ВС: наймодатель спецжилья для сирот обязан платить за коммунальные услуги

АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОБЗОР ОПРЕДЕЛЕНИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА РФ ПО ДЕЛУ № А76-6413/2024

I. РЕКВИЗИТЫ И ПАРАМЕТРЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № А76-6413/2024; Определение Верховного Суда Российской Федерации № 309-ЭС25-9580

Дата принятия: Резолютивная часть объявлена 22 декабря 2025 г.; полный текст изготовлен 24 декабря 2025 г.

Состав СКЭС: - Председательствующий судья: Шилохвост О.Ю. - Судьи: Букина И.А., Самуйлов С.В.

Стороны спора: - Истец (кассант): Общество с ограниченной ответственностью «Центр» (теплоснабжающая организация) - Ответчик: Муниципальное образование «Кыштымский городской округ Челябинской области» в лице Комитета по управлению имуществом Администрации Кыштымского городского округа (наймодатель) - Третье лицо (не заявляющее самостоятельных требований): Соловиянчик (Сенцова) Анастасия Евгеньевна (наниматель жилого помещения)

Категория спора: Жилищно-коммунальный спор; договорное обязательство по оплате коммунальных услуг (тепловой энергии) в отношении жилого помещения специализированного жилого фонда

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Краткая фабула

ООО «Центр» — теплоснабжающая организация, осуществляющая поставку тепловой энергии населению поселка Тайгинка Кыштымского городского округа Челябинской области. Муниципальное образование (в лице Администрации) на праве собственности владеет квартирой общей площадью 30,9 кв. м., расположенной в указанном поселке. 6 октября 2014 г. между Администрацией (наймодатель) и Соловиянчик А.Е. (наниматель) заключен договор найма жилого помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей № 2-с на срок с 6 октября 2014 г. по 6 октября 2019 г. По условиям договора наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. 7 октября 2019 г. заключен аналогичный договор найма № 6-с на срок с 7 октября 2019 г. по 6 октября 2024 г. В 2018–2023 гг. ООО «Центр» поставило в жилое помещение тепловую энергию в объеме, определенном исходя из общей площади помещения и норматива потребления. 5 декабря 2023 г. ООО «Центр» направило претензию к муниципальному образованию с требованием оплатить образовавшуюся задолженность в размере 78 203 руб. 33 коп. и пени за период с 11 февраля 2019 г. по 4 декабря 2023 г. в размере 34 270 руб. 81 коп., а также пени за период с 5 декабря 2023 г. по день фактического исполнения обязательства. 26 февраля 2024 г. ООО «Центр» обратилось в арбитражный суд с иском.

Решения нижестоящих инстанций

Арбитражный суд Челябинской области (8 октября 2024 г.): Отказал в удовлетворении иска. Суд руководствовался статьями 8, 11, 12, 210, 307, 309, 438, 539, 541, 544, 548, 678 ГК РФ; статьями 30, 67, 100, 152, 153, 154, 155, 156 ЖК РФ; статьями 15, 151 Федерального закона от 27 июля 2010 г. № 190-ФЗ «О теплоснабжении»; Правилами государственного регулирования и применения тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации (постановление Правительства РФ от 26 февраля 2004 г. № 109). Суд пришел к выводу об отсутствии у муниципального образования обязанности по оплате тепловой энергии, поставленной в жилое помещение, ввиду того, что наниматели по договору социального найма обязаны вносить плату за коммунальные услуги управляющей организации, осуществляющей управление многоквартирным домом.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд (24 января 2025 г.): Постановлением оставил решение первой инстанции без изменения.

Арбитражный суд Московского округа (19 июня 2025 г.): Постановлением оставил обжалуемые судебные акты без изменения.

Основание передачи в коллегию

18 августа 2025 г. ООО «Центр» обратилось в Верховный Суд РФ с кассационной жалобой, ссылаясь на существенные нарушения судами норм материального права, повлиявшие на исход дела. Определением Верховного Суда РФ от 25 ноября 2025 г. (судья Шилохвост О.Ю.) кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании СКЭС.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Правовой конфликт возник между интересами теплоснабжающей организации (ООО «Центр»), требующей оплаты за поставленную тепловую энергию, и муниципальным образованием (наймодателем), отказывающимся нести обязанность по оплате коммунальных услуг в отношении жилого помещения специализированного жилого фонда.

Сущность конфликта: Нижестоящие суды исходили из того, что обязанность по оплате коммунальных услуг лежит на нанимателе и должна вноситься управляющей организации многоквартирного дома (применяя часть 4 статьи 155 ЖК РФ, регулирующую договор социального найма в многоквартирном доме). Однако ООО «Центр» настаивало на том, что жилое помещение относится к специализированному жилому фонду, и правовое регулирование его найма существенно отличается от регулирования договора социального найма в многоквартирном доме.

Принципиальное значение: Спор имеет принципиальное значение для определения правового положения наймодателя и нанимателя по договору найма жилых помещений специализированного жилого фонда (в частности, жилых помещений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей). Действующее жилищное законодательство детально определяет права и обязанности сторон по договору социального найма, но правовое положение участников договора найма специализированного жилого помещения определяется путем распространения на них тех или иных прав и обязанностей участников договора социального найма посредством отсылочных норм (часть 5 статьи 100 ЖК РФ). Вопрос о том, какие именно нормы применяются и как их следует толковать, был предметом разногласия между инстанциями.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

Основной правовой вопрос: Кому из участников жилищных правоотношений — наймодателю или управляющей организации многоквартирного дома — должен вносить плату за коммунальные услуги наниматель жилого помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, относящегося к жилым помещениям специализированного жилого фонда?

Производный вопрос: Какие нормы ЖК РФ применяются к определению прав и обязанностей сторон по договору найма жилого помещения специализированного жилого фонда, и как следует толковать отсылочную норму части 5 статьи 100 ЖК РФ?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

На наймодателе по договору найма специализированного жилого помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лежит обязанность по оплате ресурса (тепловой энергии), поставленного энергоснабжающей организацией в это помещение. Это вытекает из того, что именно наймодатель имеет в силу договора найма право требовать оплаты коммунальных услуг от нанимателя соответствующего помещения, и, следовательно, он является надлежащим должником перед поставщиком коммунальных услуг.

B. Развёрнутое обоснование

1. Исчерпывающий перечень применимых норм ЖК РФ для специализированного жилого фонда

Согласно части 5 статьи 100 ЖК РФ к пользованию специализированными жилыми помещениями по договорам найма таких жилых помещений применяются правила, предусмотренные статьей 65, частями 3 и 4 статьи 67 и статьей 69 ЖК РФ. Указанный перечень является исчерпывающим. Следовательно, для определения правового статуса нанимателя по договору найма специализированного жилого помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, необходимо обратиться исключительно к содержанию перечисленных норм ЖК РФ, а не к иным нормам, регулирующим договор социального найма в многоквартирном доме.

2. Анализ применимых норм ЖК РФ

Статья 65 ЖК РФ посвящена правам и обязанностям наймодателя жилого помещения по договору социального найма и не содержит каких-либо указаний, касающихся нанимателей жилого помещения.

Статья 69 ЖК РФ посвящена правам и обязанностям членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма и устанавливает лишь, что указанные лица имеют равные с нанимателем права и обязанности, не упоминая при этом никаких прав или обязанностей собственно нанимателя.

Пункт 5 части 3 статьи 67 ЖК РФ прямо обязывает нанимателя жилого помещения по договору социального найма своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Часть 4 статьи 67 ЖК РФ устанавливает, что помимо указанных в части 3 названной статьи обязанностей наниматель жилого помещения по договору социального найма несет иные обязанности, которые предусмотрены ЖК РФ, другими федеральными законами и договором социального найма. Учитывая часть 5 статьи 100 ЖК РФ, эта норма означает, что иные обязанности нанимателей по договору найма специализированных жилых помещений должны быть прямо предусмотрены законом или заключаемым ими договором.

3. Критическая оценка применения части 4 статьи 155 ЖК РФ

Часть 4 статьи 155 ЖК РФ, обязывающая нанимателей жилых помещений по договору социального найма в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносить плату за коммунальные услуги этой управляющей организации, в числе норм, определяющих обязанности нанимателей по договорам найма специализированных жилых помещений, в части 5 статьи 100 ЖК РФ не упоминается. Ссылка суда Московского округа на часть 4 статьи 155 ЖК РФ в обоснование законности обжалуемых судебных актов признана ошибочной.

4. Систематическое толкование норм ЖК РФ о правах и обязанностях наймодателя

Из систематического анализа приведенных законоположений следует, что наймодатель по договору найма специализированного жилого помещения обязан своевременно вносить плату за коммунальные услуги, однако получатель этой платы либо лицо, управомоченное на ее истребование, нормами, к которым отсылает часть 5 статьи 100 ЖК РФ, не определены. Это означает, что необходимо обратиться к иным источникам права для уточнения этого вопроса.

5. Анализ типовой формы договора найма специализированного жилого помещения

Часть 3 статьи 100 ЖК РФ предусматривает, что в договоре найма специализированного жилого помещения определяются предмет договора, права и обязанности сторон по пользованию специализированным жилым помещением.

Часть 8 статьи 100 ЖК РФ устанавливает, что типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Согласно условиям Типового договора найма жилого помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28 июня 2013 г. № 548:

Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (обязательные платежи) (подпункт 6 пункта 8).
Обязанность вносить обязательные платежи возникает у нанимателя с момента заключения договора.
Несвоевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги влечет взимание пеней в размере и порядке, предусмотренных статьей 155 ЖК РФ.
Наймодатель обязан обеспечивать предоставление нанимателю коммунальных услуг (подпункт 7 пункта 15).
Наймодатель имеет право требовать своевременного внесения нанимателем платы за коммунальные услуги (подпункт 1 пункта 14).
При невнесении нанимателем платы за коммунальные услуги в течение более одного года и отсутствии соглашения по погашению образовавшейся задолженности наймодатель вправе требовать расторжения договора найма в судебном порядке (подпункт 1 пункта 17).

6. Толкование условий типового договора и определение надлежащего должника

Приведенные положения Типового договора означают, что наниматель обязан оплачивать коммунальные услуги наймодателю, который, в свою очередь, управомочен требовать своевременного внесения этой платы и инициировать расторжение договора при нарушении нанимателем этой обязанности.

Указанные условия Типового договора не могут быть истолкованы как обязывающие наймодателя вносить плату за коммунальные услуги в адрес иного, не поименованного в договоре лица, и управомачивающие наймодателя, действуя в интересах не названного лица, требовать от нанимателя оплаты и возбуждать в интересах этого же лица процесс о расторжении договора судом. Такое толкование было бы логически несогласованным и противоречило бы структуре договорных отношений.

7. Вывод о надлежащем должнике перед поставщиком коммунальных услуг

Следовательно, именно на наймодателе, имеющем в силу договора найма жилого помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, право требовать оплаты коммунальных услуг от нанимателя соответствующего помещения, лежит обязанность по оплате ресурса, поставленного энергоснабжающей организацией в это помещение.

8. Оценка существенности нарушений нижестоящих судов

Поскольку судами первой и апелляционной инстанции было допущено существенное нарушение жилищного законодательства (неправильное применение части 4 статьи 155 ЖК РФ, не входящей в перечень применимых норм), а судом округа эти нарушения не были исправлены, обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение.

VI. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРА И ПРОЦЕДУРНЫЕ УКАЗАНИЯ

Конкретный критерий, применённый к данному делу

Критерием разрешения спора является исчерпывающий перечень применимых норм ЖК РФ, установленный частью 5 статьи 100 ЖК РФ. Нижестоящие суды ошибочно применили часть 4 статьи 155 ЖК РФ, которая не входит в этот перечень и регулирует иные отношения (договор социального найма в многоквартирном доме с управляющей организацией). Правильное применение исчерпывающего перечня норм, в том числе анализ типовой формы договора, утвержденной постановлением Правительства РФ от 28 июня 2013 г. № 548, приводит к выводу о том, что наймодатель является надлежащим должником перед поставщиком коммунальных услуг.

Указания нижестоящим судам

Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Челябинской области для: - проверки расчета долга по коммунальным услугам (тепловой энергии); - определения суммы пени, подлежащей взысканию с ответчика (муниципального образования).

При новом рассмотрении суд должен исходить из того, что муниципальное образование (наймодатель) является надлежащим должником перед ООО «Центр» (поставщиком тепловой энергии) и обязано оплатить поставленную тепловую энергию, а также пени в соответствии с условиями договора и законодательством.

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

На основании статей 184, 291.13–291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации определила:

Отменить: - Решение Арбитражного суда Челябинской области от 8 октября 2024 г. по делу № А76-6413/2024; - Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 января 2025 г.; - Постановление Арбитражного суда Московского округа от 19 июня 2025 г.
Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Челябинской области.

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Смена методологии: от формального применения норм к систематическому толкованию

Определение СКЭС демонстрирует переход от формального применения норм ЖК РФ к систематическому толкованию с учетом исчерпывающего перечня применимых норм. Нижестоящие суды механически применили часть 4 статьи 155 ЖК РФ, не проверив, входит ли она в перечень норм, применимых к договорам найма специализированных жилых помещений. СКЭС установила, что такой подход ошибочен, и требуется анализ исчерпывающего перечня, установленного частью 5 статьи 100 ЖК РФ.

2. Гармонизация с принципом исчерпывающего регулирования

Определение гармонизирует применение ЖК РФ с принципом исчерпывающего регулирования: если закон устанавливает исчерпывающий перечень применимых норм (как в части 5 статьи 100 ЖК РФ), то иные нормы, не входящие в этот перечень, не могут применяться к данным отношениям, даже если они регулируют смежные вопросы. Это предотвращает произвольное расширение сферы применения норм, предназначенных для других типов жилищных отношений.

3. Роль типовой формы договора как источника права

СКЭС придала большое значение типовой форме договора найма специализированного жилого помещения, утвержденной постановлением Правительства РФ от 28 июня 2013 г. № 548. Суд использовал типовую форму как инструмент толкования закона, поскольку часть 3 статьи 100 ЖК РФ предусматривает, что в договоре определяются права и обязанности сторон, а часть 8 статьи 100 ЖК РФ требует утверждения типовых договоров. Это подчеркивает, что типовая форма не является рекомендательной, а имеет нормативное значение для определения содержания договорных отношений.

4. Логическое толкование договорных условий

Определение применило принцип логического толкования договорных условий: если наймодатель имеет право требовать оплаты коммунальных услуг от нанимателя и может инициировать расторжение договора при неуплате, то логически он не может одновременно быть обязан вносить эту плату в адрес третьего лица (управляющей организации). Такое толкование исключает абсурдные результаты и обеспечивает согласованность договорных отношений.

5. Последствия для различных участников

Для теплоснабжающих организаций: Определение устанавливает, что при поставке коммунальных услуг в жилые помещения специализированного жилого фонда надлежащим должником является наймодатель (в данном случае — муниципальное образование), а не управляющая организация многоквартирного дома. Это имеет значение для определения надлежащего ответчика в исках о взыскании задолженности и пеней.

Для наймодателей (муниципальных образований, государственных и частных собственников): Определение возлагает на наймодателей обязанность по оплате коммунальных услуг, поставленных в специализированные жилые помещения, даже если наниматель обязан вносить плату наймодателю. Это означает, что наймодатель несет риск неплатежа нанимателя перед поставщиком коммунальных услуг и должен обеспечить своевременное финансирование этих платежей.

Для нанимателей: Наниматель остается обязан вносить плату за коммунальные услуги наймодателю в соответствии с договором найма, но не несет прямой ответственности перед поставщиком коммунальных услуг.

Для управляющих организаций: Определение уточняет, что управляющие организации многоквартирных домов не являются надлежащими получателями платежей за коммунальные услуги в отношении специализированных жилых помещений, находящихся в этих домах. Это разграничивает сферы ответственности управляющих организаций и наймодателей.

6. Анти-абузивные оговорки

Определение содержит имплицитную анти-абузивную оговорку: суд отклонил попытку нижестоящих судов применить норму (часть 4 статьи 155 ЖК РФ), которая не входит в исчерпывающий перечень применимых норм, даже если эта норма казалась логичной с точки зрения общих принципов регулирования коммунальных услуг. Это предотвращает злоупотребление правом путем неправомерного расширения сферы применения норм.

7. Сферы применения позиции за пределами данного дела

Применимость к иным типам специализированного жилого фонда: Позиция СКЭС применима не только к жилым помещениям для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, но и к иным типам специализированного жилого фонда (например, жилые помещения для инвалидов, пожилых граждан, молодых семей и т.д.), поскольку все они регулируются частью 5 статьи 100 ЖК РФ с применением одного и того же исчерпывающего перечня норм.

Применимость к иным коммунальным услугам: Позиция применима не только к тепловой энергии, но и к иным коммунальным услугам (водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение и т.д.), поскольку правовой статус наймодателя и нанимателя по договору найма специализированного жилого помещения не зависит от вида коммунальной услуги.

Применимость к жилищному фонду социального использования: Часть 5 статьи 100 ЖК РФ применяется также к договорам найма жилых помещений, относящихся к жилищному фонду социального использования (статья 92 ЖК РФ), поэтому позиция СКЭС может быть распространена и на эту категорию жилых помещений.

8. Значение для унификации судебной практики

Определение СКЭС имеет значение для унификации судебной практики по вопросам применения ЖК РФ к договорам найма специализированных жилых помещений. До этого определения нижестоящие суды применяли различные подходы, не всегда учитывая исчерпывающий характер перечня применимых норм. Определение СКЭС устанавливает четкий методолог