ВС РФ: отсутствие разрешения на реконструкцию дома не основание для его сноса

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер определения: № 18-КГ25-234-К4

Дата: 22 июля 2025 г.

Состав СКГД: - Председательствующий: Марьина А.Н. - Судьи: Горшков В.В. (судья-докладчик), Петрушкина В.А.

Стороны: - Истец: Мелконян Оваким Минасович (гражданин, собственник земельного участка и жилого дома) - Ответчик: администрация муниципального образования город-курорт Сочи (орган публичной власти)

Категория спора: жилищный (защита права собственности на объект капитального строительства — жилой дом, вопросы реконструкции и регистрации в ЕГРН)

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца:

Мелконян О.М. обратился в суд с иском к администрации МО г. Сочи о сохранении жилого дома в реконструированном состоянии и внесении изменений в ЕГРН об увеличении площади объекта. Истец указал, что ему принадлежит на праве собственности земельный участок (категория: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования — «для индивидуального жилищного строительства»), на котором расположен четырёхэтажный жилой дом. Истец произвёл реконструкцию дома, увеличив его площадь с 1 690,3 м² до 2 172,8 м² (добавлено 477,5 м² на четвёртом этаже). Истец утверждал, что реконструированный объект соответствует градостроительным, строительным, противопожарным и санитарным нормам и правилам, не нарушает прав третьих лиц.

Возражения ответчика:

Ответчик возражал против удовлетворения иска, ссылаясь на отсутствие разрешения на реконструкцию и несоответствие реконструированного объекта Правилам землепользования и застройки МО г. Сочи (решение Городского Собрания Сочи от 29 декабря 2009 г. № 202), в частности в части соблюдения предельных параметров (коэффициента использования территории).

Решение первой инстанции (20 июля 2021 г.):

Центральный районный суд г. Сочи удовлетворил исковые требования Мелконяна О.М. Суд исходил из того, что реконструированный объект, возведённый с соблюдением градостроительных, строительных и санитарных норм, не нарушает прав и охраняемых законом интересов третьих лиц, и отсутствие разрешения на реконструкцию не является безусловным основанием для отказа в сохранении объекта в реконструированном состоянии.

Апелляционное определение (21 декабря 2023 г.):

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда отменила решение первой инстанции и вынесла новое решение об отказе в иске. Апелляционный суд указал, что реконструкция произведена без получения необходимого разрешения и реконструированный объект не соответствует Правилам землепользования и застройки в части соблюдения предельных параметров. Произведён поворот исполнения решения суда.

Определение кассационного суда (28 марта 2024 г.):

Судебная коллегия по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции отменила апелляционное определение и направила дело на новое апелляционное рассмотрение, указав на необходимость установления определённых обстоятельств.

Повторное апелляционное определение (4 июля 2024 г.):

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда вновь отменила решение первой инстанции и вынесла новое решение об отказе в иске, произведён поворот исполнения решения суда. Суд не учёл указания кассационного суда.

Определение кассационного суда (26 ноября 2024 г.):

Судебная коллегия по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции оставила без изменения апелляционное определение от 4 июля 2024 г.

Обращение в ВС РФ:

Мелконян О.М. подал кассационную жалобу в Верховный Суд РФ с просьбой отменить апелляционное определение от 4 июля 2024 г. и определение кассационного суда от 26 ноября 2024 г., оставить в силе решение суда первой инстанции. Определением судьи ВС РФ Горшкова В.В. от 10 июня 2025 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании СКГД.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта:

Спор возник между интересом собственника земельного участка в сохранении произведённой им реконструкции жилого дома (улучшение жилищных условий, увеличение полезной площади) и требованиями органа публичной власти о соблюдении процедурных требований (получение разрешения на строительство/реконструкцию) и соответствии параметрам Правил землепользования и застройки. Конфликт также касается правовой квалификации реконструкции как «самовольной постройки» и применения норм о её сносе или приведении в соответствие.

Категория проблемы: материально-правовая (применение норм ГК РФ о праве собственности, о самовольной постройке; норм Земельного кодекса РФ о правах собственника земельного участка; норм Градостроительного кодекса РФ о разрешении на строительство и реконструкцию) и процессуально-правовая (надлежащее установление фактических обстоятельств, оценка доказательств, в том числе заключения судебной экспертизы; исполнение указаний вышестоящего суда).

Почему дело передано на коллегию:

Дело содержит вопросы, имеющие значение для единообразного применения законодательства о праве собственности на объекты капитального строительства, о самовольной постройке, о реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства в условиях изменения законодательства (Федеральный закон от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ), о надлежащем рассмотрении дел в апелляционной инстанции с учётом указаний кассационного суда.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Является ли реконструкция жилого дома, произведённая собственником земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства, без получения разрешения на строительство (при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил) основанием для отказа в сохранении объекта в реконструированном состоянии?

2. Распространяются ли на реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства положения части 12 статьи 70 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и части 13 статьи 51' Градостроительного кодекса РФ, в соответствии с которыми возведение (создание) таких объектов без соблюдения порядка, предусмотренного статьёй 51 Градостроительного кодекса РФ, не является основанием для признания их самовольной постройкой?

3. Обязан ли апелляционный суд при отмене решения первой инстанции установить и дать правовую оценку обстоятельствам, указанным в указаниях кассационного суда о толковании норм материального права, в частности установить, не нарушает ли сохранение объекта права и охраняемые законом интересы других лиц?

4. Допустимо ли производить поворот исполнения решения суда путём признания отсутствующим права собственности стороны, если вопрос о признании права отсутствующим не был поставлен сторонами перед судом?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ занял позицию, что отсутствие разрешения на реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства, расположенного на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, само по себе не является основанием для отказа в сохранении объекта в реконструированном состоянии, если реконструкция произведена с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил и не нарушает прав и охраняемых законом интересов третьих лиц. Апелляционный суд допустил существенные нарушения норм материального и процессуального права, не установив юридически значимые обстоятельства и не исполнив указания кассационного суда.

B. Развёрнутое обоснование

1. Право собственника земельного участка на возведение и реконструкцию объектов капитального строительства

Согласно п. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нём здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешая строительство на своём участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

В силу подп. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешённым использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

2. Понятие и признаки самовольной постройки

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведённые или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта, либо возведённые или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешённое использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки (п. 1).

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (п. 2, абзац четвёртый).

3. Разъяснения Пленума ВС РФ о рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку

В п. 26 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку суд устанавливает, допущены ли при её возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к её легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта.

Иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

4. Изменения в законодательстве о разрешении на строительство объектов индивидуального жилищного строительства

В связи с вступлением в силу Федерального закона от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» утратили силу части 9-9 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, предусматривающие обязанность по получению разрешения на строительство объекта индивидуального жилищного строительства.

В силу п. 1¹ ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства (за исключением строительства объектов индивидуального жилищного строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).

В ч. 15 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не требуется в случае, если в соответствии с ч. 17 ст. 51 названного кодекса для строительства или реконструкции объекта не требуется выдача разрешения на строительство.

Из содержания названных норм следует, что для строительства или реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства не требуется получение разрешения на строительство.

Для осуществления строительства (реконструкции) объекта индивидуального жилищного строительства необходимо направить в уполномоченный орган уведомление о планируемом строительстве или реконструкции (п. 1¹ ч. 17 ст. 51, ст. 51' Градостроительного кодекса РФ).

5. Положения о регистрации объектов индивидуального жилищного строительства

Согласно ч. 12 ст. 70 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» до 1 марта 2031 г. допускается осуществление государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населённого пункта, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок. При этом наличие уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не требуется.

Государственный кадастровый учёт и (или) государственная регистрация прав на жилой или садовый дом в случае, установленном названной частью, осуществляются вне зависимости от соблюдения требований, установленных ч. 1 ст. 231 Федерального закона от 29 июля 2017 г. № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

6. Разъяснения Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44

В п. 3 Постановления Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» разъяснено, что возведение объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой (ч. 13 ст. 51' Градостроительного кодекса РФ, ч. 12 ст. 70 Закона о государственной регистрации недвижимости, ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ).

Судам следует учитывать, что до 1 марта 2031 г. возведение (создание) таких объектов на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населённого пункта, без соблюдения порядка, предусмотренного ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, и регистрация на них права собственности на основании только технического плана, подготовленного на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка, и правоустанавливающего документа на земельный участок являются законными действиями застройщика.

7. Ошибки апелляционного суда в установлении фактических обстоятельств

Вывод апелляционного суда о необходимости получения истцом разрешения на строительство сделан без учёта приведённых норм права, действовавших на момент реконструкции.

Апелляционный суд указал, что реконструированный объект недвижимости не соответствует Правилам землепользования и застройки МО г. Сочи (решение Городского Собрания Сочи от 29 декабря 2009 г. № 202) в части соблюдения предельных параметров, в том числе коэффициента использования территории, но не установил и не привёл требований указанного акта, которые были нарушены истцом при реконструкции жилого дома, и не дал оценки существенности допущенных нарушений.

Именно от выяснения указанного обстоятельства зависело разрешение вопроса о возможности сохранения объекта недвижимости в реконструированном состоянии либо отсутствии такой возможности.

8. Нарушение процессуального права при оценке доказательств

Апелляционный суд, отменяя решение первой инстанции, сослался на то, что реконструкция произведена без получения разрешительной документации, при этом какой-либо оценки заключению судебной строительно-технической экспертизы в нарушение требований ст. 67 ГПК РФ не дано.

Сторонами заключение экспертизы не оспаривалось, заявлений о проведении дополнительной или повторной судебной экспертизы не поступало. Вопрос о назначении по делу дополнительной или повторной экспертизы в соответствии с положениями ст. 87 ГПК РФ судом апелляционной инстанции на обсуждение сторон поставлен не был.

Сам по себе факт реконструкции объекта капитального строительства без разрешительных документов не является основанием для отказа в сохранении его в реконструированном состоянии, поскольку данных, свидетельствующих о том, что именно этим постройка нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в материалах дела не имеется.

9. Обязательность указаний кассационного суда

В силу ч. 4 ст. 390 ГПК РФ указания вышестоящего суда о толковании закона являются обязательными для суда, вновь рассматривающего дело.

В п. 41 Постановления Пленума ВС РФ от 22 июня 2021 г. № 17 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регулирующих производство в суде кассационной инстанции» разъяснено, что в случае отмены постановления суда первой или апелляционной инстанции и направления дела на новое рассмотрение указания суда кассационной инстанции о применении и толковании норм материального права и норм процессуального права являются обязательными для суда, вновь рассматривающего дело (ст. 379⁶, ч. 4 ст. 390 ГПК РФ).

Осуществляя толкование норм материального права, кассационный суд общей юрисдикции указывает, в частности, какие обстоятельства с учётом характера спорного материального правоотношения имеют значение для дела, какой из сторон они должны доказываться, какие доказательства являются допустимыми.

Указанная процессуальная норма и разъяснения Пленума ВС РФ были по существу проигнорированы судом апелляционной инстанции.

10. Требования к постановлению законного и обоснованного решения

С учётом положений ст. 2, 195, 196 и 198 ГПК РФ и разъяснений, содержащихся в пп. 2 и 3 Постановления Пленума ВС РФ от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении», для постановления законного и обоснованного решения суду необходимо дать квалификацию отношениям сторон спора, определить закон, который эти правоотношения регулирует, установить все значимые обстоятельства, подтвердив их исследованными доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, изложить обоснование своих выводов в мотивировочной части судебного акта и сформулировать решение по спору в его резолютивной части, чтобы оно было исполнимым.

Обжалуемые судебные акты этим критериям не отвечают.

11. Неправомерность поворота исполнения решения путём признания права отсутствующим

Исходя из положений ст. 12 ГК РФ, а также разъяснений, изложенных в п. 52 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22, признание права отсутствующим является способом защиты нарушенного права.

Гражданское законодательство, основывающееся на принципе диспозитивности, предполагает, что вопрос о том, защищать или нет нарушенное право, зависит от волеизъявления лица, чьё право нарушено.

В настоящем случае вопрос о признании права отсутствующим сторонами спора перед судом не ставился, а сам по себе поворот исполнения решения суда, являясь по своей сути приведением сторон в изначальное положение, не предполагает возникновения новых правоотношений, которые должны быть разрешены судом.

При таких обстоятельствах поворот исполнения решения суда не может быть произведен путём признания отсутствующим права стороны.

Согласно ст. 443 ГПК РФ, в случае отмены решения суда, приведённого в исполнение, и принятия после нового рассмотрения дела решения суда об отказе в иске полностью или в части либо определения о прекращении производства по делу или об оставлении заявления без рассмотрения ответчику должно быть возвращено всё то, что было с него взыскано в пользу истца по отменённому решению суда (поворот исполнения решения суда).

Постановленным по настоящему делу апелляционным определением произведён поворот исполнения решения суда первой инстанции, в рамках которого судебная коллегия признала отсутствующим право собственности истца на жилой дом, указав, что апелляционное определение является основанием для внесения изменения в ЕГРН относительно жилого дома и для аннулирования государственной регистрации права собственности за истцом на жилой дом.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Существенные нарушения норм материального права:

1. Неправильное применение норм о разрешении на строительство. Апелляционный суд вывод о необходимости получения истцом разрешения на строительство сделал без учёта норм Градостроительного кодекса РФ (п. 1¹ ч. 17 ст. 51, ч. 15 ст. 55), в соответствии с которыми для реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства разрешение на строительство не требуется. Это нарушение норм материального права, предусмотренных ст. 390 ГПК РФ.

2. Неполное установление фактических обстоятельств, имеющих значение для дела. Апелляционный суд не установил и не дал оценки требованиям Правил землепользования и застройки, которые якобы были нарушены, не определил существенность допущенных нарушений, не установил, нарушает ли сохранение объекта права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Это нарушение норм материального права, поскольку согласно п. 26