ВС РФ: зарегистрированное право на землю презюмируется действительным и может быть оспорено только в суде

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № 18-КГ25-202-К4; Определение СКГД ВС РФ от 15 августа 2025 г.

Состав СКГД: Председательствующий Асташов С.В., судьи Киселёв А.П. и Петрушкин В.А. (судья-докладчик Петрушкин В.А.)

Стороны: - Истец (процессуальный): Заместитель прокурора Краснодарского края — прокурор г. Сочи (выступает в защиту интересов Российской Федерации) - Ответчик: Черноусов Сергей Михайлович (гражданин, наследник умершей собственницы Черноусовой А.П., умершей 8 апреля 2021 г.) - Материальный истец: Не определён судом (существенное нарушение)

Категория спора: Жилищно-земельный спор, связанный с признанием права собственности отсутствующим; спор о принадлежности земельного участка к категории земель особо охраняемой природной территории (Сочинский национальный парк) и земель лесного фонда; защита публичных интересов Российской Федерации.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца: Прокурор обратился с иском о признании права собственности Черноусовой А.П. (впоследствии Черноусова С.М. как наследника) на земельный участок отсутствующим. Спорный участок имеет кадастровый номер, площадь 701 кв.м, категория — земли населённых пунктов с видом разрешённого использования для ведения личного подсобного хозяйства. Прокурор просил снять с государственного кадастрового учёта сведения о данном участке, ссылаясь на то, что участок расположен в границах земель Адлерского участкового лесничества, входящего в Сочинский национальный парк (федеральная собственность).

Правовое основание требования: Статьи 209, 304 ГК РФ; статьи 7, 19, 56 ЗК РФ; статья 12 Федерального закона от 14 марта 1995 г. № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях».

Возражения ответчика: Черноусов С.М. (наследник) возражал против требований прокурора, заявляя ходатайство о назначении судебной землеустроительной экспертизы, выражая сомнение в правильности выводов специалиста ФГБУ «Сочинский национальный парк». Ответчик ссылался на зарегистрированное в ЕГРН право собственности.

Решение суда первой инстанции (Адлерский районный суд г. Сочи от 14 ноября 2022 г.): Иск удовлетворён. Суд первой инстанции руководствовался ст. 209, 304 ГК РФ, ст. 7, 19, 56 ЗК РФ, ст. 12 Федерального закона № 33-ФЗ, исходя из того, что спорный участок расположен в границах ранее учтённых земель федеральной собственности в составе земель Адлерского участкового лесничества, входящего в Сочинский национальный парк. Суд указал, что в кадастровом деле по межеванию исходного участка отсутствуют доказательства согласования его границ с территориальным органом Росимущества.

Постановление апелляционной инстанции (Краснодарский краевой суд, определение от 16 апреля 2024 г.): Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда установила, что при рассмотрении дела в суде первой инстанции собственник земельного участка Черноусов С.М. не был извещён о времени и месте судебного заседания. Апелляционная коллегия перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учёта особенностей главы 39 ГПК РФ, одновременно заменив ответчика с Черноусовой А.П. на Черноусова С.М. Апелляционное определение удовлетворило исковые требования, указав, что спорный участок расположен в границах земель федеральной собственности в составе Адлерского участкового лесничества, входящего в Сочинский национальный парк.

Постановление кассационной инстанции (Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции, определение от 7 ноября 2024 г.): Кассационный суд поддержал позицию апелляционной инстанции, оставив апелляционное определение без изменения.

Кассационная жалоба в ВС РФ: Черноусов С.М. подал кассационную жалобу, прося отменить апелляционное и кассационное определения. Определением судьи ВС РФ Кротова М.В. от 11 июля 2025 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании СКГД ВС РФ.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта: Спор возник между публичным интересом Российской Федерации (защита земель особо охраняемой природной территории и земель лесного фонда) и частным интересом гражданина, добросовестно приобретшего земельный участок и полагавшегося на данные Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Конфликт касается:

1. Презумпции достоверности государственной регистрации — зарегистрированное в ЕГРН право собственности презюмируется действительным, пока не доказано обратное;

2. Распределения бремени доказывания — кто должен доказывать отсутствие права: лицо, оспаривающее право (прокурор), или лицо, чьё право оспаривается (ответчик);

3. Выбора способа защиты вещного права — применение ст. 304 ГК РФ (требование устранения нарушений права собственника) вместо ст. 301–302 ГК РФ (виндикация и защита добросовестного приобретателя);

4. Приоритета сведений ЕГРН над сведениями государственного лесного реестра — в соответствии с ч. 3 ст. 14 Федерального закона № 172-ФЗ;

5. Исковой давности — начало течения срока исковой давности при оспаривании зарегистрированного права;

6. Процессуального статуса истца — определение материального истца (органа публичной власти) при выступлении прокурора в защиту интересов Российской Федерации.

Категория проблемы: Материально-правовая (применение норм ГК РФ, ЗК РФ, Федерального закона № 33-ФЗ, Федерального закона № 172-ФЗ) и процессуально-правовая (распределение бремени доказывания, оценка доказательств, определение истца, назначение экспертизы).

Почему дело передано на коллегию: Дело содержит существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые повлияли на исход дела и требуют формирования единообразной судебной практики по вопросам защиты прав добросовестных приобретателей земельных участков в условиях противоречий между публичными реестрами и конституционными гарантиями прав граждан.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Может ли зарегистрированное в ЕГРН право собственности на земельный участок быть признано отсутствующим на основании того, что участок расположен в границах земель особо охраняемой природной территории или земель лесного фонда, если границы этих земель определены исключительно на основании графических планов лесоустройства без координат поворотных точек?

2. Кто несёт бремя доказывания при оспаривании прокурором зарегистрированного права собственности гражданина — прокурор (истец) или гражданин (ответчик)?

3. Какие нормы ГК РФ (ст. 301–302 или ст. 304) должны применяться при рассмотрении иска о признании права собственности отсутствующим, поданного в защиту интересов Российской Федерации против добросовестного приобретателя земельного участка, предоставленного для личных нужд?

4. Должны ли суды при оспаривании зарегистрированного права учитывать презумпцию достоверности государственной регистрации и приоритет сведений ЕГРН над сведениями государственного лесного реестра в соответствии с ч. 3 ст. 14 Федерального закона № 172-ФЗ?

5. Какие обстоятельства должны быть установлены судом для определения начала течения срока исковой давности при оспаривании зарегистрированного права на земельный участок?

6. Обязан ли суд определить и привлечь к участию в деле в качестве истца соответствующий государственный орган, имеющий право выступать от имени Российской Федерации, при рассмотрении иска, поданного прокурором в защиту интересов Российской Федерации?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ занял позицию, что зарегистрированное в ЕГРН право собственности на земельный участок презюмируется действительным и может быть оспорено только в судебном порядке при условии, что лицо, оспаривающее право (в данном случае прокурор), доказывает обстоятельства, опровергающие это право. При этом суд должен применять специальные правила, предусмотренные ст. 302 ГК РФ (защита добросовестного приобретателя), а не ст. 304 ГК РФ, когда речь идёт о признании права отсутствующим в отношении гражданина, добросовестно приобретшего земельный участок для личных нужд, находящийся в границах особо охраняемой природной территории. Суд также должен учитывать приоритет сведений ЕГРН над сведениями государственного лесного реестра и не может произвольно изъять спор о принадлежности имущества из-под действия института исковой давности.

B. Развёрнутое обоснование

1. Презумпция достоверности государственной регистрации и приоритет ЕГРН

Применённые нормы материального права:

• Статья 8¹ ГК РФ (п. 1, 2, 6): Государственная регистрация прав на имущество осуществляется на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. Права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признаётся таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином. При возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные. Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признаётся добросовестным, пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

• Статьи 130, 131, 141 ГК РФ: Земельные участки относятся к недвижимым вещам, право собственности на которые подлежит регистрации.

• Статья 209 ГК РФ (п. 1): Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Применённые нормы процессуального права:

• Статья 56 ГПК РФ (ч. 1): Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

• Статья 67 ГПК РФ: Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Постановления Пленумов ВС РФ:

• Постановление Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»: Статья 8¹ ГК РФ содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от того, что является объектом регистрации. Данная норма распространяется на регистрацию в различных реестрах, включая Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

• Постановление Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — постановление № 10/22):

• Пункт 36 (абзац третий): Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРН. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств.
• Пункт 52 (абзац первый): Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Позиция ВС РФ: Из приведённых положений закона и разъяснений Пленумов следует, что зарегистрированное право собственности на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, при этом вследствие презумпции достоверности государственной регистрации права обязанность доказать отсутствие этого права возлагается на лицо, которое это право оспаривает (в данном случае — на прокурора). Соответственно, все сомнения толкуются в пользу лица, право которого зарегистрировано в публичном государственном реестре. Покупатель недвижимого имущества, полагавшийся на данные ЕГРН, признаётся добросовестным, пока в суде не будет доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии у продавца права на его отчуждение.

Нарушение нижестоящими судами: Суды поставили зарегистрированное в ЕГРН право собственности под сомнение в отсутствие надлежащих к тому оснований, не учитывая презумпцию достоверности государственной регистрации.

2. Приоритет сведений ЕГРН над сведениями государственного лесного реестра

Применённые нормы материального права:

• Часть 3 статьи 14 Федерального закона от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»: Если в соответствии со сведениями, содержащимися в государственном лесном реестре, лесном плане субъекта Российской Федерации, земельный участок относится к категории земель лесного фонда, а в соответствии со сведениями ЕГРН, правоустанавливающими или правоудостоверяющими документами на земельные участки этот земельный участок отнесён к иной категории земель, принадлежность земельного участка к определённой категории земель определяется в соответствии со сведениями, содержащимися в ЕГРН, либо в соответствии со сведениями, указанными в правоустанавливающих или правоудостоверяющих документах на земельные участки, при отсутствии таких сведений в ЕГРН, за исключением случаев, предусмотренных чч. 6 и 9 данной статьи. Эти правила применяются в случае, если права правообладателя или предыдущих правообладателей на земельный участок возникли до 1 января 2016 г.

• Часть 1 статьи 6 Федерального закона от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ: Положения ч. 3 ст. 14 не распространяются на земельные участки, расположенные в границах особо охраняемых природных территорий, территорий объектов культурного наследия религиозного назначения.

Позиция ВС РФ: Суды в нарушение установленного порядка определили принадлежность земельного участка по данным лесоустройства вопреки сведениям ЕГРН и правоустанавливающего документа. Суды не учли приоритет внесённых в ЕГРН сведений над сведениями в государственном лесном реестре, не исключая обязанность исследования вопроса законности формирования и возникновения права на них.

Критическое замечание ВС РФ: Границы лесничества определялись исключительно на основании графических планов лесоустройства без каких-либо координат поворотных точек. Судебные инстанции не учли, что частичное наложение спорных земельных участков может свидетельствовать о наличии спора о границах. Поскольку не установлены обстоятельства полного наложения границ участка и не доказано, что такой участок при определении границ будет не соответствовать требованиям земельного и градостроительного законодательства, оснований для удовлетворения иска не имелось.

3. Позиция Конституционного Суда РФ о защите добросовестных приобретателей

Применённые позиции КС РФ:

• Определение КС РФ от 21 сентября 2017 г. № 1795-О: Федеральный закон от 29 июля 2017 г. № 280-ФЗ был принят в целях преодоления противоречивого толкования положений законодательства в правоприменительной практике и защиты законных интересов добросовестных приобретателей земельных участков, установив приоритет сведений о категории земельных участков, содержащихся в правоустанавливающих документах и ЕГРН. Установленная административная процедура устранения противоречий между сведениями публичных реестров и условия, при которых отдаётся приоритет сведениям ЕГРН, направлена на защиту добросовестных приобретателей земельных участков, полагавшихся на сведения из ЕГРН.

• Постановление КС РФ от 28 января 2025 г. № 3-П: Подход, состоящий в том, что заявленное в защиту интересов Российской Федерации требование о признании отсутствующим зарегистрированного за гражданином или отражённого в ЕГРН в качестве ранее возникшего у гражданина права на земельный участок, предоставленный для личных нужд, частично или полностью находящийся в границах особо охраняемой природной территории федерального значения либо на землях лесного фонда, рассматривается по правилам ст. 304 ГК РФ, не лишён некоторых оснований. Однако для ответчика-гражданина удовлетворение такого иска является лишением его права на имущество в виде земельного участка, который он, опираясь в том числе на сведения в ЕГРН, считал своим. Поскольку в силу ст. 2 и 18 Конституции РФ приоритетом в отношениях с органами публичной власти обладает гражданин, именно характер воздействия рассматриваемого правового инструмента на его права и законные интересы должен предопределять те правила, на основании которых разрешается соответствующее требование, поданное в защиту интересов публично-правового образования.

Ключевая позиция КС РФ: При рассмотрении требования о признании отсутствующим зарегистрированного за гражданином права на земельный участок, предоставленный для личных нужд, частично или полностью находящийся в границах особо охраняемой природной территории федерального значения либо на землях лесного фонда, условия наступления неблагоприятных последствий для ответчика должны определяться с учётом положений ст. 302 ГК РФ (защита добросовестного приобретателя), а не ст. 304 ГК РФ. Использование ст. 304 без учёта этого обстоятельства создаёт существенные риски нарушения вопреки ст. 2, 18, 35 и 36 Конституции РФ предусмотренных ею прав граждан.

4. Выбор способа защиты вещного права и применение норм ГК РФ

Применённые нормы материального права:

• Статья 12 ГК РФ: Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в данной статье способами, а также иными способами, предусмотренными законом. Под способами защиты гражданских прав понимаются закреплённые законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав.

• Статья 301 ГК РФ: Собственник вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения.

• Статья 302 ГК РФ (п. 1): Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чём приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путём помимо их воли.

• Статья 304 ГК РФ: Право требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, принадлежит собственнику.

• Подпункт 2 пункта 1 статьи 60 ЗК РФ: Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях самовольного занятия земельного участка.

Постановление № 10/22 (п. 32): Применяя ст. 301 ГК РФ, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать своё имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. Соответственно, с помощью виндикационного иска может быть истребовано индивидуально-определённое имущество (вещь), имеющееся у незаконного владельца в натуре.

Позиция ВС РФ: По делу об истребовании имущества (земельного участка) из чужого незаконного владения юридически значимой и подлежащей доказыванию является одновременная совокупность следующих обстоятельств: наличие у истца права собственности на имеющийся в натуре земельный участок определённой площади и в определённых границах, а также незаконность владения этим земельным участком или его частью конкретным лицом (лицами).

Постановление № 10/22 (п. 52): Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путём признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путём предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

Критическое замечание ВС РФ: Возможность обращения с требованием о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим предоставлена только лицу, которое в соответствии с данными ЕГРН является собственником этого имущества и одновременно им владеет, в том случае, если по каким-либо причинам на данное имущество одновременно зарегистрировано право собственности за другим лицом. Требование о признании права отсутствующим может быть заявлено владеющим собственником против невладеющего лица, запись о праве которого нарушает права собственника.

Вывод ВС РФ: Выбор способа защиты вещного права, квалификация спорного отношения судом и разрешение вещно-правового конфликта зависит от того, в чьём фактическом владении находится спорное имущество. Указанный истцом способ защиты права (ст. 304 ГК РФ) является исключительным и используется в тех случаях, когда иные способы защиты права, предусмотренные ст. 12 ГК РФ, не могут привести к восстановлению нарушенных прав истца.

Существенное нарушение нижестоящими судами: Суды не установили следующие обстоятельства: - обстоятельства приобретения