ВС РФ защитил арендатора от применения признанного недействующим нормативного акта об арендной плате

I. РЕКВИЗИТЫ И ПАРАМЕТРЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № А22-3038/2022; Определение Верховного Суда РФ № 308-ЭС25-3610

Дата принятия: Резолютивная часть объявлена 7 августа 2025 г.; полный текст изготовлен 15 августа 2025 г.

Состав СКЭС: - Председательствующий: Грачева И.Л. (судья-докладчик) - Члены коллегии: Хатыпова Р.А., Чучунова Н.С.

Стороны спора: - Истец (кассационный ответчик): Администрация Яшалтинского районного муниципального образования Республики Калмыкия (арендодатель, публичный собственник земельного участка) - Ответчик (кассационный истец): Глава крестьянского (фермерского) хозяйства — индивидуальный предприниматель Очиров Андрей Николаевич (арендатор) - Третье лицо (не заявляющее самостоятельных требований): Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Калмыкия (Управление Росреестра)

Категория спора: Гражданско-правовой спор о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в муниципальной собственности, с элементом административного права (применение нормативных правовых актов, устанавливающих размер регулируемой арендной платы).

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Фабула

Министерство по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия и глава крестьянского (фермерского) хозяйства (далее — КФХ) 2 августа 2013 г. без торгов заключили договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 645 га (кадастровый номер 08:12:230101:9) на срок до 1 августа 2062 г. для сельскохозяйственного производства. Договор содержал ссылку на Порядок определения размера арендной платы, утвержденный постановлением Правительства Республики Калмыкия от 29 сентября 2008 г. № 329. В 2015 году земельный участок передан в собственность Яшалтинского районного муниципального образования; 14 сентября 2015 г. стороны заключили дополнительное соглашение о замене арендодателя. Собрание депутатов муниципального образования 8 октября 2018 г. утвердило в новой редакции Порядок определения размера арендной платы (Решение № 237), установивший базовую ставку 1000 руб./га для пашни и 150–100 руб./га для иных категорий земель. 29 декабря 2020 г. принято Решение № 30, повысившее ставку для пашни до 2000 руб./га. Администрация утверждала, что арендатор в период с 3 квартала 2019 г. по 2 квартал 2022 г. вносил платежи в размере, определенном нормативным актом Республики Калмыкия (действовавшим при заключении договора), и задолжал 2 306 518 руб. 56 коп. разницы между рассчитанной по новым ставкам платой и фактически внесенной. Администрация требовала взыскания долга и расторжения договора. Верховный Суд Республики Калмыкия 9 февраля 2024 г. по административному иску самого главы КФХ (дело № 3а-23/2024) признал пункты Решения № 237 и Решения № 30, устанавливающие базовые ставки, недействующими ввиду отсутствия экономического обоснования, со дня вступления решения в законную силу (9 апреля 2024 г.).

Процессуальная история

Первая инстанция (Арбитражный суд Республики Калмыкия): - Решение от 17 марта 2023 г. (первое рассмотрение): отказал в иске Администрации. - Решение от 27 июня 2024 г. (новое рассмотрение после кассационной отмены): удовлетворил иск Администрации, взыскал долг по арендной плате и расторгнул договор аренды.

Апелляционная инстанция (Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд): - Постановление от 5 июня 2023 г.: оставило без изменения решение от 17 марта 2023 г. (отказ в иске). - Постановление от 6 ноября 2024 г.: оставило без изменения решение от 27 июня 2024 г. (удовлетворение иска).

Кассационная инстанция (Арбитражный суд Северо-Кавказского округа): - Постановление от 3 октября 2023 г.: отменил судебные акты судов первой и апелляционной инстанций, направил дело на новое рассмотрение. - Постановление от 7 марта 2025 г.: оставило без изменения решение от 27 июня 2024 г. (удовлетворение иска).

Основание передачи в СКЭС: Кассационная жалоба главы КФХ, поданная в Верховный Суд РФ. Определением от 3 июля 2025 г. судьи ВС РФ жалоба передана для рассмотрения в судебном заседании СКЭС. Главный довод: суды неправильно применили нормы материального и процессуального права, не учли правовую позицию ВС РФ о применении нормативного акта, признанного недействующим по административному иску самого истца по кассации.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Спор сосредоточен на коллизии между двумя правовыми позициями:

1. Позиция судов первой, апелляционной и кассационной инстанций: Размер регулируемой арендной платы за публичный земельный участок определяется нормативным актом уполномоченного органа, действующим в момент расчета платежа, независимо от того, какой акт был указан в договоре при его заключении. Поскольку участок с 2015 г. находится в муниципальной собственности, применяются ставки, установленные муниципальным образованием (Решения № 237 и 30). Даже если эти ставки позднее признаны судом недействующими, они подлежали применению за период до вступления решения суда в законную силу (9 апреля 2024 г.). Следовательно, за спорный период (3 кв. 2019 — 2 кв. 2022) долг рассчитывается по этим ставкам.

2. Позиция главы КФХ и СКЭС: Лицо, выигравшее административный иск о признании нормативного акта недействующим, имеет право на исключение из общего правила о моменте вступления решения в силу. Такой акт не должен применяться при рассмотрении спора, основанного на этом акте, вне зависимости от даты признания его недействующим. Кроме того, вопрос о расторжении договора требует установления существенности нарушения условий договора, что суды не исследовали надлежащим образом.

Принципиальное значение: Дело затрагивает баланс между: - принципом правовой определенности (стороны должны знать, какой размер платежа требуется в каждый момент времени); - принципом справедливости и защиты лица, добившегося признания нормативного акта недействующим (такое лицо не должно нести убытки от применения незаконного акта); - принципом экономической обоснованности регулируемых цен (Постановление Правительства РФ № 582); - пределами дискреционного полномочия суда при определении момента вступления решения об оспаривании нормативного акта в законную силу (позиция Конституционного Суда РФ).

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Основной вопрос: Подлежит ли применению при расчете задолженности по договору аренды публичного земельного участка нормативный правовой акт, устанавливающий размер регулируемой арендной платы, если этот акт впоследствии признан судом недействующим по административному иску самого арендатора, и если да, то с какого момента он перестает применяться — со дня вступления решения суда в законную силу или с момента его принятия?

2. Вспомогательный вопрос: Является ли неполная уплата арендной платы, вызванная спором о правомерности применения признанного впоследствии недействующим нормативного акта, существенным нарушением условий договора аренды, допускающим его расторжение на основании статей 450 и 619 ГК РФ?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

СКЭС установила, что лицо, выигравшее административный иск о признании нормативного правового акта, устанавливающего размер регулируемой арендной платы, недействующим, имеет право на исключение из общего правила о моменте вступления решения в силу. Такой нормативный акт не подлежит применению при расчете арендной платы по договорам, основанным на этом акте, с момента его принятия, вне зависимости от того, с какого момента судом признан недействующим. Кроме того, при разрешении требования о расторжении договора аренды суд обязан установить существенность нарушения условий договора, что требует комплексного анализа обстоятельств дела, включая наличие спора о правомерности применения нормативного акта.

B. Развёрнутое обоснование

1. Конституционно-правовая база регулирования земельных отношений и принцип платного использования земли

Согласно части 3 статьи 36 Конституции РФ, условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона. Федеральным законом от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ введен в действие Земельный кодекс РФ, закрепивший основные принципы земельного законодательства, включая принцип платного использования земли в форме арендной платы (подпункт 7 пункта 1 статьи 1 и статья 65 Земельного кодекса).

В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

2. Федеральное регулирование порядка определения размера арендной платы за публичные земельные участки

Согласно пункту 3 статьи 39.7 Земельного кодекса, если иное не установлено Земельным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: - Правительством РФ — в отношении земельных участков в федеральной собственности; - органом государственной власти субъекта РФ — в отношении земельных участков в собственности субъекта РФ и участков, государственная собственность на которые не разграничена; - органом местного самоуправления — в отношении земельных участков в муниципальной собственности.

Размер арендной платы определяется в соответствии с основными принципами, установленными Правительством РФ (пункт 1 статьи 39.7 Земельного кодекса). Такие принципы утверждены Постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 г. № 582. Одним из ключевых принципов является принцип экономической обоснованности: арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и разрешенного использования, а также государственного регулирования тарифов и субсидий.

3. Регулируемый характер арендной платы и обязательность применения установленных ставок

В пункте 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что поскольку ставки арендной платы за земельные участки в государственной или муниципальной собственности являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы и не вправе применять другой размер.

В пункте 16 того же Постановления указано, что к договору аренды земельных участков в государственной или муниципальной собственности, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент заключения договора такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель вправе требовать внесения платежа в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора.

4. Признание нормативного акта недействующим: общее правило о моменте вступления решения в силу

Верховный Суд Республики Калмыкия, проверяя содержание пункта 1 Приложения № 1 и пунктов 4 и 5 Приложения № 3 Решения № 237 (в редакции Решения № 30), установил отсутствие экономического обоснования для определения базовых ставок арендной платы за земли сельскохозяйственного назначения. Решением от 9 февраля 2024 г. по делу № 3а-23/2024 суд признал эти пункты недействующими со дня вступления решения в законную силу (9 апреля 2024 г.).

Согласно абзацу 3 пункта 38 Постановления Пленума ВС РФ от 25 декабря 2018 г. № 50 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов и актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами», если нормативный правовой акт до принятия решения суда применялся и на основании этого акта были реализованы права граждан и организаций, суд может признать его недействующим полностью или в части со дня вступления решения в законную силу.

Конституционный Суд РФ неоднократно подчеркивал (определения от 20 апреля 2017 г. № 793-О, от 30 июня 2020 г. № 1620-О и др.), что полномочие суда признать оспариваемый нормативный акт недействующим со дня вступления решения в законную силу или с иной определенной судом даты вытекает из принципа самостоятельности судебной власти и является дискреционным полномочием, необходимым для эффективного осуществления правосудия. Это полномочие призвано обеспечить учет судом при определении момента признания акта недействующим принципа правовой определенности, включая обстоятельства как момента, с которого оспариваемый акт вошел в противоречие с актом большей юридической силы, так и реализации на основании этого акта прав и свобод граждан и организаций.

5. Исключение из общего правила: правовая позиция ВС РФ о защите административного истца

Однако ВС РФ в определении от 13 ноября 2024 г. № 306-ЭС23-5502 указал, что с учетом правовой позиции Конституционного Суда РФ (постановления от 6 июля 2018 г. № 29-П и от 11 января 2019 г. № 2-П) для лица, которое являлось административным истцом и добилось признания нормативного правового акта недействующим, следует сделать исключение из общего правила и не применять такой акт при рассмотрении спора, правоотношения по которому основаны на данном акте, вне зависимости от того, с какого момента этот правовой акт признан недействующим.

Данная позиция основана на том, что лицо, обратившееся с административным иском, отстоявшее свою позицию, понесшее временные и финансовые затраты в связи с рассмотрением административного иска, имеет разумные основания ожидать, что решение об удовлетворении его требования будет способствовать дальнейшей защите его имущественных и иных прав (Постановление КС РФ от 6 июля 2018 г. № 29-П).

6. Применение исключения к настоящему делу: нормативный акт не подлежит применению с момента его принятия

Суды, взыскивая с главы КФХ долг по арендной плате, рассчитанный Администрацией с применением базовых ставок, не приняли во внимание указанную правовую позицию ВС РФ и не учли, что Решение № 237 (в редакции Решения № 30) в части установления базовой арендной платы признано недействующим по административному иску именно главы КФХ. Следовательно, при расчете арендной платы по заключенному с ним договору аренды нормативный правовой акт в указанной части не подлежит применению с момента его принятия.

Общее правило о применении нормативного акта до момента вступления решения суда в законную силу не распространяется на лицо, добившееся признания этого акта недействующим в административном порядке.

7. Условие существенности нарушения при расторжении договора аренды публичного земельного участка

По смыслу пункта 2 статьи 450 ГК РФ, статьи 619 ГК РФ, пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса и пункта 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», критерием, допускающим досрочное прекращение договора аренды публичного земельного участка, заключенного на срок более пяти лет, является существенность нарушения условий договора со стороны арендатора.

Доказательства того, что арендатор допустил существенное нарушение условий договора, влекущее серьезные последствия для сторон, должен представить арендодатель, а суд должен оценить как доказательства истца, так и доводы ответчика, и определить, допустима ли такая крайняя мера как прекращение правоотношений, применимая к недобросовестному контрагенту.

8. Отсутствие надлежащего исследования обстоятельств существенности нарушения

Из материалов дела следует, что ответчик вносил арендную плату в размере, определенном нормативным правовым актом Республики Калмыкия, который был указан в договоре аренды, полагая, что именно этот акт подлежит применению, так как Администрация не направляла ему иной расчет арендной платы в спорный период.

При разрешении требования о расторжении спорного договора суду необходимо было установить: - допущено ли ответчиком существенное нарушение условий договора аренды, заключенного на 49 лет для сельскохозяйственного использования; - с учетом неразрешенного спора о наличии или отсутствии на стороне ответчика долга в спорный период, связанного с правомерностью применения Администрацией при расчете платы ставок, признанных недействующими; - может ли быть при данных обстоятельствах частичная неуплата приравнена к невнесению арендной платы (пункт 3 статьи 619 ГК РФ); - является ли расторжение договора соразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства по причине спора о размере арендной платы; - соответствует ли расторжение балансу интересов сторон.

Однако суды не исследовали надлежащим образом приведенные обстоятельства, поэтому обжалуемые судебные акты в части расторжения договора также не могут быть признаны обоснованными.

VI. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРА И ПРОЦЕДУРНЫЕ УКАЗАНИЯ

Критерий, применённый к данному делу

СКЭС установила, что суды трех инстанций существенно нарушили нормы материального и процессуального права, неполно исследовали обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора. Основные нарушения:

1. Неприменение исключения для административного истца: Суды не учли правовую позицию ВС РФ (определение от 13 ноября 2024 г. № 306-ЭС23-5502) о том, что лицо, добившееся признания нормативного акта недействующим в административном порядке, имеет право на исключение из общего правила о моменте вступления решения в силу. Нормативный акт не подлежит применению при расчете платежей по договорам, основанным на этом акте, с момента его принятия, вне зависимости от даты признания его недействующим.

2. Отсутствие анализа существенности нарушения: При разрешении требования о расторжении договора суды не установили существенность нарушения условий договора, не учли, что ответчик вносил платежи в размере, указанном в договоре и в нормативном акте Республики Калмыкия, не получив от Администрации иного расчета, и не проанализировали соразмерность расторжения договора как меры ответственности.

Указания нижестоящему суду

При новом рассмотрении дела Арбитражный суд Республики Калмыкия обязан:

1. Учесть правовую позицию СКЭС о применении нормативного акта, признанного недействующим по административному иску самого арендатора.

2. Проверить расчет арендной платы по договору аренды за спорный период (3 кв. 2019 — 2 кв. 2022) с учетом того, что Решение № 237 (в редакции Решения № 30) в части установления базовых ставок не подлежит применению к расчетам по договору с главой КФХ с момента принятия этого решения, а не с момента вступления судебного решения о признании его недействующим в законную силу.

3. Определить наличие оснований для расторжения договора на основании статей 450, 619 ГК РФ и пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, установив: - существенность нарушения условий договора со стороны арендатора; - наличие доказательств, представленных Администрацией; - оценку доводов ответчика; - соразмерность расторжения договора как меры ответственности; - баланс интересов сторон.

4. Правильно применить нормы материального и процессуального права и принять законное и обоснованное решение.

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации:

ОПРЕДЕЛИЛА:

1. Отменить: - решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 27 июня 2024 г.; - постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 ноября 2024 г.; - постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 7 марта 2025 г.

2. Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Калмыкия.

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Смена методологии: от формального к субстанциальному подходу

Определение СКЭС знаменует переход от формального применения общего правила о моменте вступления решения об оспаривании нормативного акта в законную силу к субстанциальному подходу, учитывающему справедливость и защиту лица, добившегося признания незаконного акта. Ранее суды механически применяли ставки, установленные нормативным актом, до момента вступления решения суда в законную силу, не учитывая, что сам истец по кассации добился признания этого акта недействующим. СКЭС установила исключение: для административного истца нормативный акт не применяется с момента его принятия, что обеспечивает справедливость и соответствует принципу правовой определенности в его субстанциальном измерении.

2. Гармонизация с позициями КС РФ и ВС РФ

Определение СКЭС опирается на: - Постановления КС РФ от 6 июля 2018 г. № 29-П и от 11 января 2019 г. № 2-П о дискреционном полномочии суда при определении момента вступления решения об оспаривании нормативного акта в законную силу и необходимости учета принципа правовой определенности. - Определение ВС РФ от 13 ноября 2024 г. № 306-ЭС23-5502, которое впервые сформулировало исключение для административного истца. - Постановления Пленума ВАС РФ № 73 и № 11, уточняющие применение правил о регулируемой арендной плате и существенности нарушения при расторжении договора аренды публичных земель.

Определение СКЭС гармонизирует эти позиции и придает им конкретное применение в контексте земельных отношений.

3. Последствия для участников земельных отношений

Для арендаторов публичных земельных участков: - Получают защиту от применения нормативных актов, которые они оспорили в административном порядке и добились признания недействующими. - Не несут убытки от применения незаконных ставок арендной платы