ВС РФ: гараж 1961 года постройки — недвижимость, даже без разрешений на строительство

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела и определения: Дело № 78-КГ25-9-КЗ; Определение ВС РФ от 15 июля 2025 г. (внутрисудебный номер 78RS0017-01-2023-001301-53)

Состав СКГД: Председательствующий судья Марьина А.Н., судьи Горшков В.В. и Кротов М.В.

Стороны: - Истец: Лысогор Елена Витальевна (гражданин РФ, наследница) - Ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (орган публичной власти, уполномоченный на управление государственным имуществом)

Категория спора: Жилищно-земельный спор, связанный с признанием права собственности на земельный участок; наследственное право (переход прав по наследству); применение специального земельного законодательства о приватизации земельных участков под гаражами.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца

Лысогор Е.В. обратилась в суд с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга о признании права собственности на земельный участок с кадастровым номером (не указан в открытой части определения) общей площадью 21 кв. м, расположенный по адресу в Санкт-Петербурге.

Правовое основание требования: истица является собственником гаража (площадь 18,5 кв. м, учетный номер не указан), возведенного в 1961 году на спорном земельном участке. Гараж перешел к ней по наследству после смерти супруга Ильдюхина В.Ф. (свидетельства о праве наследования выданы 16 сентября 2021 г.). На основании п. 1 ст. 39²⁰ Земельного кодекса РФ и ст. З⁷ Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137 истица претендовала на приобретение земельного участка в собственность как собственник объекта капитального строительства, расположенного на нем.

Возражения ответчика

Комитет имущественных отношений возражал против удовлетворения иска, ссылаясь на: - отсутствие у гаража признаков объекта капитального строительства; - отсутствие необходимых разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию; - отсутствие сведений о гараже в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН); - положение договора аренды земельного участка от 20 ноября 2014 г. (п. 7.2), согласно которому права и обязанности по договору не переходят наследникам при смерти арендатора.

Решение первой инстанции

Петроградский районный суд Санкт-Петербурга (12 сентября 2023 г.): В удовлетворении иска отказано.

Мотивы: Суд исходил из того, что: - спорный гараж не является объектом капитального строительства, поскольку возводился без получения необходимых разрешений; - законность возведения и наличие разрешения на ввод в эксплуатацию не подтверждены; - земельный участок предоставлялся в краткосрочную аренду под временное сооружение; - технический паспорт не позволяет отнести гараж 1961 г. постройки к объектам недвижимого имущества; - сведения о гараже отсутствуют в ЕГРН.

Суд применил ст. 39⁸, 39³, 39⁵, 39²⁰ Земельного кодекса РФ, ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, а также ссылался на решение Исполнительного комитета Ленинградского городского Совета народных депутатов от 13 июня 1989 г. № 421 и постановление Совмина СССР от 23 января 1981 г. № 105.

Постановление апелляции

Санкт-Петербургский городской суд (29 февраля 2024 г.): Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам оставило решение первой инстанции без изменения. Суд апелляции согласился с выводами суда первой инстанции об отсутствии у гаража признаков недвижимого имущества.

Постановление кассационного суда

Третий кассационный суд общей юрисдикции (26 июня 2024 г.): Определение кассационного суда оставило обжалуемые судебные постановления без изменения. Кассационный суд не усмотрел существенных нарушений норм права.

Обращение в ВС РФ

Лысогор Е.В. подала кассационную жалобу в ВС РФ, ставя вопрос об отмене состоявшихся судебных постановлений как незаконных.

Процессуальная история в ВС РФ: - Определением судьи ВС РФ от 20 сентября 2024 г. истице отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании СКГД. - Определением судьи ВС РФ Кротова М.В. от 19 февраля 2025 г. истице восстановлен срок подачи кассационной жалобы. - Определением заместителя Председателя ВС РФ Глазова Ю.В. от 9 июня 2025 г. определение об отказе в передаче жалобы отменено, кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании СКГД.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта

Спор возник между интересами: 1. Наследницы собственника гаража — требующей признания права собственности на земельный участок, необходимый для использования унаследованного объекта недвижимости; 2. Органа публичной власти — отстаивающего позицию об отсутствии у гаража статуса объекта капитального строительства и, следовательно, об отсутствии оснований для приватизации земельного участка.

Конфликт между нормами: - Материально-правовой аспект: Противоречие в толковании понятия "объект капитального строительства" и условий признания гаража недвижимым имуществом. Нижестоящие суды исходили из того, что отсутствие разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию исключает признание гаража объектом капитального строительства. ВС РФ переквалифицировал подход: наличие физических признаков (прочная связь с землей, характеристики конструкции) и возведение до введения Градостроительного кодекса РФ достаточны для признания объекта недвижимостью независимо от наличия разрешений.

• Процессуально-правовой аспект: Вопрос о распределении бремени доказывания — должна ли истица доказывать наличие разрешений на строительство, или ответчик должен доказывать отсутствие признаков недвижимости?

• Наследственно-правовой аспект: Переход прав на земельный участок при наследовании собственности на гараж; применение условия договора аренды о непереходе прав наследникам.

Категория проблемы

Материально-правовая (с элементами процессуально-правовой). Основной вопрос — толкование и применение норм гражданского и земельного права о признании объекта недвижимостью и о приватизации земельных участков под гаражами.

Почему дело передано на коллегию

Дело содержит вопрос о единообразном применении судами норм Земельного кодекса РФ, Гражданского кодекса РФ и Федерального закона № 137-ФЗ при решении вопроса о признании гаража объектом капитального строительства и о праве собственности на земельный участок. Это вопрос принципиального значения для судебной практики, поскольку затрагивает права граждан-собственников гаражей, возведенных в советский период без современной системы разрешений.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Является ли гараж, возведенный в 1961 году до введения Градостроительного кодекса РФ, объектом капитального строительства и недвижимым имуществом, если при его возведении не были получены разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию, но гараж обладает физическими признаками прочной связи с землей и зафиксирован в технической документации?

2. Влечет ли наличие у гражданина права собственности на гараж как объект капитального строительства возникновение у него права на приобретение в собственность земельного участка, на котором гараж расположен, в соответствии с п. 1 ст. 39²⁰ Земельного кодекса РФ и ст. З⁷ Федерального закона № 137-ФЗ, независимо от наличия разрешений на строительство?

3. Может ли условие договора аренды земельного участка о непереходе прав наследникам при смерти арендатора препятствовать приватизации земельного участка наследником собственника гаража, если гараж был возведен до введения Градостроительного кодекса РФ?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ занял позицию, что гараж, возведенный до введения Градостроительного кодекса РФ и обладающий физическими признаками прочной связи с землей (фундамент, кирпичные стены, металлическая крыша, зафиксированные в технической документации), является объектом капитального строительства и недвижимым имуществом независимо от наличия или отсутствия разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию. Наличие у гражданина права собственности на такой гараж влечет возникновение у него соответствующего права на приобретение земельного участка, необходимого для использования гаража, в соответствии с законом. Нижестоящие суды допустили существенные нарушения норм материального права, неправильно применив критерии признания объекта недвижимостью.

B. Развёрнутое обоснование

1. Правовой режим собственности на здания и сооружения на государственных земельных участках

Применённые нормы: - П. 5 ст. 287 Гражданского кодекса РФ: собственник здания или сооружения на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, вправе требовать передачи ему в собственность или во временное владение и пользование земельного участка, необходимого для их использования, в случаях и в порядке, предусмотренных законом.

Позиция ВС РФ: Данная норма устанавливает принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов. Собственник здания или сооружения имеет законное право требовать передачи земельного участка, на котором расположен его объект.

2. Специальное право на приобретение земельного участка собственниками гаражей

Применённые нормы: - П. 1 ст. 39²⁰ Земельного кодекса РФ: в целях реализации принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ) предусмотрено общее правило, предоставляющее исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами и юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

• Ст. З⁷ Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»: до 1 сентября 2026 г. гражданин, использующий гараж, являющийся объектом капитального строительства и возведенный до дня введения в действие Градостроительного кодекса РФ, имеет право на предоставление в собственность бесплатно земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором он расположен, в случае, если земельный участок для размещения гаража был предоставлен гражданину или передан ему какой-либо организацией либо иным образом выделен ему либо право на использование такого земельного участка возникло у гражданина по иным основаниям.

• Абзац четвертый п. 2 ст. З⁷ Федерального закона № 137-ФЗ: гаражи могут быть блокированы общими стенами с другими гаражами в одном ряду, иметь общие с ними крышу, фундамент и коммуникации либо быть отдельно стоящими объектами капитального строительства.

• Абзац четвертый п. 5 ст. З⁷ Федерального закона № 137-ФЗ: в случае отсутствия у гражданина документа, подтверждающего предоставление или иное выделение ему земельного участка, к заявлению может быть приложен документ, подтверждающий проведение государственного технического учета и (или) технической инвентаризации гаража до 1 января 2013 г., в котором имеются указания на заявителя в качестве правообладателя гаража либо заказчика изготовления указанного документа и на год его постройки, указывающий на возведение гаража до дня введения в действие Градостроительного кодекса РФ.

• П. 19 ст. З⁷ Федерального закона № 137-ФЗ: в случае, если земельные участки являются ограниченными в обороте, такие земельные участки подлежат предоставлению гражданам в аренду с установлением арендной платы.

• П. 20 ст. З⁷ Федерального закона № 137-ФЗ: гражданин вправе приобрести в порядке, предусмотренном ст. 39²¹ ЗК РФ, бесплатно в собственность земельный участок, который находится в его фактическом пользовании, если на таком земельном участке расположен гараж, являющийся объектом капитального строительства, находящийся в собственности данного гражданина и возведенный до дня введения в действие Градостроительного кодекса РФ.

Позиция ВС РФ: В силу названных норм права наличие у Лысогор Е.В. права собственности на гараж как объект капитального строительства влечет возникновение у нее соответствующего права на земельный участок, занятый гаражом и необходимый для его использования. Закон не требует наличия разрешений на строительство для реализации этого права.

3. Критерии признания объекта недвижимостью

Применённые нормы: - П. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ: к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

• П. 38 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»: вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абз. первый п. 1 ст. 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абз. второй п. 1 ст. 130 ГК РФ).

• П. 10 ч. 1 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ: объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка.

• П. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ: к некапитальным относятся строения и сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений.

Позиция ВС РФ: При решении вопроса о признании вещи недвижимостью независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее необходимо установить наличие признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам. Государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Выводы судебных инстанций об отсутствии у гаража признаков недвижимого имущества, поскольку он возводился на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для строительства объекта недвижимости, без разрешения на строительство и на ввод гаража в эксплуатацию, основаны на неправильном применении норм материального права и противоречат установленным по делу обстоятельствам.

4. Признание прав на объекты недвижимости, возникшие до введения системы государственной регистрации

Применённые нормы: - Ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу этого закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной данным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

• Ст. 69 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»: права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона № 122-ФЗ, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в ЕГРН проводится по желанию их обладателей (ч. 1). Технический учет или государственный учет объектов недвижимости, в том числе осуществленные в установленном законодательством РФ порядке до дня вступления в силу Федерального закона № 122-ФЗ, признается юридически действительным, и такие объекты считаются ранее учтенными объектами недвижимого имущества (ч. 4).

Позиция ВС РФ: Здания и сооружения, построенные до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются недвижимыми вещами даже в том случае, если ранее возникшие права на них не зарегистрированы. Равным образом правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.

5. Фактические обстоятельства, установленные судом

Позиция ВС РФ: Судом установлено, что спорный гараж возведен до введения в действие Градостроительного кодекса РФ. Как следует из представленных архивом Проектно-инвентаризационного бюро Центрального департамента кадастровой деятельности материалов учетно-технической документации на гараж, спорное строение имеет учетный (инвентарный) номер и обладает следующими характеристиками: - год постройки: 1961; - этажность: 1; - площадь: 18,5 кв. м; - II группа капитальности; - фундамент: бутовый ленточный; - стены: кирпичные; - крыша: металлическая; - запись о собственниках: С. (запись от 27 января 1996 г.), Ильдюхин В.Ф. (запись от 5 апреля 1997 г.).

С учетом изложенного выводы судебных инстанций об отсутствии у гаража признаков объекта недвижимости нельзя признать законными.

6. Обстоятельства, свидетельствующие о фактическом предоставлении земельного участка под существующий объект

Позиция ВС РФ: Судами не учтено, что, заключая в 2014 г. договор аренды земельного участка с Ильдюхиным В.Ф., Комитет не мог не знать о наличии на спорном участке гаража. Участок фактически предоставлялся для эксплуатации уже существующего объекта, что подтверждается схемами расположения арендуемого земельного участка и его границ с линейными привязками поворотных точек, на которых отображены уже существующие гаражи (включая гараж арендатора).

При этом заключенный договор аренды земельного участка не содержал такого условия предоставления земельного участка, как обязательное наличие у арендатора Ильдюхина В.Ф. статуса инвалида. Это свидетельствует о том, что земельный участок предоставлялся не в порядке социальной поддержки инвалидов, а для эксплуатации уже существующего гаража.

7. Существенность допущенных нарушений

Применённые нормы: - Ст. 390 Гражданского процессуального кодекса РФ: основаниями для отмены или изменения судебной коллегией ВС РФ судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Позиция ВС РФ: При таких обстоятельствах судами допущены нарушения норм права, которые являются существенными и которые могут быть устранены только посредством отмены обжалуемых судебных постановлений.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Ошибка 1: Неправильное применение критериев признания объекта недвижимостью

Суть ошибки: Нижестоящие суды исходили из того, что отсутствие разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию исключает возможность признания гаража объектом капитального строительства и недвижимым имуществом. Суды применили критерий "законность возведения" как обязательное условие для признания объекта недвижимостью.

Почему это существенное нарушение: Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ и п. 38 Постановления Пленума ВС РФ № 25, объект признается недвижимостью в силу своих природных свойств (прочная связь с землей) или на основании закона. Наличие разрешений на строительство — это условие для законности возведения, но не условие для признания объекта недвижимостью. Гараж, возведенный в 1961 году (до введения Градостроительного кодекса РФ) и обладающий физическими признаками прочной связи с землей (кирпичные стены, бутовый ленточный фундамент, металлическая крыша), является недвижимостью независимо от наличия разрешений.

Влияние на исход дела: Эта ошибка привела к отказу в удовлетворении иска, хотя истица имела право на приобретение земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 39²⁰ ЗК РФ и ст. З⁷ Федерального закона № 137-ФЗ.

Ошибка 2: Игнорирование технической документации и учетных данных

Суть ошибки: Суды не учли, что гараж был зафиксирован в учетно-технической документации архива Проектно-инвентаризационного бюро с указанием года постройки (1961), характеристик конструкции (фундамент, стены, крыша), площади и собственников. Суды ссылались на отсутствие сведений в ЕГРН, но игнорировали наличие технического учета, который согласно ст. 69 Федерального закона № 218-ФЗ признается юридически действительным.

Почему это существенное нарушение: Согласно ч. 4 ст. 69 Федерального закона № 218-ФЗ, объекты недвижимости, государственный кадастровый учет или государственный учет, в том числе технический учет, которых не осуществлен, но права на которые зарегистрированы в ЕГРН и не прекращены, считаются ранее учтенными объектами недвижимого имущества. Техническая документация, подтверждающая возведение гаража до введения Градостроительного кодекса РФ, является достаточным доказательством для целей применения ст. З⁷ Федерального закона № 137-ФЗ (абз. четвертый п. 5).

Влияние на исход дела: Суды не рассмотрели надлежащим образом доказательства, подтверждающие статус гаража как объекта капитального строительства, возведенного в 1961 году.

Ошибка 3: Неправильное толкование условия договора аренды о непереходе прав наследникам

Суть ошибки: Суды исходили