровый номер не указан в открытой части) площадью 1 080 кв. м в течение длительного времени (более 15 лет с 2008 г.); - Нецелевое использование участка, предназначенного для ведения личного подсобного хозяйства (позднее — для строительства ИЖС); - Отсутствие строений и сельскохозяйственной продукции; - Задолженность по арендной плате в размере 877 рублей и пеня в размере 43 рублей (период с 1 сентября 2022 г. по 5 апреля 2023 г.); - Выявление факта неиспользования в ходе муниципального земельного контроля; - Нарушение условий договора аренды (п. 4.3.7 договора об обязанности использовать участок по целевому назначению).

Возражения ответчика (Савранского В.П.): Новый арендатор (Савранский В.П.) возражал против расторжения договора, ссылаясь на: - Подачу 29 июня 2023 г. уведомления о планируемом строительстве объекта индивидуального жилого дома (ИЖС); - Начало освоения участка новым арендатором; - Подготовку документации по техническим решениям.

Решение первой инстанции (Павловский районный суд, 18 июля 2023 г.): В удовлетворении иска отказано. Суд первой инстанции, руководствуясь ст. 264, 450, 451, 606, 619 ГК РФ, ст. 22, 45, 46 ЗК РФ, принял во внимание, что 29 июня 2023 г. Савранским В.П. подано уведомление о планируемом строительстве ИЖС, что свидетельствует о начале освоения участка новым арендатором.

Постановление апелляции (Краснодарский краевой суд, 5 сентября 2024 г.): Апелляционное определение отменило решение суда первой инстанции и приняло новое решение об удовлетворении иска о расторжении договора аренды. Суд апелляции установил: - Доказательства существенного нарушения условий договора — акты обследования земельного участка и претензия, направленная в адрес Будкова А.А.; - С момента заключения договора аренды разрешение на строительство ответчиками не получено; - Строительство на земельном участке не ведется; - Участок не освоен с 2008 года (более 15 лет неиспользования).

Постановление КСОЮ (Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции, 15 января 2025 г.): Определение кассационного суда оставило апелляционное определение без изменения, поддержав позицию суда апелляционной инстанции.

Кассационная жалоба: Савранский В.П. обратился в ВС РФ с кассационной жалобой, прося отменить апелляционное и кассационное определения. Определением судьи ВС РФ Кротова М.В. от 31 июля 2025 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании СКГД ВС РФ.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта: Спор возник между интересом муниципального образования (как собственника земли и уполномоченного органа) в эффективном использовании земельного участка, предоставленного для строительства, и интересом арендатора в сохранении права пользования участком, несмотря на его длительное неиспользование. Конфликт также касается вопроса о том, могут ли подготовительные мероприятия (уведомление о планируемом строительстве) и передача прав новому арендатору служить основанием для отказа в расторжении договора при наличии доказанного факта неиспользования участка в течение более 15 лет.

Категория проблемы: Материально-правовая (применение норм земельного и гражданского права о расторжении договора аренды) с элементами публично-правовой защиты интересов (муниципальный контроль, эффективное использование земель).

Почему дело передано на коллегию: Дело содержит вопросы принципиального значения о толковании и применении норм ст. 45, 46 ЗК РФ, ст. 450, 453, 619 ГК РФ в контексте позиций Конституционного Суда РФ о справедливости, соразмерности и балансе прав при расторжении долгосрочных договоров аренды земельных участков, предоставленных для строительства.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Может ли быть расторгнут договор аренды земельного участка, заключённый на 49 лет для ведения личного подсобного хозяйства, если участок не использовался по целевому назначению в течение более 15 лет (с 2008 по 2023 г.)?

2. Является ли существенным нарушением договора аренды неиспользование земельного участка в течение трёхлетнего срока, установленного подпункт 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ, при условии, что арендатор действовал добросовестно и разумно?

3. Могут ли подготовительные мероприятия (уведомление о планируемом строительстве) и передача прав новому арендатору после получения уведомления об отказе от договора служить основанием для отказа в расторжении договора при наличии доказанного длительного неиспользования участка?

4. Какой стандарт доказывания применяется при установлении факта существенного нарушения условий договора аренды земельного участка?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ поддержала позицию судов апелляционной и кассационной инстанций, признав законными и обоснованными выводы о расторжении договора аренды. Коллегия установила, что при наличии доказанного факта неиспользования земельного участка в течение более 15 лет (с 2008 по 2023 г.), подтверждённого актами муниципального земельного контроля, арендодатель вправе требовать расторжения договора в судебном порядке как при наличии существенного нарушения условий договора, так и при наличии оснований, предусмотренных земельным законодательством. Подготовительные мероприятия нового арендатора не могут служить основанием для отказа в расторжении при наличии установленного факта длительного неиспользования.

B. Развёрнутое обоснование

1. Нормативная база расторжения договора аренды земельного участка

Применённые нормы материального права:

• Статья 46 ЗК РФ (пункты 1, 2): Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренных гражданским законодательством. Наряду с основаниями, указанными в пункте 1, аренда может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пункт 2 статьи 45 ЗК РФ.

• Статья 45 ЗК РФ (подпункт 1 пункта 2): Одним из оснований прекращения договора аренды является использование земельного участка с нарушением требований законодательства РФ, а именно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трёх лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка (за исключением земель сельскохозяйственного назначения), а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или иных обстоятельств, исключающих такое использование.

• Статья 450 ГК РФ (пункты 1, 2): Договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон решением суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

• Статья 619 ГК РФ: По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

• Статья 453 ГК РФ (пункт 2): При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

• Статья 452 ГК РФ (пункт 2): Предусматривает порядок досрочного расторжения договора, включая направление предложения о добровольном расторжении.

2. Постановления Пленумов ВС РФ и разъяснения судебной практики

Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (пункт 23):

Коллегия ссылается на разъяснение, согласно которому в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды (ст. 46 ЗК РФ, ст. 450 и 619 ГК РФ), пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

3. Позиции Конституционного Суда РФ

Определения КС РФ от 27 января 2022 г. № 90-О и от 30 сентября 2019 г. № 2485-О:

Коллегия применяет позицию КС РФ, согласно которой:

• Трёхлетний срок для начала использования земельного участка в целях строительства (предусмотренный абзацем шестым подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ) не может рассматриваться как необоснованный. Это предопределяет возможность введения данного законодательного требования в отношении заключённых до его вступления в силу долгосрочных договоров аренды, призванных обеспечить взаимные интересы арендаторов и арендодателей в наиболее эффективном использовании земельных участков, предоставленных для строительства.

• Однако (и это критически важно для баланса прав): неиспользование земельного участка арендатором, действующим добросовестно, разумно и осмотрительно, в течение трёх лет со дня заключения договора аренды может быть вызвано не только его собственными действиями (бездействием), но и обстоятельствами непреодолимой силы либо действиями (бездействием) арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц.

• В таких случаях применение последствий в виде одностороннего досрочного расторжения договора аренды не отвечало бы вытекающим из Конституции РФ принципам справедливости и соразмерности, нарушало бы баланс конституционно защищаемых прав и законных интересов, позволяя одной стороне договора (арендодателю, наделённому властными полномочиями) получать необоснованное преимущество в отношениях с другой стороной (арендатором).

4. Критерии оценки существенности нарушения

Коллегия устанавливает, что обоснованность отказа арендодателя от договора связана с оценкой: - действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка; - добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора; - возможности достижения этой цели в пределах срока действия договора аренды.

Существенность подобного нарушения оценивается судом в каждом конкретном случае.

5. Стандарт доказывания и распределение бремени доказывания

Коллегия подчёркивает, что:

• Суд апелляционной инстанции при разрешении спора установил, что спорный участок не освоен с 2008 года, и этот факт подтверждён документально — зафиксирован по результатам муниципального земельного контроля и не опровергнут арендатором в установленном законом порядке.

• Доказательствами существенного нарушения служат акты обследования земельного участка и претензия, направленная в адрес Будкова А.А.

• Бремя опровержения фактов, установленных уполномоченным органом в ходе муниципального контроля, лежит на арендаторе.

6. Оценка действий нового арендатора и передачи прав

Коллегия установила, что:

• Действия Будкова А.А. по заключению соглашения от 17 мая 2023 г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды после получения уведомления от 2 июня 2022 г. об отказе от договора аренды не могут учитываться в качестве основания для отказа в иске о расторжении при наличии установленного факта длительного неиспользования участка (более 15 лет).

• Подготовительные мероприятия в виде направления 29 июня 2023 г. уведомления о планируемом строительстве ИЖС и подготовке документации по техническим решениям не могут свидетельствовать и подтверждать фактическое освоение участка, который эффективно не использовался с 2008 года.

• Действия Будкова А.А. по заключению соглашения о передаче прав после получения отказа от договора были направлены исключительно на изменение правового статуса в арендных отношениях в целях избежания изъятия земельного участка (т.е. носили характер обхода закона).

7. Защита публичных интересов

Коллегия указывает, что суд первой инстанции, в нарушение указанных норм и при отсутствии доказательств, подтверждающих наличие возникших у арендатора юридических либо фактических препятствий по использованию спорного участка, возникших по вине арендодателя, не обеспечил защиту публичных интересов при доказанности нерационального использования земельного объекта.

Суд апелляционной инстанции правомерно исходил из установленной законом обязанности арендатора в наиболее эффективном использовании арендуемого участка, предоставленного для строительства, и наличия доказанных уполномоченным органом оснований для прекращения договора аренды.

8. Соблюдение порядка расторжения

Согласно пункту 3.1.4 договора аренды от 23 августа 2008 г., арендодатель имеет право в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении в установленном порядке договора при существенном нарушении его условий — использовании участка не по целевому назначению и разрешённому использованию.

В целях соблюдения установленного пункт 2 статьи 452 ГК РФ порядка администрация направила предложение расторгнуть договор в добровольном порядке, которое оставлено арендатором без ответа.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Ошибки суда первой инстанции (Павловский районный суд)

1. Существенное нарушение норм материального права (ст. 45, 46 ЗК РФ, ст. 450, 619 ГК РФ): - Суд первой инстанции неправильно применил критерии оценки существенности нарушения договора аренды. Он сосредоточился исключительно на подготовительных мероприятиях нового арендатора (уведомление о планируемом строительстве от 29 июня 2023 г.) и не учёл доказанный факт неиспользования участка в течение более 15 лет. - Суд не применил положения ст. 45 ЗК РФ о трёхлетнем сроке неиспользования как основании для расторжения договора.

2. Нарушение принципа справедливости и соразмерности (в смысле позиций КС РФ): - Суд не провёл анализ того, действовал ли арендатор добросовестно и разумно, и не установил наличие или отсутствие препятствий, возникших по вине арендодателя или органов публичной власти. - Однако в данном деле такой анализ не требовался, так как арендатор не представил доказательств наличия таких препятствий.

3. Недостаточная оценка доказательств: - Суд не дал надлежащей оценки актам муниципального земельного контроля, подтверждающим факт неиспользования участка. - Суд не учёл, что подготовительные мероприятия (уведомление) не являются фактическим освоением участка.

Ошибки судов апелляционной и кассационной инстанций

Судебная коллегия ВС РФ не нашла существенных нарушений норм права в решениях судов апелляционной и кассационной инстанций. Напротив, эти суды правильно применили нормы материального права и дали надлежащую оценку доказательствам.

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Определением СКГД ВС РФ от 2 сентября 2025 г.:

1. Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 5 сентября 2024 г. оставлено без изменения.

2. Определение судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 15 января 2025 г. оставлено без изменения.

3. Кассационная жалоба Савранского В.П. оставлена без удовлетворения.

4. Исполнение апелляционного определения Краснодарского краевого суда от 5 сентября 2024 г., приостановленное определением судьи ВС РФ Кротова М.В. от 5 мая 2025 г., возобновлено.

Таким образом, договор аренды земельного участка между администрацией Павловского сельского поселения и Будковым А.А. (с последующей передачей прав Савранскому В.П.) расторгнут.

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Влияние на практику нижестоящих судов

Определение устанавливает чёткий стандарт применения норм ст. 45, 46 ЗК РФ и ст. 450, 619 ГК РФ при рассмотрении исков о расторжении договоров аренды земельных участков:

• Трёхлетний срок неиспользования (ст. 45 ЗК РФ) является объективным основанием для расторжения договора, не требующим дополнительного доказывания «существенности» нарушения в смысле ст. 619 ГК РФ.

• Длительное неиспользование (в данном случае — более 15 лет) является неоспоримым доказательством нарушения условий договора о целевом использовании.

• Подготовительные мероприятия (уведомления о планируемом строительстве, подготовка документации) не могут служить основанием для отказа в расторжении при наличии доказанного длительного неиспользования.

• Передача прав новому арендатору после получения уведомления об отказе от договора не прерывает течение срока неиспользования и не может служить основанием для отказа в расторжении.

2. Защита какой стороны усиливается

Усиливается защита интересов:

• Муниципального образования (арендодателя) как собственника земли и уполномоченного органа, осуществляющего контроль за эффективным использованием земельных участков.

• Публичных интересов в целом — в рациональном и эффективном использовании земельных ресурсов, предоставленных для строительства.

• Добросовестных потенциальных пользователей земельных участков, которые могли бы использовать участок по целевому назначению.

Ограничивается защита интересов:

• Арендаторов, которые длительное время не используют земельные участки по целевому назначению и не предпринимают реальных действий по их освоению.

• Арендаторов, которые пытаются избежать расторжения договора путём передачи прав новому арендатору после получения уведомления об отказе от договора.

3. Связь с ранее сформированными позициями ВС/КС РФ и обзорами практики

Определение развивает и конкретизирует позиции КС РФ, изложенные в определениях от 27 января 2022 г. № 90-О и от 30 сентября 2019 г. № 2485-О, о справедливости и соразмерности при применении трёхлетнего срока неиспользования земельного участка.

Коллегия уточняет, что:

• Трёхлетний срок может быть применён к договорам, заключённым до вступления в силу соответствующей нормы ЗК РФ.

• Однако применение этого срока должно учитывать добросовестность и разумность действий арендатора, а также наличие препятствий, возникших по вине арендодателя или органов публичной власти.

• В данном деле такие препятствия отсутствовали, поэтому расторжение договора было обоснованным.

Определение также согласуется с Постановлением Пленума ВАС РФ № 11 от 24 марта 2005 г., которое устанавливает, что при расторжении договора аренды земельного участка арендодатель должен представить суду доказательства существенного нарушения договора.

4. Стандарт доказывания и распределение бремени доказывания

Критически важное уточнение:

• Бремя доказывания факта неиспользования лежит на арендодателе (уполномоченном органе). Этот факт может быть доказан актами муниципального земельного контроля.

• Бремя опровержения этого факта лежит на арендаторе. Арендатор должен представить доказательства того, что:

• участок фактически использовался по целевому назначению, или

• неиспользование было вызвано обстоятельствами непреодолимой силы или действиями (бездействием) арендодателя/органов публичной власти.

• Подготовительные мероприятия (уведомления, подготовка документации) не являются достаточным доказательством фактического использования участка.

• Передача прав новому арендатору не прерывает течение срока неиспользования и не может служить основанием для отказа в расторжении.

5. Сферы применения позиции по аналогии

Позиция СКГД может быть применена по аналогии в следующих случаях:

• Расторжение договоров аренды иного имущества (зданий, сооружений, оборудования), если в договоре предусмотрены условия о целевом использовании и длительное неиспользование имущества по целевому назначению.

• Расторжение договоров безвозмездного пользования (ст. 689 ГК РФ), если в договоре предусмотрены условия о целевом использовании.

• Защита публичных интересов в рациональном использовании государственного и муниципального имущества в целом.

• Применение принципа добросовестности и разумности при оценке действий сторон договора, особенно когда одна из сторон наделена властными полномочиями.

6. Значение для защиты прав потребителей и слабой стороны

Хотя данное дело не является спором о защите прав потребителей, определение сод