ВС РФ: нежилые постройки до 1995 года не могут быть признаны самовольными

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер определения: № 18-КГ25-111-К4

Дата вынесения: 24 июня 2025 г.

Состав СКГД: - Председательствующий: Марьина А.Н. - Судьи: Киселёва А.П. (судья-докладчик), Кротова М.В.

Стороны: - Истцы: Рокочий Николай Николаевич, Тесельская Лариса Георгиевна (граждане, собственники земельного участка на праве общей долевой собственности) - Ответчик: Пикуло Галина Николаевна (гражданка, собственник смежного земельного участка)

Категория спора: Жилищно-земельный спор о признании объекта недвижимости самовольной постройкой и обязании его сноса; материально-правовой конфликт, связанный с применением норм ГК РФ о самовольных постройках.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истцов:

Рокочий Н.Н. и Тесельская Л.Г. обратились в суд с иском к Пикуло Г.Н. об освобождении земельного участка путём сноса объекта капитального строительства. Истцы указали, что им на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок площадью 800 кв.м (категория: «земли населённых пунктов», вид разрешённого использования: «для индивидуального жилищного строительства»). Ответчик является собственником смежного земельного участка площадью 400 кв.м с аналогичной категорией и видом использования.

При вынесении границ участков на местность установлено, что на земельном участке истцов расположена часть хозяйственного строения, возведённого ответчиком (площадь части на участке истцов — 16,81 кв.м). Строение не соответствует градостроительным нормам и правилам, создаёт угрозу жизни и здоровью граждан, препятствует пользованию истцами своим участком. Ответчик добровольно снести строение отказалась.

Истцы просили суд: 1. Признать объект недвижимости самовольной постройкой 2. Возложить на Пикуло Г.Н. обязанность в течение 30 дней с момента вступления решения в законную силу снести объект за свой счёт 3. Взыскать судебную неустойку в размере 10 000 руб. ежедневно до фактического исполнения решения

Возражения ответчика:

Ответчик указала, что хозяйственная постройка возведена на исходном земельном участке прежним собственником в 1960 году. В настоящее время нежилое строение расположено на меже трёх земельных участков, образованных из исходного участка.

Решение суда первой инстанции (Геленджикский городской суд Краснодарского края, 15 декабря 2022 г.):

В удовлетворении исковых требований отказано. Суд исходил из отсутствия оснований для возложения на ответчика обязанности сноса спорного строения, расположенного на земельном участке истцов.

Апелляционное определение (Краснодарский краевой суд, 11 июля 2024 г.):

Решение суда первой инстанции отменено, принято новое решение, которым исковые требования удовлетворены частично: - Признано нежилое строение, расположенное на земельных участках с указанными кадастровыми номерами, самовольной постройкой - На Пикуло Г.Н. возложена обязанность в течение трёх месяцев с момента вынесения определения освободить самовольно занятый земельный участок путём сноса объекта и приведения участка истцов в первоначальное состояние с вывозом отходов, освободив межевую границу от строения на расстоянии не менее одного метра вглубь участка ответчика - Истцам предоставлено право самостоятельно произвести снос с последующим взысканием расходов в случае неисполнения - Требование о взыскании судебной неустойки оставлено без рассмотрения

Определение кассационного суда (Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции, 12 ноября 2024 г.):

Апелляционное определение оставлено без изменения.

Кассационная жалоба в ВС РФ:

Пикуло Г.Н. обратилась в ВС РФ с кассационной жалобой, ставя вопрос об отмене определений апелляционной и кассационной инстанций как незаконных.

Определением судьи Верховного Суда Кротова М.В. от 20 мая 2025 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании СКГД.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта:

Спор возник между правом собственников земельного участка на беспрепятственное пользование и распоряжение своим имуществом (истцы) и правом собственника смежного участка на сохранение возведённого на нём строения (ответчик). Конфликт осложнен тем, что строение, возведённое в 1960 году, в результате последующего разделения исходного земельного участка оказалось расположенным на трёх смежных участках, включая участок истцов.

Категория проблемы: Материально-правовая, связанная с применением норм ГК РФ о самовольных постройках (ст. 222 ГК РФ) и процессуально-правовая, касающаяся надлежащего установления юридически значимых обстоятельств и соблюдения требований к обоснованности судебных решений.

Почему дело передано на коллегию:

Дело передано на СКГД в связи с наличием существенных нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами апелляционной и кассационной инстанций, которые повлияли на исход дела и требуют пересмотра судебных постановлений.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Может ли быть признана самовольной постройкой в смысле ст. 222 ГК РФ хозяйственная постройка нежилого назначения, возведённая в 1960 году (до введения в действие части первой ГК РФ с 1 января 1995 г.)?

2. Какие юридически значимые обстоятельства должны быть установлены судом при разрешении спора о признании объекта самовольной постройкой, возведённой на исходном земельном участке прежним собственником, впоследствии разделённом на несколько участков?

3. Соответствует ли требованиям законности и обоснованности (ст. 195 ГПК РФ) апелляционное определение, отменившее решение суда первой инстанции и признавшее постройку самовольной без надлежащего установления всех юридически значимых обстоятельств?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ пришла к выводу, что апелляционное и кассационное определения подлежат отмене как содержащие существенные нарушения норм материального и процессуального права. Суд апелляционной инстанции неправомерно признал нежилое строение, возведённое в 1960 году, самовольной постройкой в смысле ст. 222 ГК РФ, не установив при этом все юридически значимые обстоятельства, необходимые для разрешения спора, в нарушение требований ст. 195 ГПК РФ об обоснованности судебных решений.

B. Развёрнутое обоснование

1. Применение норм материального права: понятие самовольной постройки и её временные границы

Судебная коллегия указала, что в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации содержится исчерпывающий перечень признаков самовольной постройки.

Ключевой вывод ВС РФ состоит в следующем: понятие «самовольная постройка» в контексте положений ст. 222 ГК РФ распространяется на объекты недвижимости, не являющиеся индивидуальными жилыми домами, с 1 января 1995 г., и указанная норма применяется к гражданским правоотношениям, возникшим после её введения в действие (Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Напротив, статья 109 Гражданского кодекса РСФСР 1964 г. предусматривала снос (безвозмездное изъятие) в качестве самовольных построек только жилых домов (дач), построенных гражданами.

Вывод: Здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 1 января 1995 г., в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками в смысле ст. 222 ГК РФ.

В данном деле спорное хозяйственное строение возведено в 1960 году, т.е. задолго до введения в действие части первой ГК РФ. Следовательно, оно не может быть квалифицировано как самовольная постройка по действующему законодательству.

2. Применение норм процессуального права: требования к установлению юридически значимых обстоятельств

Судебная коллегия ссылалась на положения ГПК РФ, определяющие понятие доказательств и процедуру их представления:

• Часть 1 статьи 55 ГПК РФ: Доказательствами являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

• Часть 1 статьи 57 ГПК РФ: Доказательства представляются лицами, участвующими в деле.

• Статья 195 ГПК РФ: Судебные решения должны быть законными и обоснованными.

Критическая оценка действий суда апелляционной инстанции:

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции, не предпринял мер к установлению следующих юридически значимых обстоятельств:

1. Точная дата строительства спорного объекта недвижимости
2. Установление правопредшественников ответчика
3. Оценка того, на каком праве принадлежал спорный земельный участок правопредшественникам

Ответчик указала, что хозяйственная постройка возведена на исходном земельном участке прежним собственником в 1960 году, в настоящее время нежилое строение расположено на меже трёх земельных участков, образованных из исходного земельного участка. Эти обстоятельства требовали надлежащего доказывания и проверки судом.

Принятое апелляционным судом решение о признании постройки самовольной и её сносе не отвечает требованиям о законности и обоснованности, установленным ст. 195 ГПК РФ.

3. Применение норм процессуального права: кассационный контроль

Судебная коллегия отметила, что кассационный суд общей юрисдикции оставил апелляционное определение в силе, не обратив внимание на допущенные судом апелляционной инстанции нарушения закона. Это означает, что кассационный суд также допустил существенное нарушение процессуального права, не проверив надлежащим образом законность и обоснованность апелляционного определения.

4. Применение критериев существенности нарушений

Согласно статье 390.14 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения судебной коллегией ВС РФ судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

В данном деле допущены следующие существенные нарушения:

• Нарушение норм материального права: Неправильное применение ст. 222 ГК РФ путём признания нежилого строения, возведённого в 1960 году, самовольной постройкой, хотя по закону такие объекты не могут быть квалифицированы как самовольные постройки в смысле действующего ГК РФ.

• Нарушение норм процессуального права: Отмена решения суда первой инстанции без надлежащего установления всех юридически значимых обстоятельств, в нарушение ст. 195 ГПК РФ (требование обоснованности) и ст. 55, 57 ГПК РФ (требования к доказыванию).

Эти нарушения повлияли на исход дела, поскольку именно на их основе апелляционный суд принял решение о признании постройки самовольной и обязании её сноса.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Ошибки суда апелляционной инстанции (Краснодарский краевой суд, 11 июля 2024 г.):

1. Материально-правовая ошибка: Признание нежилого хозяйственного строения, возведённого в 1960 году, самовольной постройкой в смысле ст. 222 ГК РФ. Данная норма применяется только к правоотношениям, возникшим после 1 января 1995 г., и не распространяется на нежилые строения, возведённые до этой даты. Суд не учёл, что ст. 109 ГК РСФСР 1964 г. предусматривала снос только жилых домов (дач), а не хозяйственных строений.

2. Процессуально-правовая ошибка (нарушение ст. 195 ГПК РФ): При отмене решения суда первой инстанции апелляционный суд не установил следующие юридически значимые обстоятельства: - Точную дату строительства спорного объекта (ответчик указала на 1960 год, но суд не проверил это обстоятельство) - Личность правопредшественников ответчика и их права на исходный земельный участок - На каком праве исходный земельный участок принадлежал правопредшественникам в момент возведения строения

3. Нарушение требования обоснованности (ст. 195 ГПК РФ): Апелляционное определение не содержит надлежащего обоснования того, почему суд пришёл к выводу о самовольности постройки, несмотря на возражения ответчика о её возведении в 1960 году прежним собственником.

Ошибки кассационного суда (Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции, 12 ноября 2024 г.):

1. Процессуально-правовая ошибка (нарушение ст. 390.14 ГПК РФ): Кассационный суд оставил апелляционное определение в силе, не обратив внимание на допущенные судом апелляционной инстанции существенные нарушения норм материального и процессуального права.

2. Недостаточный кассационный контроль: Суд не проверил надлежащим образом: - Правильность применения ст. 222 ГК РФ к нежилому строению, возведённому в 1960 году - Полноту установления юридически значимых обстоятельств - Соответствие апелляционного определения требованиям ст. 195 ГПК РФ об обоснованности

Характер нарушений в смысле ст. 390.14 ГПК РФ:

Все указанные нарушения являются существенными, поскольку: - Повлияли на исход дела (привели к признанию постройки самовольной и обязанию её сноса) - Без их устранения невозможна защита нарушенных прав ответчика (права собственности на строение) - Нарушены фундаментальные принципы гражданского процесса (полнота доказывания, обоснованность решений)

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации:

1. Отменены: - Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 11 июля 2024 г. - Определение судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 12 ноября 2024 г.

2. Направлено: Дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции (Краснодарский краевой суд).

Правовое основание: Статьи 390.14, 390.15, 390.16 ГПК РФ.

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Влияние на практику нижестоящих судов

Данное определение устанавливает чёткий стандарт применения ст. 222 ГК РФ о самовольных постройках:

• Временное ограничение: Нежилые строения, возведённые до 1 января 1995 г., не могут быть признаны самовольными постройками в смысле ст. 222 ГК РФ, независимо от того, нарушают ли они права соседей.

• Различие между ГК РСФСР 1964 г. и ГК РФ: Суды должны учитывать, что старое законодательство (ст. 109 ГК РСФСР) предусматривало снос только жилых домов (дач), а не хозяйственных строений.

• Необходимость полного доказывания: При разрешении споров о самовольных постройках суды обязаны установить все юридически значимые обстоятельства, включая дату возведения, личность строителя, права на земельный участок в момент строительства.

2. Защита какой стороны усиливается

Определение усиливает защиту прав собственников строений, возведённых до 1 января 1995 г., от необоснованного сноса. В данном деле это защита прав Пикуло Г.Н. на сохранение хозяйственного строения, возведённого в 1960 году.

Вместе с тем, определение не исключает возможности защиты прав истцов (Рокочего Н.Н. и Тесельской Л.Г.) на беспрепятственное пользование своим земельным участком, но такая защита должна осуществляться иными способами (например, через иски о возмещении убытков, о нарушении прав собственности, о защите от помех в пользовании имуществом), а не через механизм ст. 222 ГК РФ.

3. Связь с ранее сформированными позициями ВС РФ и КС РФ

Определение развивает позицию ВС РФ о необходимости надлежащего применения норм ГК РФ о самовольных постройках с учётом их исторического контекста и переходных положений. Позиция согласуется с принципом, что новое законодательство не должно применяться ретроспективно к правоотношениям, возникшим до его введения в действие.

Определение также подтверждает принцип, сформулированный в практике ВС РФ, о необходимости полного и надлежащего доказывания всех юридически значимых обстоятельств при разрешении гражданских споров.

4. Стандарт доказывания и распределение бремени

Определение уточняет распределение бремени доказывания в спорах о самовольных постройках:

• Истец (собственник соседнего участка) должен доказать:
• Что строение является самовольной постройкой в смысле ст. 222 ГК РФ
• Что оно возведено после 1 января 1995 г. (если речь идёт о нежилом строении)

• Все юридически значимые обстоятельства, необходимые для применения ст. 222 ГК РФ

• Ответчик (собственник строения) может возражать, ссылаясь на:

• Дату возведения строения (если оно возведено до 1 января 1995 г., это исключает применение ст. 222 ГК РФ к нежилому строению)
• Наличие прав на земельный участок в момент строительства
• Иные обстоятельства, исключающие квалификацию как самовольной постройки

5. Сферы применения позиции по аналогии

Позиция ВС РФ может быть применена по аналогии в следующих ситуациях:

• Споры о других объектах недвижимости, возведённых до 1 января 1995 г.: Суды должны учитывать, что ст. 222 ГК РФ применяется только к правоотношениям, возникшим после введения в действие части первой ГК РФ.

• Споры о разделённых земельных участках: Когда исходный земельный участок, на котором возведено строение, впоследствии разделён на несколько участков, суды должны установить все обстоятельства, связанные с правами на исходный участок и правами строителя.

• Споры о наследовании строений: При наследовании строений, возведённых до 1 января 1995 г., суды должны учитывать, что такие строения не могут быть признаны самовольными постройками в смысле ст. 222 ГК РФ.

• Споры о защите от помех в пользовании имуществом: Если собственник соседнего участка не может использовать механизм ст. 222 ГК РФ (в силу временного ограничения), он может обратиться к иным способам защиты, предусмотренным ГК РФ (например, ст. 304 ГК РФ о защите от помех в пользовании имуществом).

6. Значение для практики апелляционных и кассационных судов

Определение подчёркивает необходимость тщательного контроля апелляционными и кассационными судами над соблюдением требований ст. 195 ГПК РФ об обоснованности судебных решений. Суды не должны отменять решения нижестоящих судов без надлежащего установления всех юридически значимых обстоятельств.

Кассационные суды обязаны проверять не только формальное соответствие апелляционных определений закону, но и их материальное содержание, включая правильность применения норм материального права и полноту доказывания.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Определение СКГД ВС РФ № 18-КГ25-111-К4 от 24 июня 2025 г. имеет важное значение для практики применения ст. 222 ГК РФ о самовольных постройках. Оно устанавливает, что нежилые строения, возведённые до 1 января 1995 г., не могут быть признаны самовольными постройками в смысле действующего ГК РФ, и подчёркивает необходимость полного и надлежащего доказывания всех юридически значимых обстоятельств при разрешении таких споров. Определение также демонстрирует активную роль ВС РФ в контроле над соблюдением требований процессуального права нижестоящими судами.