ВС РФ: жилой дом с металлическим каркасом и фундаментом — недвижимое имущество

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № 18-КГ25-172-К4; Определение Верховного Суда Российской Федерации от 24 июня 2025 г.

Состав СКГД: Судебная коллегия по гражданским делам в составе председательствующего Марьина А.Н., судей Киселёва А.П. и Петрушкина В.А. (судья-докладчик Петрушкин В.А.)

Стороны: - Истец: администрация муниципального образования Темрюкский район (орган публичной власти) - Ответчик: Экгардт Али Викторовна (гражданин)

Категория спора: Жилищно-имущественный спор о признании зарегистрированного права собственности отсутствующим; вещное право; недвижимое имущество; объекты капитального строительства

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца:

Администрация муниципального образования Темрюкский район обратилась в суд с иском о признании зарегистрированного права собственности Экгардт А.В. на объект капитального строительства (жилой дом) отсутствующим. Основание: по мнению администрации, возведённый на земельном участке объект не является недвижимым имуществом, а представляет собой движимую переносную конструкцию, обшитую металлопрофилем и не имеющую фундамента, расположенную на бетонных блоках. Администрация полагала, что регистрация права собственности на такой объект нарушает её права как собственника земельного участка.

Возражения ответчика:

Экгардт А.В. возражала против иска, настаивая на том, что возведённый ею объект является капитальным строением, имеющим прочную связь с землёй, и соответствует всем требованиям законодательства об индивидуальном жилищном строительстве.

Решение первой инстанции (18 января 2024 г., Темрюкский районный суд):

Суд отказал в удовлетворении иска администрации. Суд первой инстанции, руководствуясь ст. 130, 133 ГК РФ, ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, ст. 16 ЖК РФ, п. 38 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 и п. 52 Постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г., установил, что возведённый объект обладает признаками объекта капитального строительства, имеющего прочную связь с землёй, перемещение которого без несоразмерного ущерба невозможно, соответствует требованиям градостроительного законодательства и обладает признаками индивидуального жилого дома.

Апелляционное определение (4 июня 2024 г., Краснодарский краевой суд):

Апелляционная коллегия отменила решение первой инстанции и удовлетворила иск администрации. Суд апелляционной инстанции указал, что по визуальным признакам параметры фундамента значительно превышают периметр спорного объекта, заключение экспертизы не содержит указания на связь металлического каркаса стен с железобетонным основанием фундамента. На этом основании апелляционный суд пришёл к выводу, что объект с металлическим каркасом из профилированной трубы, обшитый металлическими профильными листами, не может быть признан недвижимым имуществом.

Кассационное определение (29 октября 2024 г., Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции):

Кассационный суд поддержал позицию апелляционного суда и оставил апелляционное определение без изменения.

Обращение в ВС РФ:

Экгардт А.В. подала кассационную жалобу на апелляционное и кассационное определения, прося их отменить. Определением судьи ВС РФ Кротова М.В. от 19 мая 2025 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании СКГД ВС РФ.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта:

Спор возник между правом администрации (как собственника земельного участка) на защиту от регистрации на её земле прав на объект, который администрация считает движимым имуществом, и правом Экгардт А.В. на признание возведённого ею жилого дома недвижимым имуществом с соответствующей регистрацией права собственности.

Конфликт заключается в различном толковании критериев отнесения объекта к недвижимому имуществу: суды апелляционной и кассационной инстанций исходили из визуальных признаков (параметры фундамента, материал стен), в то время как суд первой инстанции и ВС РФ опирались на экспертные заключения, подтверждающие наличие прочной связи с землёй и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба.

Категория проблемы: Материально-правовая (применение норм гражданского и градостроительного законодательства о критериях недвижимости) и процессуально-правовая (оценка доказательств, в частности экспертных заключений).

Причина передачи на коллегию:

Дело передано на коллегию в связи с существенными нарушениями норм материального права, допущенными судами апелляционной и кассационной инстанций при оценке одних и тех же доказательств, что повлияло на исход дела.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Какие критерии должны применяться судом при определении того, является ли объект недвижимым имуществом в смысле ст. 130 ГК РФ?

2. Может ли суд апелляционной инстанции, применяя одни и те же нормы материального права и оценивая одни и те же доказательства (экспертные заключения), прийти к выводу, противоположному выводу суда первой инстанции, без достаточных оснований для иной оценки этих доказательств?

3. Является ли жилой дом с металлическим каркасом, имеющий заглублённый фундамент и прочную связь с земельным участком, объектом недвижимого имущества в соответствии с ст. 130 ГК РФ, несмотря на материал его стен?

4. Какова роль экспертного заключения при установлении признаков прочной связи объекта с землёй и невозможности его перемещения без несоразмерного ущерба?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ занял позицию, что отнесение объекта к недвижимости должно определяться исходя из критериев, установленных законом (ст. 130 ГК РФ), вне зависимости от функциональной принадлежности и использования объекта. Жилой дом, имеющий прочную связь с земельным участком посредством заглублённого фундамента и связанного с ним каркаса, перемещение которого без несоразмерного ущерба невозможно, должен быть признан недвижимым имуществом, независимо от материала его стен. Суды апелляционной и кассационной инстанций допустили существенную ошибку в применении норм материального права, переоценив визуальные признаки в ущерб экспертным доказательствам.

B. Развёрнутое обоснование

1. Нормативное определение недвижимого имущества и его критерии

В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.

ВС РФ подчеркнул, что согласно п. 38 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств, либо в силу прямого указания закона.

2. Разграничение понятий "объект капитального строительства" и "недвижимое имущество"

ВС РФ установил принципиально важное различие: термин «объект капитального строительства» (используемый в Градостроительном кодексе РФ, ст. 1, подп. 10) является специальным понятием градостроительного законодательства и не может подменять собой правовую категорию «объект недвижимости», имеющую иную отраслевую принадлежность, объём и содержание.

Это означает, что факт отнесения объекта к объектам капитального строительства не является автоматическим основанием для его регистрации как недвижимого имущества; необходимо установить наличие критериев недвижимости, предусмотренных ст. 130 ГК РФ.

3. Основания для иска о признании зарегистрированного права отсутствующим

ВС РФ применил п. 52 Постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которому в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путём признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (в том числе когда право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое), оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путём предъявления иска о признании права отсутствующим.

Суд должен установить наличие у спорной вещи признаков, способных отнести её к недвижимым объектам.

4. Роль экспертизы при установлении признаков недвижимости

В соответствии с п. 1 ст. 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.

ВС РФ указал, что из заключения эксперта от 15 декабря 2023 г. № 401/11-23 следует, что здание площадью 31,5 кв. м является капитальным, имеющим прочную связь с земельным участком, перемещение здания невозможно без несоразмерного ущерба назначению объекта. В качестве основных признаков, подтверждающих прочную связь с землёй, указаны: - наличие заглублённого фундамента; - связь каркаса основной несущей конструкции с фундаментом; - наличие электрических и сантехнических устройств.

Эксперт также установил, что перемещение здания невозможно без несоразмерного ущерба для его металлического каркаса — основной несущей конструкции.

5. Дополнительные основания, подтверждающие возведение объекта недвижимости

ВС РФ указал, что в качестве дополнительных оснований, подтверждающих возведение объекта недвижимости, могут признаваться: - договор аренды от 23 октября 2020 г. земельного участка, предоставленного для строительства такого объекта; - проектная и разрешительная документация; - уведомления администрации о соответствии параметров объекта установленным требованиям (от 17 марта 2021 г.) и об окончании строительства (от 27 августа 2021 г.).

6. Соответствие объекта требованиям строительного и градостроительного законодательства

Суд первой инстанции, установив технические характеристики объекта и соответствие строения требованиям СП 55.13330.2016 «Свод правил. Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001», сделал правильные выводы о наличии у спорного здания признаков, способных отнести его к недвижимым объектам.

Экспертное заключение подтвердило, что: - одноэтажное здание соответствует всем требованиям, установленным Градостроительным кодексом РФ для объектов индивидуального жилищного строительства; - объект соответствует строительным, градостроительным, пожарным и санитарно-эпидемиологическим нормам и требованиям, применяемым к жилым домам; - объект не создаёт угрозу жизни и здоровью при его эксплуатации; - объект не нарушает права и интересы смежных землепользователей.

7. Критическая оценка позиции апелляционного суда

ВС РФ указал, что суд апелляционной инстанции при оценке тех же доказательств и применении ст. 130 ГК РФ установил, что жилой дом не может быть признан объектом недвижимости. Однако поскольку выводы суда первой инстанции основаны на заключениях экспертов, подтверждающих прочную связь объекта с земельным участком при наличии фундамента и связанного с ним всего каркаса здания, у суда апелляционной инстанции не имелось достаточных оснований для иной оценки тех же доказательств по делу.

Апелляционный суд, ссылаясь на визуальные признаки (параметры фундамента, превышающие периметр объекта, и отсутствие в заключении указания на связь металлического каркаса с фундаментом), произвёл переоценку доказательств без надлежащего обоснования.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Ошибки апелляционного суда:

1. Существенное нарушение норм материального права (ст. 387 ГПК РФ): Апелляционный суд неправильно применил ст. 130 ГК РФ, исходя из визуальных признаков (материал стен, параметры фундамента) вместо применения установленного законом критерия — наличия прочной связи с землёй и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба.

2. Необоснованная переоценка доказательств: Суд апелляционной инстанции, оценивая одни и те же экспертные заключения, пришёл к выводу, противоположному выводу суда первой инстанции, без достаточных оснований для иной оценки этих доказательств. Апелляционный суд ссылался на визуальные признаки, которые не являются надлежащим основанием для опровержения экспертного заключения.

3. Игнорирование экспертных доказательств: Суд апелляционной инстанции не учёл в полной мере выводы экспертизы от 15 декабря 2023 г., которая прямо указала на наличие заглублённого фундамента, связь каркаса с фундаментом и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба.

4. Неправильное толкование понятия "прочная связь": Апелляционный суд, ссылаясь на то, что параметры фундамента превышают периметр объекта, не учёл, что это может быть обусловлено конструктивными особенностями здания и не опровергает наличие прочной связи.

Ошибки кассационного суда:

Кассационный суд поддержал ошибочную позицию апелляционного суда, не проведя самостоятельного анализа применённых норм материального права и оценки доказательств. Это является существенным нарушением норм материального права в смысле ст. 390.14 ГПК РФ.

Влияние на исход дела:

Эти ошибки повлияли на исход дела, так как привели к отмене решения суда первой инстанции, отказавшего в иске администрации, и удовлетворению иска о признании права собственности Экгардт А.В. отсутствующим, что нарушило её право собственности на возведённый ею жилой дом.

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Решение ВС РФ:

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 4 июня 2024 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 29 октября 2024 г. отменены.

Решение Темрюкского районного суда Краснодарского края от 18 января 2024 г. об отказе в удовлетворении иска администрации оставлено без изменения.

Дело не направлено на новое рассмотрение; решение суда первой инстанции восстановлено в полной силе.

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Влияние на практику нижестоящих судов

Определение ВС РФ устанавливает обязательный стандарт для судов при разрешении споров о признании зарегистрированного права собственности на объекты недвижимости отсутствующим. Суды должны:

• применять критерии недвижимости, установленные ст. 130 ГК РФ (прочная связь с землёй, невозможность перемещения без несоразмерного ущерба), вне зависимости от материала стен или визуальных признаков;
• не подменять правовую категорию «недвижимое имущество» специальным понятием «объект капитального строительства»;
• надлежащим образом оценивать экспертные заключения, не переоценивая визуальные признаки;
• не допускать необоснованной переоценки доказательств в апелляционной инстанции.

2. Защита какой стороны усиливается

Определение усиливает защиту прав граждан, возводящих объекты индивидуального жилищного строительства на земельных участках, предоставленных в аренду или собственность. Позиция ВС РФ защищает право собственности Экгардт А.В. на возведённый ею жилой дом, несмотря на нетрадиционный материал стен (металлический каркас).

Одновременно позиция ВС РФ защищает интересы органов публичной власти в обеспечении достоверности сведений в публичном реестре прав на недвижимое имущество, но требует, чтобы такая защита осуществлялась на основе надлежащего применения норм материального права и надлежащей оценки доказательств.

3. Связь с ранее сформированными позициями ВС/КС РФ и обзорами практики

Определение развивает и уточняет позицию, сформулированную в Постановлении Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 (п. 38) о критериях недвижимости и в Постановлении Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. (п. 52) об основаниях для иска о признании зарегистрированного права отсутствующим.

Определение также согласуется с принципом добросовестности и разумности, закреплённым в ст. 1 ГК РФ, и принципом защиты слабой стороны в отношениях между гражданином и органом публичной власти.

4. Стандарт доказывания и распределение бремени

Определение устанавливает, что при разрешении споров о признании зарегистрированного права отсутствующим бремя доказывания наличия признаков недвижимости лежит на истце (органе публичной власти). Однако суд должен надлежащим образом оценивать доказательства, в том числе экспертные заключения, и не может переоценивать визуальные признаки в ущерб экспертным доказательствам.

Экспертное заключение о наличии прочной связи объекта с землёй и невозможности его перемещения без несоразмерного ущерба является надлежащим доказательством наличия признаков недвижимости.

5. Сферы применения позиции по аналогии

Позиция ВС РФ может быть применена по аналогии в следующих сферах:

• Споры о признании права собственности на объекты индивидуального жилищного строительства: При разрешении споров о регистрации прав на жилые дома, возведённые из нетрадиционных материалов (каркасные дома, модульные конструкции и т.п.), суды должны применять критерии недвижимости, установленные ст. 130 ГК РФ, а не визуальные признаки.

• Споры о признании права собственности на объекты капитального строительства иного назначения: При разрешении споров о регистрации прав на здания и сооружения, возведённые из нетрадиционных материалов, суды должны применять единые критерии недвижимости.

• Споры о защите прав собственников земельных участков: При разрешении споров между собственниками земельных участков и лицами, возведшими на них объекты, суды должны надлежащим образом применять нормы материального права и оценивать доказательства.

• Споры о регистрации прав на недвижимое имущество: Определение подчеркивает важность надлежащей оценки доказательств при разрешении споров о регистрации прав на недвижимое имущество и необходимость применения единых критериев недвижимости, установленных законом.

6. Процессуально-правовое значение

Определение имеет важное процессуально-правовое значение, так как подчеркивает необходимость надлежащей оценки доказательств в апелляционной инстанции и недопустимость необоснованной переоценки доказательств, установленных судом первой инстанции. Апелляционный суд не может переоценивать доказательства без достаточных оснований, особенно если речь идёт об экспертных заключениях.

Заключение

Определение СКГД ВС РФ от 24 июня 2025 г. по делу № 18-КГ25-172-К4 устанавливает чёткий стандарт применения ст. 130 ГК РФ при разрешении споров о признании зарегистрированного права собственности на объекты недвижимости отсутствующим. Суды должны применять установленные законом критерии недвижимости (прочная связь с землёй, невозможность перемещения без несоразмерного ущерба), вне зависимости от материала стен или визуальных признаков, и надлежащим образом оценивать экспертные доказательства. Определение защищает права граждан на возведённые ими объекты индивидуального жилищного строительства и одновременно требует от органов публичной власти надлежащего применения норм материального права при защите своих интересов.