КС РФ защитил добросовестных покупателей крымского имущества от внесудебного изъятия

I. РЕКВИЗИТЫ АКТА

Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 2 октября 2025 года № 32-П (далее — Постановление).

Заявитель: гражданка Инна Владимировна Кокойло (физическое лицо).

Повод к рассмотрению: конституционная жалоба гражданки И.В. Кокойло.

Основание к рассмотрению: обнаружившаяся неопределённость в вопросе о соответствии Конституции Российской Федерации оспариваемых нормативных положений.

Оспариваемые нормы: 1. Часть 11 статьи 121 Федерального конституционного закона от 21 марта 2014 года № 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов – Республики Крым и города федерального значения Севастополя» (далее — ФКЗ о принятии Крыма);

1. Абзац третий части 1 статьи 2-1 Закона Республики Крым от 31 июля 2014 года № 38-ЗРК «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым» (далее — Закон РК об имущественных отношениях);

2. Подпункт 1 пункта 1 постановления Государственного Совета Республики Крым от 18 октября 2022 года № 1417-2/22 «О внесении изменений в Постановление Государственного Совета Республики Крым от 30 апреля 2014 года № 2085-6/14 «О вопросах управления собственностью Республики Крым» (далее — Постановление ГС РК от 18 октября 2022 года).

II. ФАБУЛА И ПОВОД ОБРАЩЕНИЯ

Конкретное дело заявительницы

8 июня 2022 года гражданка И.В. Кокойло на основании договора купли-продажи, удостоверенного нотариусом, приобрела жилое помещение (квартиру), принадлежавшее иностранному гражданину Ц. На момент совершения сделки никаких ограничений на это имущество не было установлено, и оно не включалось в Перечень имущества, учитываемого как собственность Республики Крым.

Однако постановлением Государственного Совета Республики Крым от 24 мая 2023 года № 1784-2/23 Перечень был дополнен пунктом 367 о «движимом и недвижимом имуществе иностранного гражданина Ц.В.М.» с указанием адреса и кадастрового номера приобретённого заявительницей объекта. Это решение было основано на протоколе внеочередного заседания Антитеррористической комиссии в Республике Крым от 21 декабря 2022 года.

Вследствие включения жилого помещения в Перечень 6 июля 2023 года право собственности И.В. Кокойло на квартиру было прекращено, и право собственности на неё было зарегистрировано за Республикой Крым.

Судебные разбирательства

Заявительница обратилась в суд с иском к Государственному Совету Республики Крым и Совету министров Республики Крым о признании недействительным пункта 367 Перечня в части включения в него приобретённого ею жилого помещения, о его истребовании и признании за ней права собственности.

Судебные решения: - Решением Ялтинского городского суда Республики Крым от 14 ноября 2023 года в удовлетворении исковых требований отказано; - Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 6 февраля 2024 года оставило решение без изменения; - Определение судебной коллегии Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 6 июня 2024 года подтвердило отказ; - Определение судьи Верховного Суда Российской Федерации от 2 октября 2024 года также отклонило требования.

Суды исходили из того, что добросовестность заявительницы и отсутствие на момент сделки ограничений на имущество не имеют значения для разрешения дела.

Кроме того, И.В. Кокойло обращалась с административным исковым заявлением о признании недействующим абзаца второго пункта 1 постановления о вопросах управления собственностью Республики Крым, но суды отказали в его удовлетворении.

Конституционные права, которые заявительница считает нарушенными

По мнению И.В. Кокойло, оспариваемые нормативные положения противоречат статьям 8 (часть 2), 18, 19 (часть 1), 35 (части 1 и 3), 46 (часть 1), 55 (часть 3) и 71 (пункт «о») Конституции Российской Федерации, поскольку позволяют лишать имущества добросовестного приобретателя во внесудебном порядке, придавая обратную силу нормам, ухудшающим положение участников гражданского оборота.

III. КОНСТИТУЦИОННО-ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта

Конституционно-правовой конфликт возникает между несколькими взаимосвязанными конституционными ценностями и принципами:

1. Защита права собственности (статьи 8 ч. 2, 35 ч. 1–2 Конституции РФ) — гарантия неприкосновенности частной собственности, охрана прав собственника;

2. Защита добросовестных участников гражданского оборота — принцип, вытекающий из статей 35, 45, 46 Конституции РФ, предполагающий защиту лиц, проявивших при заключении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность;

3. Правовая определённость и предсказуемость в сфере гражданского оборота — необходимость обеспечения стабильности и доверия между субъектами экономической деятельности;

4. Государственная безопасность и суверенитет — необходимость защиты интересов Российской Федерации от недружественных действий иностранных государств и связанных с ними лиц;

5. Справедливость и недопустимость произвольного лишения жилища (статья 40 ч. 1 Конституции РФ) — принцип, согласно которому негативные последствия не должны возлагаться на лиц, не совершавших противоправных действий.

Почему вопрос имеет конституционное значение

Вопрос имеет конституционное значение по следующим причинам:

1. Неопределённость нормативного регулирования. Абзац второй пункта 1 постановления ГС РК о вопросах управления собственностью Республики Крым допускает по крайней мере два варианта истолкования: - первый: достаточно принадлежности имущества иностранным государствам или связанным с ними лицам по состоянию на 24 февраля 2022 года, независимо от последующего отчуждения; - второй: принадлежность должна сохраняться вплоть до момента включения в Перечень.

2. Расходящееся правоприменение. Суды применяли оспариваемые нормы формально, без учёта добросовестности приобретателя и обстоятельств, при которых он не мог предвидеть неблагоприятные последствия.

3. Баланс конституционно защищаемых интересов. Необходимо согласовать защиту государственной безопасности с гарантиями прав собственности добросовестного приобретателя, который не причастен к недружественным действиям иностранных государств.

4. Обратная сила норм. Включение имущества в Перечень произошло после приобретения заявительницей квартиры, что создаёт риск непредвиденного лишения имущества.

IV. ВОПРОС, РАЗРЕШАЕМЫЙ КС РФ

Соответствуют ли Конституции Российской Федерации:

1. Абзац третий части 1 статьи 2-1 Закона РК об имущественных отношениях и подпункт 1 пункта 1 постановления ГС РК от 18 октября 2022 года (в их взаимосвязи с абзацем вторым пункта 1 постановления ГС РК о вопросах управления собственностью Республики Крым) в той мере, в какой на их основании решается вопрос о прекращении права собственности гражданина на жилое помещение, приобретённое им до его включения в Перечень имущества, учитываемого как собственность Республики Крым, в связи с принадлежностью по состоянию на 24 февраля 2022 года иностранному государству, совершающему недружественные действия, связанному с ним иностранному лицу либо его бенефициару или лицу, находящемуся под контролем такого иностранного лица?

2. Часть 11 статьи 121 ФКЗ о принятии Крыма — в аспекте, нарушает ли она права заявительницы?

V. ПОЗИЦИЯ КОНСТИТУЦИОННОГО СУДА

A. Итоговый вывод

Абзац третий части 1 статьи 2-1 Закона РК об имущественных отношениях и подпункт 1 пункта 1 постановления ГС РК от 18 октября 2022 года (в его взаимосвязи с абзацем вторым пункта 1 постановления ГС РК о вопросах управления собственностью Республики Крым) признаны не противоречащими Конституции Российской Федерации в выявленном конституционно-правовом смысле. По своему конституционно-правовому смыслу в системе действующего правового регулирования они не предполагают прекращения права собственности гражданина на жилое помещение и его перехода к Республике Крым лишь на основании включения этого помещения в Перечень, если включение состоялось после добросовестного приобретения помещения гражданином, не относящимся к указанным лицам.

Часть 11 статьи 121 ФКЗ о принятии Крыма не нарушает права заявительницы в обозначенном ею аспекте; производство по делу в отношении данного законоположения прекращено.

B. Развёрнутое обоснование

1. Предмет рассмотрения и процессуальные вопросы

Конституционный Суд установил, что хотя абзац третий части 1 статьи 2-1 Закона РК об имущественных отношениях уже рассматривался в Постановлении от 7 ноября 2017 года № 26-П, это не препятствует проверке конституционности данной нормы во взаимосвязи с иными положениями и в ином правоприменительном аспекте.

Ключевое отличие от предыдущего дела: включение имущества в Перечень по основанию, предусмотренному абзацем вторым пункта 1 постановления ГС РК о вопросах управления собственностью Республики Крым (введённому в 2022 году), не связано с существованием обоснованных предположений о публично-правовой принадлежности имущества, его бесхозяйности или отсутствии правовых оснований выбытия из собственности публично-правовых образований. Оно обусловлено введением в российскую правовую систему института ответных действий на недружественные действия иностранных государств и связанных с ними лиц, являющегося по своей природе экстраординарным и предполагающего ограниченный во времени характер действия.

Правовая база: статьи 74, 96, 97 Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации» (далее — ФКЗ о КС РФ).

2. Правовая природа постановления ГС РК о вопросах управления собственностью Республики Крым и его эволюция

Исходная позиция КС РФ (Постановление от 7 ноября 2017 года № 26-П): постановление ГС РК, хотя и связано с регулированием имущественных прав в отношении конкретных объектов, поименованных в Перечне, не устанавливает новых правовых норм, не изменяет и не отменяет действующих. Оно является актом однократного действия, исчерпывающимся составлением списка объектов, и представляет собой правоприменительное решение.

Изменение правовой ситуации: абзац второй пункта 1 постановления ГС РК, введённый подпунктом 1 пункта 1 постановления ГС РК от 18 октября 2022 года, по существу установил новое основание включения имущества в Перечень, которое ранее не содержалось в нормативном регулировании. Это позволило КС РФ рассматривать введённое положение в качестве части нормативного комплекса, на основании которого решается вопрос об определении состава имущества, учитываемого как собственность Республики Крым.

Правовая позиция: КС РФ не был связан выводами судов о том, что постановление ГС РК не обладает признаками нормативного правового акта, и рассмотрел введённое положение в качестве нормативного.

3. Неопределённость нормативного регулирования и необходимость конституционного истолкования

Выявленная неопределённость: абзац второй пункта 1 постановления ГС РК допускает по крайней мере два варианта истолкования:

• Первый вариант (применённый судами в деле заявительницы): для применения нормативного комплекса достаточно принадлежности имущества иностранным государствам, совершающим недружественные действия, или связанным с ними лицам по состоянию на 24 февраля 2022 года, причём дальнейший переход права собственности не имеет правового значения;

• Второй вариант: принадлежность имущества должна не только иметь место по состоянию на указанную дату, но и сохраняться в дальнейшем — вплоть до момента включения в Перечень и принятия решений органами публичной власти.

Конституционный принцип выбора истолкования: согласно неоднократно выраженной позиции КС РФ (Постановления от 21 января 2019 года № 6-П, от 16 ноября 2021 года № 49-П, от 5 июня 2023 года № 30-П и др.), в судебной практике должно обеспечиваться конституционное истолкование применяемых нормативных положений, исходя из чего суды должны следовать такому варианту интерпретации, при котором исключается возможность ущемления гарантированных Конституцией прав и свобод.

Правовая база: статья 15 (часть 1) Конституции РФ о высшей юридической силе и прямом действии Конституции.

4. Конституционные гарантии права собственности и защиты добросовестных приобретателей

Конституционные гарантии: - Статья 8 (часть 2) Конституции РФ: гарантируются право каждого иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами; - Статья 35 (части 1 и 2) Конституции РФ: равные признание и защита всех форм собственности, охрана права частной собственности; - Статьи 45 и 46 (часть 1) Конституции РФ: государственная, в том числе судебная, защита прав и свобод.

Принцип правовой определённости и стабильности: КС РФ неоднократно подчеркивал важность обеспечения правовой определённости, стабильности и предсказуемости в сфере гражданского оборота, поддержания высокого уровня взаимного доверия между субъектами экономической деятельности и создания необходимых условий для эффективной защиты права собственности и иных имущественных прав, в том числе на жилое помещение (Постановления от 14 мая 2012 года № 11-П, от 21 мая 2021 года № 20-П, от 26 апреля 2023 года № 21-П, от 31 октября 2024 года № 49-П, от 28 января 2025 года № 3-П, от 26 мая 2025 года № 22-П и др.).

Защита добросовестных приобретателей: действующее законодательство исходит из принципа защиты добросовестных участников гражданского оборота, проявляющих при заключении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность (Постановления от 21 апреля 2003 года № 6-П, от 13 июля 2021 года № 35-П, от 27 мая 2024 года № 25-П и др.). Такая защита основана на статье 35 Конституции РФ во взаимосвязи со статьями 45 и 46, и конституционная цель состоит в том, чтобы обеспечить добросовестным приобретателям юридическую возможность обладания имуществом (Постановление от 28 января 2025 года № 3-П).

5. Анализ конкретной ситуации: отсутствие разумных оснований для предвидения риска

Временной зазор и невозможность предвидения: абзац второй пункта 1 постановления ГС РК был установлен 18 октября 2022 года, но предполагает определение принадлежности имущества по состоянию на 24 февраля 2022 года. Это означает, что до момента включения имущества в Перечень оно может быть отчуждено иностранным государством, совершающим недружественные действия, или связанным с ним лицом. В подобной ситуации у добросовестного приобретателя могло не иметься разумных оснований предвидеть наступление неблагоприятных последствий совершения гражданско-правовой сделки.

Конкретные обстоятельства дела заявительницы: - Приобретение квартиры: 8 июня 2022 года; - Включение в Перечень: 24 мая 2023 года (почти год спустя); - На момент приобретения: никаких ограничений не было установлено, имущество не было включено в Перечень; - Отсутствие официальных актов: в деле не содержится сведений о том, что И.В. Кокойло была отнесена официальными актами органов публичной власти к иностранным лицам, связанным с государствами, совершающими недружественные действия, либо к их бенефициарам или лицам под их контролем.

Вывод: отсутствуют предпосылки для проверки конституционности оспариваемых положений с точки зрения самой по себе допустимости включения имущества в Перечень по данному основанию. Иное означало бы проверку конституционности норм в порядке абстрактного нормоконтроля, что недопустимо при рассмотрении конституционных жалоб.

6. Несоразмерность ограничения права собственности и принцип справедливости

Отсутствие разумных и справедливых оснований: в случае, если жилое помещение, принадлежавшее иностранному государству, совершающему недружественные действия, или связанному с ним лицу, до момента его включения в Перечень было отчуждено гражданину, который сам таким признакам не отвечает, прекращение права собственности этого гражданина на такое жилое помещение лишь ввиду его включения в Перечень не имеет каких-либо разумных и справедливых оснований вопреки конституционным гарантиям прав собственника и добросовестного приобретателя.

Риск произвольного лишения жилища: такое применение норм создаёт риски произвольного лишения жилища вопреки предписаниям статьи 40 (часть 1) Конституции РФ, гарантирующей право на жилище.

Системное единство: наступление неблагоприятных последствий включения жилого помещения в Перечень не согласуется с тем, что Перечень действует в системном единстве с нормами Конституции РФ, гарантирующими защиту и неприкосновенность частной собственности (Постановление от 7 ноября 2017 года № 26-П).

7. Недостаточность альтернативных механизмов защиты

Формальная возможность взыскания с продавца: в качестве эффективной гарантии защиты прав добросовестного приобретателя не может рассматриваться формально существующая возможность предъявления требования к лицу, у которого он приобрел жилое помещение. Особенности правового и фактического положения таких продавцов (иностранные государства, совершающие недружественные действия, и связанные с ними лица) не позволяют рассчитывать на реальное взыскание истребуемого возмещения.

Компенсация по статье 681 ФЗ о государственной регистрации недвижимости: предусмотренное частью 1 статьи 681 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ право физического лица – добросовестного приобретателя на выплату однократной единовременной компенсации за счет казны Российской Федерации в данном случае в принципе нереализуемо, так как связано с истребованием имущества в соответствии со статьей 302 ГК РФ и сопряжено с необходимостью соблюдения ряда условий, имеющих производный характер от самого факта виндикации. Наличие такого резервного механизма не должно отменять действия основных гарантий прав добросовестного приобретателя (Постановление от 26 мая 2025 года № 22-П).

8. Принцип справедливого распределения бремени ответственности

Недопустимость возложения негативных последствий на невиновных лиц: прекращение права собственности гражданина – добросовестного приобретателя жилого помещения означало бы необоснованное возложение негативных последствий совершения в отношении Российской Федерации недружественных действий на лиц, таких действий не совершавших, вопреки вытекающим из Конституции РФ требованиям к механизму претерпевания неблагоприятных последствий противоправных действий.

Применение принципов юридической ответственности: КС РФ распространяет правовые позиции об основаниях, условиях и сроках привлечения к юридической ответственности на механизм претерпевания неблагоприятных последствий (Постановление от 29 ноября 2016 года № 26-П и др.).

9. Требование внимательной и ответственной оценки фактических обстоятельств

Запрет на сугубо формальное применение норм: сугубо формальное применение абзаца третьего части 1 статьи 2-1 Закона РК об имущественных отношениях и подпункта 1 пункта 1 постановления ГС РК от 18 октября 2022 года на основе лишь факта включения жилого помещения в Перечень без учета уже состоявшегося на момент такого включения его отчуждения гражданину, являющемуся добросовестным приобретателем, не согласуется с обязанностью органов государственной власти принимать решения исходя из внимательной и ответственной оценки фактических обстоятельств, с которыми закон связывает возникновение, изменение и прекращение прав граждан (Постановления от 2 июля 2020 года № 32-П, от 12 марта 2021 года № 6-П, от 28 декабря 2022 года № 59-П, от 31 октября 2024 года № 49-П и др.).

10. Принцип добросовестности и недопущение злоупотреблений правом

Конституционный запрет на недобросовестное использование защиты закона: из статей 15 (часть 2) и 17 (часть 3) Конституции РФ вытекает недопустимость такого использования защиты закона и суда, которое осуществлялось бы вопреки общеправовым принципам добросовестности и недопущения злоупотреблений правом. Иное позволяло бы вопреки назначению правового государства и правосудия (статьи 1 ч. 1, 18, 45, 46 ч. 1–2, 118 ч. 1 Конституции РФ) извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (Постановления от 10 марта 2022 года № 10-П, от 30 октября 2023 года № 50-П, от 31 октября 2024 года № 49-П).

Гражданско-правовой принцип добросовестности: гражданское законодательство ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли они разумно и добросовестно (пункты 3 и 4 статьи 1, статья 10 ГК РФ). Конституционное истолкование оспариваемых положений должно применяться именно с учётом этого обстоятельства.

11. Критерии добросовестности приобретателя жилого помещения

Явная неосмотрительность: явная неосмотрительность, не согласующаяся с требованиями гражданско-правовой добросовестности, может быть установлена в случае приобретения уже включённого в Перечень имущества с учётом оснований его формирования в конкретно-исторической ситуации, притом что информация из Перечня о соответствующем объекте общедоступна (конкретный объект недвижимого имущества может быть идентиф