ВС РФ расширил защиту граждан при банкротстве застройщика через уступку требования

I. РЕКВИЗИТЫ И ПАРАМЕТРЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № А41-5282/2024; Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации № 305-ЭС26-280.

Дата принятия: Резолютивная часть объявлена 29 июня 2026 г.; полный текст изготовлен 13 июля 2026 г.

Состав СКЭС: - Председательствующий судья: Разумов И.В. - Судья-докладчик: Разумов И.В. - Члены коллегии: Букина И.А., Самуйлов С.В.

Стороны спора: - Кононова Дина Александровна — гражданин, участник строительства, потерпевшая по уголовному делу, кредитор по требованию о передаче жилого помещения - Общество с ограниченной ответственностью «СтройГрупп» — должник (застройщик), в отношении которого возбуждено дело о банкротстве - Временный управляющий обществом «СтройГрупп» Рязанов Сергей Викторович — представитель должника в процедуре банкротства

Категория спора: Банкротный обособленный спор о применении правил параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве) и о включении требования о передаче жилого помещения в реестр требований кредиторов при банкротстве застройщика.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Краткая фабула

Общество «СтройГрупп» 19 декабря 2003 г. заключило инвестиционный контракт с администрацией на строительство многоэтажных жилых домов. К участию в инвестиционной деятельности привлечены соинвесторы, включая компанию «Экспостройтекс», которая 2 июня 2006 г. уступила Кононовой Д.А. требование о получении однокомнатной квартиры (№ 159) по окончании строительства за 32 185 долларов США. Соинвесторы не передали полученные денежные средства в строительство; Кононова Д.А. признана потерпевшей по уголовному делу о хищении. Дополнительными соглашениями от 18 июня 2010 г. и 27 марта 2017 г. общество «СтройГрупп» приняло на себя обязательство передать квартиру № 159 Кононовой Д.А. в первоочередном порядке. Квартира не была передана. 30 января 2024 г. возбуждено дело о банкротстве общества «СтройГрупп»; процедура наблюдения введена 20 марта 2024 г. 24 апреля 2024 г. Кононова Д.А. обратилась в суд с заявлением о применении правил о банкротстве застройщиков и включении её требования в реестр требований о передаче жилых помещений.

Решения нижестоящих инстанций

Арбитражный суд Московской области (определение от 21 марта 2025 г.): Отказал в удовлетворении заявления Кононовой Д.А., исходя из того, что она не заключала сделок с обществом «СтройГрупп» и не передавала ему денежные средства; обязательство возникло перед администрацией, а не перед Кононовой Д.А.; ссылался на решение суда общей юрисдикции по делу № 2-1707/2021, отказавшее в понуждении к заключению договора.

Десятый арбитражный апелляционный суд (постановление от 30 июня 2025 г.): Оставил определение суда первой инстанции без изменения.

Арбитражный суд Московского округа (постановление от 12 ноября 2025 г.): Оставил определение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда без изменения.

Основание передачи в коллегию

Кассационная жалоба Кононовой Д.А., поданная в Верховный Суд РФ. Определением судьи ВС РФ от 30 апреля 2026 г. жалоба передана на рассмотрение СКЭС. Кассационная жалоба просила отменить все три судебных акта нижестоящих инстанций.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Правовой конфликт возник между двумя подходами к толкованию понятия «застройщик» в контексте Закона о банкротстве и определению круга лиц, имеющих право на защиту в процедуре банкротства застройщика.

Первый подход (позиция нижестоящих судов): Застройщик в смысле Закона о банкротстве — это лицо, которое непосредственно заключило договор с гражданином-участником строительства и получило от него денежные средства. Кононова Д.А., не будучи стороной договора с обществом «СтройГрупп» и не передавшей ему денежные средства, не может претендовать на защиту в процедуре его банкротства. Решение суда общей юрисдикции об отсутствии договорных отношений между Кононовой Д.А. и обществом «СтройГрупп» имеет преюдициальное значение.

Второй подход (позиция ВС РФ): Понятие «застройщик» в Законе о банкротстве охватывает более широкий круг лиц, чем в градостроительном законодательстве. Закон о банкротстве предусматривает защиту граждан, вложивших денежные средства в строительство, независимо от того, с кем они непосредственно заключили договор. Если лицо добровольно приняло на себя обязательство передать жилое помещение гражданину (в том числе через конструкцию договора в пользу третьего лица), оно отвечает признакам застройщика.

Значение спора: Дело имеет принципиальное значение для защиты прав граждан, пострадавших от мошенничества соинвесторов, которые привлекли денежные средства без намерения осуществлять строительство. Вопрос о применимости правил о банкротстве застройщиков влияет на приоритет удовлетворения требований потерпевших граждан (третья очередь) перед требованиями обычных кредиторов (четвёртая очередь). Отсутствие единообразного подхода создавало риск лишения граждан правовой защиты в случаях, когда обязательство передать жилое помещение возникло не из прямого договора, а из более сложных конструкций (уступка требования, договор в пользу третьего лица, дополнительные соглашения).

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Может ли лицо, не являющееся стороной договора с застройщиком и не передавшее ему денежные средства непосредственно, но получившее право на передачу жилого помещения через механизм уступки требования и дополнительных соглашений, претендовать на включение своего требования в реестр требований кредиторов при банкротстве застройщика в соответствии с правилами параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве?

2. Охватывает ли понятие «застройщик» в смысле Закона о банкротстве лиц, которые добровольно приняли на себя обязательство передать жилое помещение гражданину, вступив в чужой долг, образовавшийся перед участником строительства, независимо от того, имеют ли они права на земельный участок, разрешение на строительство и фактическую возможность передать помещение в натуре?

3. Имеет ли преюдициальное значение решение суда общей юрисдикции об отсутствии договорных отношений между гражданином и застройщиком при разрешении вопроса о применении правил о банкротстве застройщиков в арбитражном процессе?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Понятие «застройщик» в Законе о банкротстве охватывает более широкий круг лиц, чем в градостроительном законодательстве, и применяется независимо от того, имеет ли должник права на земельный участок, разрешение на строительство, фактическую возможность передать жилое помещение в натуре, а также независимо от того, какие возмездные договоры должник заключал с гражданами. Если лицо добровольно приняло на себя обязательство передать жилое помещение гражданину (в том числе через конструкцию договора в пользу третьего лица), оно отвечает признакам застройщика, и гражданин имеет право на включение своего требования в реестр требований кредиторов с приоритетом третьей очереди удовлетворения. Невозможность передачи помещения в натуре не лишает гражданина права на денежное удовлетворение за счет имущества должника.

B. Развёрнутое обоснование

1. Специальное определение понятия «застройщик» в Законе о банкротстве

Верховный Суд РФ установил, что понятие «застройщик» в Законе о банкротстве имеет специальное содержание, отличное от его определения в градостроительном законодательстве. Это различие отражает специфику отношений, урегулированных параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве, и обусловлено необходимостью предоставления дополнительной защиты участникам строительства при банкротстве лица, привлекавшего денежные средства граждан в обмен на обещание передать жилые помещения.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве для целей несостоятельности застройщиком признается юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или особого рода денежные требования. Суд подчеркнул, что критерием является наличие требования о передаче жилого помещения, а не форма договора или статус лица, предъявляющего требование.

2. Расширительное толкование договоров, создающих требования о передаче жилых помещений

В соответствии с пунктом 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве при разрешении вопроса о наличии требования о передаче жилого помещения во внимание принимаются договоры участия в долевом строительстве, купли-продажи будущего жилого помещения, предварительные договоры, договоры простого товарищества, сделки о привлечении заемных средств или о приобретении векселей с условием о дальнейшем прекращении заемных (вексельных) обязательств передачей жилых помещений и иные сделки, связанные с передачей денежных средств в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилых помещений в собственность граждан.

Суд подчеркнул, что перечень договоров не является исчерпывающим (формулировка «иные сделки»), что позволяет охватить различные конструкции, включая уступку требования и дополнительные соглашения, которые создают обязательство передать жилое помещение.

3. Независимость применения правил о банкротстве застройщиков от фактических обстоятельств

Суд установил, что в силу прямого указания закона (пункт 2 статьи 201.1 Закона о банкротстве) правила о банкротстве застройщиков применяются независимо от того, имеет ли должник на праве собственности, аренды или субаренды земельный участок, а также независимо от того, обладает ли он правом собственности или иным имущественным правом на объект строительства.

Из этого положения Верховный Суд РФ вывел, что отсутствие у должника разрешения на строительство, прав на земельный участок, фактическая ситуация, сложившаяся с квартирами в построенном доме и их заселением, не имеют правового значения для разрешения вопроса о возможности применения правил о банкротстве застройщиков. Равным образом, решение этого вопроса не зависит от того, какие возмездные договоры должник заключал с гражданами, соглашаясь передать им квартиры, зарегистрированы эти договоры или нет.

4. Принцип защиты граждан, вложивших сбережения в строительство жилья

Суд подчеркнул, что в соответствии с действующим законодательством указанные обстоятельства не должны влиять на уровень правовой защищенности граждан, вложивших свои сбережения в строительство жилья. Это отражает публичный интерес к защите социально уязвимой категории граждан.

Суд установил, что сама по себе невозможность передачи гражданам помещений в натуре не может лишить их права на получение денежного удовлетворения за счет имущества должника в составе требований, относящихся к третьей очереди удовлетворения, то есть приоритетно перед требованиями обычных кредиторов, погашаемых в четвертую очередь (пункт 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве).

Это означает, что даже если жилое помещение не может быть передано в натуре (например, оно уже передано другому лицу или отсутствует), гражданин сохраняет право на денежное возмещение с приоритетом перед обычными кредиторами.

5. Квалификация дополнительных соглашений как договора в пользу третьего лица

Суд провел анализ гражданско-правовой конструкции дополнительных соглашений от 18 июня 2010 г. и 27 марта 2017 г., которыми общество «СтройГрупп» приняло на себя обязательство передать квартиру № 159 Кононовой Д.А.

Суд указал, что в установленных законом или соглашением сторон случаях обязательство может создавать обязанность должника совершить определенное действие в отношении третьего лица, создавать для третьего лица права в отношении сторон обязательства (абзац второй пункта 3 статьи 308 ГК РФ). Один из таких случаев — конструкция договора в пользу третьего лица, в рамках которой стороны могут установить, что должник обязан произвести исполнение не кредитору, а указанному в договоре третьему лицу, имеющему право требовать от должника исполнения обязательства в свою пользу (пункт 1 статьи 430 ГК РФ).

В совокупности два дополнительных соглашения в части, касающейся Кононовой Д.А., исходя из буквального значения содержащихся в них слов и выражений, следовало квалифицировать как договор в пользу третьего лица.

6. Принятие Кононовой Д.А. оговоренного обязательства и возникновение права требования

Суд установил, что Кононова Д.А. выразила волю на принятие оговоренного в ее пользу обязательственного притязания и получила право требовать предоставления жилого помещения от общества «СтройГрупп». Суд отметил, что для возникновения такого права не требуется заключение непосредственно с третьим лицом какого-либо дополнительного договора.

Суд ссылался на пункт 2 статьи 430 ГК РФ, согласно которому после того, как Кононова Д.А. изъявила согласие воспользоваться возникшим на основании дополнительных соглашений правом на получение строящегося жилого помещения, соответствующее притязание уже не могло быть изменено или прекращено без ее согласия.

7. Вступление в чужой долг как основание для признания должника застройщиком

Суд провел анализ механизма возникновения обязательства общества «СтройГрупп» перед Кононовой Д.А. и установил, что общество «СтройГрупп» добровольно заключило договор, по которому оно вступило в чужой долг, образовавшийся перед участником строительства, и обязалось погасить его путем предоставления отступного (статья 409 ГК РФ), что не противоречит принципу свободы договора, закрепленному в статье 421 ГК РФ.

Суд подчеркнул, что хотя Кононова Д.А. не являлась стороной дополнительных соглашений, это не препятствует возникновению у нее права требования в отношении общества «СтройГрупп» через механизм договора в пользу третьего лица.

8. Отсутствие преюдициального значения решения суда общей юрисдикции

Суд установил, что выводы суда общей юрисдикции о правовой квалификации сделок преюдиции не образуют (часть 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Решение Химкинского городского суда от 8 октября 2021 г. по делу № 2-1707/2021, отказавшее в понуждении к заключению договора, не имеет преюдициального значения для разрешения вопроса о применении правил о банкротстве застройщиков в арбитражном процессе.

Суд пояснил, что для возникновения притязания на стороне Кононовой Д.А. заключение непосредственно с ней какого-либо дополнительного договора не требовалось, поскольку право возникло из дополнительных соглашений, квалифицированных как договор в пользу третьего лица.

9. Отсутствие связи между невозможностью передачи помещения в натуре и необоснованностью требования

Суд установил, что отказ арбитражных судов удовлетворить иск администрации городского округа Химки к обществу «СтройГрупп» об обязании передать в пользу пострадавших граждан квартиры (дело № А41-21820/2022 Арбитражного суда Московской области), мотивированный отсутствием у застройщика свободных жилых помещений, не свидетельствует ни об отсутствии обязательства перед Кононовой Д.А. как такового, ни о его необоснованности.

Это означает, что фактическая невозможность исполнения обязательства в натуре не влияет на обоснованность требования о включении в реестр требований кредиторов.

VI. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРА И ПРОЦЕДУРНЫЕ УКАЗАНИЯ

Критерий, применённый к данному делу

Верховный Суд РФ применил следующий критерий: лицо признается имеющим обоснованное требование о передаче жилого помещения к застройщику, если:

1. Оно получило право требовать передачи жилого помещения в результате любой сделки, связанной с передачей денежных средств в целях строительства (включая уступку требования, дополнительные соглашения, договоры в пользу третьего лица);

2. Оно выразило волю на принятие оговоренного обязательства (в случае договора в пользу третьего лица);

3. Должник добровольно принял на себя обязательство передать жилое помещение, независимо от того, имеет ли он права на земельный участок, разрешение на строительство или фактическую возможность передать помещение в натуре.

Указания нижестоящим судам

Верховный Суд РФ дал следующие указания:

1. Признать требование Кононовой Д.А. обоснованным и подлежащим включению в реестр требований кредиторов при банкротстве общества «СтройГрупп».

2. Применить к делу о несостоятельности (банкротстве) общества «СтройГрупп» правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, что означает: - Включение требования Кононовой Д.А. в реестр требований кредиторов; - Удовлетворение требования в третьей очереди (приоритетно перед требованиями обычных кредиторов); - Возможность денежного удовлетворения за счет имущества должника, если передача помещения в натуре невозможна.

3. Направить вопрос о размере требования Кононовой Д.А. на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области для определения: - Размера требования в денежном выражении; - Порядка учета требования в реестре требований кредиторов.

Распределение обязанностей между участниками процедуры

• Арбитражный суд Московской области (при новом рассмотрении): определить размер требования Кононовой Д.А. в денежном выражении, учитывая сумму, уплаченную ею компании «Экспостройтекс» (32 185 долларов США в рублях по курсу Банка России на день платежа), и возможные убытки, связанные с невозможностью получения жилого помещения.

• Временный управляющий обществом «СтройГрупп»: включить требование Кононовой Д.А. в реестр требований кредиторов в третьей очереди удовлетворения после определения его размера судом.

• Суды при исполнении определения: не применять решение суда общей юрисдикции от 8 октября 2021 г. как преюдициальное при разрешении вопроса о применении правил о банкротстве застройщиков.

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Определение Арбитражного суда Московской области от 21 марта 2025 г., постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 30 июня 2025 г. и постановление Арбитражного суда Московского округа от 12 ноября 2025 г. по делу № А41-5282/2024 отменены.

Требование Кононовой Дины Александровны к обществу с ограниченной ответственностью «СтройГрупп» признано обоснованным.

К делу о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «СтройГрупп» применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Вопрос о размере требования Кононовой Д.А. направлен на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Смена методологии: от формального к субстанциальному подходу

Определение СКЭС осуществляет принципиальный сдвиг от формального подхода (требование прямого договора между гражданином и застройщиком) к субстанциальному подходу (наличие обязательства передать жилое помещение, независимо от формы его возникновения).

Нижестоящие суды применяли формальный критерий: отсутствие прямого договора между Кононовой Д.А. и обществом «СтройГрупп» исключало применение правил о банкротстве застройщиков. Верховный Суд РФ отвергает этот подход и устанавливает, что критерием является наличие обязательства передать жилое помещение, а не форма договора или статус лица, предъявляющего требование.

Это означает переход к материально-правовому анализу фактических отношений между сторонами, включая анализ конструкции договора в пользу третьего лица (статья 430 ГК РФ), уступки требования и дополнительных соглашений.

2. Гармонизация с другими позициями ВС РФ и КС РФ

Определение гармонизирует применение Закона о банкротстве с принципами гражданского права:

• Принцип свободы договора (статья 421 ГК РФ): Суд признает, что общество «СтройГрупп» добровольно приняло на себя обязательство передать жилое помещение, что не противоречит принципу свободы договора.

• Конструкция договора в пользу третьего лица (статья 430 ГК РФ): Суд применяет эту конструкцию для квалификации дополнительных соглашений, что позволяет третьему лицу (Кононовой Д.А.) получить право требовать исполнения обязательства.

• Механизм вступления в чужой долг (статья 409 ГК РФ): Суд использует эту конструкцию для объяснения того, как общество «СтройГрупп» приняло на себя обязательство, первоначально возникшее перед компанией «Экспостройтекс».

• Преюдициальность судебных актов (часть 3 статьи 69 АПК РФ): Суд устанавливает, что решение суда общей юрисдикции о правовой квалификации сделок не имеет преюдициального значения для арбитражного процесса, что соответствует принципу независимости судебных систем.

3. Последствия для участников процедуры банкротства

Для граждан-участников строительства:

• Расширение круга защищаемых лиц: Граждане, получившие право на передачу жилого помещения через уступку требования, дополнительные соглашения или иные сделки, теперь могут претендовать на включение своих требований в реестр требований кредиторов при банкротстве застройщика.

• Приоритет удовлетворения: Требования граждан удовлетворяются в третьей очереди (пункт 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве), что означает приоритет перед требованиями обычных кредиторов (четвёртая очередь).

• Денежное удовлетворение вместо натурального: Если передача жилого помещения в натуре невозможна, граждане имеют право на денежное возмещение за счет имущества должника.

Для арбитражных управляющих:

• Расширение обязанностей по учету требований: Управляющие должны включать в реестр требований кредиторов требования граждан о передаче жилых помещений, даже если граждане не являлись прямыми сторонами договоров с застройщиком.

• Необходимость анализа договорных конструкций: Управляющие должны проводить анализ договорных отношений для выявления обязательств передать жилые помещения, включая анализ уступок требований, дополнительных соглашений и договоров в пользу третьего лица.

• Определение размера требований: Управляющие должны работать с судами для определения размера требований в денежном выражении, учитывая суммы, уплаченные гражданами, и возможные убытки.

Для кредиторов-обычных:

• Снижение приоритета удовлетворения: Требования обычных кредиторов удовлетворяются в четвёртую очередь, после требований граждан-участников строительства (третья очередь), что может привести к снижению размера удовлетворения их требований.

Для уполномоченных органов (администрация):

• Возможность защиты интересов пострадавших граждан: Администрация может использовать правила о банкротстве застройщиков для защиты интересов пострадавших граждан, привлекая их в качестве третьих лиц или поддерживая их требования.

4. Анти-абузивные оговорки суда

Хотя Верховный Суд РФ не формулирует явных анти-абузивных оговорок, из определения вытекают следующие ограничения:

• Требование добровольного принятия обязательства: Должник должен добровольно принять на себя обязательство передать жилое помещение. Это исключает случаи, когда обязательство возникло в результате принуждения или обмана.

• Требование выражения воли третьим лицом: Третье лицо (гражданин) должно выразить волю на принятие оговоренного обязательства. Это исключает случаи, когда третье лицо не знало о договоре в пользу третьего лица.

• Связь с передачей денежных средств в целях строительства: Требование должно быть связано с передачей денежных средств в целях строительства многоквартирного дома. Это исключает требования, не связанные со строительством.

5. Сферы применения позиции за пределами банкротства

Определение имеет значение не только для процедур банкротства, но и для других сфер:

Гражданское право:

• Толкование договора в пользу третьего лица: Определение уточняет применение статьи 430 ГК РФ, устанавливая, что третье лицо получает право требовать исполнения обязательства после выражения воли на принятие оговоренного обязательства.

• Механизм вступления в чужой долг: Определение подтверждает, что вступление в чужой долг (статья 409 ГК РФ) является допустимым способом возникновения обязательства, если оно осуществлено добровольно.

Уголовное право:

• Защита потерпевших от мошенничества: Определение подтверждает, что граждане, признанные потерпевшими по уголовному делу о хищении денежных средств, имеют право на защиту в процедуре банкротства застройщика, даже если они не являлись прямыми сторонами договоров с застройщиком.

Административное право:

• Роль администрации в защите пострадавших граждан: Определение подтверждает, что администрация может участвовать в защите интересов пострадавших граждан, привлекая их в качестве третьих лиц в исках к застройщику.

Процессуальное право:

• Преюдициальность судебных актов: Определение уточняет применение части 3 статьи 69 АПК РФ, устанавливая, что решения судов общей юрисдикции о правовой квалификации сделок не имеют преюдициального значения для арбитражного процесса.

6. Практические последствия для адвокатской практики

Для адвокатов, представляющих граждан-участников строительства:

• Расширение возможностей защиты: Адвокаты могут теперь защищать интересы граждан, получивших право на передачу жилого помещения через уступку требования или дополнительные соглашения, даже если они не являлись прямыми сторонами договоров с застройщиком.

• Необходимость анализа договорных конструкций: Адвокаты должны проводить тщательный анализ договорных отношений для выявления обязательств передать жилые помещения, включая анализ уступок требований, дополнительных соглашений и договоров в пользу третьего лица.

• Использование правил о банкротстве застройщиков: Адвокаты должны использовать правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве для защиты интересов граждан при банкротстве застройщика, включая включение требований в реестр требований кредиторов и удовлетворение требований в третьей очереди.

Для адвокатов, представляющих застройщиков:

• Необходимость анализа обязательств: Адвокаты должны проводить анализ всех обязательств застройщика, включая обязательства, возникшие из дополнительных соглашений и договоров в пользу третьего лица, для определения потенциальных требований кредиторов при банкротстве.

• Риск применения правил о банкротстве застройщиков: Адвокаты должны учитывать риск применения правил о банкротстве застройщиков при наличии обязательств передать жилые помещения, даже если застройщик не имеет прав на земельный участок или разрешения на строительство.

Для адвокатов, представляющих обычных кредиторов:

• Снижение приоритета удовлетворения: Адвокаты должны учитывать, что требования обычных кредиторов удовлетворяются в четвёртую очередь, после требований граждан-участников строительства (третья очередь), что может привести к снижению размера удовлетворения их требований.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Определение СКЭС № 305-ЭС26-280 представляет собой принципиальное решение, переформатирующее подход к защите граждан-участников строительства при банкротстве застройщика. Суд отвергает формальный подход, основанный на требовании прямого договора между гражданином и застройщиком, и устанавливает субстанциальный подход, основанный на наличии обязательства передать жилое помещение, независимо от формы его возникновения.

Ключевые инновации определения:

1. Расширение понятия «застройщик» в Законе о банкротстве за счет включения лиц, добровольно принявших на себя обязательство передать жилое помещение, даже если они не имеют прав на земельный участок или разрешения на строительство.

2. Применение конструкции договора в пользу третьего лица для квалификации дополнительных соглашений, что позволяет третьему лицу получить право требовать исполнения обязательства.

3. Отсутствие преюдициального значения решений судов общей юрисдикции о правовой квалификации сделок при разрешении вопроса о применении правил о банкротстве застройщиков.

4. Приоритет денежного удовлетворения требований граждан-участников строительства в третьей очереди, даже если передача жилого помещения в натуре невозможна.

Определение имеет высокое практическое значение для защиты прав граждан, пострадавших от мошенничества соинвесторов, и устанавливает новый стандарт применения Закона о банкротстве в отношении застройщиков.