ВС РФ: суды не могут изымать земельные участки у добросовестных собственников только по данным лесного реестра

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела и определения: Дело № 4-КГ25-68-К1, Определение ВС РФ от 20 января 2026 г.

Состав СКГД: Председательствующий Асташов С.В., судьи Киселева А.П. и Петрушкина В.А. (судья-докладчик Петрушкин В.А.)

Стороны: - Истец: Федеральное агентство лесного хозяйства (орган публичной власти) - Ответчик: Щербакова Ирина Владимировна (гражданин) - Третье лицо, заявившее самостоятельные исковые требования: Администрация Ленинского городского округа Московской области (орган публичной власти)

Категория спора: Жилищно-земельный спор, связанный с истребованием земельного участка из незаконного владения, признанием права отсутствующим и исключением сведений из ЕГРН; спор о категории земель и законности формирования земельного участка.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований:

Федеральное агентство лесного хозяйства (ФАЛХо) обратилось с иском об истребовании из незаконного владения Щербаковой И.В. части земельного участка с кадастровым номером (не указан в тексте) площадью 235 кв. м, входящей в состав лесного фонда. Основание: согласно заключению ФГБУ «Рослесинфорг» от 9 февраля 2023 г. № 18, границы спорного участка пересекаются с границами земель лесного фонда выдела 5 квартала 32 Видновского участкового лесничества Подольского лесничества Московской области.

Администрация Ленинского городского округа Московской области в качестве третьего лица заявила самостоятельные требования об исключении из ЕГРН сведений о земельном участке площадью 614 кв. м, признании права на него отсутствующим и исключении записи о государственной регистрации. Основание: участок ошибочно сформирован в границах населенного пункта, так как выделялся из земель сельскохозяйственного назначения (бывшего колхоза-племзавода им. М. Горького), при этом перевод земель сельскохозяйственного назначения в результате изменения границ населенного пункта не осуществлялся.

Решение первой инстанции (Видновский городской суд Московской области, 4 сентября 2023 г.):

Требования ФАЛХо и администрации удовлетворены полностью. Суд исходил из того, что земельный участок, имеющий категорию земель населенных пунктов, частично сформирован в нарушение закона за счет земель лесного фонда (ст. 301 ГК РФ, ст. 101 ЗК РФ, ст. 61 ЛК РФ). Отмена судебного решения от 26 декабря 2017 г. (на основании которого возникло право собственности на исходный участок) рассматривалась как самостоятельное основание для снятия участка с кадастрового учета.

Постановление апелляции (Московский областной суд, 28 октября 2024 г.):

Апелляционная коллегия согласилась с выводами суда первой инстанции об изъятии части земельного участка, находящейся на землях лесного фонда. Однако отменила решение в части удовлетворения требований администрации и отказала в удовлетворении этих требований, не найдя оснований для признания права ответчика отсутствующим на оставшуюся часть участка. Решение в остальной части оставлено без изменения.

Постановление кассации (Первый кассационный суд общей юрисдикции, 10 апреля 2025 г.):

Кассационный суд поддержал позицию апелляционной инстанции, оставив апелляционное определение без изменения.

Обращение в ВС РФ:

Щербакова И.В. подала кассационную жалобу, прося отменить апелляционное и кассационное определения. Определением судьи ВС РФ Петрушкина В.А. от 15 декабря 2025 г. жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании СКГД.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта:

Спор возник между интересами публичной власти (ФАЛХо и администрация городского округа) в защите земель лесного фонда и земель сельскохозяйственного назначения, с одной стороны, и интересами добросовестного приобретателя (Щербаковой И.В.), которая приобрела земельный участок, зарегистрированный в ЕГРН как земли населенных пунктов с видом разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство» и на котором расположен жилой дом, с другой стороны.

Конфликт также касается толкования положений Федерального закона от 29 июля 2017 г. № 280-ФЗ (Закон № 280-ФЗ), внесшего изменения в статью 14 Федерального закона от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (Закон № 172-ФЗ), в части установления приоритета сведений ЕГРН при противоречии между ЕГРН и государственным лесным реестром (ГЛР).

Категория проблемы: Материально-правовая (земельное право, лесное право, гражданское право) с элементами процессуально-правовой (распределение бремени доказывания, оценка добросовестности).

Причина передачи на коллегию:

Дело передано на коллегию в связи с необходимостью разрешения вопроса о применении норм земельного и лесного законодательства в условиях противоречия между сведениями ЕГРН и ГЛР, а также оценки добросовестности поведения приобретателя земельного участка при наличии противоречивых сведений в публичных реестрах.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Может ли земельный участок, зарегистрированный в ЕГРН как земли населенных пунктов с видом разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство», быть изъят у добросовестного приобретателя только на основании того, что его границы пересекаются с границами земель лесного фонда согласно данным государственного лесного реестра?

2. Какое значение имеет отмена судебного решения, на основании которого возникло право собственности на исходный земельный участок, для оценки законности формирования образованного из него в результате раздела спорного участка?

3. Должны ли судебные инстанции при рассмотрении требования об изъятии части земельного участка исследовать вопросы: (а) законности включения участка в границы населенного пункта; (б) добросовестности поведения приобретателя при наличии явных признаков наличия на участке леса; (в) соответствия оставшейся площади участка установленным градостроительным регламентом предельным минимальным размерам?

4. Как применяется положение части 3 статьи 14 Закона № 172-ФЗ (в редакции Закона № 280-ФЗ) об установлении приоритета сведений ЕГРН при возникновении спора о праве на земельный участок?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ признала жалобу подлежащей удовлетворению и установила, что нижестоящие суды допустили существенные нарушения норм материального права (ст. 390.14 ГПК РФ), которые повлияли на исход дела. Коллегия пришла к выводу, что при рассмотрении требования об изъятии части земельного участка судебные инстанции должны были исследовать вопросы законности формирования спорного участка, законности включения его в границы населенного пункта, добросовестности поведения приобретателя и соответствия оставшейся площади установленным предельным минимальным размерам, а не ограничиваться формальным сопоставлением данных ЕГРН и ГЛР.

B. Развёрнутое обоснование

1. Правовой статус земельных участков и категории земель

Согласно пункту 1 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.

Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (пункт 1 статьи 1) регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту таких участков.

2. Процедура перевода земель из одной категории в другую

Статья 7 Федерального закона от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» предусматривает, что перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, перечисленных в данной норме, в том числе связанных с установлением или изменением черты населенных пунктов (пункт 3 части 1).

Часть 1 статьи 8 этого же закона устанавливает, что установление или изменение границ населенных пунктов, а также включение земельных участков в границы населенных пунктов либо исключение земельных участков из границ населенных пунктов является переводом земель населенных пунктов или земельных участков в составе таких земель в другую категорию либо переводом земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли населенных пунктов.

3. Сохранение целевого назначения при разделе и выделе земельных участков

Пункт 3 статьи 11 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает, что целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

СКГД подчеркнула, что земельные участки, образованные в результате выдела и раздела земельного участка сельскохозяйственного назначения, предоставленного колхозу-племзаводу им. М. Горького, должны были сохранить целевое назначение, вид разрешенного использования и соответствовать предельным минимальным и максимальным размерам соответствующих земельных участков (со ссылкой на пункт 2 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2016), утвержденного Президиумом ВС РФ 20 декабря 2016 г.).

4. Приоритет сведений ЕГРН при противоречии с ГЛР: правовая природа и пределы применения

Часть 3 статьи 14 Федерального закона от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ (в редакции Федерального закона от 29 июля 2017 г. № 280-ФЗ) устанавливает, что в случае, если в соответствии со сведениями государственного лесного реестра, лесного плана субъекта Российской Федерации земельный участок относится к категории земель лесного фонда, а в соответствии со сведениями ЕГРН, правоустанавливающими или правоудостоверяющими документами этот земельный участок отнесен к иной категории земель, принадлежность земельного участка к определенной категории земель определяется в соответствии со сведениями ЕГРН либо в соответствии со сведениями правоустанавливающих или правоудостоверяющих документов, при отсутствии таких сведений в ЕГРН, за исключением случаев, предусмотренных частями 6 и 9 данной статьи. Правила применяются в случае, если права правообладателя или предыдущих правообладателей на земельный участок возникли до 1 января 2016 г.

Позиция Конституционного Суда РФ:

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал (определения от 21 сентября 2017 г. № 1793-О, 1794-О, 1795-О, от 24 февраля 2022 г. № 423-О), что Закон № 280-ФЗ принят в целях преодоления противоречивого толкования положений законодательства в правоприменительной практике и защиты законных интересов добросовестных приобретателей земельных участков.

Федеральный законодатель, установив приоритет сведений о категории земельных участков, содержащихся в правоустанавливающих документах и ЕГРН, исключил возможность произвольного толкования оспариваемого законоположения и, соответственно, изъятия земельных участков у лиц, которые приобрели их на законном основании, только по формальным основаниям их расположения в границах лесничеств и лесопарков в соответствии с данными государственного лесного реестра.

Однако СКГД уточнила пределы применения этого приоритета:

Положения Закона № 280-ФЗ, устанавливая прежде всего административную процедуру устранения противоречий между сведениями двух публичных реестров (ЕГРН и ГЛР) и условия, при которых отдается приоритет сведениям ЕГРН, направлены на защиту полагавшихся на сведения ЕГРН добросовестных приобретателей земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости или осуществляется деятельность, не связанная с использованием лесов. При этом при возникновении спора о праве положениями названного закона не исключается необходимость исследования судами вопросов законности формирования спорных участков и законности возникновения прав на них.

5. Критерии добросовестности приобретателя земельного участка

СКГД указала, что не может быть признано добросовестным поведение лица, приобретающего земельный участок, состоящий преимущественно из многолетних лесных насаждений, что должно было быть очевидным при осмотре участка до совершения с ним сделок, которое не удостоверилось в том, что такой участок не может относиться к землям государственного лесного фонда.

Позиция Конституционного Суда РФ от 28 января 2025 г. № 3-П:

Судебные инстанции не учли правовые позиции Конституционного Суда Российской Федерации, согласно которым:

• добросовестность участников гражданских правоотношений оценивается судом;
• при нахождении земельного участка в местности, о расположении на которой особо охраняемой природной территории федерального значения было известно или должно было быть известно гражданину или которая имеет явные признаки наличия на ней леса, содержание требований разумности и осмотрительности (добросовестности) предполагает, что гражданин должен уделить повышенное внимание подтверждению законности предоставления и использования соответствующего участка;
• исключена возможность изъятия земельных участков у граждан, которые приобрели их на законном основании, только по формальной причине расположения этих объектов в границах лесничеств и лесопарков в соответствии с данными государственного лесного реестра.

6. Включение земель лесного фонда в границы населенных пунктов

Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 22 сентября 2023 г. № 45-П отражает, что согласованием проекта генерального плана с уполномоченным федеральным органом исполнительной власти является проверка соответствия его содержания в части включения в границы населенного пункта земельных участков из состава земель лесного фонда законодательству в сфере лесных отношений. Нарушение установленного федеральными законами порядка перевода земель из одной категории в другую является основанием признания недействительными актов об отнесении земель к категориям, о переводе их из одной категории в другую.

При включении в границы населенных пунктов земельных участков из земель лесного фонда по истечении года, за исключением случаев, предусмотренных законом, органы местного самоуправления могут отнести бывшие земли лесного фонда к не связанной с природоохранными функциями территориальной зоне, в том числе жилой или производственной (часть 6 статьи 32 и часть 6 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Включение в границы населенного пункта земельных участков из состава земель лесного фонда допускало их использование при соблюдении требований градостроительного законодательства, в том числе и для цели жилой застройки.

7. Предельные размеры земельных участков

Пункт 1 статьи 119 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

Пункт 1 части 1 статьи 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации устанавливает, что предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь.

СКГД отметила, что удовлетворяя иск об истребовании части земельного участка, судебные инстанции оставили без оценки соответствие оставшейся площади участка установленным градостроительным регламентом предельным минимальным размерам земельных участков соответствующего целевого назначения и вида целевого использования.

8. Отмена судебного решения и формирование земельного участка

СКГД установила, что отмена судебного решения, на основании которого возникло право собственности на земельный участок с кадастровым номером (исходный участок), сама по себе не может свидетельствовать о формировании образованного из него в результате раздела спорного участка в границах лесного фонда. Это связано с тем, что при постановке спорного земельного участка на кадастровый учет он входил в границы населенного пункта, утвержденные нормативно-правовым актом, и находился в системе координат, используемой для ведения ЕГРН.

9. Необходимость исследования вопроса о нахождении участка в границах населенного пункта

По настоящему делу судебные инстанции не разрешили правовую неопределенность по вопросу о нахождении спорного земельного участка в границах населенного пункта с учетом его формирования из земель колхоза-племзавода им. М. Горького.

Поскольку спорный земельный участок сформирован из земель сельскохозяйственного назначения, судебные инстанции не исследовали: - основания включения такого участка в границы населенного пункта; - причины пересечения границ с землями лесного фонда; - допустимость изъятия части участка без оценки добросовестности поведения лица при приобретении недвижимости.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Существенные нарушения норм материального права (ст. 390.14 ГПК РФ):

1. Суд первой инстанции и апелляционный суд не исследовали вопрос о законности включения спорного земельного участка в границы населенного пункта. Согласно Закону № 172-ФЗ и позиции КС РФ (постановление от 22 сентября 2023 г. № 45-П), включение земель сельскохозяйственного назначения в границы населенного пункта требует соблюдения установленного федеральными законами порядка перевода земель из одной категории в другую. Судебные инстанции не проверили, был ли соблюден этот порядок при включении исходного земельного участка в границы населенного пункта.

2. Судебные инстанции не оценили добросовестность поведения Щербаковой И.В. при приобретении земельного участка. Согласно позиции КС РФ (определения от 21 сентября 2017 г. № 1793-О, 1794-О, 1795-О и постановление от 28 января 2025 г. № 3-П), при нахождении земельного участка в местности, имеющей явные признаки наличия на ней леса, гражданин должен уделить повышенное внимание подтверждению законности предоставления и использования участка. Судебные инстанции не исследовали, имел ли участок явные признаки наличия лесных насаждений, и не оценили, проявила ли Щербакова И.В. надлежащую осмотрительность при приобретении участка.

3. Судебные инстанции не исследовали соответствие оставшейся площади земельного участка установленным градостроительным регламентом предельным минимальным размерам. Согласно пункту 1 статьи 119 ЗК РФ и пункту 1 части 1 статьи 38 Градостроительного кодекса РФ, предельные минимальные размеры земельных участков определяются градостроительными регламентами. Удовлетворяя иск об истребовании части участка площадью 235 кв. м, суды не проверили, будет ли оставшаяся площадь (614 - 235 = 379 кв. м) соответствовать установленным минимальным размерам для участков с видом разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство». Это может привести к невозможности использования оставшейся части участка по целевому назначению.

4. Судебные инстанции неправильно применили положения Закона № 280-ФЗ о приоритете сведений ЕГРН. Согласно позиции СКГД, положения этого закона направлены на защиту добросовестных приобретателей, но не исключают необходимость исследования судами вопросов законности формирования спорных участков и законности возникновения прав на них. Суды ограничились формальным сопоставлением данных ЕГРН и ГЛР, не исследуя, была ли законной сама постановка участка на кадастровый учет в качестве земель населенных пунктов.

5. Апелляционный суд неправильно применил принцип о том, что отмена судебного решения, на основании которого возникло право собственности на исходный участок, является самостоятельным основанием для снятия образованного из него участка с кадастрового учета. СКГД указала, что отмена решения сама по себе не может свидетельствовать о формировании образованного из него участка в границах лесного фонда, если при постановке на кадастровый учет участок входил в границы населенного пункта, утвержденные нормативно-правовым актом.

Характер нарушений:

Все указанные нарушения являются существенными в смысле ст. 390.14 ГПК РФ, так как они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав Щербаковой И.В., а также защита охраняемых законом публичных интересов (интересов в соблюдении земельного и лесного законодательства).

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Определением СКГД ВС РФ:

1. Отменены: апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 28 октября 2024 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 10 апреля 2025 г.

2. Направлено на новое рассмотрение: дело направлено в суд апелляционной инстанции (Московский областной суд) для пересмотра апелляционного определения от 28 октября 2024 г. с учетом позиций СКГД.

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Влияние на практику нижестоящих судов

Определение СКГД устанавливает новый стандарт рассмотрения споров о земельных участках, находящихся на пересечении земель различных категорий (особенно земель лесного фонда и земель населенных пунктов). Нижестоящие суды должны будут:

• Исследовать законность включения земельного участка в границы населенного пункта, а не ограничиваться формальным сопоставлением данных ЕГРН и ГЛР.
• Оценивать добросовестность поведения приобретателя при наличии явных признаков наличия на участке лесных насаждений или других объектов, указывающих на его принадлежность к землям лесного фонда.
• **Проверять соответствие о