ВС РФ: отсутствие разрешения на строительство не препятствует признанию права собственности на гостевой дом

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела и определения: Дело № 18-КГ25-96-К4, определение СКГД ВС РФ от 13 мая 2025 г.

Состав СКГД: Председательствующий Марьина А.Н., судьи Кротова М.В. (докладчик) и Петрушкина В.А.

Стороны: - Истец: Заруба Александр Николаевич (гражданин) - Ответчик: администрация муниципального образования город-курорт Геленджик Краснодарского края (орган публичной власти)

Категория спора: Жилищно-строительный спор о признании права собственности на самовольную постройку (гостевой дом); пересечение гражданского и градостроительного права.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца: Заруба А.Н. обратился в суд с иском к администрации муниципального образования о признании права собственности на гостевой дом, расположенный на принадлежащем ему земельном участке (кадастровый номер не указан в открытой части, площадь 426 кв.м, категория — земли населённых пунктов, вид разрешённого использования — земельные участки прочих мест для проживания, для индивидуального жилищного строительства). Истец ссылался на препятствия в регистрации права собственности, поскольку объект возведён без разрешительной документации (разрешения на строительство и акта ввода в эксплуатацию).

Возражения ответчика: Администрация возражала против признания права собственности, ссылаясь на отсутствие разрешения на строительство и акта ввода в эксплуатацию, а также на нарушения при возведении объекта.

Решение суда первой инстанции (23 декабря 2020 г., уточнено определением от 8 июня 2021 г.): Геленджикский городской суд удовлетворил исковые требования. За Зарубой А.Н. признано право собственности на гостевой дом площадью 168 кв.м (2 этажа, завершение строительства — 2019 г.). Суд принял в качестве надлежащего доказательства заключение судебной строительно-технической экспертизы ООО «Геленджикское бюро строительно-технической экспертизы» № 61С-10/2020 от 26 октября 2020 г., которое установило соответствие объекта требованиям и отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан.

Постановление апелляции (24 октября 2023 г.): Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда отменила решение суда первой инстанции и приняла новое решение об отказе в удовлетворении иска. Апелляция установила: (1) нарушение минимального расстояния до границ смежного земельного участка; (2) отсутствие мер пожарной защиты, разработанных специализированной организацией; (3) отсутствие разрешения на строительство и акта ввода в эксплуатацию. Суд апелляции пришёл к выводу, что в совокупности эти обстоятельства создают угрозу жизни, здоровью граждан и повреждения имущества других лиц.

Постановление кассации (12 марта 2024 г.): Судебная коллегия по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции оставила апелляционное определение без изменения.

Кассационная жалоба в ВС РФ: Заруба А.Н. обратился с кассационной жалобой на апелляционное определение и определение кассационного суда. Определением судьи ВС РФ от 1 августа 2024 г. в передаче жалобы было отказано. Заруба А.Н. подал кассационную жалобу на это определение судьи с ходатайством о восстановлении пропущенного срока. Определением судьи ВС РФ от 21 января 2025 г. срок восстановлен. Определением Заместителя Председателя ВС РФ Глазова Ю.В. от 3 апреля 2025 г. определение судьи от 1 августа 2024 г. отменено, жалоба передана в СКГД для рассмотрения в судебном заседании.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта: Спор возник между интересом собственника земельного участка в признании права собственности на возведённый им объект капитального строительства (гостевой дом) и интересом органа публичной власти в защите публичного порядка строительства и безопасности граждан. Конфликт также касается толкования норм Градостроительного кодекса РФ, изменённых Федеральным законом от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ, в части требования разрешения на строительство объектов индивидуального жилищного строительства, и применения критериев признания постройки самовольной в соответствии со ст. 222 ГК РФ.

Категория проблемы: Материально-правовая (применение норм ГК РФ о самовольной постройке, ГК РФ о праве собственности, Земельного кодекса РФ, Градостроительного кодекса РФ) с элементами процессуально-правовой (оценка доказательств, в частности экспертного заключения).

Почему дело передано на коллегию: Дело содержит вопрос о правильном применении норм материального права, касающихся условий признания права собственности на самовольную постройку, и требует уточнения позиции ВС РФ в свете изменений законодательства о градостроительстве и Постановления Пленума ВС РФ № 44 от 12 декабря 2023 г.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Является ли отсутствие разрешения на строительство безусловным основанием для отказа в признании права собственности на самовольную постройку в случае, если объект возведён на земельном участке с надлежащим видом разрешённого использования и соответствует установленным требованиям?

2. Каким образом следует применять критерии признания постройки самовольной (ст. 222 ГК РФ) в свете изменений Градостроительного кодекса РФ, вступивших в силу с 3 августа 2018 г., в части отмены требования о разрешении на строительство объектов индивидуального жилищного строительства?

3. Могут ли незначительные нарушения градостроительных и строительных норм и правил (например, отклонения в минимальных отступах от границ земельных участков), согласованные с собственником смежного участка и не создающие угрозу жизни и здоровью граждан, препятствовать признанию права собственности на постройку?

4. Какова роль судебной строительно-технической экспертизы при разрешении спора о признании права собственности на самовольную постройку, и обязан ли суд апелляционной инстанции оспорить экспертное заключение, если оно не оспорено ответчиком?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ установил, что отсутствие разрешения на строительство не является безусловным основанием для отказа в признании права собственности на самовольную постройку, если отсутствуют иные препятствия для её сохранения. Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты, применяемым в отсутствие очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения застройщика. Незначительные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, не создающие угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающие права третьих лиц, могут быть признаны судом несущественными и не препятствующими сохранению постройки.

B. Развёрнутое обоснование

1. Право собственника земельного участка на возведение зданий и сооружений

Согласно пункту 1 статьи 263 ГК РФ, собственник земельного участка может возводить на нём здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своём участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

Подпункт 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса РФ предусматривает, что собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешённым использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

2. Определение самовольной постройки и условия признания права собственности

Абзац первый пункта 1 статьи 222 ГК РФ определяет самовольную постройку как здание, сооружение или другое строение, возведённые или созданные: - на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта, либо - возведённые или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (при условии, что разрешённое использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки).

Пункт 3 статьи 222 ГК РФ устанавливает, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом при одновременном соблюдении следующих условий: - если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нём данного объекта; - если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; - если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

3. Изменения в Градостроительном кодексе РФ в части требования разрешения на строительство

В связи с вступлением в силу Федерального закона от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ утратили силу части 9–9.2 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, предусматривавшие обязанность по получению разрешения на строительство объекта индивидуального жилищного строительства.

Пункт 1.1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ предусматривает, что выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства (за исключением строительства объектов индивидуального жилищного строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).

Часть 15 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не требуется в случае, если в соответствии с частью 17 статьи 51 названного кодекса для строительства или реконструкции объекта не требуется выдача разрешения на строительство.

Из содержания этих норм следует, что в связи с вступлением в силу Федерального закона от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ для строительства или реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства не требуется получение разрешения на строительство.

Для осуществления строительства (реконструкции) объекта индивидуального жилищного строительства необходимо направить в уполномоченный орган уведомление о планируемом строительстве или реконструкции (пункт 1.1 части 17 статьи 51, статья 51.1 Градостроительного кодекса РФ).

4. Постановление Пленума ВС РФ № 44 от 12 декабря 2023 г. о самовольной постройке

Пункт 43 Постановления Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» устанавливает, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ — принцип добросовестности).

5. Отсутствие разрешения на строительство не является безусловным основанием для отказа в иске

Из приведённых положений закона и разъяснений Пленума ВС РФ следует, что отсутствие разрешения на строительство не является безусловным основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и (или) для удовлетворения иска о её сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки.

6. Нарушения градостроительных и строительных норм и правил

Пункт 29 Постановления № 44 указывает, что по общему правилу наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной.

Однако с учётом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

7. Роль судебной экспертизы и оценка доказательств

Судом первой инстанции была назначена судебная строительно-техническая экспертиза для установления юридически значимых обстоятельств. Экспертом установлено: - объект соответствует типу зданий, предоставляющих услуги размещения (гостевой дом сезонного действия); - параметры, местоположение и вид использования объекта не нарушают правил землепользования и застройки; - отклонение в части соблюдения нормативных отступов от границы со смежным земельным участком согласовано с его собственником; - здание соответствует требованиям пожарной безопасности; - для дальнейшей безопасной эксплуатации рекомендовано оборудовать объект средствами пожарной защиты; - гостевой дом не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Суд апелляционной инстанции оценил это заключение критически, однако ответчиком данное заключение не оспаривалось, заявлений о проведении судебной экспертизы не поступало. Кассационный суд допущенные судом апелляционной инстанции нарушения закона не устранил.

8. Вывод о соответствии условиям признания права собственности

При таких обстоятельствах судом первой инстанции обоснованно сделан вывод о том, что спорное строение не является самовольной постройкой, поскольку: - возведено на земельном участке, принадлежащем истцу на праве собственности; - земельный участок имеет вид разрешённого использования — «земельные участки прочих мест для проживания», для индивидуального жилищного строительства; - сохранение спорного объекта не нарушает прав и законных интересов третьих лиц; - не создает угрозу жизни и здоровью граждан; - следовательно, на него может быть признано право собственности.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Существенные нарушения норм материального права, допущенные судом апелляционной инстанции и не устранённые кассационным судом:

1. Неправильное применение критериев самовольной постройки. Суд апелляции сделал вывод о необходимости получения разрешения на строительство и акта ввода объекта в эксплуатацию без учёта: - изменений Градостроительного кодекса РФ, вступивших в силу 3 августа 2018 г., в соответствии с которыми для объектов индивидуального жилищного строительства разрешение на строительство не требуется; - разъяснений Пленума ВС РФ № 44 (пункт 43), согласно которым отсутствие разрешения на строительство не является безусловным основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

2. Неправильная оценка незначительных нарушений норм. Суд апелляции установил нарушение минимального расстояния до границ смежного земельного участка и отсутствие мер пожарной защиты, разработанных специализированной организацией, и рассматривал эти обстоятельства как препятствие для признания права собственности. Однако: - экспертное заключение установило, что отклонение в части нормативных отступов согласовано с собственником смежного участка; - здание соответствует требованиям пожарной безопасности, и эксперт рекомендовал лишь оборудовать объект средствами пожарной защиты для дальнейшей безопасной эксплуатации; - согласно пункту 29 Постановления № 44, незначительные нарушения, не создающие угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающие права третьих лиц, могут быть признаны несущественными.

3. Игнорирование выводов судебной экспертизы. Суд апелляции критически оценил экспертное заключение, однако: - ответчик не оспорил это заключение; - не поступило заявлений о проведении дополнительной или повторной экспертизы; - суд не привёл конкретных оснований для отклонения выводов эксперта, что нарушает требования к мотивированности судебного решения.

4. Нарушение процессуального права при оценке доказательств. Суд апелляции отклонил надлежащее доказательство (экспертное заключение), принятое судом первой инстанции, без надлежащего обоснования и без того, чтобы ответчик оспорил это доказательство.

Существенность нарушений в смысле ст. 390.14 ГПК РФ: Указанные нарушения повлияли на исход дела: суд апелляции отменил решение суда первой инстанции, удовлетворившего иск, и отказал в признании права собственности. Без устранения этих нарушений невозможны восстановление и защита нарушенных прав истца на признание права собственности на гостевой дом.

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Определением СКГД ВС РФ:

1. Отменены: - апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 24 октября 2023 г.; - определение судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 12 марта 2024 г.

2. Оставлено в силе: - решение Геленджикского городского суда Краснодарского края от 23 декабря 2020 г. с учётом определения этого же суда от 8 июня 2021 г. об исправлении описки, которым за Зарубой А.Н. признано право собственности на гостевой дом.

3. Дело не направляется на новое рассмотрение — решение суда первой инстанции восстановлено в полной силе.

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Влияние на практику нижестоящих судов

Определение СКГД ВС РФ устанавливает обязательный для нижестоящих судов стандарт применения норм о самовольной постройке в свете изменений Градостроительного кодекса РФ 2018 г. и Постановления Пленума ВС РФ № 44. Нижестоящие суды должны:

• не рассматривать отсутствие разрешения на строительство как безусловное основание для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, если объект возведён на земельном участке с надлежащим видом разрешённого использования;
• различать существенные и незначительные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, учитывая конкретные обстоятельства дела;
• надлежащим образом оценивать судебные экспертизы, особенно строительно-технические, и не отклонять их выводы без конкретного обоснования и без оспаривания ответчиком;
• применять принцип добросовестности (ст. 10 ГК РФ) при установлении факта недобросовестного поведения застройщика.

2. Защита какой стороны усиливается

Позиция собственника земельного участка (истца) усиливается. Определение СКГД ВС РФ защищает право собственника на признание права собственности на возведённый им объект капитального строительства, даже если при его возведении не были получены разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию, при условии: - соответствия объекта установленным требованиям; - отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан; - отсутствия нарушения прав третьих лиц; - добросовестного поведения собственника.

Это особенно важно для собственников, которые возводили объекты индивидуального жилищного строительства до или после вступления в силу Федерального закона от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ, когда требования к разрешениям изменились.

3. Связь с ранее сформированными позициями ВС/КС РФ и обзорами практики

Определение СКГД ВС РФ развивает и конкретизирует позицию, сформулированную в Постановлении Пленума ВС РФ № 44 от 12 декабря 2023 г. Оно также согласуется с принципом добросовестности, закреплённым в статье 10 ГК РФ, и с общей позицией ВС РФ о необходимости баланса между защитой прав собственников и соблюдением публичного порядка в строительстве.

Определение также учитывает изменения в законодательстве о градостроительстве, произошедшие в результате принятия Федерального закона от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ, который упростил процедуру строительства объектов индивидуального жилищного строительства, отменив требование о разрешении на строительство.

4. Стандарт доказывания и распределение бремени

Распределение бремени доказывания: - Истец (собственник земельного участка) должен доказать: - наличие у него прав на земельный участок, допускающих строительство на нём данного объекта; - соответствие постройки на день обращения в суд установленным требованиям; - отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан; - отсутствие нарушения прав и охраняемых законом интересов третьих лиц.

• Ответчик (орган публичной власти) должен доказать:
• наличие явных признаков недобросовестного поведения истца (например, обращение за разрешением лишь для вида, действие в обход закона);
• существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создающие угрозу жизни и здоровью граждан или нарушающие права третьих лиц.

Стандарт доказывания: Судебная экспертиза (в частности, строительно-техническая) является надлежащим доказательством при разрешении спора о самовольной постройке. Суд не может отклонить выводы экспертизы без конкретного обоснования и без оспаривания ответчиком. Если ответчик не оспорил экспертное заключение и не заявил о проведении дополнительной экспертизы, суд должен принять выводы эксперта как установленные факты.

5. Сферы применения позиции по аналогии

Позиция СКГД ВС РФ может быть применена по аналогии в следующих сферах:

• **Признание права собственности на иные