КС разъяснил смысл 3-процентного лимита расходов на устранение недостатков в долевом строительстве

I. РЕКВИЗИТЫ АКТА

Вид и номер акта: Определение Конституционного Суда Российской Федерации № 2198-О от 22 июля 2026 года

Заявители: Граждане Торбеев Иван Владимирович и Торбеева Нелли Вадимовна

Повод к рассмотрению: Жалоба граждан на нарушение конституционных прав

Оспариваемые нормы: - Часть 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (раздел «Ответственность за нарушение обязательств по договору») - Часть 5 статьи 6 Федерального закона от 26 декабря 2024 года № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

II. ФАБУЛА И ПОВОД ОБРАЩЕНИЯ

Решением суда общей юрисдикции в пользу заявителей со строительной организации (застройщика) были взысканы денежные средства в счет возмещения расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства. Апелляционным определением, поддержанным судами кассационной инстанции, размер взысканных расходов был ограничен суммой, составляющей три процента от цены договора, со ссылкой на часть 4 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ.

Заявители усматривают нарушение своих конституционных прав в применении оспариваемых норм с обратной силой к договорам, права и обязанности по которым возникли до 1 января 2025 года, что исключило возможность взыскания расходов на устранение недостатков в размере, определённом судебной строительно-технической экспертизой.

Ссылаемые статьи Конституции РФ: 1, 2, 15, 17, 18, 19 (части 1 и 2), 35 (часть 1), 40 (части 1 и 2), 45, 46 (часть 1), 52, 54 (часть 1) и 55 (части 2 и 3)

III. КОНСТИТУЦИОННО-ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Конституционно-правовой конфликт возникает между: - принципом защиты прав потребителей в сфере долевого строительства (возмещение полного размера расходов на устранение недостатков, определённого экспертизой); - принципом правовой определённости и стабильности гражданского оборота (установление единого порядка расчёта ответственности застройщика); - вопросом о пределах обратного действия норм закона, вступившего в силу 1 января 2025 года, на правоотношения, возникшие до этой даты.

Проблема имеет конституционное значение, поскольку затрагивает баланс между защитой прав граждан как участников долевого строительства и принципом недопустимости обратного действия закона, ухудшающего положение граждан.

IV. ВОПРОС, РАЗРЕШАЕМЫЙ КС РФ

Соответствуют ли Конституции Российской Федерации части 4 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ и часть 5 статьи 6 Федерального закона № 482-ФЗ в той мере, в какой они допускают применение установленного ограничения размера взысканных расходов (три процента от цены договора) с обратной силой к договорам долевого строительства, заключённым до 1 января 2025 года, исключая возможность взыскания расходов в размере, определённом судебной экспертизой?

V. ПОЗИЦИЯ КОНСТИТУЦИОННОГО СУДА

A. Итоговый вывод

Конституционный Суд отказал в принятии жалобы к рассмотрению, поскольку она не отвечает требованиям допустимости, установленным Федеральным конституционным законом «О Конституционном Суде Российской Федерации». Оспариваемые нормы не могут расцениваться в качестве нарушающих конституционные права заявителей в обозначенном в жалобе аспекте, так как содержащиеся в них положения не предрешают применение ограничения во всех случаях, когда судебное решение выносится после 1 января 2025 года.

B. Развёрнутое обоснование

1. Правовой режим действия во времени оспариваемых норм

Согласно части 5 статьи 6 Федерального закона № 482-ФЗ, положения части 4 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключённых до дня вступления в силу Федерального закона № 482-ФЗ, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 года.

Таким образом, законодатель установил, что новый порядок применяется не ко всему периоду существования договора, а только к правам и обязанностям, возникающим после вступления закона в силу, что исключает полностью обратное действие норм.

2. Применение правовой позиции Постановления КС РФ от 14 апреля 2026 года № 24-П

Конституционный Суд ссылается на своё Постановление от 14 апреля 2026 года № 24-П, в котором сформулирована следующая правовая позиция:

«Указание в законе о внесении в правовое регулирование изменений на применение норм изменяемого закона при определении размера неустоек (штрафов, пеней), подлежащих начислению за период со дня вступления в силу изменяющего закона, очевидным образом предполагает, что новый порядок, предусматривающий иной размер штрафа, применяется хотя и ко всем договорам участия в долевом строительстве (в том числе заключённым до дня вступления в силу изменяющего закона), но лишь на будущее – со дня вступления изменяющего закона в силу. Тем самым при определении размера неустоек (штрафов, пеней), подлежащих начислению за прошлый период, должен применяться прежний порядок их расчёта».

Конституционный Суд подчеркнул, что содержащиеся в упомянутом Постановлении позиции распространяют своё действие на нормы, подобные тем, в отношении которых Конституционным Судом было дано конституционно-правовое истолкование.

3. Обязанность судов применять правовые позиции КС РФ

Суд указал на установленный им ранее принцип (постановления от 26 апреля 2016 года № 13-П, от 13 декабря 2022 года № 54-П и др.): суд общей юрисдикции или арбитражный суд, выявив в процессе рассмотрения конкретного дела признаки того, что на подлежащие применению нормы распространяется правовая позиция Конституционного Суда, ранее сформулированная в отношении этих же норм в связи с их применением к схожим или иным отношениям, не вправе оставить это обстоятельство без внимания.

4. Конституционно-правовой смысл оспариваемых норм

Конституционный Суд выявил следующий конституционно-правовой смысл оспариваемых норм:

Часть 4 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ и часть 5 статьи 6 Федерального закона № 482-ФЗ сами по себе не связывают момент возникновения прав и обязанностей сторон договора участия в долевом строительстве с моментом вынесения судебного решения об удовлетворении требований, упомянутых в части 4 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ, и, таким образом, не предрешают применение последней во всех случаях, когда решение суда выносится после 1 января 2025 года.

По смыслу правовой позиции Постановления КС РФ от 14 апреля 2026 года № 24-П, момент возникновения прав и обязанностей определяется исходя из: - особенностей конкретных обязательств; - поведения сторон соответствующих правоотношений; - наличия или отсутствия в их действиях (бездействии) признаков злоупотребления правом; - иных имеющих значение обстоятельств.

5. Вывод об отсутствии нарушения конституционных прав

На основании изложенного Конституционный Суд пришёл к выводу, что оспариваемые нормы не могут расцениваться в качестве нарушающих в обозначенном в жалобе аспекте конституционные права И.В.Торбеева и Н.В.Торбеевой.

6. Разграничение компетенции

Конституционный Суд подчеркнул, что оценка обоснованности судебных постановлений по конкретному делу с участием заявителей не относится к компетенции Конституционного Суда Российской Федерации, закреплённой в статье 125 Конституции Российской Федерации и статье 3 Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации». Это является компетенцией судов общей юрисдикции и кассационных инстанций.

VI. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ И ПРАВОВЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ

Резолюция:

1. Отказано в принятии жалобы к рассмотрению граждан Торбеева Ивана Владимировича и Торбеевой Нелли Вадимовны, поскольку жалоба не отвечает требованиям Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации», в соответствии с которыми жалоба признается допустимой.

2. Определение окончательно и обжалованию не подлежит.

Правовые последствия:

• Жалоба не принята к рассмотрению по основаниям допустимости, что означает, что Конституционный Суд не рассматривал по существу вопрос о конституционности оспариваемых норм.
• Однако в мотивировочной части Определения Суд дал конституционно-правовое истолкование оспариваемых норм, указав на их конституционно-правовой смысл.
• Судебные постановления по конкретному делу заявителей остаются в силе; пересмотр этих постановлений возможен только в установленном процессуальном порядке (кассация, надзор) судами общей юрисдикции.
• Нижестоящие суды при рассмотрении аналогичных дел должны учитывать правовую позицию, выраженную в Постановлении КС РФ от 14 апреля 2026 года № 24-П, и применять оспариваемые нормы в соответствии с выявленным Конституционным Судом конституционно-правовым смыслом.

VII. ЗНАЧЕНИЕ ПРАВОВОЙ ПОЗИЦИИ

1. Влияние на правоприменение

Определение устанавливает, что суды при применении части 4 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ и части 5 статьи 6 Федерального закона № 482-ФЗ не должны механически применять трёхпроцентное ограничение ко всем случаям, когда судебное решение выносится после 1 января 2025 года. Вместо этого суды обязаны:

• анализировать момент возникновения конкретных прав и обязанностей сторон договора;
• учитывать поведение сторон и наличие признаков злоупотребления правом;
• рассматривать иные имеющие значение обстоятельства конкретного дела.

Это означает, что для договоров, заключённых до 1 января 2025 года, если обязательства по устранению недостатков возникли до этой даты, может применяться прежний порядок расчёта размера взысканных расходов, а не новое трёхпроцентное ограничение.

2. Связь с ранее выраженными позициями КС РФ

Определение развивает и конкретизирует правовую позицию Постановления КС РФ от 14 апреля 2026 года № 24-П, распространяя её действие на нормы, подобные тем, в отношении которых было дано конституционно-правовое истолкование. Суд также опирается на принцип, установленный в постановлениях от 26 апреля 2016 года № 13-П и от 13 декабря 2022 года № 54-П, о том, что суды обязаны учитывать правовые позиции Конституционного Суда при применении подобных норм.

Это демонстрирует преемственность и системность конституционно-правового регулирования в сфере долевого строительства.

3. Гарантии конституционных прав

Позиция Суда усиливает гарантии следующих конституционных прав:

• Статья 35 (часть 1) Конституции РФ — право собственности и иные имущественные права защищаются законом; позиция обеспечивает, что граждане не лишаются возможности полного возмещения убытков, вызванных недостатками в строительстве, при наличии соответствующих оснований;
• Статья 46 (часть 1) Конституции РФ — право на судебную защиту; позиция гарантирует, что суды будут рассматривать каждое дело индивидуально, учитывая конкретные обстоятельства;
• Статья 52 Конституции РФ — права потребителей защищаются законом; позиция предотвращает необоснованное ограничение прав потребителей услуг долевого строительства.

4. Предписания законодателю

Определение не содержит прямых предписаний федеральному законодателю об изменении регулирования. Однако косвенно Суд указывает на необходимость того, чтобы законодатель при установлении переходных норм ясно определял момент возникновения прав и обязанностей, к которому применяется новый порядок, во избежание неопределённости в правоприменении.

5. Сферы применения позиции

Правовая позиция, выраженная в Определении, применима:

• К договорам долевого строительства, заключённым до 1 января 2025 года, при рассмотрении споров о взыскании расходов на устранение недостатков;
• К иным нормам законодательства о долевом строительстве, содержащим аналогичные ограничения размера ответственности застройщика;
• К переходным нормам в целом, устанавливающим новый порядок применения к правоотношениям, возникшим до вступления закона в силу, — Суд подтверждает, что такие нормы должны толковаться в соответствии с принципом недопустимости обратного действия закона, ухудшающего положение граждан.

Заключение: Определение КС РФ № 2198-О, хотя и отказывает в принятии жалобы к рассмотрению, содержит важное конституционно-правовое истолкование оспариваемых норм, которое обязывает суды при их применении учитывать момент возникновения конкретных прав и обязанностей, поведение сторон и иные обстоятельства дела, а не применять трёхпроцентное ограничение механически ко всем случаям, когда решение выносится после 1 января 2025 года. Это обеспечивает баланс между стабильностью гражданского оборота и защитой прав потребителей услуг долевого строительства.