ВС РФ: ипотечное обязательство прекращается при оставлении жилья залогодержателем независимо от страховки

Судебная коллегия по гражданским делам

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер определения ВС РФ: № 45-КГ25-25-К7

Дата: 29 июля 2025 г.

Состав СКГД: - Председательствующий: Марьина А.Н. - Судьи: Горшкова В.В., Киселёва А.П. (докладчик)

Стороны: - Истец: Кудрявцева Елена Николаевна (гражданин, заёмщик по ипотечному кредиту) - Ответчик: ПАО «Сбербанк России» (кредитная организация, залогодержатель) - Третье лицо: Кудрявцев Владимир Александрович (гражданин, соистец/соответчик по кредитному договору)

Категория спора: договорный (ипотечное кредитование); гражданско-правовой спор о прекращении обеспеченного ипотекой обязательства и признании задолженности погашенной

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца

Кудрявцева Е.Н. обратилась в суд с иском к Кудрявцеву В.А. и ПАО «Сбербанк России» о признании задолженности по кредитному договору от 15 августа 2014 г. погашенной и кредитных обязательств прекращёнными.

Правовое основание: Истец ссылалась на положения Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости» (Закон об ипотеке), в частности на п. 5 ст. 61, в редакции Федерального закона от 23 июня 2014 г. № 169-ФЗ.

Фактические обстоятельства

• Кредитный договор: заключён 15 августа 2014 г. между ОАО «Сбербанк России» и Кудрявцевым В.А., Кудрявцевой Е.Н. на сумму 5 070 000 руб. сроком 180 месяцев под 13,25 % годовых для приобретения жилого дома и земельного участка.

• Залоговое обеспечение: жилой дом и земельный участок переданы в залог (ипотеку) с залоговой стоимостью 5 373 000 руб. (жилой дом — 5 013 000 руб., земельный участок — 360 000 руб.), что составляет 90 % от оценочной стоимости имущества.

• Страхование: Кудрявцевым В.А. 15 августа 2014 г. заключён договор имущественного страхования гражданской ответственности с ПАО «Росгосстрах» со сроком окончания 21 августа 2015 г. (выгодоприобретатель — ПАО «Сбербанк России»). Договор страхования ответственности заёмщика и страхования финансовых рисков кредитора не заключались.

• Ненадлежащее исполнение: заёмщики исполняли обязательства ненадлежащим образом, образовалась задолженность.

• Судебное взыскание: Решением Дзержинского районного суда г. Нижний Тагил от 17 мая 2017 г. кредитный договор расторгнут, с заёмщиков взыскана задолженность в размере 6 296 682,44 руб. (основной долг — 5 016 307,98 руб., проценты — 1 180 704,15 руб., неустойка — 99 670,31 руб., расходы по госпошлине — 51 583,41 руб.). Обращено взыскание на предмет залога путём продажи с публичных торгов.

• Торги и оставление имущества: По результатам торгов 29 июня 2018 г. и 24 августа 2018 г. аукционы признаны несостоявшимися. Судебный пристав-исполнитель 3 сентября 2018 г. направил ПАО «Сбербанк России» предложение оставить нереализованное имущество за собой по цене 3 759 750 руб. (дом) и 270 000 руб. (участок) — на 25 % ниже начальной продажной цены. Ответом от 4 сентября 2018 г. банк выразил согласие. Постановлением судебного пристава-исполнителя от 4 сентября 2018 г. и актом о передаче имущество передано ПАО «Сбербанк России».

• Остаток задолженности: По справке ПАО «Сбербанк России» задолженность заёмщика Кудрявцева В.А. по состоянию на 15 декабря 2023 г. составляет 2 337 859,41 руб.

Решение первой инстанции (Дзержинский районный суд г. Нижнего Тагила, 6 февраля 2024 г.)

Резолюция: Иск удовлетворён. Признано прекращённым обязательство Кудрявцевой Е.Н. и Кудрявцева В.А. по кредитному договору от 15 августа 2014 г., признана погашенной задолженность по данному договору.

Ключевые мотивы: Суд первой инстанции, руководствуясь п. 5 ст. 61 Закона об ипотеке и ст. 2 Федерального закона № 169-ФЗ, исходил из того, что по условиям договора ипотеки рыночная стоимость объектов недвижимости (5 373 000 руб.) превышает сумму кредита (5 070 000 руб.), полученного для приобретения готового жилья, в связи с чем требования банка, оставившего за собой заложенное имущество, удовлетворены в полном объёме.

Апелляционное определение (Свердловский областной суд, 5 августа 2024 г.)

Резолюция: Решение суда первой инстанции отменено, по делу постановлено новое решение, которым в удовлетворении иска отказано.

Ключевые мотивы: Суд апелляционной инстанции, руководствуясь ст. 407, 408 ГК РФ, ст. 1, 3, 61 Закона об ипотеке, исходил из того, что: - кредитный договор заключён после принятия Федерального закона № 169-ФЗ; - договор страхования ответственности Кудрявцевым В.А. и Кудрявцевой Е.Н. не заключён; - после оставления кредитором-залогодержателем предмета ипотеки за собой у должника осталась задолженность (2 337 859,41 руб.); - оснований считать обязательства исполненным и залог прекращённым не имеется.

Определение кассационного суда (Седьмой кассационный суд общей юрисдикции, 19 ноября 2024 г.)

Резолюция: Апелляционное определение оставлено без изменения.

Ключевые мотивы: Кассационный суд согласился с выводами суда апелляционной инстанции.

Кассационная жалоба в ВС РФ

Кудрявцева Е.Н. обратилась в Верховный Суд РФ с кассационной жалобой на апелляционное определение от 5 августа 2024 г. и определение кассационного суда от 19 ноября 2024 г., поставив вопрос об отмене названных судебных актов.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта

Спор возник между интересами заёмщика (истца) в прекращении ипотечного обязательства и интересами кредитора-залогодержателя (ответчика) в сохранении права требования остатка задолженности. Конфликт заключается в толковании и применении норм Закона об ипотеке, в частности п. 5 ст. 61 в редакции Федерального закона № 169-ФЗ.

Ключевой вопрос: Прекращается ли обеспеченное ипотекой обязательство заёмщика-физического лица при оставлении кредитором-залогодержателем предмета ипотеки (жилого помещения) за собой, если: 1. стоимость заложенного имущества на момент возникновения ипотеки превышает размер обеспеченного обязательства; 2. но после оставления имущества остаётся остаток задолженности; 3. и договор страхования ответственности заёмщика не был заключён?

Категория проблемы

Материально-правовая — вопрос о прекращении гражданско-правового обязательства, обеспеченного ипотекой, в соответствии с федеральным законом.

Почему дело передано на коллегию

Дело передано на рассмотрение СКГД ВС РФ в кассационном порядке в связи с существенными нарушениями норм материального права нижестоящими судами (ст. 390 ГПК РФ), которые повлияли на исход дела и требовали кассационного пересмотра.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Применяется ли п. 5 ст. 61 Закона об ипотеке в редакции Федерального закона № 169-ФЗ к кредитному договору, заключённому 15 августа 2014 г., т.е. после вступления в силу этого закона (25 июля 2014 г.)?

2. Является ли отсутствие договора страхования ответственности заёмщика единственным и безусловным основанием для отказа в прекращении обязательства заёмщика-физического лица перед кредитором-залогодержателем на основании п. 5 ст. 61 Закона об ипотеке?

3. Прекращается ли обеспеченное ипотекой обязательство при оставлении кредитором-залогодержателем предмета ипотеки (жилого помещения) за собой, если на момент возникновения ипотеки стоимость заложенного имущества превышает размер обеспеченного обязательства, независимо от наличия договора страхования ответственности заёмщика и независимо от того, остаётся ли остаток задолженности?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ занял позицию, что обеспеченное ипотекой обязательство заёмщика-физического лица прекращается всякий раз, когда залогодержатель оставляет за собой предмет ипотеки, которым является принадлежащее залогодателю жилое помещение, вне зависимости от даты возникновения ипотеки. При этом обстоятельство заключения договора страхования ответственности заёмщика имеет правовое значение только в том случае, когда такой договор не заключён и одновременно сумма задолженности превышает стоимость заложенного имущества, определённую на момент возникновения ипотеки. Отсутствие договора страхования не может быть единственным и безусловным основанием для отказа в прекращении обязательства.

B. Развёрнутое обоснование

1. Применение п. 5 ст. 61 Закона об ипотеке в редакции до 25 июля 2014 г.

Верховный Суд указал, что согласно п. 5 ст. 61 Закона об ипотеке в редакции, действовавшей до 25 июля 2014 г., если залогодержатель оставляет за собой предмет ипотеки, которым является принадлежащее залогодателю жилое помещение, а стоимости жилого помещения недостаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной и обеспеченное ипотекой обязательство прекращается.

Кроме того, в этой редакции установлено, что задолженность считается погашенной, если размер обеспеченного ипотекой обязательства меньше или равен стоимости заложенного имущества, определённой на момент возникновения ипотеки.

2. Применение п. 5 ст. 61 Закона об ипотеке в редакции Федерального закона № 169-ФЗ

На момент заключения кредитного договора от 15 августа 2014 г. указанная норма действовала в редакции Федерального закона № 169-ФЗ, в соответствии с которой:

если предметом ипотеки, на который обращается взыскание, является принадлежащее залогодателю — физическому лицу жилое помещение, переданное в ипотеку в обеспечение исполнения заемщиком — физическим лицом обязательств по возврату кредита или займа, предоставленных для целей приобретения жилого помещения, обязательства такого заемщика — физического лица перед кредитором-залогодержателем прекращаются, когда вырученных от реализации предмета ипотеки денежных средств либо стоимости оставленного залогодержателем за собой предмета ипотеки оказалось недостаточно для удовлетворения всех денежных требований кредитора-залогодержателя, с даты получения кредитором-залогодержателем страховой выплаты по договору страхования ответственности заемщика и (или) по договору страхования финансового риска кредитора.

При этом в случае признания страховщика банкротом обязательства заемщика — физического лица перед кредитором-залогодержателем прекращаются с даты реализации предмета ипотеки и (или) оставления кредитором-залогодержателем предмета ипотеки за собой.

3. Переходные положения Федерального закона № 169-ФЗ

Согласно ст. 2 Федерального закона № 169-ФЗ, положения п. 5 ст. 61 Закона об ипотеке (в редакции этого Федерального закона) применяются к обеспеченным ипотекой обязательствам, которые возникли до дня вступления в силу этого Федерального закона (п. 2).

Критически важное положение (п. 3 ст. 2 Закона № 169-ФЗ):

Обеспеченные ипотекой обязательства, по которым на день вступления в силу этого Федерального закона не были заключены договоры страхования ответственности заёмщика и после дня вступления в силу данного Федерального закона для исполнения которых залогодержатель оставляет за собой предмет ипотеки, которым является принадлежащее залогодателю жилое помещение, прекращаются в порядке, установленном пунктом 5 статьи 61 Федерального закона № 102-ФЗ (без учёта изменений, внесенных настоящим Федеральным законом).

Это означает, что для обязательств, по которым договор страхования ответственности не был заключён, применяется старая редакция п. 5 ст. 61 (до 25 июля 2014 г.), а не новая редакция.

4. Правовая позиция Обзора судебной практики ВС РФ

Верховный Суд ссылается на пункт 33 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1, утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 мая 2024 г., в котором содержится следующая позиция:

Обеспеченное ипотекой обязательство прекращается всякий раз, когда залогодержатель оставляет за собой предмет ипотеки, которым является принадлежащее залогодателю жилое помещение, вне зависимости от даты возникновения ипотеки.

При этом обстоятельство заключения договора страхования ответственности заёмщика имеет правовое значение для прекращения обеспеченного ипотекой обязательства только в том случае, когда такой договор не заключён, а сумма задолженности по обеспеченному ипотекой обязательству больше стоимости заложенного имущества, определённой на момент возникновения ипотеки.

Критическое уточнение:

Отсутствие такого договора не может являться единственным и безусловным основанием для отказа в прекращении обязательства заёмщика — физического лица перед кредитором-залогодержателем на основании пункта 5 статьи 61 Закона об ипотеке.

5. Синтез норм и вывод

Из содержания п. 5 ст. 61 Закона об ипотеке как в предыдущей, так и в новой редакции, а также ст. 2 Закона № 169-ФЗ следует, что:

Задолженность считается погашенной в полном объёме при оставлении банком за собой предмета ипотеки — жилого помещения, даже при условии, что его стоимости недостаточно для полного удовлетворения требования залогодержателя.

Поскольку на момент возникновения ипотеки стоимость заложенного имущества (5 373 000 руб.) превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства (5 070 000 руб.), при оставлении взыскателем за собой предмета ипотеки задолженность по кредитному договору является погашенной и кредитные обязательства прекращёнными, в том числе при отсутствии договора страхования ответственности заемщика.

6. Применение к фактам дела

Верховный Суд констатировал, что нижестоящие суды не учли указанные правовые положения при рассмотрении дела. Суды апелляционной и кассационной инстанций ошибочно сделали вывод о том, что отсутствие договора страхования ответственности заёмщика является безусловным основанием для отказа в прекращении обязательства, несмотря на то, что стоимость заложенного имущества на момент возникновения ипотеки превышала размер кредита.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Ошибки суда апелляционной инстанции (Свердловский областной суд)

Существенное нарушение норм материального права:

1. Неправильное толкование п. 5 ст. 61 Закона об ипотеке. Суд апелляционной инстанции исходил из того, что отсутствие договора страхования ответственности заёмщика является безусловным основанием для отказа в прекращении обязательства. Однако согласно п. 3 ст. 2 Закона № 169-ФЗ, для обязательств, по которым договор страхования не был заключён, применяется старая редакция п. 5 ст. 61 (до 25 июля 2014 г.), в соответствии с которой задолженность считается погашенной при оставлении залогодержателем предмета ипотеки, если стоимость заложенного имущества на момент возникновения ипотеки превышает размер обязательства.

2. Игнорирование переходных положений. Суд не применил п. 3 ст. 2 Закона № 169-ФЗ, которое специально предусматривает, что для обязательств без договора страхования ответственности применяется старая редакция нормы.

3. Неправильное применение ст. 407, 408 ГК РФ. Суд ссылался на общие нормы об исполнении обязательств, не учитывая специальные нормы Закона об ипотеке, которые содержат специальный режим прекращения ипотечных обязательств при оставлении залогодержателем предмета ипотеки.

4. Неправильная оценка фактических обстоятельств. Суд не учёл, что на момент возникновения ипотеки (15 августа 2014 г.) стоимость заложенного имущества (5 373 000 руб.) превышала размер кредита (5 070 000 руб.), что является ключевым условием для прекращения обязательства при оставлении имущества за собой.

Ошибки кассационного суда (Седьмой кассационный суд общей юрисдикции)

Существенное нарушение норм материального права:

1. Согласие с ошибочными выводами апелляции. Кассационный суд согласился с выводами суда апелляционной инстанции, не проведя самостоятельного анализа применимых норм Закона об ипотеке и переходных положений Закона № 169-ФЗ.

2. Неприменение правовой позиции ВС РФ. Кассационный суд не учёл правовую позицию, содержащуюся в пункте 33 Обзора судебной практики ВС РФ № 1 от 29 мая 2024 г., которая ясно устанавливает, что обеспеченное ипотекой обязательство прекращается при оставлении залогодержателем предмета ипотеки вне зависимости от даты возникновения ипотеки и что отсутствие договора страхования не может быть единственным основанием для отказа в прекращении обязательства.

Характер нарушений в смысле ст. 390 ГПК РФ

Верховный Суд РФ прямо указал, что допущенные судами нарушения норм права являются существенными в смысле ст. 390 ГПК РФ, поскольку:

1. Повлияли на исход дела. Неправильное толкование и применение Закона об ипотеке привело к отказу в удовлетворении иска, хотя при правильном применении закона иск должен был быть удовлетворён.

2. Без устранения невозможна защита нарушенных прав. Истец был лишена возможности получить судебное признание того, что её обязательства перед кредитором прекращены, что является существенным нарушением её прав.

3. Требуют отмены судебных постановлений. Нарушения не могут быть устранены без отмены апелляционного определения и определения кассационного суда и нового рассмотрения дела в апелляционной инстанции.

ПРАКТИЧЕСКОЕ ЗНАЧЕНИЕ ДЛЯ АДВОКАТСКОЙ ПРАКТИКИ

Ключевые выводы для защиты интересов заёмщиков-физических лиц

1. При оставлении залогодержателем жилого помещения за собой обязательство прекращается автоматически, если на момент возникновения ипотеки стоимость имущества превышала размер кредита, независимо от наличия договора страхования ответственности заёмщика.

2. Отсутствие договора страхования ответственности заёмщика не является безусловным основанием для отказа в прекращении обязательства. Оно имеет значение только при одновременном наличии двух условий: (а) договор не заключён; (б) задолженность превышает стоимость имущества на момент возникновения ипотеки.

3. Переходные положения Закона № 169-ФЗ (ст. 2, п. 3) имеют критическое значение. Для обязательств, по которым договор страхования ответственности не был заключён, применяется старая редакция п. 5 ст. 61 Закона об ипотеке, которая более благоприятна для заёмщика.

4. Правовая позиция Обзора судебной практики ВС РФ № 1 (п. 33) от 29 мая 2024 г. является обязательным ориентиром для судов при рассмотрении споров о прекращении ипотечных обязательств.

Рекомендации для адвокатов

• При защите интересов заёмщика-физического лица в спорах о прекращении ипотечного обязательства необходимо ссылаться на п. 3 ст. 2 Закона № 169-ФЗ и старую редакцию п. 5 ст. 61 Закона об ипотеке.
• Следует подчеркивать, что стоимость заложенного имущества на момент возникновения ипотеки является ключевым фактором, а не остаток задолженности на момент оставления имущества.
• Необходимо активно ссылаться на правовую позицию Обзора судебной практики ВС РФ № 1 (п. 33) от 29 мая 2024 г. как на позицию самого Верховного Суда РФ.

Определение отменило апелляционное определение от 5 августа 2024 г. и определение кассационного суда от 19 ноября 2024 г., направив дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.