ВС: залог недвижимости сохраняется при реконструкции имущества, если оно остается в собственности залогодателя

I. РЕКВИЗИТЫ И ПАРАМЕТРЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № А83-8763/2020; Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации № 310-ЭС25-14720.

Дата принятия: Резолютивная часть объявлена 18 мая 2026 г.; полный текст изготовлен 19 мая 2026 г.

Состав СКЭС: - Председательствующий судья: Шилохвост О.Ю. (одновременно судья-докладчик) - Члены коллегии: Букина И.А., Ксенофонтова Н.А. - Секретарь судебного заседания: Новикова О.В.

Стороны спора: - Истец (кассант): автономная некоммерческая организация «Фонд защиты вкладчиков» (далее – Фонд) – уполномоченный орган, осуществляющий компенсационные выплаты вкладчикам украинских кредитных учреждений и приобретающий права кредитора - Ответчики: общество с ограниченной ответственностью «Золотой Экватор» (г. Луцк, Волынская область, Украина) – должник по кредитному договору; общество с ограниченной ответственностью «Вест Ойл Групп» (г. Луцк, Волынская область, Украина) – залогодатель - Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований: общество с ограниченной ответственностью «Стандарт», общество с ограниченной ответственностью «Финансовая компания «Франк Поинт», общество с ограниченной ответственностью «Вог Трейд Ресурс»

Категория спора: Договорный спор о взыскании задолженности и обращении взыскания на предмет ипотеки (залога недвижимого имущества), осложненный трансграничным элементом (украинское право) и специальным правовым статусом истца (защита интересов вкладчиков).

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Фабула

29 марта 2013 г. между украинским ПАО «Банк Форум» и украинским обществом «Золотой Экватор» заключен кредитный договор. В обеспечение исполнения обязательств по кредиту 5 июня 2013 г. между ПАО «Банк Форум» и украинским обществом «Вест Ойл Групп» заключен ипотечный договор № 1-0240/13/23-IP, удостоверенный частным нотариусом Луцкого городского нотариального округа Волынской области Украины. Предметом ипотеки являлось нежилое строение (автозаправочная станция) с движимым имуществом (оборудованием), расположенное по адресу: Республика Крым, Джанкойский район, с. Медведевка, АЗС, автодорога Харьков – Симферополь – Севастополь, 539 км + 650 м.

По состоянию на 12 декабря 2016 г. задолженность по кредитному договору составляла 32 196 663,07 долларов США, просроченная задолженность по процентам – 885 926,69 долларов США. ПАО «Банк Форум» передало свои права по кредитному договору и ипотечному договору обществу «Финансовая компания «Франк Поинт», которое в свою очередь отчудило права кредитора обществу «Вог Трейд Ресурс». 10 апреля 2019 г. между последним и обществом «Вест Ойл Групп» заключен договор о расторжении ипотечного договора, зарегистрированный в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество Украины. 27 декабря 2019 г. общество «Вест Ойл Групп» передало нежилое строение во временное пользование за плату обществу «Стандарт» (г. Ростов-на-Дону) на основании договора аренды № 39-П.

Фонд, осуществляя в соответствии с Федеральным законом от 2 апреля 2014 г. № 39-ФЗ компенсационные выплаты вкладчикам украинских кредитных учреждений, прекративших деятельность на территории Республики Крым и города Севастополя, приобрел права кредитора в отношении общества «Золотой Экватор» по задолженности, образовавшейся по состоянию на 18 марта 2014 г. 30 апреля 2020 г. Фонд обратился в арбитражный суд с иском к обществам «Золотой Экватор» и «Вест Ойл Групп» о взыскании денежных средств в сумме 1 180 023 799 руб. 84 коп. и обращении взыскания на предмет ипотеки.

Процессуальная история

Решение Арбитражного суда Республики Крым от 25 мая 2022 г. (оставлено без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 26 сентября 2022 г.): исковые требования удовлетворены частично – с общества «Золотой Экватор» в пользу Фонда взыскано 1 180 023 799 руб. 84 коп. задолженности; в удовлетворении остальной части иска (об обращении взыскания на нежилое строение) отказано.

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 29 марта 2023 г.: решение от 25 мая 2022 г. и постановление от 26 сентября 2022 г. отменены; дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Крым.

Решение Арбитражного суда Республики Крым от 28 ноября 2023 г. (по результатам нового рассмотрения): иск удовлетворен частично – с общества «Золотой Экватор» в пользу Фонда взыскано 145 800 000 руб. задолженности; в удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 23 июля 2025 г. (оставлено без изменения постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 28 октября 2025 г.): решение от 28 ноября 2023 г. изменено – с общества «Золотой Экватор» в пользу Фонда взыскана задолженность в полной сумме 1 180 023 799 руб. 84 коп.; в удовлетворении остальной части исковых требований (об обращении взыскания на нежилое строение) отказано.

Кассационная жалоба Фонда от 11 декабря 2025 г.: Фонд просит отменить решение от 28 ноября 2023 г., постановление от 23 июля 2025 г. и постановление от 28 октября 2025 г. в части отказа в обращении взыскания на предмет залога, ссылаясь на существенные нарушения судами норм материального права. Фонд настаивает на том, что изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога.

Определение Верховного Суда Российской Федерации от 1 апреля 2026 г. (судья Шилохвост О.Ю.): кассационная жалоба Фонда с делом передана для рассмотрения в судебном заседании СКЭС.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Правовой конфликт возник между двумя противоположными подходами к толкованию оснований прекращения залога при изменении физического состояния заложенного имущества:

1. Позиция нижестоящих судов (первой инстанции и округа): залог прекращается в связи с гибелью заложенной вещи (подпункт 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ), если залогодатель не воспользовался правом восстановления предмета залога или замены его другим равноценным имуществом. Суды исходили из того, что нежилое строение (автозаправочная станция) прекратило свое существование и было перестроено в новый современный автозаправочный комплекс с иными техническими показателями, что подтверждалось заключением судебного эксперта.

2. Позиция Фонда и СКЭС: согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 345 ГК РФ и пункту 23 Постановления Пленума ВС РФ от 27 июня 2023 г. № 23, в случае реконструкции предмета залога, его переработки или иного изменения, в результате которых создано или возникло новое имущество, принадлежащее залогодателю, залог сохраняется, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Таким образом, физическое изменение предмета залога не влечет его прекращение, если имущество остается в собственности залогодателя и связано с первоначальным предметом залога единством назначения.

Принципиальное значение дела: спор касается правильного применения норм о залоге при реконструкции или переработке заложенного имущества, что имеет широкое практическое значение для защиты прав залогодержателей в условиях, когда залогодатель осуществляет модернизацию или переустройство заложенного имущества. Кроме того, дело затрагивает вопрос о распределении бремени доказывания гибели предмета залога и о допустимости использования выводов судебного эксперта, выходящих за пределы поставленных перед ним вопросов.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Основной вопрос: Прекращается ли залог недвижимого имущества в связи с его реконструкцией, переработкой или иным изменением, в результате которых создано новое имущество, принадлежащее залогодателю, если залогодатель не воспользовался правом восстановления предмета залога или замены его другим равноценным имуществом?

2. Процедурный вопрос: На ком лежит бремя доказывания наличия оснований для прекращения залога, включая обстоятельства гибели заложенного имущества?

3. Доказательственный вопрос: Может ли суд ссылаться на выводы судебного эксперта, выходящие за пределы поставленных перед экспертом вопросов, в качестве доказательства гибели предмета залога?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Залог недвижимого имущества не прекращается в связи с реконструкцией, переработкой или иным изменением заложенного имущества, в результате которых создано или возникло новое имущество, принадлежащее залогодателю, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Гибель предмета залога как основание для его прекращения должна быть надлежащим образом доказана залогодателем (возражающей стороной), и суд не может ссылаться на выводы судебного эксперта, выходящие за пределы поставленных перед ним вопросов. Отсутствие доказательств гибели предмета залога означает, что залог сохраняется, и требование залогодержателя об обращении взыскания на заложенное имущество подлежит удовлетворению.

B. Развёрнутое обоснование

1. Применение общих норм о залоге к ипотеке недвижимого имущества

Согласно пункту 4 статьи 334 ГК РФ, к залогу недвижимого имущества (ипотеке) в части, не урегулированной Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости» (далее – Закон об ипотеке), применяются общие положения ГК РФ о залоге. Поскольку в Законе об ипотеке отсутствуют нормы, регулирующие вопросы замены и восстановления предмета залога, а также основания прекращения залога, к спорным отношениям подлежат применению правила статей 334–356 ГК РФ.

2. Норма о сохранении залога при реконструкции и переработке предмета залога

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 345 ГК РФ, независимо от согласия на это залогодателя или залогодержателя считаются находящимися в залоге имущество, которое принадлежит залогодателю либо возникло в результате переработки или иного изменения заложенного имущества. Это положение устанавливает презумпцию сохранения залога при изменении физического состояния заложенного имущества, если новое имущество остается в собственности залогодателя.

3. Разъяснение Пленума Верховного Суда РФ о реконструкции и переработке

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 23 Постановления от 27 июня 2023 г. № 23 «О применении судами правил о залоге вещей» разъяснил, что «в случае реконструкции предмета залога, его переработки или иного изменения, в том числе в результате которых создано или возникло новое имущество, принадлежащее залогодателю, залог сохраняется, если иное не установлено законом или соглашением сторон». Это разъяснение прямо применимо к спорным отношениям и подтверждает позицию Фонда.

4. Основание прекращения залога при гибели заложенной вещи

Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, залог прекращается в случае гибели заложенной вещи, если залогодатель не воспользовался правом восстановления предмета залога или замены его другим равноценным имуществом (предусмотренным пункт 4 статьи 345 ГК РФ). Однако это основание прекращения залога требует доказательства факта гибели вещи. Гибель предмета залога не может быть предположена или выведена из косвенных обстоятельств; она должна быть установлена на основе надлежащих доказательств.

5. Распределение бремени доказывания

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Применительно к рассматриваемому спору именно на залогодателе (обществе «Вест Ойл Групп»), как лице, возражающем против иска, лежит бремя доказывания наличия оснований для прекращения залога, включая обстоятельства гибели заложенного имущества. Залогодержатель (Фонд) не обязан доказывать сохранение предмета залога; напротив, залогодатель должен доказать его гибель.

6. Отсутствие доказательств гибели предмета залога в материалах дела

СКЭС установила, что в ходе рассмотрения спора в судах первой и апелляционной инстанций общество «Вест Ойл Групп, возражая против удовлетворения иска в части обращения взыскания на нежилое строение, не ссылалось на его гибель, частичную утрату или повреждение, не ставило под сомнение идентичность предмета ипотечного договора от 5 июня 2013 г. и объекта, на который Фонд требовал обратить взыскание. Более того, в возражениях против назначения судебной экспертизы, поступивших в Арбитражный суд Республики Крым 29 августа 2023 г., общество «Вест Ойл Групп» заявляло об отсутствии какого-либо спора о стоимости предмета ипотеки. Таким образом, гибель предмета залога не может считаться доказанной обществом «Вест Ойл Групп»** и, следовательно, не может являться основанием для вывода о прекращении залога.

7. Недопустимость использования выводов судебного эксперта, выходящих за пределы поставленных вопросов

СКЭС указала, что суды апелляционной инстанции и округа ссылались на заключение эксперта от 5 мая 2025 г. № 37 как на доказательство гибели спорного строения. Однако определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 22 мая 2024 г. на разрешение эксперта был поставлен только вопрос о рыночной стоимости спорного нежилого строения с учетом физического износа на момент оценки. В соответствии с подпункт 8 пункта 2 статьи 86 АПК РФ, в заключении эксперта должны содержаться выводы по поставленным вопросам и их обоснование. Следовательно, у суда апелляционной инстанции не было оснований ссылаться на вывод эксперта о том, что нежилое строение прекратило свое существование и было перестроено, поскольку данный вопрос перед экспертом судом не ставился. Это нарушение правил доказывания является существенным и влияет на исход дела.

8. Вывод о существенном нарушении законодательства о залоге

Поскольку судами первой и апелляционной инстанции было допущено существенное нарушение законодательства о залоге (неправильное применение норм о прекращении залога, неправильное распределение бремени доказывания, недопустимое использование выводов эксперта), а судом округа эти нарушения не были исправлены, обжалуемые судебные акты в части отказа в обращении взыскания на нежилое строение подлежали отмене.

VI. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРА И ПРОЦЕДУРНЫЕ УКАЗАНИЯ

Критерий, применённый к данному делу

Критерий сохранения залога при реконструкции: залог сохраняется в отношении имущества, которое возникло в результате переработки или иного изменения заложенного имущества, если это новое имущество принадлежит залогодателю и связано с первоначальным предметом залога единством назначения и функции. Отсутствие доказательств гибели предмета залога, надлежащим образом представленных залогодателем, означает, что залог не прекращается.

Указания нижестоящим судам

СКЭС отменила судебные акты в части отказа в обращении взыскания на нежилое строение и удовлетворила требование Фонда об обращении взыскания на предмет залога. Нижестоящим судам не требуется проведение дополнительного разбирательства по этой части спора, так как СКЭС разрешила спор по существу на основе имеющихся в деле доказательств.

Распределение обязанностей

Обращение взыскания на нежилое строение (автозаправочную станцию) должно быть осуществлено в соответствии с законодательством Российской Федерации об исполнении судебных решений и взыскании по ипотеке. Общество «Вест Ойл Групп» обязано предоставить доступ к заложенному имуществу для его оценки и реализации в целях удовлетворения требования Фонда.

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации определила:

1. Решение Арбитражного суда Республики Крым от 28 ноября 2023 г. по делу № А83-8763/2020, постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 23 июля 2025 г. и постановление Арбитражного суда Центрального округа от 28 октября 2025 г. по тому же делу отменить в части отказа в удовлетворении требования об обращении взыскания на предмет залога.

2. Требование автономной некоммерческой организации «Фонд защиты вкладчиков» в этой части удовлетворить.

3. Обратить взыскание на принадлежащее обществу с ограниченной ответственностью «Вест Ойл Групп» (идентификационный код 34524327) нежилое строение – автозаправочную станцию, расположенную по адресу: Республика Крым, Джанкойский район, с. Медведевка, АЗС, автодорога Харьков – Симферополь – Севастополь, 539 км + 650 м.

4. Настоящее определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Смена методологии в применении норм о прекращении залога

Определение СКЭС осуществляет переход от формального подхода (основанного на физическом состоянии имущества) к субстанциальному подходу (основанному на принципе сохранения залога при изменении формы имущества). Нижестоящие суды исходили из того, что физическое преобразование предмета залога (реконструкция автозаправочной станции) автоматически влечет его гибель и прекращение залога. СКЭС отвергает эту логику, указывая на то, что залог сохраняется в отношении нового имущества, если оно остается в собственности залогодателя и связано с первоначальным предметом залога единством назначения.

2. Гармонизация с позицией Пленума Верховного Суда РФ

Определение СКЭС полностью согласуется с Постановлением Пленума ВС РФ от 27 июня 2023 г. № 23, которое было принято позже первоначального разбирательства дела в нижестоящих судах. Это свидетельствует о том, что СКЭС использует актуальное разъяснение Пленума для исправления ошибок нижестоящих судов, допущенных до издания этого Постановления. Определение демонстрирует, что позиция СКЭС соответствует официальной позиции Пленума ВС РФ по вопросам залога.

3. Последствия для залогодателей и залогодержателей

Для залогодержателей (кредиторов): определение укрепляет защиту их прав при реконструкции или модернизации заложенного имущества. Залогодержатель может быть уверен, что залог не прекратится автоматически в результате переустройства имущества залогодателем. Это особенно важно в случаях, когда залогодатель осуществляет капитальный ремонт, реконструкцию или переоборудование заложенного имущества.

Для залогодателей (должников): определение устанавливает четкое правило, согласно которому они не могут избежать залога путем переустройства или модернизации имущества. Однако они сохраняют право на восстановление предмета залога или замену его другим равноценным имуществом в соответствии с пункт 4 статьи 345 ГК РФ, если это предусмотрено договором или законом.

4. Процедурные гарантии: распределение бремени доказывания

Определение устанавливает четкое распределение бремени доказывания: залогодатель, возражающий против иска залогодержателя об обращении взыскания на заложенное имущество, обязан доказать наличие оснований для прекращения залога, включая гибель предмета залога. Залогодержатель не обязан доказывать сохранение предмета залога. Это правило соответствует общему принципу распределения бремени доказывания в арбитражном процессе (часть 1 статьи 65 АПК РФ) и защищает залогодержателя от необоснованных возражений залогодателя.

5. Доказательственные стандарты: недопустимость выводов эксперта, выходящих за пределы поставленных вопросов

Определение устанавливает строгий стандарт использования судебных экспертиз: суд не может ссылаться на выводы эксперта, выходящие за пределы поставленных перед ним вопросов. В данном случае эксперт был спрошен о рыночной стоимости имущества, но суды использовали его вывод о гибели имущества как доказательство основания для прекращения залога. Это нарушение правил доказывания является существенным и влияет на исход дела. Определение подтверждает, что подпункт 8 пункта 2 статьи 86 АПК РФ требует, чтобы эксперт давал выводы только по поставленным вопросам.

6. Анти-абузивные оговорки суда

Определение содержит имплицитную анти-абузивную оговорку: суд указывает, что залог сохраняется «если иное не установлено законом или соглашением сторон». Это означает, что стороны могут договориться об ином порядке, например о том, что реконструкция имущества влечет прекращение залога. Однако в отсутствие такого соглашения залог сохраняется. Кроме того, суд подчеркивает, что залогодатель имеет право на восстановление предмета залога или замену его другим равноценным имуществом, что предотвращает неправомерное обогащение залогодержателя.

7. Применение позиции за пределами банкротства и ипотеки

Хотя данное дело касается ипотеки недвижимого имущества, позиция СКЭС применима к залогу движимого имущества (в соответствии с общими нормами статей 334–356 ГК РФ) и к **залогу в контексте