ВС РФ: квартира в долевой собственности не становится коммунальной по историческим причинам

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № 16-КГ25-11, Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ

Дата: 10 июня 2025 г.

Состав СКГД: Председательствующий Горохов Б.А., судьи Вавилычева Т.Ю., Рыженков А.М.

Стороны: - Истец (заявитель): Симонян Никита Борисович (несовершеннолетний гражданин, представляемый законным представителем Симоняном Борисом Владимировичем) - Ответчик: Департамент муниципального имущества администрации Волгограда (орган публичной власти, осуществляющий полномочия собственника муниципального имущества)

Категория спора: Жилищный спор, связанный с правом собственности на долю в жилом помещении (квартира в общей долевой собственности); спор о признании незаконным решения об отказе в отчуждении доли в праве собственности и возложении обязанности направить сведения о выкупной цене.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца:

Симонян Н.Б. (в лице законного представителя) обратился в суд с исками: 1. О признании незаконным решения Департамента муниципального имущества администрации Волгограда от 10 августа 2023 года № 19307-окми об отказе в возмездном отчуждении 46/100 долей в праве общей долевой собственности на квартиру; 2. О возложении обязанности на ДМИ направить сведения о выкупной цене указанных долей.

Истец ссылался на то, что ему на праве собственности принадлежат 54/100 доли квартиры, а ответчику (муниципальному образованию) — 46/100 доли. 10 июля 2023 года в соответствии с Положением о порядке приобретения в собственность граждан освободившихся жилых помещений в коммунальных квартирах муниципального жилищного фонда Волгограда и продажи долей в праве общей долевой собственности на жилые помещения, находящихся в муниципальной собственности Волгограда, утверждённым решением Волгоградской городской Думы от 15 мая 2008 года № 3/81 (далее — Положение № 3/81), истец обратился в ДМИ с заявлением о продаже ему 46/100 долей квартиры. Ответчик отказал в возмездном отчуждении доли со ссылкой на то, что квартира является коммунальной.

Возражения ответчика:

Ответчик полагал, что спорная квартира является коммунальной квартирой и, следовательно, к правоотношениям сторон должны применяться нормы о предоставлении освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире, а не нормы о продаже доли в праве общей долевой собственности. Истец нарушил надлежащую процедуру, не обратившись в Комитет жилищной и социальной политики администрации Волгограда.

Решение первой инстанции (15 января 2024 г.):

Центральный районный суд г. Волгограда удовлетворил исковые требования. Суд пришёл к выводу, что спорная квартира не является коммунальной квартирой. Суд исходил из того, что с 10 апреля 1996 года и до вступления в законную силу решения Красноармейского районного суда г. Волгограда от 14 ноября 2022 года законных пользователей и владельцев 46/100 долей квартиры не имелось, члены разных семей в квартире не проживали. Суд также пришёл к выводу, что даже если до 10 апреля 1996 года квартира имела признаки коммунальной, то за давностью и прекращением пользования указанным объектом недвижимого имущества квартира перестала быть коммунальной.

Постановление апелляции (4 апреля 2024 г.):

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда отменило решение суда первой инстанции и приняло по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. Апелляционный суд, ссылаясь на статьи 42 и 59 Жилищного кодекса РФ, пришёл к выводу, что спорное жилое помещение является коммунальной квартирой. В связи с этим суд указал на то, что истцом нарушена процедура приобретения освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире, поскольку он не обратился в Комитет жилищной и социальной политики администрации Волгограда.

Постановление кассации (18 июля 2024 г.):

Определение судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции оставило апелляционное определение без изменения, согласившись с выводами суда апелляционной инстанции.

Обращение в ВС РФ:

Симонян Н.Б. (в лице законного представителя) подал кассационную жалобу в порядке части 3 статьи 390.7 ГПК РФ с просьбой об отмене определения судьи ВС РФ от 19 ноября 2024 года (отказавшего в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании СКГД) и о передаче кассационной жалобы с делом для рассмотрения в СКГД, а также с просьбой о восстановлении пропущенного срока для подачи жалобы. Определением судьи ВС РФ от 15 января 2025 года срок был восстановлен. По запросу заместителя Председателя ВС РФ Глазова Ю.В. от 4 марта 2025 года дело было истребовано в ВС РФ. Определением заместителя Председателя ВС РФ от 12 мая 2025 года определение судьи ВС РФ от 19 ноября 2024 года было отменено, и кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании СКГД.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта:

Спор возник между интересом гражданина (истца) на приобретение доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, находящейся в муниципальной собственности, и интересом муниципального образования на применение специального порядка отчуждения доли, предусмотренного для коммунальных квартир. Центральный вопрос — является ли спорная квартира коммунальной квартирой в смысле Жилищного кодекса РФ, что определяет применимый правовой режим и процедуру отчуждения доли.

Категория проблемы:

Материально-правовая проблема, связанная с толкованием понятия «коммунальная квартира» в Жилищном кодексе РФ и определением статуса жилого помещения, находящегося в общей долевой собственности, а также применением соответствующих норм Гражданского кодекса РФ (статьи 209, 244–246) и Жилищного кодекса РФ (статьи 41–43, 59).

Причина передачи на коллегию:

Дело передано на рассмотрение СКГД ВС РФ в кассационном порядке в связи с существенными нарушениями норм материального права, допущенными судами апелляционной и кассационной инстанций при определении статуса жилого помещения и применении соответствующих норм права, что повлияло на исход дела.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Является ли спорная квартира, находящаяся в общей долевой собственности истца и муниципального образования, коммунальной квартирой в смысле Жилищного кодекса РФ?

2. Какие признаки коммунальной квартиры установлены законодательством и отвечает ли спорное жилое помещение этим признакам?

3. Какой правовой режим (нормы о продаже доли в праве общей долевой собственности или нормы о предоставлении освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире) должен применяться к правоотношениям сторон?

4. Допустили ли суды апелляционной и кассационной инстанций существенные нарушения норм материального права при определении статуса жилого помещения и применении соответствующих норм права?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ признал, что суды апелляционной и кассационной инстанций допустили существенные нарушения норм материального права, ошибочно признав спорную квартиру коммунальной. Суд установил, что спорная квартира не отвечает признакам коммунальной квартиры, установленным Жилищным кодексом РФ, и, следовательно, к правоотношениям сторон должны применяться нормы Гражданского кодекса РФ о долевой собственности (статьи 209, 244–246), а не специальные нормы о коммунальных квартирах. Выводы суда первой инстанции о том, что спорная квартира не является коммунальной, признаны правильными.

B. Развёрнутое обоснование

1. Требования к законности и обоснованности судебного решения

СКГД ВС РФ указала, что согласно статье 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Пленум ВС РФ в пунктах 2 и 3 Постановления от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении» разъяснил, что:

• решение является законным, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, подлежащими применению к данному правоотношению (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ);

• решение является обоснованным, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59–61, 67 ГПК РФ), а также когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (статья 196 ГПК РФ).

Суд отметил, что принятые по делу судебные постановления апелляционной и кассационной инстанций указанным требованиям закона не отвечают.

2. Правовой статус Положения № 3/81 и его применение

Согласно преамбуле Положения № 3/81, оно обеспечивает исполнение статьи 59 Жилищного кодекса РФ, статей 209, 244–246 Гражданского кодекса РФ и направлено на защиту жилищных прав граждан. Положение определяет:

• порядок и условия продажи освободившихся жилых помещений в коммунальных квартирах муниципального жилищного фонда Волгограда (разделы 2, 3);

• порядок продажи долей в праве общей долевой собственности на жилые помещения, находящихся в муниципальной собственности Волгограда, участникам долевой собственности (разделы 2-1, 3-1).

Юридически значимое обстоятельство: определение статуса спорного жилого помещения (является ли оно коммунальной квартирой или нет) определяет, какие разделы Положения № 3/81 подлежат применению.

3. Определение понятия «коммунальная квартира» на основе Жилищного кодекса РФ

СКГД ВС РФ установила, что Жилищный кодекс РФ не содержит прямого определения понятия «коммунальная квартира», однако признаки коммунальной квартиры указаны в статьях 41–43 и 59 ЖК РФ.

Статья 41 ЖК РФ устанавливает, что собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (общее имущество в коммунальной квартире). Изменение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников комнат путём переустройства и (или) перепланировки.

Статья 42 ЖК РФ предусматривает, что доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты. Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе: - осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество; - отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество отдельно от права собственности на комнату (часть 5 статьи 42 ЖК РФ).

Статья 43 ЖК РФ устанавливает, что собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире, причём доля обязательных расходов определяется долей в праве общей собственности на общее имущество.

Выведенное определение коммунальной квартиры:

По смыслу приведённых статей ЖК РФ во взаимосвязи с положениями статьи 59 ЖК РФ, регулирующей вопросы предоставления освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире, под коммунальной квартирой понимается квартира, в которой:

• проживают несколько нанимателей и (или) собственников, не являющихся членами одной семьи;
• указанные лица обладают самостоятельными правами в отношении занимаемых ими комнат, возникшими на основании отдельных договоров, сделок, иных действий, предусмотренных законодательством;
• они совместно используют вспомогательные помещения (места общего пользования квартиры) и инженерное оборудование в местах общего пользования;
• комната в коммунальной квартире является самостоятельным объектом жилищных прав лиц, занимающих её.

4. Анализ фактических обстоятельств дела и определение статуса спорной квартиры

СКГД ВС РФ установила следующие фактические обстоятельства:

Из выписки из ЕГРН от 14 июля 2020 года: жилое помещение — квартира на праве общей долевой собственности в размере 54/100 долей принадлежит Симоняну Н.Б.

Из вступившего в законную силу решения Красноармейского районного суда г. Волгограда от 14 ноября 2022 года: за городским округом город-герой Волгоград признано право собственности на бесхозяйное имущество — 46/100 доли квартиры.

Из определения Красноармейского районного суда г. Волгограда от 5 июня 2023 года: в резолютивную часть решения от 14 ноября 2022 года внесено исправление, исключено указание «комната площадью 20,81 кв.м».

Согласно данным из ЕГРН и вышеуказанному решению суда: комнаты в спорной квартире в качестве объектов прав не определены, на кадастровый учёт не поставлены, а выделены доли жилого помещения.

Вывод СКГД ВС РФ: спорная квартира принадлежит истцу и муниципальному образованию на праве общей долевой собственности. Комнаты в этой квартире в собственность никому из них не предоставлялись.

5. Анализ исторического статуса жилого помещения

СКГД ВС РФ проанализировала документы, относящиеся к периоду до 10 апреля 1996 года:

• В договоре на передачу квартир (домов) в собственность граждан от 6 декабря 1993 года и свидетельстве о праве на наследство по завещанию от 18 августа 1995 года объектом прав указана комната (подселение).

• Однако решением Красноармейского районного суда г. Волгограда, вступившим в законную силу 10 апреля 1996 года, указанные договор приватизации от 6 декабря 1993 года и свидетельство о праве на наследство по завещанию от 18 августа 1995 года признаны недействительными.

• Из копии инвентарного дела на квартиру видно, что в договоре на передачу доли (долей) коммунальной квартиры в собственность граждан от 14 октября 2003 года, свидетельствах о государственной регистрации права от 17 июня 2004 года, договорах купли-продажи от 30 сентября 2004 года и от 18 июля 2006 года объектом прав выступали доли.

• С 10 апреля 1996 года и до вступления в законную силу решения Красноармейского районного суда г. Волгограда от 14 ноября 2022 года законных пользователей и владельцев 46/100 долей квартиры не было; члены разных семей в данной квартире не проживали.

6. Оценка выводов нижестоящих судов

СКГД ВС РФ пришла к выводу, что выводы судов апелляционной и кассационной инстанций, признавших спорную квартиру коммунальной, являются ошибочными, в то время как выводы суда первой инстанции о том, что спорная квартира, если и имела до 10 апреля 1996 года признаки коммунальной, то впоследствии перестала являться коммунальной, следует признать правильными.

Спорная квартира не отвечает указанным выше признакам коммунальной квартиры, поскольку: - в ней не проживают несколько нанимателей и (или) собственников, не являющихся членами одной семьи; - комнаты в качестве самостоятельных объектов прав не определены и на кадастровый учёт не поставлены; - выделены доли жилого помещения, а не комнаты; - с 10 апреля 1996 года и до 14 ноября 2022 года законных пользователей и владельцев 46/100 долей не было.

7. Определение применимого правового режима

Поскольку принадлежащее на праве общей долевой собственности истцу и муниципальному образованию жилое помещение не является коммунальной квартирой, между сторонами по делу сложились правоотношения, регулируемые положениями статей 209, 244–246 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В этой связи к спорным правоотношениям сторон подлежат применению нормы разделов 2-1 и 3-1 Положения № 3/81 о порядке продажи долей жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности Волгограда, и порядке заключения договора купли-продажи доли жилого помещения (а не разделы 2, 3 о коммунальных квартирах).

8. Оценка существенности нарушений

Согласно статье 390 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения судебной коллегией ВС РФ судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

СКГД ВС РФ установила, что допущенные судами апелляционной и кассационной инстанций нарушения норм права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита охраняемых законом публичных интересов.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Ошибки апелляционного суда (Волгоградский областной суд):

1. Неправильное определение статуса жилого помещения: Апелляционный суд ошибочно признал спорную квартиру коммунальной квартирой, не проведя надлежащего анализа признаков коммунальной квартиры, установленных статьями 41–43 и 59 Жилищного кодекса РФ.

2. Игнорирование фактических обстоятельств: Суд не учёл установленные судом первой инстанции и подтверждённые материалами дела обстоятельства, что с 10 апреля 1996 года и до 14 ноября 2022 года в спорной квартире не проживали несколько нанимателей и (или) собственников, не являющихся членами одной семьи, и что комнаты в качестве самостоятельных объектов прав не определены.

3. Неправильное применение норм материального права: Суд применил нормы о коммунальных квартирах (статьи 41–43, 59 ЖК РФ) вместо норм о долевой собственности (статьи 209, 244–246 ГК РФ), что повлияло на применение соответствующих разделов Положения № 3/81.

4. Нарушение требований к обоснованности решения: Апелляционный суд не дал исчерпывающих выводов, вытекающих из установленных фактов, и не обосновал, почему спорная квартира должна считаться коммунальной несмотря на отсутствие признаков, установленных законом.

Ошибки кассационного суда (Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции):

1. Некритическое восприятие выводов апелляционного суда: Кассационный суд согласился с выводами апелляционного суда без самостоятельного анализа признаков коммунальной квартиры и фактических обстоятельств дела.

2. Повторение материально-правовых ошибок: Кассационный суд воспроизвёл ошибку апелляционного суда в определении статуса жилого помещения и применении норм права.

Характер нарушений:

Указанные нарушения являются существенными нарушениями норм материального права в смысле статьи 390 ГПК РФ, поскольку они: - повлияли на исход дела (привели к отказу в удовлетворении исковых требований вместо их удовлетворения); - затронули правильное применение норм Жилищного кодекса РФ и Гражданского кодекса РФ; - нарушили права истца на приобретение доли в праве собственности на жилое помещение; - затронули охраняемые законом публичные интересы (правильное применение норм жилищного законодательства).

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Определением СКГД ВС РФ:

1. Отменены: - Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 4 апреля 2024 года; - Определение судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 18 июля 2024 года.

2. Оставлено в силе: - Решение Центрального районного суда г. Волгограда от 15 января 2024 года (которым исковые требования Симоняна Н.Б. были удовлетворены).

Обоснование: Суд первой инстанции правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, и верно истолковал нормы права, подлежащие применению к отношениям сторон.

Дальнейшее движение дела: Дело не направлено на новое рассмотрение; решение суда первой инстанции вступает в законную силу.

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Влияние на практику нижестоящих судов

Определение СКГД ВС РФ устанавливает чёткий стандарт для определения статуса жилого помещения как коммунальной квартиры. Нижестоящие суды должны:

• Проводить тщательный анализ признаков коммунальной квартиры, установленных статьями 41–43 и 59 Жилищного кодекса РФ, а не применять данный статус автоматически на основе исторических данных или названия помещения;

• Учитывать фактические обстоятельства: наличие нескольких нанимателей и (или) собственников, не являющихся членами одной семьи; наличие самостоятельных прав на комнаты; совместное использование мест общего пользования;

• Различать понятия «комната в коммунальной квартире» и «доля в праве общей долевой собственности на квартиру» — это разные объекты прав с разными правовыми режимами;

• Правильно применять соответствующие разделы муниципальных положений о продаже жилого имущества в зависимости от статуса помещения.

2. Защита какой стороны усиливается

Определение усиливает защиту прав граждан-собственников долей в жилых помещениях, находящихся в общей долевой собственности с муниципальным образованием. Позиция ВС РФ:

• Предотвращает необоснованное применение к таким гражданам ограничительных норм о коммунальных квартирах;

• Обеспечивает право граждан на приобретение доли в праве собственности на жилое помещение в соответствии с нормами о долевой собственности (ГК РФ, статьи 244