ВС РФ: отсутствие разрешения на строительство не препятствует признанию права собственности на гостевые дома

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № 18-КГ25-171-К4; Определение СКГД ВС РФ от 1 июля 2025 г.

Состав СКГД: Председательствующий Асташов С.В., судьи Киселёв А.П. и Кротов М.В. (докладчик — Кротов М.В.)

Стороны: - Истец: Гайворонский Сергей Анатольевич (гражданин) - Ответчик: Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик (орган публичной власти)

Категория спора: Жилищно-строительный спор; признание права собственности на самовольную постройку (гостевые дома); административно-правовой элемент (соответствие градостроительным нормам и правилам землепользования).

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца: Гайворонский С.А. обратился в суд с иском о признании права собственности на два гостевых дома, возведённые на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке (кадастровый номер не указан в открытой части, площадь 1231 кв.м, зона малоэтажной жилой застройки «Ж-2»). Первый гостевой дом: площадь 320,8 кв.м (по экспертизе 226,1 кв.м), этажность 2, завершение строительства 2006 г. Второй гостевой дом: площадь 76,6 кв.м (по экспертизе 71,2 кв.м), этажность 2, завершение строительства 2001 г. Истец указывал, что объекты соответствуют строительным, санитарным и противопожарным нормам, не создают угрозу жизни и здоровью, претензий от соседей нет.

Возражения ответчика: Администрация возражала против признания права собственности, ссылаясь на отсутствие разрешения на строительство (письмо Управления архитектуры и градостроительства от 5 июня 2020 г. об отказе в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию) и акта ввода в эксплуатацию, требуемых статьёй 51 Градостроительного кодекса РФ.

Решение первой инстанции (Геленджикский городской суд, 22 декабря 2020 г.): Исковые требования удовлетворены. Суд исходил из того, что возведённые объекты соответствуют градостроительным, строительным, санитарным нормам, не нарушают прав третьих лиц и не создают угрозу жизни/здоровью. Отсутствие разрешения на строительство не является безусловным основанием для отказа в признании права собственности. Суд назначил судебную строительно-техническую экспертизу (определение от 22 сентября 2020 г.), которая подтвердила соответствие объектов требованиям норм (заключение от 9 ноября 2020 г. № 63 С-11/2020).

Постановление апелляции (Краснодарский краевой суд, 8 августа 2024 г.): Апелляционная коллегия отменила решение суда первой инстанции и вынесла новое решение об отказе в иске. Суд апелляции указал, что возведение объектов осуществлено без получения разрешения на строительство (ст. 51 ГрК РФ), доказательств обращения истца в администрацию за разрешением при отсутствии объективных препятствий не имеется. Суд не учёл, что разрешение на строительство для индивидуального жилищного строительства не требуется с вступлением в силу Федерального закона от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ.

Постановление кассации (Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции, 19 декабря 2024 г.): Определение апелляционного суда оставлено без изменения. Кассационный суд дополнительно указал, что действующим законодательством не предусмотрено понятие «гостевые дома», не учитывая, что такое понятие определено в правилах землепользования и застройки муниципального образования (решение Думы от 27 июля 2010 г. № 466) и в Методических рекомендациях Краснодарского края (приказ от 27 ноября 2006 г. № 123).

Кассационная жалоба в ВС РФ: Гайворонский С.А. обратился в ВС РФ с кассационной жалобой, поддержанной его представителем Алышевым Б.Б., оспаривая апелляционное определение и определение кассационного суда. Определением судьи ВС РФ Горшкова В.В. от 26 мая 2025 г. жалоба с делом передана в СКГД для рассмотрения в судебном заседании.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта: Спор возник между правом собственника земельного участка на возведение объектов капитального строительства (гостевых домов) в соответствии с целевым назначением и разрешённым использованием участка, с одной стороны, и требованием органов публичной власти о получении разрешения на строительство и акта ввода в эксплуатацию, с другой стороны. Конфликт усугубляется изменением законодательства: Федеральный закон от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ отменил обязанность получения разрешения на строительство для объектов индивидуального жилищного строительства, однако нижестоящие суды применили старые стандарты.

Категория проблемы: Материально-правовая (применение норм ГК РФ о праве собственности, о самовольной постройке; применение ГрК РФ о разрешениях на строительство; применение ЗК РФ о правах собственника земельного участка) с процессуально-правовым элементом (оценка доказательств, в том числе экспертного заключения).

Почему дело передано на коллегию: Дело содержит существенные нарушения норм материального права, допущенные судами апелляционной и кассационной инстанций, которые повлияли на исход дела и требуют единообразного толкования норм о самовольной постройке и о разрешениях на строительство в свете изменений законодательства 2018 г.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Является ли отсутствие разрешения на строительство (в смысле ст. 51 ГрК РФ) безусловным основанием для отказа в признании права собственности на самовольную постройку, если объект возведён на земельном участке, принадлежащем истцу на праве собственности, соответствует целевому назначению и разрешённому использованию участка, соответствует строительным, санитарным и противопожарным нормам, не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает прав третьих лиц?

2. Применимо ли требование о получении разрешения на строительство к объектам индивидуального жилищного строительства после вступления в силу Федерального закона от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ?

3. Может ли суд отказать в признании права собственности на самовольную постройку, если единственным признаком самовольности является отсутствие разрешения на строительство, а все иные условия ст. 222 ГК РФ соблюдены?

4. Имеет ли значение для признания права собственности на гостевые дома наличие их определения в местных правилах землепользования и застройки и в методических рекомендациях органов власти субъекта РФ?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ занял позицию, что отсутствие разрешения на строительство не является безусловным основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки. Для объектов индивидуального жилищного строительства такое разрешение вообще не требуется после вступления в силу Федерального закона от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ. Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, применяемым при отсутствии очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения застройщика.

B. Развёрнутое обоснование

1. Правовая база права собственника на возведение объектов на земельном участке

Статья 263 ГК РФ (п. 1): Собственник земельного участка может возводить на нём здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своём участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

Статья 40 ЗК РФ (подп. 2 п. 1): Собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешённым использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Вывод СКГД: Право собственника на возведение объектов обусловлено соблюдением норм и правил, а не наличием разрешительного документа как такового.

2. Определение самовольной постройки и условия признания права собственности

Статья 222 ГК РФ (абз. 1 п. 1): Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведённые или созданные: - на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или - на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта, либо - возведённые или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил,

при условии, что разрешённое использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Статья 222 ГК РФ (п. 3): Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом при одновременном соблюдении следующих условий: - если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нём данного объекта; - если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; - если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

Вывод СКГД: Все три условия ст. 222 ГК РФ (п. 3) в данном деле соблюдены: земельный участок принадлежит истцу на праве собственности; постройки соответствуют строительным, санитарным и противопожарным нормам (подтверждено экспертизой); сохранение не нарушает прав третьих лиц и не создаёт угрозу.

3. Изменение требований к разрешению на строительство для индивидуального жилищного строительства

Федеральный закон от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ: Утратили силу части 9–9 статьи 51 ГрК РФ, предусматривающие обязанность по получению разрешения на строительство объекта индивидуального жилищного строительства.

Статья 51 ГрК РФ (п. I₁ ч. 17): Выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства (за исключением строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства по Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).

Статья 55 ГрК РФ (ч. 15): Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не требуется в случае, если в соответствии с частью 17 статьи 51 названного кодекса для строительства или реконструкции объекта не требуется выдача разрешения на строительство.

Вывод СКГД: Для строительства или реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства не требуется получение разрешения на строительство и акта ввода в эксплуатацию. Необходимо лишь направить уведомление о планируемом строительстве в уполномоченный орган (п. I₁ ч. 17 ст. 51 ГрК РФ).

4. Постановление Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке»

Пункт 43 Постановления № 44: - Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения. - Иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. - При установлении факта недобросовестного поведения застройщика (например, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности (ст. 10 ГК РФ — принцип добросовестности).

Абзац второй пункта 3 Постановления № 44: До 1 марта 2031 г. возведение таких объектов на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства и иных целей, без соблюдения порядка ст. 51' ГрК РФ, и регистрация права собственности на основании только технического плана, подготовленного на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка, являются законными действиями застройщика (ч. 11 ст. 24, ч. 12 ст. 70 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Вывод СКГД: Отсутствие разрешения на строительство не является безусловным основанием для отказа в иске, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки, а для индивидуального жилищного строительства такое разрешение и не требуется.

5. Применение принципа добросовестности (статья 10 ГК РФ)

СКГД указала, что в данном деле отсутствуют признаки явного и намеренного недобросовестного поведения истца. Истец возвёл объекты, соответствующие нормам, на собственном земельном участке, в соответствии с его целевым назначением и разрешённым использованием. Нет доказательств того, что истец действовал в обход закона или обращался за разрешением лишь для вида.

6. Оценка экспертного заключения

Судебная строительно-техническая экспертиза (заключение от 9 ноября 2020 г. № 63 С-11/2020): - Спорные объекты соответствуют типу зданий, предоставляющих услуги размещения — гостевые дома сезонного действия. - Параметры, местоположение и вид использования не нарушают правил землепользования и застройки. - Здания соответствуют требованиям строительных, пожарных и санитарно-гигиенических норм и правил. - Не создают угрозу жизни и здоровью граждан. - Имеют исправное техническое состояние, без дефектов и повреждений несущих конструкций.

Вывод СКГД: Данное заключение стороной ответчика не оспаривалось, заявлений о дополнительной или повторной экспертизе не поступало. Суд апелляционной инстанции не имел оснований для отмены решения суда первой инстанции.

7. Определение гостевого дома в местном законодательстве

Правила землепользования и застройки части территории муниципального образования город-курорт Геленджик (решение Думы от 27 июля 2010 г. № 466): - Земельный участок расположен в зоне малоэтажной жилой застройки «Ж-2». - Видами разрешённого использования являются: «для индивидуального жилищного строительства», «земельные участки прочих мест проживания». - Гостевые дома являются видом разрешённого использования в данной зоне.

Методические рекомендации об условии строительства, реконструкции и эксплуатации гостевых домов для сезонного проживания отдыхающих и туристов (приказ Департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края от 27 ноября 2006 г. № 123): - Спорные строения отвечают указанным методическим рекомендациям.

Вывод СКГД: Кассационный суд ошибочно указал, что действующим законодательством не предусмотрено понятие гостевого дома. Такое понятие определено в местных правилах и методических рекомендациях органов власти субъекта РФ.

8. Применение статьи 390 ГПК РФ (основания для отмены судебных постановлений)

Статья 390₁₄ ГПК РФ: Основаниями для отмены или изменения судебной коллегией ВС РФ судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов.

Вывод СКГД: Суды апелляционной и кассационной инстанций допустили существенные нарушения норм материального права: - Не учли изменения законодательства о разрешениях на строительство (Федеральный закон от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ). - Не применили положения Постановления Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44. - Не учли, что отсутствие разрешения не является безусловным основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. - Не надлежащим образом оценили экспертное заключение, которое подтвердило соответствие объектов всем требуемым нормам.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Ошибки апелляционного суда (Краснодарский краевой суд, 8 августа 2024 г.)

1. Неправильное применение норм о разрешении на строительство: Суд апелляции сделал вывод о необходимости получения разрешения на строительство и акта ввода в эксплуатацию, не учитывая, что: - Федеральный закон от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ отменил обязанность получения разрешения на строительство для объектов индивидуального жилищного строительства. - Земельный участок расположен в зоне, где гостевые дома являются видом разрешённого использования. - Для индивидуального жилищного строительства требуется лишь направить уведомление, а не получить разрешение.

2. Игнорирование условий ст. 222 ГК РФ (п. 3): Суд не проверил, соблюдены ли все три условия для признания права собственности на самовольную постройку: - Земельный участок принадлежит истцу на праве собственности — соблюдено. - Постройка соответствует установленным требованиям — подтверждено экспертизой, соблюдено. - Сохранение не нарушает прав третьих лиц и не создаёт угрозу — подтверждено экспертизой, соблюдено.

3. Неправильное распределение бремени доказывания: Суд апелляции указал, что истец не доказал обращение в администрацию за разрешением при отсутствии объективных препятствий. Однако: - После вступления в силу Федерального закона от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ разрешение вообще не требуется. - Суд не учёл, что отсутствие разрешения не является безусловным основанием для отказа в иске (Постановление Пленума ВС РФ № 44, п. 43).

4. Игнорирование экспертного заключения: Суд апелляции не оспорил выводы судебной строительно-технической экспертизы, но отменил решение суда первой инстанции, основываясь на отсутствии разрешения, а не на несоответствии объектов нормам.

Ошибки кассационного суда (Четвёртый кассационный суд, 19 декабря 2024 г.)

1. Формальный подход к определению гостевого дома: Кассационный суд указал, что действующим законодательством не предусмотрено понятие гостевого дома. Это ошибочный вывод, так как: - Понятие гостевого дома определено в правилах землепользования и застройки муниципального образования (решение Думы от 27 июля 2010 г. № 466). - Понятие гостевого дома определено в Методических рекомендациях Краснодарского края (приказ от 27 ноября 2006 г. № 123). - Судебная экспертиза установила, что спорные объекты соответствуют типу гостевых домов сезонного действия.

2. Неустранение нарушений апелляционного суда: Кассационный суд согласился с выводами апелляционного суда, не устранив допущенные им нарушения норм материального права, связанные с неправильным применением норм о разрешениях на строительство.

3. Игнорирование Постановления Пленума ВС РФ № 44: Кассационный суд не применил разъяснения Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 о том, что отсутствие разрешения не является безусловным основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Характер нарушений в смысле ст. 390₁₄ ГПК РФ

Нарушения являются существенными, так как: - Повлияли на исход дела (решение суда первой инстанции было отменено). - Без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав истца (права собственности на гостевые дома). - Касаются применения норм материального права (ГК РФ, ГрК РФ, ЗК РФ) и толкования Постановления Пленума ВС РФ.

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Определением СКГД ВС РФ:

1. Отменены: - Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 8 августа 2024 г. - Определение судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 19 декабря 2024 г.

2. Оставлено в силе: - Решение Геленджикского городского суда Краснодарского края от 22 декабря 2020 г. об удовлетворении иска Гайворонского С.А. о признании права собственности на гостевые дома.

3. Правовое основание: - Статьи 390₁₄, 390₁₅, 390₁₆ ГПК РФ. - Пункт 4 части 1 статьи 390₁₅ ГПК РФ (оставление решения суда первой инстанции в силе при отмене апелляционного и кассационного определений).

Дело не направлено на новое рассмотрение, так как суд первой инстанции правильно разрешил спор и применил нормы материального и процессуального права.

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Влияние на практику нижестоящих судов

Определение СКГД ВС РФ устанавливает обязательный стандарт для судов общей юрисдикции при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольные постройки:

• Суды должны учитывать изменения законодательства о разрешениях на строительство, вступившие в силу с Федеральным законом от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ. Для объектов индивидуального жилищного строительства разрешение на строительство и акт ввода в эксплуатацию не требуются.

• Суды должны применять Постановление Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44, в частности п. 43, согласно которому отсутствие разрешения на строительство не является безусловным основанием для отказа в иске о призн