ВС подтвердил законность корректировки на НДС при кадастровой оценке недвижимости

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер и дата: Определение № АПЛ26-235 от 29 сентября 2026 г.

Инстанция: Апелляционная коллегия Верховного Суда Российской Федерации

Состав суда: - Председательствующий: Зайцев В.Ю. - Члены коллегии: Вавилычева Т.Ю., Зинченко И.Н. (судья-докладчик) - Секретарь: Нестерова Д.Г. - Прокурор: Гавриков Г.В. (Генеральная прокуратура РФ)

Стороны: - Административный истец: ООО «СП ВИС-МОС» (собственник объектов недвижимости) - Административный ответчик: Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) - Заинтересованное лицо: Министерство юстиции Российской Федерации

Категория спора: Глава 21 КАС РФ — оспаривание нормативного правового акта (абстрактный нормоконтроль)

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований:

ООО «СП ВИС-МОС» обратилось в Верховный Суд РФ с административным исковым заявлением о признании частично недействующим пункта 44.2 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утверждённых приказом Росреестра от 4 августа 2021 г. № П/0336 (зарегистрирован в Минюсте России 17 декабря 2021 г., регистрационный номер 66421).

Оспариваемое положение предусматривает, что при определении кадастровой стоимости зданий и сооружений затратным подходом производятся корректировки на величину налога на добавленную стоимость (НДС) в сторону увеличения в случае использования справочных показателей, определённых без учёта НДС.

Позиция истца:

Истец утверждал, что оспариваемое предписание: - противоречит ч. 3 ст. 55, ст. 57 Конституции РФ; - нарушает ст. 146, ст. 378² НК РФ (нормы о НДС); - не соответствует ч. 2 ст. 3, п. 3 ч. 2 ст. 5, ч. 2, 4 ст. 14 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»; - содержит правовую неопределённость, допуская различные подходы к учёту НДС в отдельных субъектах РФ; - нарушает принцип равенства налогообложения; - приводит к необоснованному увеличению налогооблагаемой базы по налогу на имущество организаций.

Позиция ответчика:

Росреестр и Минюст России не признали иск, указав, что Методические указания приняты полномочным органом в пределах его компетенции, соответствуют действующему законодательству и не нарушают прав истца.

Решение первой инстанции (16 июля 2026 г., дело № АКПИ26-382):

Верховный Суд РФ отказал в удовлетворении административного иска, признав пункт 44.2 Методических указаний соответствующим нормативным актам, имеющим большую юридическую силу.

Апелляционная жалоба:

ООО «СП ВИС-МОС» обратилась в Апелляционную коллегию, не согласившись с решением. Истец настаивал на том, что: - суд неверно определил обстоятельства дела; - нарушены нормы процессуального права; - суд неправильно истолковал материальное право; - не выявлено правильное толкование п. 44.2 в части поэлементной корректировки затрат; - не проверена экономическая обоснованность применения коэффициента 1,2; - не учтено, что норма на практике толкуется как безусловная обязанность применения максимального повышающего коэффициента ко всей сумме затрат; - не применён п. 35 Постановления Пленума ВС РФ от 25 декабря 2018 г. № 50; - не раскрыт смысл выражения «типичные для рынка элементы затрат не содержат НДС»; - не оценены доказательства о различной практике применения нормы; - не дана оценка правовым позициям ВС РФ и КС РФ по влиянию НДС на стоимостную величину.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Спор затрагивает фундаментальное соотношение между публичным интересом в единообразной методологии государственной кадастровой оценки и правами собственников недвижимости на справедливое налогообложение.

Центральная коллизия: должна ли кадастровая стоимость, используемая для целей налогообложения имущества организаций, включать НДС при расчёте затратным подходом, если справочные показатели определены без учёта этого налога?

Материально-правовой аспект: - Толкование п. 44.2 Методических указаний: является ли корректировка на НДС обязательной для всех затрат или допускается поэлементная корректировка? - Соответствие оспариваемой нормы принципам государственной кадастровой оценки (единство методологии, экономическая обоснованность, проверяемость результатов) — ст. 4 Закона о государственной кадастровой оценке. - Влияние НДС на рыночную стоимость строительно-монтажных работ и материалов.

Процессуальный аспект: - Применение ст. 14 КАС РФ (активная роль суда при рассмотрении дел об оспаривании НПА). - Распределение бремени доказывания (ст. 62 КАС РФ): кто должен доказывать несоответствие оспариваемой нормы вышестоящим актам? - Требования к мотивировке решения при оспаривании НПА (ч. 3 ст. 215, ст. 180 КАС РФ). - Пределы абстрактного нормоконтроля: может ли суд рассматривать конкретные действия бюджетного учреждения по определению кадастровой стоимости?

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Соответствует ли пункт 44.2 Методических указаний о государственной кадастровой оценке нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу (Конституции РФ, Федеральному закону о государственной кадастровой оценке, НК РФ)?

2. Нарушает ли оспариваемое предписание права и законные интересы собственников недвижимости на справедливое налогообложение и равенство налогообложения?

3. Содержит ли пункт 44.2 правовую неопределённость, допускающую различные толкования при применении в отдельных субъектах РФ?

4. Является ли корректировка на НДС при использовании справочных показателей обязательной для всех элементов затрат или допускается поэлементная корректировка?

5. Соответствует ли применение оспариваемой нормы принципам государственной кадастровой оценки, установленным ст. 4 Закона о государственной кадастровой оценке?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Апелляционная коллегия ВС РФ подтвердила законность пункта 44.2 Методических указаний, признав, что оспариваемое предписание не противоречит нормативным актам, имеющим большую юридическую силу, не допускает неоднозначного толкования и не нарушает прав истца на справедливое налогообложение. Суд исходил из того, что кадастровая стоимость, определяемая затратным подходом, должна отражать реальные рыночные затраты на воспроизводство объекта, включая НДС как типичный элемент рыночных затрат на строительно-монтажные работы и материалы.

B. Развёрнутое обоснование

1. Процессуальные основания для признания НПА недействующим (ст. 215 КАС РФ)

Апелляционная коллегия указала, что в соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 215 КАС РФ основанием для признания нормативного правового акта не действующим полностью или в части является его несоответствие иному нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу. Суд первой инстанции правомерно исходил из того, что такое основание отсутствует.

Согласно ч. 8 ст. 213 КАС РФ, при рассмотрении дела об оспаривании НПА суд выясняет: - нарушены ли права, свободы и законные интересы истца; - соблюдены ли требования нормативных актов, устанавливающих полномочия органа на принятие НПА, форму, вид, процедуру принятия, правила введения в действие; - соответствует ли оспариваемый НПА или его часть нормативным актам, имеющим большую юридическую силу.

Коллегия установила, что суд первой инстанции выполнил все эти требования.

2. Компетенция Росреестра и надлежащее принятие Методических указаний

Апелляционная коллегия подтвердила, что Приказ Росреестра от 4 августа 2021 г. № П/0336 издан полномочным федеральным органом исполнительной власти в пределах предоставленных ему полномочий с соблюдением процедуры принятия, государственной регистрации, опубликования и введения в действие.

Суд сослался на: - п. 3 ч. 2 ст. 5 Закона о государственной кадастровой оценке (полномочия Росреестра); - п. 1, подп. 5.267'25 п. 5 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утверждённого постановлением Правительства РФ от 1 июня 2009 г. № 457; - Указ Президента РФ от 23 мая 1996 г. № 763 «О порядке опубликования и вступления в силу актов»; - Правила подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, утверждённые постановлением Правительства РФ от 13 августа 1997 г. № 1009.

3. Материально-правовое содержание пункта 44.2 и его соответствие Закону о государственной кадастровой оценке

Апелляционная коллегия провела детальный анализ содержания оспариваемой нормы:

3.1. Определение кадастровой стоимости и методы оценки

Согласно п. 2 ч. 1 ст. 3 Закона о государственной кадастровой оценке, кадастровая стоимость — это результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с законом и методическими указаниями.

Статья 4 названного закона устанавливает принципы государственной кадастровой оценки: - единство методологии определения кадастровой стоимости; - непрерывность актуализации сведений; - независимость и открытость процедур; - экономическая обоснованность и проверяемость результатов.

3.2. Затратный подход как метод оценки

Апелляционная коллегия подтвердила, что п. 44.2 Методических указаний определяет расчёт кадастровой стоимости исключительно в рамках затратного подхода, который основан на определении актуальных и достоверных затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства или замещения объекта недвижимости.

Суд сослался на Федеральные стандарты оценки: - ФСО V «Подходы и методы оценки» (приказ Минэкономразвития РФ от 14 апреля 2022 г. № 200), пункты 29, 31, 32 — обосновывают применение затратного подхода и предписывают учесть любые прямые и косвенные затраты, возникающие при воспроизводстве или замещении объекта; - ФСО № 7 «Оценка недвижимости» (приказ Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 г. № 611), подпункт «ж» п. 24.

Также суд применил Методику определения сметной стоимости строительства (приказ Минстроя РФ от 4 августа 2020 г. № 421/пр), пункты 180, 181, определяющие единые методы формирования сметной стоимости.

3.3. Толкование положения о корректировке на НДС

Апелляционная коллегия дала развёрнутое толкование оспариваемого положения:

«Содержание оспариваемой в части нормы Методических указаний предусматривает при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости возможность корректировки отдельных элементов затрат на величину налога на добавленную стоимость в сторону увеличения в случае использования справочных показателей, определённых без учёта этого налога, при этом включение НДС в итоговую величину кадастровой стоимости объекта ею не предусмотрено, равно как и не закреплена обязательность такой корректировки в отношении всех затрат, следовательно, при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости НДС отдельно выделению из итоговой величины кадастровой стоимости не подлежит».

Это толкование опровергает позицию истца о том, что норма предусматривает обязательное увеличение расчётной величины на сумму НДС для всех затрат.

4. Соотношение с налоговым законодательством

Апелляционная коллегия указала, что Налоговый кодекс РФ в главе 21 устанавливает, что деятельность по строительству облагается НДС. Согласно п. 1 ст. 146 НК РФ, объектом обложения НДС признаются операции по реализации товаров, работ, услуг на территории РФ. Пункт 1 ст. 148 НК РФ относит к работам, облагаемым НДС, строительные, монтажные, строительно-монтажные, ремонтные и реставрационные работы.

Однако суд подчеркнул, что НК РФ, устанавливая общие принципы налогообложения, порядок определения кадастровой стоимости объекта не регулирует. Это означает, что вопрос о включении НДС в кадастровую стоимость регулируется специальным законодательством о государственной кадастровой оценке, а не налоговым кодексом.

5. Рыночная обоснованность включения НДС в затраты

Апелляционная коллегия пришла к выводу, что определение кадастровой стоимости затратным подходом предполагает учёт реальной рыночной стоимости строительно-монтажных операций, строительных материалов, необходимых для воспроизводства объекта, в которую может быть включён НДС, являющийся частью типичных рыночных затрат на приобретение таких товаров, работ и услуг.

Суд указал, что оспариваемое положение направлено на обеспечение соотносимости величины кадастровой стоимости объекта оценки с реальными рыночными показателями, а не на возложение дополнительного налогового бремени.

6. Соответствие принципам государственной кадастровой оценки

Апелляционная коллегия установила, что оспариваемое нормативное регулирование: - основано на нормах действующего законодательства, регулирующего рассматриваемые правоотношения; - соответствует принципу экономической обоснованности проведения государственной кадастровой оценки, закреплённому ст. 4 Закона о государственной кадастровой оценке; - направлено на реализацию положений ст. 6-8 названного закона; - не нарушает принцип равенства налогообложения, поскольку не предусматривает различий при определении кадастровой стоимости в зависимости от принадлежности объекта налогообложения.

7. Отсутствие правовой неопределённости (п. 35 Постановления Пленума № 50)

Апелляционная коллегия применила п. 35 Постановления Пленума ВС РФ от 25 декабря 2018 г. № 50 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами».

Суд установил, что установленное Методическими указаниями в оспариваемой части правовое регулирование отвечает общеправовому критерию определённости, ясности и недвусмысленности. Оснований для применения ч. 3 ст. 215 КАС РФ (требование суда дать правильное толкование нормы) не имеется, поскольку данных о том, что применение на практике оспариваемого положения не соответствует его истолкованию, выявленному судом, не установлено.

8. Позиция Конституционного Суда РФ

Апелляционная коллегия сослалась на Постановление КС РФ от 11 июля 2017 г. № 20-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, частей 1 и 2 статьи 110 АПК РФ», в котором КС РФ рассматривал вопросы о соответствии нормативного регулирования конституционным принципам справедливости и равенства.

9. Пределы абстрактного нормоконтроля

Апелляционная коллегия подчеркнула важное процессуальное положение: действия бюджетного учреждения по определению кадастровой стоимости объекта недвижимости не могут являться предметом судебной проверки по делу, рассматриваемому в порядке абстрактного нормоконтроля. По указанной категории дел суд не устанавливает и не оценивает фактические обстоятельства, относящиеся к конкретной ситуации и не связанные с решением вопроса о соответствии оспариваемого акта нормативным актам, имеющим большую юридическую силу.

Это означает, что жалобы истца на конкретные действия бюджетного учреждения по определению кадастровой стоимости его объектов недвижимости выходят за пределы предмета абстрактного нормоконтроля.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Апелляционная коллегия не нашла ошибок в решении суда первой инстанции. Напротив, коллегия подтвердила, что:

1. Суд первой инстанции правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, в соответствии с требованиями ч. 8 ст. 213 КАС РФ.

2. Суд надлежащим образом применил материальное право, проведя анализ оспариваемого пункта 44.2 в контексте Закона о государственной кадастровой оценке, НК РФ и Федеральных стандартов оценки.

3. Суд правильно истолковал оспариваемую норму, установив, что она предусматривает возможность (а не обязанность) поэлементной корректировки затрат на НДС, а не обязательное увеличение всей суммы затрат.

4. Решение надлежащим образом мотивировано в соответствии с требованиями ст. 180 КАС РФ, содержит анализ всех юридически значимых обстоятельств.

5. Суд правильно применил принцип активной роли суда (ст. 14 КАС РФ) при рассмотрении дела об оспаривании НПА, проведя самостоятельный анализ соответствия оспариваемой нормы вышестоящим актам.

Апелляционная коллегия отклонила следующие доводы истца как необоснованные:

• Утверждение о том, что суд не выявил правильное толкование п. 44.2 в части поэлементной корректировки — суд дал такое толкование;
• Утверждение о том, что суд не проверил экономическую обоснованность применения коэффициента 1,2 — такая проверка выходит за пределы абстрактного нормоконтроля;
• Утверждение о различной практике применения нормы в отдельных субъектах РФ — данных о таком несоответствии не установлено;
• Ссылки на определения ВС РФ и КС РФ — правовые позиции в них не противоречат обжалованному решению.

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Решение Верховного Суда Российской Федерации от 16 июля 2026 г. по делу № АКПИ26-382 оставлено без изменения.

Апелляционная жалоба ООО «СП ВИС-МОС» оставлена без удовлетворения.

Пункт 44.2 Методических указаний о государственной кадастровой оценке признан соответствующим нормативным актам, имеющим большую юридическую силу, и не нарушающим прав и законных интересов истца.

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Усиление гарантий публичной власти в сфере методологии государственной кадастровой оценки

Определение подтверждает, что федеральные органы исполнительной власти (Росреестр) имеют широкие полномочия на установление методических указаний по государственной кадастровой оценке в пределах, установленных Законом о государственной кадастровой оценке. Суды не должны подменять своим усмотрением методологические решения, принятые компетентным органом, если они соответствуют принципам единства методологии и экономической обоснованности.

2. Стандарт толкования нормативных актов в сфере оценки недвижимости

Апелляционная коллегия установила, что при толковании методических указаний о кадастровой оценке суды должны исходить из: - Федеральных стандартов оценки (ФСО V, ФСО № 7); - Методик определения сметной стоимости строительства; - Принципов экономической обоснованности и рыночности.

Это означает, что кадастровая стоимость должна отражать реальные рыночные затраты, включая типичные элементы таких затрат (в том числе НДС на строительно-монтажные работы и материалы).

3. Разграничение между налоговым законодательством и законодательством о кадастровой оценке

Определение чётко разграничивает компетенцию: НК РФ регулирует налогообложение, но не регулирует порядок определения кадастровой стоимости. Вопрос о включении НДС в кадастровую стоимость решается в соответствии со специальным законодательством о государственной кадастровой оценке, а не налоговым кодексом.

Это важно для предотвращения конфликтов между налоговым и кадастровым регулированием.

4. Пределы абстрактного нормоконтроля

Апелляционная коллегия подчеркнула, что при рассмотрении дел об оспаривании НПА в порядке абстрактного нормоконтроля суд не рассматривает конкретные действия органов по применению оспариваемой нормы. Это означает, что истец, недовольный конкретным решением бюджетного учреждения по определению кадастровой стоимости его объектов, должен оспаривать это решение в порядке гл. 22 КАС РФ (оспаривание решений и действий), а не в порядке гл. 21 (оспаривание НПА).

5. Применение п. 35 Постановления Пленума № 50 о критериях определённости нормы

Определение применило критерии определённости, ясности и недвусмысленности нормы, установленные Пленумом ВС РФ. Это означает, что норма не содержит правовой неопределённости, если: - её смысл может быть выявлен путём толкования; - нет данных о том, что практика применения не соответствует выявленному толкованию; - норма не допускает произвольного применения.

6. Принцип равенства налогообложения в контексте кадастровой оценки

Апелляционная коллегия установила, что принцип равенства налогообложения не нарушается, если методология определения кадастровой стоимости применяется единообразно ко всем объектам, независимо от их принадлежности. Различие в способах определения налоговой базы допустимо, если оно основано на объективных ценообразующих факторах (в данном случае — на реальных рыночных затратах, включающих НДС).

7. Связь с конституционными гарантиями

Определение подтвердило, что оспариваемое нормативное регулирование соответствует: - Ст. 55 Конституции РФ (права и свободы могут быть ограничены федеральным законом в целях защиты конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обороны и безопасности государства); - Ст. 57 Конституции РФ (каждый обязан платить законно установленные налоги и сборы); - Принципу справедливого налогообложения, вытекающему из ст. 3 Конституции РФ (равенство перед законом).

8. Применение в смежных категориях публично-правовых споров

Позиция Апелляционной коллегии имеет значение для: - Оспаривания решений и действий органов кадастровой оценки (гл. 22 КАС РФ) — суды должны исходить из того, что методические указания соответствуют закону и не содержат правовой неопределённости; - Споров о налогообложении имущества организаций (гл. 32 КАС РФ при взыскании налога) — кадастровая стоимость, определённая в соответствии с оспариваемой нормой, является надлежащей основой для налогообложения; - Оспаривания иных методических указаний федеральных органов — суды должны применять критерии определённости и экономической обоснованности, установленные в данном определении.

9. Доктринальное значение

Определение подтверждает доктринальный подход, согласно которому: - Методические указания, принятые полномочным органом в пределах его компетенции, пользуются презумпцией законности; - Бремя доказывания несоответствия НПА вышестоящим актам лежит на истце; - Суд при рассмотрении дела об оспаривании НПА должен проводить активный анализ соответствия оспариваемой нормы вышестоящим актам, но не должен подменять своим усмотрением методологические решения компетентного органа; - Толкование нормы должно исходить из её буквального смысла, контекста и целей, которые она преследует.

Заключение

Определение Апелляционной коллегии ВС РФ по делу № АПЛ26-235 представляет собой развёрнутое обоснование законности методического регулирования государственной кадастровой оценки и устанавливает важные стандарты для рассмотрения дел об оспаривании нормативных актов в сфере публичного права. Определение подчёркивает необходимость разграничения между абстрактным нормоконтролем и оспариванием конкретных действий органов, а также важность применения критериев экономической обоснованности и рыночности при определении кадастровой стоимости недвижимости.