ВС РФ: собственники не вправе в одностороннем порядке менять размер платы за управление домом на прошлые периоды

I. РЕКВИЗИТЫ И ПАРАМЕТРЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № А40-64002/2023; Определение СКЭС ВС РФ № 305-ЭС24-23682

Дата принятия: Резолютивная часть объявлена 19 августа 2025 г.; полный текст изготовлен 22 августа 2025 г.

Состав СКЭС: - Председательствующий: Грачева И.Л. (судья-докладчик) - Члены коллегии: Хатыпова Р.А., Чучунова Н.С.

Стороны спора: - Истец (кассант): Общество с ограниченной ответственностью «Реставрация-Н+» (управляющая компания) - Ответчик: Индивидуальный предприниматель Левин Даниил Алексеевич (собственник нежилых помещений) - Третье лицо (не заявляющее самостоятельных требований): Товарищество собственников недвижимости «Дом на Ефремова» - Участник процесса: Временный управляющий ООО «Реставрация-Н+» Дудина Е.В.

Категория спора: Жилищно-коммунальный спор, касающийся размера платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома; договорное право (договор управления многоквартирным домом)

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Краткая фабула

С июля 2015 г. по июнь 2022 г. ООО «Реставрация-Н+» осуществляло управление комплексом многоквартирных домов по ул. Ефремова, д. 19, корпуса 1–4 в Москве на основании договора управления, заключённого с собственниками помещений. Размер платы за содержание общего имущества определялся решением общего собрания собственников от 17 июля 2015 г. (протокол № 1) и впоследствии изменялся решением от 6 апреля 2020 г. (протокол № 1), установившим тариф 195,13 руб./кв.м для нежилых помещений на период с ноября 2019 г. по 31 декабря 2020 г. Индивидуальный предприниматель Левин, являясь с 2021 г. собственником 48 нежилых помещений, в период с июня 2021 г. по июнь 2022 г. перечислял плату исходя из этого тарифа. Однако 8 января 2022 г. общее собрание собственников решением (протокол № 1) уменьшило тариф до 170 руб./кв.м на период с 1 января 2021 г. по 30 июня 2022 г., распространив изменение на прошлый период. Левин направил претензию с требованием перерасчёта и взыскания переплаты в размере 402 489 руб. 56 коп., а также штрафа в размере 201 244 руб. 78 коп. в соответствии с частью 11 статьи 156 Жилищного кодекса РФ.

Решения нижестоящих инстанций

Арбитражный суд города Москвы (решение от 3 июня 2024 г.): Удовлетворил иск Левина полностью. Суд сослался на статьи 39, 153, 156, 157.2, 161, 162 Жилищного кодекса и установил, что собственники помещений правомерно уменьшили размер тарифа за услуги по содержанию и ремонту общего имущества, поскольку Жилищный кодекс не содержит прямого запрета на такое изменение. Следовательно, с Общества надлежит взыскать излишне внесённую плату, рассчитанную исходя из разницы между тарифами, а также штраф за нарушение порядка перерасчёта.

Девятый арбитражный апелляционный суд (постановление от 25 сентября 2024 г.): Оставил решение суда первой инстанции без изменения. Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции и принял во внимание обстоятельства, установленные решением Хамовнического районного суда города Москвы от 23 июня 2023 г. по делу № 02-584/2023.

Арбитражный суд Московского округа (постановление от 2 декабря 2024 г.): Согласился с выводами судов первой и апелляционной инстанций и оставил обжалуемые судебные акты без изменения.

Основание передачи в коллегию

ООО «Реставрация-Н+» обратилось в Верховный Суд РФ с кассационной жалобой, ссылаясь на нарушение судами трёх инстанций норм материального и процессуального права. Судья ВС РФ определением от 6 февраля 2025 г. № 305-ЭС24-23682 отказал в передаче жалобы для рассмотрения в судебном заседании. Однако Заместитель Председателя ВС РФ — председатель СКЭС Иваненко Ю.Г. определением от 30 июня 2025 г. № 305-ЭС24-23682 отменил это определение и передал кассационную жалобу вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании СКЭС.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Правовой конфликт возник между двумя противоположными подходами к толкованию прав собственников многоквартирного дома в отношении изменения размера платы за содержание и ремонт общего имущества:

1. Позиция нижестоящих судов: Собственники помещений вправе в одностороннем порядке уменьшить размер платы за содержание общего имущества и распространить это изменение на прошлые периоды исполнения договора управления, поскольку Жилищный кодекс не содержит прямого запрета на такое действие. Это влечёт обязанность управляющей компании произвести перерасчёт и вернуть переплаченные суммы.

2. Позиция СКЭС: Собственники не вправе в одностороннем порядке изменять ранее установленный размер платы на прошедший период и распространять изменения на прошлые периоды по исполненному договору, поскольку это противоречит принципам гражданского законодательства об изменении договорных обязательств.

Спор касается баланса интересов: с одной стороны, интересов собственников в справедливой оплате услуг надлежащего качества; с другой стороны, интересов управляющей компании в стабильности договорных отношений и защите от одностороннего пересмотра уже исполненных обязательств.

Дело имеет принципиальное значение, поскольку затрагивает фундаментальные вопросы договорного права (возможность одностороннего изменения условий договора на прошлые периоды), жилищного права (права и обязанности собственников и управляющих компаний) и требует единообразного применения норм Гражданского кодекса и Жилищного кодекса РФ.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

Основной вопрос: Вправе ли собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке изменять ранее установленный размер платы за содержание общего имущества и распространять такие изменения на прошлые периоды исполнения договора управления, требуя от управляющей компании перерасчёта и возврата переплаченных сумм?

Производные вопросы: 1. Какие нормы гражданского и жилищного законодательства регулируют порядок изменения условий договора управления многоквартирным домом? 2. Должны ли суды исследовать экономическую обоснованность и разумность размера платы за содержание и ремонт общего имущества, установленного общим собранием собственников? 3. Какие обстоятельства подлежат установлению при разрешении спора о возврате переплаченной платы за услуги по содержанию и ремонту общего имущества?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Собственники помещений многоквартирного дома не вправе в одностороннем порядке изменять ранее установленный размер платы за содержание общего имущества дома на прошедший период и распространять изменения на прошлые периоды по исполненному договору. Это вытекает из совокупности норм Гражданского кодекса об изменении договорных обязательств и специальных норм Жилищного кодекса, регулирующих договор управления многоквартирным домом. Изменение условий договора управления осуществляется по соглашению сторон или в судебном порядке, а не путём одностороннего решения общего собрания собственников. При разрешении спора о возврате платы суды обязаны исследовать экономическую обоснованность и разумность размера платы, соответствие фактически оказанных услуг перечню и стоимости, предусмотренным договором, и наличие неосновательного обогащения.

B. Развёрнутое обоснование

1. Правовая природа договора управления многоквартирным домом и принцип согласованного изменения условий

Нормативная база: - Часть 1 статьи 39 Жилищного кодекса: собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества - Часть 2 статьи 162 Жилищного кодекса: по договору управления многоквартирным домом управляющая организация по заданию собственников обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, которые оплачиваются собственниками в соответствии с частью 1 статьи 158 - Часть 3 статьи 162 Жилищного кодекса: порядок определения и размер платы за содержание общего имущества дома, а также перечень работ, выполняемых в целях надлежащего содержания общего имущества, являются обязательными условиями договора управления - Часть 8 статьи 162 Жилищного кодекса: изменение условий договора управления осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством, то есть по соглашению сторон или в судебном порядке

Позиция СКЭС: Договор управления многоквартирным домом — это возмездный договор, в котором размер платы за содержание общего имущества является существенным условием. Жилищный кодекс прямо предусматривает, что изменение условий такого договора осуществляется по соглашению сторон или в судебном порядке, а не путём одностороннего решения общего собрания собственников.

2. Применение принципов гражданского законодательства об изменении договора

Нормативная база: - Пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса: договор считается заключённым, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора; существенными являются условия о предмете договора, условия, названные в законе как существенные, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение - Пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса: изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором - Пункт 3 статьи 453 Гражданского кодекса: в случае изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении, если иное не вытекает из соглашения - Пункт 4 статьи 453 Гражданского кодекса: стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон

Позиция СКЭС: Из совокупности приведённых норм жилищного и гражданского законодательства следует, что собственники помещений многоквартирного дома не вправе в одностороннем порядке изменять ранее установленный размер платы за содержание общего имущества дома на прошедший период и распространять изменения на прошлые периоды по исполненному договору. Изменение договора требует соглашения сторон, а обязательства изменяются с момента заключения такого соглашения. Исполненное до момента изменения не подлежит возврату, если иное не установлено законом или соглашением.

3. Обязанность суда самостоятельно определять применимые нормы права и исследовать существенные обстоятельства

Нормативная база: - Пункт 25 Постановления Пленума ВС РФ от 23 декабря 2021 г. № 46 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции» - Пункт 9 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» - Часть 1 статьи 168 АПК РФ: суд определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, подлежат установлению, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам, и указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле

Позиция СКЭС: Арбитражный суд не связан правовой квалификацией правоотношений, предложенной лицами, участвующими в деле. Суд обязан самостоятельно определять применимые нормы права и мотивировать свой выбор. Нижестоящие суды неправильно применили нормы материального и процессуального права, не учитывая, что они не связаны позицией сторон относительно правовой квалификации спора.

4. Требования к содержанию и стоимости услуг по управлению многоквартирным домом

Нормативная база: - Статья 162 Жилищного кодекса - Пункт 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 - Пункты 5, 8 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утверждённых Постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 г. № 416 - Пункт 16 Постановления Пленума ВС РФ от 27 июня 2017 г. № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности»

Позиция СКЭС: При заключении договора управления общее собрание собственников должно утвердить перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, условия их оказания и выполнения, объём, стоимость, периодичность и (или) график (сроки) их оказания; данные условия подлежат включению в договор управления. Размер платы за оказанные услуги должен обеспечивать содержание общего имущества в соответствии с предписаниями законодательства, отвечать требованиям разумности и не может устанавливаться общим собранием произвольно. Размер платы должен быть экономически обоснован. Это означает, что суды обязаны исследовать экономическую обоснованность и разумность размера платы, установленного общим собранием.

5. Целевой характер платы за содержание и ремонт общего имущества

Нормативная база: - Статьи 154, 155, 158 Жилищного кодекса - Часть 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса: за качество оказываемых услуг несёт ответственность управляющая компания, а собственники помещений могут оспаривать факт их надлежащего оказания

Позиция СКЭС: Плата за содержание и ремонт общего имущества не поступает в собственность управляющей компании, которая распоряжается данными средствами от своего имени, поскольку плата носит целевой характер и должна обеспечивать интересы собственников. Управляющая компания несёт ответственность за качество оказываемых услуг, а собственники вправе оспаривать факт их надлежащего оказания.

6. Применение норм о подряде к договору управления многоквартирным домом

Нормативная база: - Статья 783 Гражданского кодекса: к договору возмездного оказания услуг применяются общие положения о подряде - Статья 711 Гражданского кодекса: у заказчика возникает обязанность уплатить подрядчику обусловленную цену после окончательной сдачи результатов работы при условии, что работа выполнена надлежащим образом - Пункт 12 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 г. № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда»: приемка работ не лишает заказчика права представить суду возражения по фактическому объёму и стоимости работ

Позиция СКЭС: Правоотношения сторон по договору возмездного оказания услуг по управлению многоквартирным домом регулируются, в том числе, гражданским законодательством. К такому договору применяются общие положения о подряде, согласно которым у заказчика (собственников) возникает обязанность уплатить подрядчику (управляющей компании) обусловленную цену после окончательной сдачи результатов работы при условии, что работа выполнена надлежащим образом. Приемка работ не лишает заказчика права представить суду возражения по фактическому объёму и стоимости работ.

7. Механизм возврата экономии при фактических расходах, меньших учтённых при установлении платы

Нормативная база: - Часть 12 статьи 162 Жилищного кодекса: если по результатам исполнения договора управления многоквартирным домом в соответствии с размещённым в системе отчётом о выполнении договора управления фактические расходы управляющей организации оказались меньше тех, которые учитывались при установлении размера платы за содержание жилого помещения, при условии оказания услуг и (или) выполнения работ по управлению многоквартирным домом, оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, указанная разница остаётся в распоряжении управляющей организации при условии, что полученная управляющей организацией экономия не привела к ненадлежащему качеству оказанных услуг и (или) выполненных работ, подтвержденному в порядке, установленном Правительством Российской Федерации; при этом договором управления многоквартирным домом может быть предусмотрено иное распределение полученной управляющей организацией экономии

Позиция СКЭС: Жилищный кодекс предусматривает специальный механизм возврата экономии, основанный на фактических расходах управляющей организации, а не на одностороннем решении собственников об уменьшении размера платы. Этот механизм требует проверки того, что экономия не привела к ненадлежащему качеству услуг.

8. Позиция Конституционного Суда РФ о праве суда оценивать обоснованность платы

Нормативная база: - Постановление Конституционного Суда РФ от 28 декабря 2021 г. № 55-П

Позиция СКЭС: Конституционный Суд РФ в своём постановлении от 28 декабря 2021 г. № 55-П установил, что в случае возникновения спора факт установления платы за управление имуществом общего пользования общим собранием собственников или в определённом им порядке не препятствует суду оценить доводы собственника о выходе услуг управляющей компании за рамки объективно необходимых для надлежащего содержания данного имущества, об установлении стоимости услуг, явно превышающей их рыночную стоимость, об отнесении к данному имуществу объектов, фактически не предназначенных для удовлетворения общей потребности жителей комплекса в комфортных условиях проживания. Эта позиция подтверждает право суда исследовать обоснованность и разумность размера платы.

9. Обстоятельства, подлежащие исследованию при новом рассмотрении дела

Позиция СКЭС: При новом рассмотрении дела суду надлежит исследовать: 1. Утверждённый общим собранием перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в жилом комплексе, их объём, стоимость, условия оказания и выполнения 2. Соответствие услуг, фактически оказанных управляющей компанией в указанный в иске период (с июня 2021 г. по июнь 2022 г.), перечню и стоимости, предусмотренным договором управления 3. Экономическую обоснованность и разумность стоимости оказанных услуг 4. Разумность снижения размера оплаты решением внеочередного общего собрания собственников, оформленным протоколом от 8 января 2022 г. № 1, применительно к спорному периоду 5. Наличие или отсутство неосновательного обогащения на стороне Общества (абзац второй пункта 4 статьи 453, глава 60 Гражданского кодекса)

Цель такого подхода: Исключить вероятность навязывания каких-либо услуг, работ или расходов, в которых собственники многоквартирного дома не нуждались, обеспечить справедливый баланс прав и обязанностей, а также законных интересов субъектов возникших правоотношений, как собственников помещений в многоквартирном доме, так и управляющей компании.

VI. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРА И ПРОЦЕДУРНЫЕ УКАЗАНИЯ

Критерий разрешения спора

Спор разрешается путём применения принципа согласованного изменения договорных условий. Собственники помещений не вправе в одностороннем порядке изменять размер платы на прошлые периоды. Однако суд должен исследовать, была ли плата, фактически уплаченная истцом, экономически обоснована и разумна, соответствовали ли фактически оказанные услуги перечню и стоимости, предусмотренным договором, и имело ли место неосновательное обогащение управляющей компании.

Указания нижестоящему суду

При новом рассмотрении дела в Арбитражном суде города Москвы суду надлежит:

1. Исследовать содержание договора управления: Установить утверждённый общим собранием перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, их объём, стоимость, условия оказания и выполнения.

2. Проверить соответствие фактического исполнения договору: Определить, соответствовали ли услуги, фактически оказанные управляющей компанией в период с июня 2021 г. по июнь 2022 г., перечню и стоимости, предусмотренным договором управления.

3. Оценить экономическую обоснованность и разумность платы: Исследовать вопросы об экономической обоснованности и разумности стоимости оказанных услуг, в том числе путём сравнения с рыночными ценами и объективно необходимыми расходами.

4. Оценить разумность снижения платы: Определить, была ли разумной и обоснованной попытка собственников снизить размер платы решением от 8 января 2022 г. применительно к спорному периоду.

5. Установить наличие неосновательного обогащения: Исследовать, имело ли место неосновательное обогащение на стороне управляющей компании (в соответствии с главой 60 Гражданского кодекса и абзацем вторым пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса).

6. Правильно применить нормы материального и процессуального права: Учесть изложенные в определении СКЭС правовые положения и принять законное и обоснованное решение.

Распределение обязанностей

• Арбитражный суд города Москвы: Проводит новое рассмотрение дела с полным исследованием указанных обстоятельств и применением правильной правовой квалификации.
• Управляющая компания (ООО «Реставрация-Н+»): Обязана предоставить суду доказательства надлежащего исполнения договора управления, экономической обоснованности размера платы, фактических расходов.
• Истец (И.П. Левин): Обязан доказать, что услуги не были оказаны надлежащим образом или что размер платы был неразумным и экономически необоснованным.
• Товарищество собственников недвижимости: Участвует в деле как третье лицо, предоставляя информацию о решениях общего собрания и условиях договора управления.

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Определение СКЭС ВС РФ:

1. Отменены решение Арбитражного суда города Москвы от 3 июня 2024 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 сентября 2024 г. и постановление Арбитражного суда Московского округа от 2 декабря 2