ВС РФ: собственник строения может оспорить сделки с земельным участком, если участок под его зданием

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № 117-КГ25-6-К4, Определение СКГД ВС РФ

Дата: 22 июля 2025 г.

Состав СКГД: Председательствующий Марьина А.Н., судьи Горшкова В.В. и Петрушкина В.А. (судья-докладчик)

Стороны: - Истец: Самерин Ильи Сергеевич (гражданин, собственник нежилого здания) - Ответчики: - Клименко Татьяна Владимировна (гражданин, зарегистрированный собственник земельного участка) - Скобинский Константин Михайлович (гражданин) - Гутник Валерий Сергеевич (гражданин) - Департамент по имущественным и земельным отношениям г. Севастополя (орган публичной власти)

Категория спора: Жилищно-земельный спор о признании недействительными сделок с недвижимостью и актов органов государственной власти; спор о праве собственности на земельный участок и прекращении права собственности; защита прав собственника строения, расположенного на чужом земельном участке

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца

Самерин И.С., являясь собственником нежилого здания (домик № 58) площадью 55,1 кв.м, расположенного на земельном участке, просил суд:

1. Признать недействительным распоряжение Севастопольской городской государственной администрации от 8 сентября 1997 г. № 1651-р в части передачи земельного участка в собственность Скобинскому К.М.
2. Признать недействительным государственный акт о праве собственности на землю от 24 сентября 1997 г., выданный Скобинскому К.М.
3. Признать недействительным договор дарения земельного участка от 29 декабря 2004 г. между Скобинским К.М. и Гутником В.С.
4. Признать недействительным государственный акт о праве собственности от 5 декабря 2006 г., выданный Гутнику В.С.
5. Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 6 июля 2007 г. между Гутником В.С. и Клименко Т.В.
6. Признать недействительным государственный акт о праве собственности от 24 августа 2007 г., выданный Клименко Т.В.
7. Прекратить право собственности Клименко Т.В. на спорный земельный участок
8. Исключить сведения о земельном участке из ЕГРН

Правовое основание: Подпункт 5 пункта 1 статьи 1, статья 3920 Земельного кодекса РФ; статьи 12, 166, 167, 305 Гражданского кодекса РФ

Возражения ответчика

Клименко Т.В. возражала против удовлетворения иска, ссылаясь на: - Длительность владения и пользования земельным участком - Отсутствие доказательств недобросовестного поведения - Статус добросовестного приобретателя - Пропуск истцом срока исковой давности (трёхлетний срок) - Ненадлежащий способ защиты (виндикационный иск вместо негаторного)

Решение суда первой инстанции

Балаклавский районный суд г. Севастополя, 1 февраля 2024 г.: Иск удовлетворён полностью

Мотивы: Суд исходил из того, что: - Вступившими в законную силу решениями судов установлено нахождение строений базы отдыха на земельном участке, переданном СТ - Члены СТ, включая Скобинского К.М., были обязаны возвратить ОАО «Севастопольский Маяк» садовые домики и земельные участки, что не было выполнено - Правоустанавливающие документы Скобинского К.М. выданы на основании отменённого решения суда - Скобинский К.М. распорядился отсутствующим правом, поэтому у Клименко Т.В. не возникло право собственности - Сделки и акты органов власти являются недействительными и не порождают правовых последствий

Постановление апелляции

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Севастопольского городского суда от 20 июня 2024 г.: Решение суда первой инстанции отменено

Новое решение: - Производство по делу в части исковых требований к Скобинскому К.М. прекращено - По делу принято новое решение об отказе в удовлетворении иска к остальным ответчикам

Мотивы апелляции: - Суд первой инстанции не учёл основания заявленных требований, связанные с выбытием имущества помимо воли собственника - Клименко Т.В. является добросовестным приобретателем в силу длительности владения и отсутствия доказательств недобросовестного поведения - Суд первой инстанции не разрешил заявление Клименко Т.В. о пропуске истцом срока исковой давности - Истец не мог не знать о собственнике спорного земельного участка и мог реализовать право на судебную защиту в установленный срок - Перемена собственника здания не влияет на течение трёхлетнего срока исковой давности - Отсутствовало ходатайство истца о восстановлении срока и доказательства пропуска по уважительным причинам

Постановление кассации

Определение судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 7 ноября 2024 г.: Апелляционное определение оставлено без изменения

Кассационный суд поддержал позицию апелляционной инстанции.

Обращение в ВС РФ

Самерин И.С. подал кассационную жалобу, прося отменить апелляционное и кассационное определения.

Определением судьи ВС РФ Асташова С.В. от 16 июня 2025 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании СКГД ВС РФ.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта

Спор возник между интересами:

1. Собственника строения (Самерина И.С.), чьё здание расположено на земельном участке, принадлежащем другому лицу (Клименко Т.В.), и который стремится защитить своё право на надлежащее использование земельного участка, необходимого для использования строения

2. Зарегистрированного собственника земельного участка (Клименко Т.В.), которая ссылается на длительность владения, добросовестность приобретения и пропуск истцом сроков исковой давности

3. Принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (ст. 1 ЖК РФ) и принципом защиты добросвестных приобретателей (ст. 35 Конституции РФ)

Категория проблемы

Материально-правовая и межотраслевая: - Применение норм земельного права (ЖК РФ) в сочетании с гражданским правом (ГК РФ) - Конфликт между принципом защиты добросовестных приобретателей и принципом единства судьбы земельных участков и связанных с ними объектов - Вопрос о применении сроков исковой давности к негаторным требованиям о признании права собственности отсутствующим - Вопрос о наличии охраняемого законом интереса у собственника строения в признании недействительными сделок с земельным участком

Почему дело передано на коллегию

Дело содержит существенные вопросы применения норм материального права, касающиеся: - Толкования принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов - Применения норм о добросовестном приобретателе в контексте выбытия имущества помимо воли собственника - Применения сроков исковой давности к негаторным требованиям - Определения охраняемого законом интереса собственника строения в признании недействительными сделок с земельным участком

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Имеет ли собственник строения, расположенного на чужом земельном участке, охраняемый законом интерес в признании недействительными сделок, на основании которых возникло право собственности другого лица на земельный участок, занятый этим строением?

2. Применяется ли срок исковой давности к негаторному требованию о признании права собственности отсутствующим, поданному собственником строения, когда земельный участок находится в его фактическом владении?

3. Может ли добросовестность приобретателя земельного участка служить основанием для отказа в удовлетворении требования о признании недействительными сделок, если земельный участок выбыл из владения первоначального собственника помимо его воли?

4. Нарушает ли сохранение регистрации права собственности одного лица на земельный участок при наличии другого собственника строения, расположенного на этом участке, принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ признал, что апелляционный и кассационный суды допустили существенные нарушения норм материального права при применении положений о добросовестном приобретателе и сроках исковой давности. Суд установил, что собственник строения, расположенного на чужом земельном участке, имеет охраняемый законом интерес в признании недействительными сделок, на основании которых возникло право собственности другого лица на земельный участок. При выбытии имущества помимо воли собственника обстоятельства добросовестности конечного приобретателя правового значения не имеют. Срок исковой давности не применяется к негаторным требованиям о признании права собственности отсутствующим, когда земельный участок находится в фактическом владении истца.

B. Развёрнутое обоснование

1. Принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов

Верховный Суд РФ исходил из того, что согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Суд указал, что сохранение оспариваемой регистрации права собственности одного лица на спорный объект как недвижимую вещь, расположенную на земельном участке, имеющем другого собственника, нарушает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, разрывает общий правовой режим этих объектов и делает невозможным их надлежащее использование.

Из кадастрового паспорта здания от 10 июня 2015 г. и выписки из ЕГРН от 20 августа 2023 г. следует, что в пределах границ земельного участка площадью 502 кв.м расположено здание площадью 55,1 кв.м (домик № 58). Право собственности Клименко Т.В. на земельный участок зарегистрировано 31 августа 2022 г., а собственником здания является Самерин И.С., его право зарегистрировано 27 мая 2021 г.

2. Право собственника здания на использование земельного участка

В соответствии с пункт 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний их собственник.

Верховный Суд ссылался на пункты 13 и 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

3. Охраняемый законом интерес собственника строения

Согласно абзацу второму пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий её недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Верховный Суд установил, что Самерин И.С., являясь собственником здания, оспаривает сделки, которые явились основанием для возникновения у Клименко Т.В. права собственности на земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, принадлежащий другому лицу, в связи с этим истец, являясь собственником такого строения, имеет охраняемый законом интерес в признании их недействительными.

4. Недействительность сделок и их последствия

В соответствии с пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечёт юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения.

5. Защита добросовестных приобретателей и выбытие имущества помимо воли собственника

Верховный Суд указал, что Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что действующее законодательство исходит из принципа защиты добросовестных участников гражданского оборота, проявляющих при совершении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 13 июля 2021 г. № 35-П).

Однако суд установил критически важный принцип: при выбытии имущества помимо воли собственника обстоятельства добросовестности конечного приобретателя правового значения не имеют.

Суд пояснил, что защита прав добросовестных приобретателей основана на статье 35 Конституции Российской Федерации во взаимосвязи со статьями 45 и 46 Конституции Российской Федерации, следовательно, под действие конституционных гарантий подпадают имущественные права лица, владеющего вещью на законных основаниях, включая при определённых условиях её добросовестного приобретателя.

Вместе с тем, поскольку земельный участок находится во владении Самерина И.С., не имеется оснований для предъявления виндикационного иска и применения к спорным правоотношениям пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации для цели установления обстоятельств добросовестности конечного приобретателя.

6. Анализ оснований возникновения права собственности

Верховный Суд провёл детальный анализ цепочки сделок:

Исходная ситуация: ОАО «Севастопольский Маяк» являлось собственником базы отдыха «Каравелла» (подтверждено постановлением Севастопольского апелляционного административного суда от 31 июля 2012 г. по делу № 2а-19/11/2704 и постановлением Высшего административного суда Украины от 16 апреля 2013 г. по делу № 61/467).

Распоряжения администрации: Распоряжениями Севастопольской городской государственной администрации от 8 сентября 1997 г. № 1652-р, от 11 ноября 1997 г. № 1997-р, от 13 февраля 1998 г. № 244-р прекращено право постоянного пользования ОАО «Севастопольский Маяк» на земельный участок, часть участка передана в собственность граждан.

Приобретение ЧП «Самерс»: На основании договора купли-продажи от 1 августа 2006 г. ЧП «Самерс» приобрело 77/100 доли в праве собственности на имущественный комплекс базы отдыха «Каравелла».

Переход к Косенко Т.Ю.: На основании договоров купли-продажи от 13 и 25 сентября 2011 г. и соглашения от 15 мая 2018 г. о разделе недвижимого имущества право собственности на здание домика № 58 перешло к Косенко Т.Ю.

Переход к Самерину И.С.: На основании договора от 22 апреля 2021 г. Косенко Т.Ю. передала спорное здание в собственность Самерину И.С.

Вывод суда: Самерин И.С. документально подтвердил основания возникновения права собственности на домик, который входит в состав базы отдыха. В свою очередь, Клименко Т.В. не представила доказательств законности оснований возникновения права собственности на спорный домик.

7. Анализ оснований права Скобинского К.М.

Верховный Суд провёл критический анализ оснований, на которых Скобинский К.М. мог распорядиться земельным участком:

Вступившим в законную силу решением Гагаринского районного суда г. Севастополя от 10 марта 1999 г. в удовлетворении иска Скобинского К.М. об изъятии садового домика из чужого незаконного владения и о его возврате на праве частной собственности отказано.

При разрешении этого спора суд установил, что: - Скобинский К.М. являлся членом СТ - Он возвёл спорное строение - В связи с ликвидацией СТ в 1981 году комиссия изъяла у Скобинского К.М. домик и передала его ПО «Маяк» - Скобинский К.М. получил денежную компенсацию - Спорное здание выбыло из владения Скобинского К.М. с 1982 года - С этого момента он утратил право пользования земельным участком (статья 136 Земельного кодекса 1970 года) - В течение 10 лет (с 1982 года) Скобинский К.М. не владел строением и спорным участком

Вывод Верховного Суда: Таким образом, Скобинский К.М. не являлся собственником земельного участка, государственный акт от 24 сентября 1992 г. о праве не имеет юридической силы вне зависимости от признания его недействительным судом.

Суд указал, что суд апелляционной инстанции не учёл всех обстоятельств относительно права Скобинского К.М. на заключение с Гутником В.С. договора дарения земельного участка от 29 декабря 2004 г. и, как следствие, оснований для продажи Клименко Т.В. спорного участка по договору купли-продажи от 6 июля 2007 г., на основании которого у покупателя возникло право собственности на земельный участок.

8. Ненадлежащий способ защиты

Верховный Суд признал ошибочным вывод апелляционного суда о том, что истцом избран ненадлежащий способ защиты (виндикационный иск вместо негаторного).

Поскольку спорный земельный участок выбыл из владения Скобинского К.М. с 1982 года и находится в фактическом пользовании собственника здания Самерина И.С., оснований для предъявления виндикационного иска не имеется.

9. Негаторное требование и сроки исковой давности

Верховный Суд установил, что иск о признании права собственности отсутствующим относится к негаторным требованиям, право на подачу в соответствии со статьями 304 и 305 Гражданского кодекса Российской Федерации такого иска имеют арендаторы и иные лица, права владения и пользования которых нарушаются оспариваемой регистрацией права собственности за другим лицом.

Учитывая, что Самерин И.С. является законным собственником здания, которое находится в его владении, следует исходить из того, что спорный участок, на котором расположено строение, не выбывал из фактического владения истца.

В связи с этим оснований для применения срока исковой давности, о применении которой заявлено Клименко Т.В., не имелось.

10. Право на использование земельного участка при приобретении строения

Верховный Суд указал, что согласно пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Суд установил, что ОАО «Севастопольский Маяк», являясь собственником базы отдыха «Каравелла», обладало и правом постоянного пользования земельным участком, предоставленным для обслуживания базы, при этом часть указанного участка действительно впоследствии была передана в собственность гражданам.

По этой причине следовало учитывать, что при приобретении ЧП «Самерс», а впоследствии Косенко Т.Ю. и Клименко Т.В. строения к ним в силу закона могло переходить и право постоянного пользования, которым обладал собственник имущественного комплекса базы отдыха «Каравелла» - ОАО «Севастопольский Маяк», за исключением площади участков, приватизированных гражданами.

11. Доказывание оснований возникновения права собственности

Верховный Суд применил норму статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой иск о признании права подлежит удовлетворению в случае предоставления документов возникновения у лица права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость.

Суд установил, что Самерин И.С. документально подтвердил основания возникновения права собственности на домик через цепочку договоров и регистраций, в то время как Клименко Т.В. не представила доказательств законности оснований возникновения права собственности на спорный домик.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Ошибки апелляционного суда

1. Неправильная правовая квалификация спорных отношений (существенное нарушение норм материального права в смысле ст. 390.1 ГПК РФ): - Апелляционный суд ошибочно применил положения о добросовестном приобретателе (ст. 302 ГК РФ), хотя земельный участок находился во владении Самерина И.С., а не выбывал из его владения - Суд не учёл, что при выбытии имущества помимо воли собственника обстоятельства добросовестности конечного приобретателя правового значения не имеют

2. Неправильное применение норм о сроках исковой давности (существенное нарушение норм материального права): - Апелляционный суд применил трёхлетний срок исковой давности к негаторному требованию о признании права собственности отсутствующим - Суд не учёл, что негаторные требования (ст. 304-305 ГК РФ) не подлежат исковой давности, когда земельный участок находится в фактическом владении истца - Суд не принял во внимание, что истец не предпринимал попыток обращения в суд, но это не влияет на право на защиту, когда имущество находится в его владении

3. Неучёт принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (существенное нарушение норм материального права): - Апелляционный суд не рассмотрел, как сохранение регистрации права собственности Клименко Т.В. на земельный участок нарушает принцип единства судьбы (подпункт 5 пункта 1 ст. 1 ЖК РФ) - Суд не учёл, что такое разделение собственности разрывает общий правовой режим объектов и делает невозможным надлежащее использование строения

4. Неправильное определение охраняемого законом интереса (существенное нарушение норм материального права): - Апелляционный суд не признал, что собственник строения имеет охраняемый законом интерес в признании недействительными сделок с земельным участком (абзац второй п. 3 ст. 166 ГК РФ) - Суд не учёл, что