ВС РФ: произвольное изменение сложившегося порядка пользования общим имуществом недопустимо

I. РЕКВИЗИТЫ И ПАРАМЕТРЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № А40-158814/2024; Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации № 305-ЭС25-13294.

Дата принятия: Резолютивная часть объявлена 1 апреля 2026 г.; полный текст изготовлен 7 апреля 2026 г.

Состав СКЭС: Председательствующий — Хатыпова Р.А. (судья-докладчик); члены коллегии — Антонова М.К., Грачева И.Л.

Стороны спора: - Истец (кассационный ответчик): закрытое акционерное общество «Дом Моды Лены Макашовой» (Дом моды) — собственник нежилых помещений во встроенно-пристроенном здании, кредитор по требованиям о демонтаже конструкций и восстановлении фасада. - Ответчик (кассант): закрытое акционерное общество «Кафе-Стромынка» (Общество) — собственник нежилых помещений в том же здании, пользователь части фасада.

Категория спора: Гражданско-правовой спор о праве собственности и пользовании общим имуществом в нежилом здании (не банкротный, не налоговый, не корпоративный в узком смысле).

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Краткая фабула

Дом моды и Общество являются собственниками нежилых помещений, расположенных во встроенно-пристроенном здании по адресу г. Москва, Сокольническая площадь, д. 9. Здание является самостоятельным объектом, не связанным с многоквартирным домом (установлено решением арбитражного суда от 26 января 2017 г. по делу № А40-113841/2016). Фасад здания является общим имуществом собственников нежилых помещений. Общество с согласия Дома моды разместило на фасаде, примыкающем к нежилым помещениям истца (1–2 этажи), вывески своих арендаторов: на верхнем ярусе — «ПИВНОЙ THE PIVO РЕСТОРАН», «Д ДИКСИ»; на нижнем ярусе — «ВЕЛОЦЕНТР», «Д ДИКСИ УНИВЕРСАМ», «ВЕЛОСАЛОН». Размещение осуществлялось в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 декабря 2013 г. № 902-ПП и согласованным в 2015 году дизайн-проектом Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы. Порядок использования фасада сложился исторически и длительное время реализовывался всеми собственниками помещений без возражений. В письмах от 15 сентября, 5 декабря 2023 г. и 16 апреля 2024 г. Дом моды отказался от ранее достигнутой договоренности и потребовал демонтажа вывесок. Общество отказалось исполнить требование (письмо от 15 мая 2024 г.). Дом моды обратился в суд с иском о демонтаже конструкций и восстановлении фасада.

Решения нижестоящих инстанций

Арбитражный суд города Москвы (решение от 15 ноября 2024 г.): Отказал в иске. Суд исходил из недоказанности факта нарушения ответчиком права истца на использование общего имущества и противоправности действий ответчика, связанных с использованием фасада здания. Применены статьи 5, 12, 247, 290, 607, 610, 615, 621, 623, 689 ГК РФ и статьи 36, 37, 39 ЖК РФ.

Девятый арбитражный апелляционный суд (постановление от 27 мая 2025 г.): Оставил решение суда первой инстанции без изменения, поддержав его выводы.

Арбитражный суд Московского округа (постановление от 18 сентября 2025 г., с исправлениями от 13 октября 2025 г.): Отменил судебные акты нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Суд кассационной инстанции сослался на статьи 209, 246, 247, 2591, 2593, 2872 ГК РФ и статьи 36, 46 ЖК РФ, посчитав, что суды неполно выяснили обстоятельства, имеющие существенное значение, и нарушили нормы материального и процессуального права. Окружной суд указал судам на необходимость дать правовую квалификацию спорным конструкциям, установить обстоятельства правомерности их размещения, соблюдения процедуры согласования с учетом порядка пользования общим имуществом и наличия нарушения прав истца.

Основание передачи в коллегию

Кассационная жалоба Общества на постановление окружного суда от 18 сентября 2025 г. Определением от 12 марта 2026 г. судьи Хатыповой Р.А. жалоба передана для рассмотрения в судебном заседании СКЭС. Общество ссылалось на существенное нарушение окружным судом норм материального и процессуального права и просило отменить постановление окружного суда, оставив в силе судебные акты судов первой и апелляционной инстанций.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Спор возник между двумя собственниками нежилых помещений в одном здании по вопросу о правомерности использования фасада здания (общего имущества) одним из собственников для размещения вывесок. Конфликт лежит в плоскости баланса интересов сособственников общего имущества: с одной стороны, право каждого собственника участвовать в управлении общим имуществом и требовать соблюдения его интересов; с другой стороны, необходимость учета фактически сложившегося порядка пользования имуществом, длительное время соблюдаемого всеми участниками без возражений, и правомерных ожиданий других собственников, организовавших свою деятельность на основе этого порядка.

Принципиальное значение дела состоит в том, что оно затрагивает применение норм о долевой собственности (ст. 247 ГК РФ) к отношениям собственников помещений в нежилом здании, где законодательство прямо не регулирует такие отношения, требуя применения по аналогии норм о многоквартирных домах. Кроме того, дело выявляет конфликт между формальным подходом (отсутствие письменного согласия всех собственников на каждый акт пользования общим имуществом) и субстанциальным подходом (оценка фактически сложившихся отношений, поведения сторон, баланса интересов и правомерных ожиданий).

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Может ли суд кассационной инстанции отменить судебные акты нижестоящих инстанций и направить дело на новое рассмотрение, если суды первой и апелляционной инстанций надлежащим образом исследовали доказательства, установили фактические обстоятельства и дали им правильную правовую оценку в соответствии с нормами материального и процессуального права?

2. Является ли использование одним собственником помещения в нежилом здании части фасада (общего имущества) для размещения вывесок неправомерным, если: (а) такое использование осуществляется в соответствии с фактически сложившимся порядком, длительное время соблюдаемым всеми собственниками; (б) другой собственник длительное время не возражал против такого использования; (в) размещение конструкций соответствует публично-правовому регулированию и согласовано с компетентными органами?

3. Может ли последующее выражение одним из сособственников несогласия с порядком использования общего имущества, сложившимся между участниками и длительное время ими соблюдаемым, рассматриваться как самостоятельное основание для удовлетворения требований о прекращении такого использования, без учета поведения этого лица в предшествующий период и правомерных ожиданий иных участников?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ отменил постановление окружного суда и оставил в силе решения судов первой и апелляционной инстанций, отказавших в иске. Суд установил, что окружной суд вышел за пределы своих полномочий в кассационном производстве, попытавшись переисследовать установленные судами первой и апелляционной инстанций фактические обстоятельства, которые получили надлежащую правовую оценку. Суды первой и апелляционной инстанций правомерно учли фактически сложившийся между сторонами порядок пользования фасадом здания (общим имуществом), длительное время соблюдаемый всеми собственниками без возражений, и правомерно отказали в иске, поскольку последующее выражение одним из сособственников несогласия с таким порядком не может рассматриваться изолированно, вне оценки его поведения в предшествующий период и без учета правомерных ожиданий иных участников.

B. Развёрнутое обоснование

1. Правовой режим общего имущества в здании и применение норм о долевой собственности

Верховный Суд исходит из того, что фасад здания является общим имуществом собственников нежилых помещений, входящим в состав несущих и ненесущих конструкций здания (ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ). Каждому собственнику отдельного помещения в здании принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания (п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»).

Поскольку отношения собственников помещений в нежилом здании по поводу общего имущества прямо законом не урегулированы, в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (п. 1 ст. 37 ЖК РФ).

2. Запрет на единоличное пользование общим имуществом без согласия других собственников

Согласно правовому подходу, изложенному в п. 26 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2021), утвержденному Президиумом ВС РФ 7 апреля 2021 г., правовой режим общего имущества в многоквартирном доме предусматривает запрет для лиц, в том числе собственников помещений в доме, пользоваться общим имуществом единолично без согласия других собственников.

3. Порядок владения и пользования имуществом в долевой собственности: соглашение или судебное решение

В силу п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

Верховный Суд выводит из содержания этой нормы, что неправомерное использование одним из участников долевой собственности общего имущества возникает в случае отсутствия соглашения всех участников долевой собственности на пользование общим имуществом либо, если такое согласие не получено, в отсутствие решения суда о порядке использования общего имущества.

Однако суд устанавливает критическое уточнение: использование ответчиком без соответствующего решения части общего имущества в соответствии с положениями ст. 247 ГК РФ не признается безусловным основанием для удовлетворения заявленных истцом требований, если судом будет установлено, что этот порядок не нарушает права и законные интересы данного лица.

4. Баланс интересов сособственников и недопустимость произвольной дестабилизации сложившегося порядка

Верховный Суд подчеркивает, что право собственников помещений - участников общей долевой собственности владеть, пользоваться общим имуществом не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать те же самые права других собственников, а интерес одного собственника противопоставлять интересам остальных собственников.

Суд ссылается на позицию Конституционного Суда Российской Федерации, который неоднократно указывал, что п. 1 ст. 247 ГК РФ, устанавливающий наряду с иными нормами параграфа 1 главы 16 ГК РФ базовые положения правового регулирования отношений, возникающих по поводу общей собственности, конкретизирует закрепленные в ст. 35 (часть 2) Конституции Российской Федерации гарантии и обеспечивает баланс интересов сособственников (определения КС РФ от 31 марта 2022 г. № 657-О, от 28 июня 2022 г. № 1640-О, от 26 сентября 2024 г. № 2411-О).

В определении КС РФ от 29 мая 2025 г. № 1376-О отмечено, что предусмотренный п. 1 ст. 247 ГК РФ порядок владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, обеспечивает соблюдение интересов всех сособственников и определяет механизм разрешения в судебном порядке споров между ними при наличии разногласий. При этом суд, разрешая требование об определении порядка пользования соответствующим имуществом, учитывает фактически сложившийся порядок пользования им, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования (п. 37 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

5. Фактически сложившийся порядок пользования и поведение сторон как критерий оценки правомерности

Верховный Суд констатирует, что суды первой и апелляционной инстанций установили, что между сторонами сложился фактический порядок использования фасада здания, являющегося общим имуществом собственников нежилых помещений; спорные конструкции размещены ответчиком в рамках исторически сложившегося порядка, который длительное время реализовывался всеми собственниками помещений, включая истца, не заявлявшего возражений относительно размещения вывесок в установленных границах и подтверждавшего своим поведением согласие с существующим порядком использования фасада здания.

Суды также исходили из того, что порядок размещения спорных конструкций не является произвольным, а подчинен специальному публично-правовому регулированию, установленному постановлением Правительства Москвы от 25 декабря 2013 г. № 902-ПП «О размещении информационных конструкций в городе Москве»; в 2015 году Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы согласовал дизайн-проект на размещение информационных конструкций (вывесок) на здании.

6. Недопустимость изолированной оценки последующего несогласия без учета предшествующего поведения

Верховный Суд формулирует ключевой принцип: само по себе последующее выражение одним из сособственников несогласия с тем порядком использования общего имущества, который сложился между участниками общей собственности, длительное время ими соблюдался и фактически реализовывался, не может рассматриваться изолированно, вне оценки поведения такого лица в предшествующий период и без учета правомерных ожиданий иных участников соответствующих правоотношений.

Суд предупреждает о последствиях иного подхода: иное означало бы предоставление одному из участников общей долевой собственности возможности произвольно дестабилизировать сложившийся баланс пользования общим имуществом, игнорируя как фактически сложившиеся отношения между сособственниками, так и интересы иных участников общей собственности, которые, полагаясь на длительное отсутствие возражений, организовали реализацию своих прав определенным образом.

7. Соответствие спорных конструкций требованиям законодательства о защите прав потребителей

Верховный Суд отмечает, что суды, исследовав содержание, назначение и способ размещения спорных конструкций, установили, что они не содержат сведений рекламного характера и соответствуют требованиям, предъявляемым к информационным вывескам, размещенным во исполнение Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей».

8. Пределы полномочий суда кассационной инстанции и недопустимость переисследования фактических обстоятельств

Верховный Суд обращается к позиции Конституционного Суда Российской Федерации, приведенной в определении от 17 февраля 2015 г. № 274-О, согласно которой статьи 286 - 288 АПК РФ, находясь в системной связи с другими положениями данного Кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела.

Суд подчеркивает, что иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо.

Производство в арбитражном суде кассационной инстанции, предусмотренное главой 35 АПК РФ, направлено на устранение ошибок, допущенных арбитражными судами первой и апелляционной инстанций и выразившихся в нарушении или неправильном применении норм материального либо процессуального права, в том числе вследствие несоответствия выводов судов первой, апелляционной инстанций фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

9. Оценка действий окружного суда как выхода за пределы полномочий

Верховный Суд констатирует, что суды первой и апелляционной инстанций на основании доказательств, представленных сторонами в обоснование требований и возражений, сделали выводы о фактически сложившемся порядке использования фасада здания, являющегося общим имуществом собственников нежилых помещений, по согласованию с истцом, соблюдая требования к размещению информационных конструкций, и о недоказанности факта нарушения ответчиком права истца.

Суд заключает: указание окружного суда на необходимость судам дать правовую квалификацию спорным конструкциям, исследовать обстоятельства правомерности их размещения на фасаде здания, соблюдения процедуры согласования размещения конструкций с учетом установленного порядка пользования общим имуществом собственниками помещений в здании, наличия (отсутствия) нарушения прав истца направлено на повторное исследование установленных судами обстоятельств, получивших надлежащую правовую оценку. Такой подход свидетельствует о том, что суд кассационной инстанции вышел за пределы полномочий, предусмотренных статьей 286 АПК РФ.

VI. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРА И ПРОЦЕДУРНЫЕ УКАЗАНИЯ

Критерий разрешения спора

Верховный Суд применил следующий критерий: при разрешении спора судом первой инстанции, поддержанным апелляционным судом, правильно применены нормы материального и процессуального права, исследованы все обстоятельства, входившие в предмет доказывания, оценены представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам главы 7 АПК РФ, в связи с чем у окружного суда не имелось предусмотренных статьями 286 и 288 АПК РФ оснований для отмены судебных актов.

Указания нижестоящим судам и участникам

Верховный Суд отметил, что истец не лишен права инициировать созыв общего собрания собственников помещений в здании с целью изменения режима использования общего имущества, в частности фасада здания, установления порядка проведения ремонтных работ и участия собственников в расходах на содержание общего имущества (статьи 44 - 48 ЖК РФ). Это указание предоставляет истцу альтернативный механизм защиты его интересов через коллективное решение собственников, а не через судебное требование о демонтаже конструкций.

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации определила:

1. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 18 сентября 2025 г. по делу № А40-158814/2024 отменить.

2. Решение Арбитражного суда города Москвы от 15 ноября 2024 г. и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 мая 2025 г. по тому же делу оставить в силе.

Таким образом, судебные акты судов первой и апелляционной инстанций, отказавшие в иске Дома моды, восстановлены в полной силе. Постановление окружного суда, отменившее эти акты и направившее дело на новое рассмотрение, отменено как принятое с существенными нарушениями норм материального и процессуального права.

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Смена методологии: от формального к субстанциальному подходу

Определение СКЭС осуществляет переход от формального подхода (требование письменного согласия всех собственников на каждый акт пользования общим имуществом) к субстанциальному подходу, учитывающему: - фактически сложившийся порядок пользования имуществом; - длительность соблюдения этого порядка всеми участниками; - поведение истца в предшествующий период (молчание, отсутствие возражений); - правомерные ожидания других собственников, организовавших свою деятельность на основе этого порядка; - баланс интересов всех сособственников.

Этот подход противостоит абстрактному формализму и вводит в практику принцип добросовестности и справедливости в отношениях между сособственниками.

2. Гармонизация с позициями КС РФ и Пленумов

Определение опирается на позиции Конституционного Суда Российской Федерации (определения от 31 марта 2022 г. № 657-О, от 28 июня 2022 г. № 1640-О, от 26 сентября 2024 г. № 2411-О, от 29 мая 2025 г. № 1376-О), которые подтверждают, что п. 1 ст. 247 ГК РФ обеспечивает баланс интересов сособственников и конкретизирует конституционные гарантии (ст. 35 Конституции РФ).

Суд также ссылается на п. 37 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8, устанавливающий, что при определении порядка пользования имуществом суд учитывает фактически сложившийся порядок, нуждаемость каждого сособственника и реальную возможность совместного пользования.

Определение также опирается на п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64, подтверждающее, что каждому собственнику помещения в здании принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество.

3. Последствия для собственников помещений в нежилых зданиях

Определение имеет значительные последствия для практики:

• Собственники нежилых помещений в зданиях получают защиту от произвольного изменения сложившегося порядка пользования общим имуществом, если они длительное время соблюдали этот порядок без возражений и организовали свою деятельность на его основе.

• Истцы, желающие изменить режим использования общего имущества, не могут полагаться исключительно на формальное отсутствие письменного согласия; они должны доказать, что сложившийся порядок нарушает их права и законные интересы, и учитывать правомерные ожидания других собственников.