ВС РФ: арендатор земли в муниципальной собственности может требовать продления договора по закону № 58-ФЗ

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № 32-КГ25-11-К1; Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 10 июня 2025 г.

Состав СКГД: Председательствующий Марьина А.Н., судьи Киселёва А.П. и Петрушкина В.А. (судья-докладчик Петрушкина В.А.)

Стороны: - Истец: Юров Антон Александрович (гражданин) - Ответчик: Комитет по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области (орган публичной власти) - Третье лицо: Усова Е.Е. (гражданин, первоначальная арендатор)

Категория спора: Жилищно-земельный спор; договорный (аренда земельного участка); административно-правовой элемент (действия органа публичной власти)

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца:

Юров А.А. обратился в суд с исками о: 1. признании уведомления от 1 марта 2023 г. о прекращении договора аренды недействительным; 2. признании договора аренды действующим на прежних условиях.

Правовое основание: Юров ссылался на то, что 10 февраля 2023 г. между ним и Усовой Е.Е. заключен договор замены стороны в обязательстве по договору аренды земельного участка (кадастровый номер не указан в открытой части определения). Исходный договор аренды заключен 12 октября 2012 г. между комитетом по управлению имуществом администрации района и Усовой Е.Е. на срок до 9 октября 2022 г. Юров полагал, что договор после истечения срока возобновлен на неопределенный срок.

Возражения ответчика:

Комитет по земельным ресурсам отказал в продлении договора аренды, ссылаясь на: - истечение срока действия договора (9 октября 2022 г.); - отсутствие надлежащего обращения Усовой Е.Е. с заявлением о продлении; - отсутствие доказательств использования участка после истечения срока; - необходимость проведения аукциона для заключения нового договора.

Решение первой инстанции (4 октября 2023 г.):

Энгельсский районный суд Саратовской области удовлетворил исковые требования Юрова А.А. Суд руководствовался статьями 209, 610, 624 ГК РФ и пунктом 1 Постановления Пленума ВС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». Суд пришел к выводу, что договор возобновлен на неопределенный срок, поскольку Усова Е.Е. реализовала право на продление, но её заявление не было рассмотрено арендодателем. Кроме того, установлено, что после 9 октября 2022 г. Усова Е.Е. продолжала пользоваться участком без возражений арендодателя.

Апелляционное определение (16 января 2024 г.):

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда отменила решение первой инстанции и приняла новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. Апелляция не согласилась с выводами суда первой инстанции, указав на: - отсутствие доказательств использования участка после прекращения срока договора; - отсутствие факта надлежащего обращения Усовой Е.Е. с заявлением о продлении; - отсутствие доказательств осуществления строительства в период действия договора; - необходимость проведения аукциона для заключения нового договора.

Кассационное определение (15 мая 2024 г.):

Первый кассационный суд общей юрисдикции оставил апелляционное определение без изменения, согласившись с выводами апелляционной инстанции.

Процессуальная история в ВС РФ:

• Определением судьи ВС РФ от 3 октября 2024 г. отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании СКГД.
• Определением заместителя Председателя ВС РФ Глазова Ю.В. от 12 мая 2025 г. определение судьи отменено, кассационная жалоба передана для рассмотрения в судебном заседании СКГД.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта:

Спор возник между интересами: 1. Арендатора (Юрова А.А. как правопреемника Усовой Е.Е.) — на продолжение пользования земельным участком на основе возобновления договора аренды на неопределенный срок либо на основе реализации права на продление в соответствии с Федеральным законом № 58-ФЗ. 2. Органа публичной власти (комитета) — на прекращение договора аренды по истечении срока и отказ в продлении без проведения торгов.

Конфликт норм и толкований:

• Применение статьи 621 ГК РФ (возобновление договора аренды на неопределенный срок при продолжении пользования) к договорам аренды земельных участков в публичной собственности;
• Применение части 3 статьи 8 Федерального закона № 58-ФЗ (право арендатора потребовать продления договора до 1 марта 2023 г.);
• Надлежащее доказывание направления и доставки юридически значимого сообщения (заявления о продлении) в соответствии со статьей 165.1 ГК РФ;
• Государственная регистрация договора замены стороны в обязательстве (соглашение от 10 февраля 2023 г.) как условие возникновения прав у Юрова А.А.;
• Правомерность одностороннего отказа арендодателя от договора аренды на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ) и возможность квалификации такого отказа как недобросовестного.

Категория проблемы: Материально-правовая (применение норм ГК РФ, ЖК РФ, Федерального закона № 58-ФЗ о договоре аренды земельного участка в публичной собственности) с элементами процессуально-правовой (доказывание доставки юридически значимого сообщения, распределение бремени доказывания).

Причина передачи на коллегию:

Дело передано на коллегию в связи с необходимостью уточнения судебной практики по применению норм о возобновлении договора аренды земельных участков в публичной собственности, о доказывании доставки юридически значимых сообщений, о государственной регистрации договора замены стороны в обязательстве, а также о пределах права арендодателя на односторонний отказ от договора аренды на неопределенный срок.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Применяются ли положения пункта 2 статьи 621 ГК РФ о возобновлении договора аренды на неопределенный срок к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, при продолжении пользования арендатором после истечения срока договора?

2. Какие требования предъявляются к доказыванию направления и доставки юридически значимого сообщения (заявления о продлении договора аренды) в соответствии со статьей 165.1 ГК РФ, и кто несет бремя доказывания?

3. Является ли условием возникновения прав у правопреемника арендатора государственная регистрация договора замены стороны в обязательстве, и влияет ли отсутствие такой регистрации на право на обращение в суд?

4. Может ли быть признано недействительным уведомление об отказе от договора аренды на неопределенный срок, если такой отказ квалифицирован как недобросовестный?

5. Какие обстоятельства должны быть установлены судом при разрешении спора о признании договора аренды действующим при наличии уведомления о продлении срока в соответствии с Федеральным законом № 58-ФЗ?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ отменил апелляционное и кассационное определения, указав, что нижестоящие суды допустили существенные нарушения норм материального и процессуального права, не установив всех юридически значимых обстоятельств и не обеспечив правильность применения норм действующего законодательства. СКГД пришла к выводу, что судебные инстанции должны были исходить из преследуемой арендатором материально-правовой цели, направленной на оспаривание отказа арендодателя в продлении срока действия договора, и надлежащим образом проверить направление и доставку заявления о продлении в соответствии со статьей 165.1 ГК РФ, а также учесть возможность возобновления договора аренды на неопределенный срок при продолжении пользования участком.

B. Развёрнутое обоснование

1. Применение Федерального закона № 58-ФЗ и права на продление договора аренды

В соответствии с частью 3 статьи 8 Федерального закона от 14 марта 2022 г. № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» до 1 марта 2023 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды, предусматривающего увеличение срока действия договора, независимо от оснований заключения договора, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

• на дату обращения арендатора срок действия договора не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении договора;
• на дату обращения у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства при использовании участка.

Часть 5 статьи 8 Федерального закона № 58-ФЗ устанавливает, что арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение в срок не позднее пяти рабочих дней со дня обращения арендатора.

СКГД отметила, что в Определении ВС РФ от 28 марта 2024 г. указано: положения части 3 статьи 8 Закона № 58-ФЗ являются частью комплекса мер поддержки социально-экономического характера в отношении граждан и юридических лиц, принятых в целях защиты национальных интересов Российской Федерации в связи с недружественными действиями иностранных государств. Норма преследует цель соблюдения баланса интересов сторон договора аренды, заключенного на определенный срок, учитывая возможное негативное влияние таких действий, при которых эффективное исполнение договора может быть затруднено (ссылка на Определение Конституционного Суда РФ от 31 октября 2023 г. № 2896-О).

Вывод СКГД: Усова Е.Е. 9 октября 2022 г., реализуя установленное законом право, направила в комитет заявление о продлении срока действия договора в соответствии с Федеральным законом № 58-ФЗ. В установленные законом сроки решение о заключении дополнительного соглашения уполномоченным органом не принято. Это обстоятельство должно было быть надлежащим образом проверено судами.

2. Доказывание направления и доставки юридически значимого сообщения (статья 165.1 ГК РФ)

Пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ устанавливает, что заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Бремя доказывания: Бремя доказывания факта направления сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат (ссылка на пункт 67 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Критическое замечание СКГД: Судебные инстанции с целью установления обязанности комитета заключить дополнительное соглашение не обеспечили надлежащую проверку направления требования Усовой Е.Е., в том числе относимости копии конверта и описи, а также не установили причин неполучения корреспонденции.

Важное уточнение: Поскольку юридически значимое сообщение может считаться доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним, подлежали установлению основания, при которых арендодатель вправе отказать в заключении дополнительного соглашения (часть 3 статьи 8 Федерального закона № 58-ФЗ).

3. Возобновление договора аренды на неопределенный срок (статья 621 ГК РФ)

Пункт 2 статьи 621 ГК РФ о возобновлении договора аренды на неопределенный срок применяются, в том числе к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, для заключения которых до 1 марта 2015 г. не требовалось проведения торгов (ссылка на пункт 23 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2020), утвержденного Президиумом ВС РФ 22 июля 2020 г.).

Применение к фактам дела: Поскольку после 9 октября 2022 г. Усова Е.Е. (арендатор) продолжила пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны комитета по земельным ресурсам администрации района, такой договор может считаться заключенным на неопределенный срок.

4. Право на односторонний отказ от договора аренды на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ)

Пункт 2 статьи 610 ГК РФ с учетом разъяснений, изложенных в абзаце 4 пункта 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 г. № 16 «О свободе договора и ее пределах» предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки.

Вывод СКГД: Реализация арендодателем права на односторонний отказ предусмотрена пунктом 2 статьи 610 ГК РФ и такой отказ не может быть признан недействительным, за исключением, если такие действия арендодателя будут квалифицированы как недобросовестные.

5. Государственная регистрация договора замены стороны в обязательстве

Пункт 2 Постановления Пленума ВС РФ от 21 декабря 2017 г. № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки» разъясняет, что договор, на основании которого производится уступка по сделке, требующей государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Такой договор по общему правилу считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации.

Применение к фактам: Согласно пункту 2 статьи 164 и пункту 1 статьи 131 ГК РФ, а также пункту 2 статьи 26 ЖК РФ соглашения к зарегистрированному договору аренды также подлежат обязательной государственной регистрации.

Согласно пункту 133 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного Приказом Росреестра от 7 декабря 2023 г. № П/0514, при изменении договора аренды на основании соглашения сторон в реестр прав вносятся запись о государственной регистрации соглашения и изменения в существующую запись о государственной регистрации договора аренды.

Критическое замечание СКГД: Требования Юрова А.А. основаны на соглашении от 10 февраля 2023 г. о внесении изменений в договор аренды, которое в установленном законом порядке не было зарегистрировано. Поскольку на основании указанного соглашения арендатор передавал свои права и обязанности по договору аренды, подлежащему государственной регистрации, другому лицу (перенаем), то такое соглашение подлежит регистрации.

Процессуальное следствие: Для цели установления наличия у Юрова А.А. права на обращение в суд подлежали установлению обстоятельства возникновения у заявителя в рамках арендных правоотношений каких-либо субъективных прав и законных интересов.

6. Передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка в публичной собственности

Статья 615 ГК РФ и статья 22 ЖК РФ устанавливают, что арендатор публичного земельного участка в пределах договора аренды вправе передать свои права и обязанности по этому договору третьим лицам с соблюдением правил, установленных названными нормами.

7. Материально-правовая цель требований истца

СКГД указала, что при разрешении спора судебным инстанциям следовало исходить из преследуемой арендатором материально-правовой цели, направленной на оспаривание отказа арендодателя в продлении срока действия договора. Требование о признании договора действующим при направлении уведомления о заключении дополнительного соглашения должно было быть рассмотрено в этом контексте.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Ошибки апелляционного суда (Саратовский областной суд):

1. Существенное нарушение норм материального права — неправильное применение статьи 165.1 ГК РФ: - Апелляция не провела надлежащую проверку направления и доставки заявления Усовой Е.Е. о продлении договора аренды от 9 октября 2022 г. - Суд не установил причин неполучения корреспонденции и не учел, что риск неполучения несет адресат (комитет). - Суд не рассмотрел, поступило ли сообщение лицу, которому оно направлено, но не было ему вручено по обстоятельствам, зависящим от адресата.

2. Существенное нарушение норм материального права — неправильное применение Федерального закона № 58-ФЗ: - Апелляция не установила, имелись ли у комитета основания для отказа в заключении дополнительного соглашения в соответствии с частью 3 статьи 8 Федерального закона № 58-ФЗ. - Суд не проверил, соблюдены ли условия для отказа (наличие информации о нарушениях при использовании участка, выявленных в рамках государственного земельного надзора).

3. Существенное нарушение норм материального права — неправильное применение статьи 621 ГК РФ: - Апелляция не учла положения пункта 2 статьи 621 ГК РФ о возобновлении договора аренды на неопределенный срок при продолжении пользования участком. - Суд не установил, продолжала ли Усова Е.Е. пользоваться участком после 9 октября 2022 г. при отсутствии возражений комитета.

4. Существенное нарушение норм материального права — неправильное применение статьи 610 ГК РФ: - Апелляция не рассмотрела возможность квалификации отказа комитета как недобросовестного действия. - Суд не установил, были ли у комитета законные основания для отказа в продлении договора.

5. Существенное нарушение норм материального права — неправильное применение положений о государственной регистрации: - Апелляция не установила, возникли ли у Юрова А.А. субъективные права и законные интересы в рамках арендных правоотношений с учетом отсутствия государственной регистрации соглашения о замене стороны в обязательстве.

Ошибки кассационного суда:

Первый кассационный суд общей юрисдикции согласился с выводами апелляционного суда, воспроизведя все его ошибки и не проведя самостоятельной проверки применения норм материального права.

Квалификация нарушений как существенных:

СКГД квалифицировала допущенные нарушения как существенные в смысле статьи 390.14 ГПК РФ, поскольку они: - повлияли на исход дела (привели к отказу в удовлетворении исковых требований вместо их удовлетворения); - без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя.

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Определением СКГД ВС РФ:

1. Отменены: - Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 16 января 2024 г. - Определение судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 15 мая 2024 г.

2. Направлено на новое рассмотрение: Дело направлено в суд апелляционной инстанции (Саратовский областной суд) для пересмотра с учетом позиции СКГД.

Правовое основание: Статьи 390.14–390.16 ГПК РФ.

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Влияние на практику нижестоящих судов

Определение СКГД устанавливает обязательный стандарт рассмотрения споров о договорах аренды земельных участков в публичной собственности:

• Судам необходимо проводить комплексную проверку всех юридически значимых обстоятельств, включая:
• факт направления и доставки заявления о продлении договора аренды;
• наличие оснований для отказа в продлении в соответствии с Федеральным законом № 58-ФЗ;
• продолжение пользования участком после истечения срока договора;

• добросовестность действий арендодателя при отказе от договора.

• Судам необходимо исходить из материально-правовой цели требований истца, а не формального отказа в удовлетворении на основе отсутствия отдельных доказательств.

• Судам необходимо правильно применять нормы о доказывании доставки юридически значимых сообщений в соответствии со статьей 165.1 ГК РФ и Постановлением Пленума ВС РФ № 25.

2. Защита какой стороны усиливается

Определение усиливает защиту прав арендатора земельного участка в публичной собственности, в частности:

• Арендатор получает гарантию на реализацию права на продление договора аренды в соответствии с Федеральным законом № 58-ФЗ при условии надлежащего направления заявления.
• Арендатор защищен от произвольного отказа арендодателя в продлении договора без установления законных оснований.
• Арендатор может рассчитывать на возобновление договора на неопределенный срок при продолжении пользования участком после истечения срока.
• Правопреемник арендатора (Юров А.А.) получает возможность защиты своих прав при надлежащем оформлении договора замены стороны в обязательстве.

3. Связь с ранее сформированными позициями ВС/КС РФ и обзорами практики

Определение СКГД опирается на:

• Постановление Пленума ВС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 о договоре аренды (применение статей 209, 610, 624 ГК РФ).
• Постановление Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 о доказывании доставки юридически значимых сообщений (пункт 67).
• Постановление Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 г. № 16 о свободе договора и пределах права на односторонний отказ.
• **Постановление Пленума ВС РФ от 21